5003197-97.2025.4.03.6201

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Campo Grande Rua Quatorze de Julho, 356, Centro, Campo Grande - MS - CEP: 79004-390 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5003197-97.2025.4.03.6201 AUTOR: RESIDENCIAL ARVOREDO ADVOGADO do(a) AUTOR: LUIZ AUGUSTO GARCIA - MS7794 REU: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

SENTENÇA

I.

RELATÓRIO

Trata-se de ação movida pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARVOREDO em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, pela qual pretende a cobrança de despesas condominiais. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei 10.259/01.

II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Questão prévia O Fundo de Arrendamento Residencial - FAR não possui personalidade jurídica própria para figurar no polo passivo da ação. Compete à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse Fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, VI, ambos da Lei nº 10.188/2001, com a redação dada Lei nº 10.859/2004.

Assim, com relação ao FAR, impõe-se a extinção do feito sem resolução do mérito, eis que já representado pela CAIXA, quem tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação. II.2. Mérito A questão controversa dos autos é a responsabilidade, ou não, da CAIXA pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel. Tratando-se de despesas condominiais, a legislação prevê que as obrigações dessa natureza são vinculadas à coisa, nesse caso, à unidade autônoma.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem e, por isso, devem ser pagas, em regra, pelo possuidor do imóvel, independentemente de qualquer registro de compromisso de compra e venda e/ou propriedade do imóvel, a saber: A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso.

Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos.

Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014).

Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015. (STJ. Informativo 0560, de 17 de abril a 3 de maio de 2015) Assim, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel.

Ou melhor, é a realidade fática que define com quem o condomínio mantém relação de credor. Tratando-se de obrigações propter rem, as despesas condominiais devem acompanhar, então, o titular dos direitos reais sobre o imóvel. Por sua vez, o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) foi instituído pela Lei 10.188/2001. É gerido pelo Ministério das Cidades, operacionalizado pela Caixa Econômica Federal e financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional em municípios com mais de cem mil habitantes, e destinado a famílias com renda de até R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais).

O referido arrendamento tem as seguintes condições: a) o imóvel deve ser utilizado exclusivamente para residência do arrendatário e sua família, com ocupação no prazo máximo de 90 dias após a assinatura do Contrato de Arrendamento; b) cabe ao arrendatário assumir todas as despesas e tributos incidentes sobre o imóvel, bem como mantê-lo em perfeitas condições de habitabilidade e conservação; c) O prazo arrendamento é de 180 meses; d)a contratação do arrendamento residencial é firmada por meio de Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra; e) o atraso no pagamento da taxa de arrendamentopor mais de 60 dias consecutivos é motivo para retomada imediata do imóvel, sem direito à devolução de valores pagos a título de taxa de arrendamento.

Portanto, a partir da inadimplência do devedor/arrendatário, a CAIXA passa a ser titular dos direitos reais sobre o imóvel, respondendo pela dívida, eis que o FAR é destinado somente para prover recursos ao programa, e, nesse aspecto, não possui personalidade jurídica. Essa questão já foi decidida pelos Tribunais Federais da 3ª e 4ª Região: DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA.

DESPESAS CONDOMINAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DA CEF PARA RESPONDER AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINAIS. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A COMPROVAÇÃO DO CRÉDITO ALEGADO. PRECEDENTES. Compete à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse Fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, VI, ambos da Lei nº 10.188/2001, com a redação dada Lei nº 10.859/2004.

Pertencendo o imóvel ao patrimônio do FAR, a CEF tem legitimidade passiva para a lide. O credor fiduciário, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ostentando a condição jurídica de condômino, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. Não há necessidade da juntada de balancetes, livros, atas, rateios, demonstrativos e demais documentos que deram origem às taxas condominiais, bastando, para o ajuizamento da ação de cobrança, anexar aos autos os boletos de cobrança. (TRF4, AC 5048680-06.2015.404.7000, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 26/05/2017) "AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CEF. AJUIZAMENTO DA AÇÃO TANTO EM FACE DO FIDUCIÁRIO COMO DO FIDUCIANTE. MANUTENÇÃO DA CEF NO POLO PASSIVO DO FEITO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

1. A taxa condominial constitui obrigação propter rem, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel.

2. A alteração do parágrafo único do artigo 4º da Lei n. 4.591/64 pela Lei n. 7.182, de 27.03.84, não revogou a regra do artigo 12 da Lei que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, mas tão somente condicionou a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio, não isentando o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos eventualmente existentes quanto a despesas condominiais não saldadas pelo alienante, caso em que poderá cobrar -lhe o valor em ação regressiva.

3. O imóvel de que originou a dívida condominial em cobrança foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, a qual é a atual proprietária do bem, conquanto tal propriedade possa se resolver com o pagamento da dívida e de seus encargos, na forma prevista no artigo 25 da Lei n. 9.514/97.

4. É lícito ao condomínio ajuizar a ação de cobrança tanto em face do fiduciário - a instituição financeira - como do fiduciante - o possuidor da coisa -, já que este também possui relação jurídica vinculada ao imóvel.

5. O § 8º do artigo 27 da Lei n. 9.514/97 não se aplica ao caso em tela, haja vista que tal dispositivo regula as relações entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando terceiros, no caso o condomínio edilício.

6. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança das despesas condominiais, o que acarreta a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito.

7. Agravo de instrumento provido." (TRF3 Primeira Turma. Desembargadora Federal Vesna Kolmar. AI 00103527520124030000 - e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/01/2013). Diante disso, a CAIXA é responsável pelas dívidas condominiais. Tanto é verdade, que pode tomar as medidas administrativas e judiciais cabíveis contra o morador do imóvel, nos termos do artigo 7º-B, da Lei nº. 11.977/2009. Ademais, segundo o art. 4º, inciso VI, da Lei n. 10.188/2001, compete à Caixa Econômica Federal representar o arrendador (FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente.

Nessa esteira, salienta-se que "apesar de os bens e direitos que integram Fundo de Arrendamento Residencial - FAR não se incluírem no ativo da CAIXA Econômica Federal - CEF, os imóveis em questão são por ela mantidos sob sua propriedade fiduciária, de modo que, enquanto não alienados a terceiros, subsiste sua legitimidade para pagamento dos tributos municipais que sobre eles recaírem" (TRF 3ª Região, 3ª Turma, ApCiv - Apelação Cível, 0009753-23.2013.4.03.6105, Rel.

Desembargador Federal ANTONIO CARLOS CEDENHO, julgado em 23/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 29/09/2020). (destaquei) A despeito disso, recentemente, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de recurso repetitivo (Tema 886), definiu a seguinte tese: Tema 886 do STJ: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Extrai-se, portanto, do julgado, que, nos casos em que a compra e venda do imóvel não tiver sido devidamente registrada, para afastar-se a responsabilidade da CAIXA (como representante do FAR), pelo pagamento das despesas condominiais, é imprescindível restar comprovado que o promissário comprador esteja imitido na posse do imóvel, bem como que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação, caso em que a responsabilidade recairá sobre o promissário comprador.

No caso em apreço, segundo a matrícula do imóvel emitida pelo respectivo Registro de Imóveis, a unidade residencial que gerou o débito condominial integra o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR (fls. 50/51 do ID 360472226). Não há cópia atualizada da matrícula e, por conseguinte, não há prova de que o imóvel teria sido objeto de alienação. E a CAIXA não juntou documentos com a defesa aptos a desconstituir o direito da parte autora.

Por conseguinte, vale registrar que o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel. Portanto, na esteira do estabelecido pelo STJ (Tema 886), neste caso específico, deve ser mantida a responsabilidade da CAIXA pelo pagamento das despesas condominiais objeto da presente demanda.

Por outro lado, compulsando os autos, verifica-se que o procedimento adotado pela parte autora foi o de ação de cobrança. No entanto, nos termos do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, há previsão legal para que o recebimento das cotas condominiais seja realizado pelo instituto da execução, mais célere, desde que presentes os requisitos relativos ao valor líquido, certo e exigível. E, diante do equívoco no manejo da ação de cobrança, verifica-se que a Caixa ofereceu contestação em lugar de embargos à execução.

No entanto, o conteúdo da contestação aborda e rebate os termos da inicial executiva e o prazo foi respeitado. Dessa forma, tendo em vista os princípios da fungibilidade, da efetividade do processo, e especialmente o da economia, entendo que o mero equívoco na nominação da petição não revela erro grosseiro. Dessa forma, recebo a contestação como EMBARGOS À EXECUÇÃO. Na esteira do posicionamento assente do Superior Tribunal de Justiça, para a comprovação dos débitos cobrados na execução extrajudicial de taxas condominiais, basta que o condomínio apresente as cópias da convenção e da ata de assembleia que fixaram os valores das cotas condominiais, além dos documentos comprobatórios da inadimplência, não se exigindo excesso de formalidade.

Cito, por oportuno, o seguinte julgado do E. Superior Tribunal de Justiça a respeito do assunto: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE "ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA".

DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS. PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 1º/2/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício.

3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15).

4. São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.

5. Mostra-se desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis".

6. Condição prevista no art. 1.333, parágrafo único, do CC/02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).

7. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial.

8. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp 2.048.856 - SC - 2022/0340028-3 - Relatora Ministra Nancy Andrighi - 23.05.2023) No caso concreto, observo que o Condomínio alega que a dívida objeto de cobrança refere-se às taxas condominiais vencidas no período de abril/2022 a março/2025, conforme planilha de cálculo anexada (fls. 37 ID 360472226), perfazendo o valor do débito atualizado até a data do ajuizamento o montante de R$ 7.551,40 (sete mil, quinhentos e cinquenta e um reais e quarenta centavos).

Instruiu a ação executiva com os documentos constantes do ID 360472226: Convenção do Condomínio Residencial Arvoredo (fls. 2/26; Ata da Assembleia Geral Ordinária de eleição do síndico (fls. 27/28); Ata da Assembleia Geral Extraordinária para contratação de empresa para garantia das taxas condominiais e cobrança (fls. 29); Ata da Assembleia Geral Extraordinária para reajuste da taxa do condomínio para março de 2023; Outros documentos; Planilha de cálculo (fls.

37) e os respectivos boletos bancários referentes às taxas condominiais inadimplentes (fls. 38/49). Matrícula nº 92.830 do imóvel em questão (fls. 50/51). Diante de tais documentos, a parte autora comprovou a certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação ora executada. Nesse contexto, reconhecendo-se que a Caixa não se desincumbiu de seu ônus probatório de desconstituir o título executivo extrajudicial, impõe-se a procedência do pleito.

III.

DISPOSITIVO

Ante o exposto: EXTINGO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em relação ao FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, ante a falta de personalidade jurídica, porquanto já representado pela CAIXA, nos termos do artigo 485, VI, do CPC. Proceda-se à sua exclusão do polo passivo do Sistema PJe. JULGO IMPROCEDENTE os embargos à execução opostos e determino o prosseguimento da execução atinente às despesas condominiais relativas ao imóvel de que trata a presente demanda, consoante fundamentação, acrescidas das parcelas que se vencerem até a presente data (REsp 1756791/RS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019).

IV. Caberá à parte exequente promover a atualização da memória de cálculo até a presente sentença, no prazo de 10 (dez) dias. Com os cálculos intime-se a executada, para efetuar o pagamento da dívida atualizada, no prazo de 3 (três) dias.

V. Efetuado o pagamento pelo executado, libere-se o valor em favor do exequente e intime-se a parte autora para que se manifeste acerca da satisfação da dívida, no prazo de 10 (dez) dias.

VI. Decorrido in albis o aludido prazo, voltem os autos conclusos para extinção da execução, nos termos do art. 924, inciso II, do Código de Processo Civil.

V. Não efetuado o pagamento voluntário da dívida dentro do prazo legal, intime-se o exequente para que informe os meios para o prosseguimento da execução, no prazo de 10 (dez) dias. Sem condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, nesta instância, tendo em vista o disposto nos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995. Com o trânsito em julgado, oficie-se à Caixa Econômica Federal, autorizando o levantamento, pela parte exequente/embargada, do valor da dívida exequenda.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se. Intimem-se. Campo Grande/MS, data conforme registro da assinatura eletrônica no sistema.