5003457-12.2024.4.03.6331

É o relatório.

Decido.

2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Prefacial de processamento A peça defensiva foi apresentada sob a nomenclatura de "contestação". Todavia, nos termos do art. 914 do Código de Processo Civil, o meio processual adequado para o devedor se opor à execução de título extrajudicial é o oferecimento de embargos à execução, no prazo de 15 dias contados da juntada aos autos do mandado de citação. Portanto, a peça deve ser recebida como embargos à execução, em homenagem aos princípios da instrumentalidade das formas, da primazia do julgamento do mérito e do aproveitamento dos atos processuais (art. 277 do CPC), sem prejuízo de sua admissibilidade processual. 2.2.

Questão processual – garantia do juízo A admissibilidade dos embargos à execução no âmbito dos Juizados Especiais Federais exige a garantia do juízo, nos termos do Enunciado 117 do FONAJEF, que estabelece: "É obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para apresentação de embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial (XXI Encontro – Vitória/ES) ". No caso concreto, a executada não garantiu o juízo mediante depósito, penhora ou qualquer outra forma de constrição judicial.

A ausência desse pressuposto processual específico impede o processamento válido do incidente defensivo. Logo, impõe-se a extinção dos embargos à execução sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC – por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido do incidente. 2.3. Matéria de ordem pública – ilegitimidade passiva Não obstante a impossibilidade de processamento dos embargos, a alegação de ilegitimidade passiva da executada constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício a qualquer tempo (art. 485, § 3º, do CPC).

Dessa forma, mesmo sem a garantia do juízo, é possível examinar a questão, como se arguida em exceção de pré-executividade, delimitando-se o pronunciamento exclusivamente a esse ponto. 2.4. Mérito da ilegitimidade passiva A controvérsia central reside em saber se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente operacional do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), é parte legítima para figurar no polo passivo da execução de cotas condominiais de imóvel submetido ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001.

O PAR é um programa federal de habitação popular no qual a União, por intermédio do FAR, constrói ou adquire unidades habitacionais e as cede em arrendamento a famílias de baixa renda, com opção de compra ao final do contrato. Durante o período de arrendamento, o imóvel permanece registrado em nome do FAR ou da CEF, como proprietário formal. O arrendatário detém mera posse direta e direito pessoal de uso, sem a transferência da propriedade, salvo após o exercício da opção de compra e a consequente consolidação dominial.

A obrigação de pagamento das cotas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e recai sobre aquele que figure como titular do domínio ou, excepcionalmente, como possuidor direto. Nesse contexto, a responsabilidade primária perante o condomínio é do proprietário registral, independentemente de cláusulas contratuais internas entre o FAR e o arrendatário. O contrato de arrendamento firmado no âmbito do PAR pode disciplinar, no plano obrigacional, a repercussão econômica do débito perante o arrendatário, como, por exemplo, a previsão de que este arcará com as despesas condominiais.

Todavia, essa estipulação possui eficácia exclusivamente inter partes, não produzindo efeitos perante o condomínio, terceiro alheio à avença. Confira-se, nesse sentido, o seguinte julgado do egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. ERRO MATERIAL. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. LEGITIMIDADE DA CEF ENQUANTO REPRESENTANTE DO FAR. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE COM EFEITOS INFRINGENTES.

PROVIMENTO DO APELO. NULIDADE DA

SENTENÇA. 1.Os presentes embargos de declaração foram opostos na vigência do novo Código de Processo Civil de 2015, que dispõe, em seu artigo 1.022, sobre as hipóteses de cabimento dos aclaratórios: a existência, na decisão judicial, de obscuridade, contradição, omissão ou ainda erro material a serem sanados pelo Juízo.

2. No presente caso, contudo, não se mostra possível identificar a efetiva aquisição dos imóveis pelos supostos arrendatários e atuais ocupantes dos imóveis, de modo a lhes imputar a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais.

3. Nos termos da Lei nº 10.188/2001, os arrendatários das unidades habitacionais não são proprietários das unidades, conforme estatui o próprio contrato de arrendamento residencial com opção de compra, segundo a qual a própria arrendadora, no caso a CEF, é a possuidora e a proprietária exclusiva em nome do Fundo de Arrendamento Residencial, de modo a viabilizar a operacionalização do programa.

4. A CEF, na condição de representante do FAR, é responsável solidária pelo adimplemento das cotas condominiais ora cobradas.

5. Precedentes.

6. Possuindo a CEF, enquanto representante do FAR, por força do artigo 8º, art. 2º, inciso VI, do artigo 4º da Lei 10.188/2001, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem sobre o qual recai a cobrança de despesas condominiais, a Instituição Financeira apresenta legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sendo responsável pelo pagamento por todo período.

7. Ademais, sendo a obrigação propter rem, nenhuns dos agentes responsáveis pelo pagamento (sobretudo o proprietário do bem), poderá se furtar a essa obrigação, sem prejuízo de reaver de quem de direito (obrigação contratual regressiva), valores despendidos em prol do condomínio-administrador do bem.

8. A disposição legal de "desobrigação" aparente do agente financeiro pelas despesas condominiais tem efeito exclusivo entre os contratantes, não atingindo direito de terceiros, em especial, como no caso concreto, o do Condomínio, pelas despesas com manutenção e preservação do imóvel.

9. Embargos de declaração conhecidos e acolhidos em parte, com atribuição de efeitos modificativos, para dar provimento ao recurso e reconhecer a legitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal. Determinado, por conseguinte, o retorno dos autos à instância de origem para o devido processamento do feito. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003328-71.2018.4.03.6119, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 30/08/2021, DJEN DATA: 08/09/2021).

Assim, a CEF, na condição de representante do FAR (proprietário registral), é parte legítima para constar no polo passivo da execução, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o arrendatário. 2.5. Afastamento da tese baseada no Tema 886 do STJ A executada invocou o Tema 886 do STJ, segundo o qual, havendo promessa de compra e venda de imóvel, o devedor possuidor é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais.

Contudo, o contrato de arrendamento residencial do PAR não se confunde com a promessa de compra e venda. A promessa de compra e venda envolve a transferência imediata da posse e a expectativa de propriedade, com a possibilidade de adjudicação compulsória. JÁ o arrendamento do PAR é um negócio jurídico de natureza diversa, caracterizado por (i) propriedade formal do FAR, (ii) posse precária do arrendatário, (iii) ausência de direito à adjudicação antes do término do contrato e do exercício da opção de compra, e (iv) regime jurídico próprio da Lei nº 10.188/2001, que não equipara a situação a uma compra e venda em curso.

A aplicação automática do Tema 886 ao PAR implicaria desconsiderar a distinção estrutural entre os institutos e transferir ao arrendatário, perante o condomínio, uma obrigação que a lei impõe primordialmente ao proprietário. Essa transposição não encontra amparo na ratio decidendi do STJ, que se restringiu a hipóteses de compromisso de compra e venda convencional e não abrangeu o regime do PAR. Portanto, a tese defensiva deve ser rejeitada.

3.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo extintos, sem resolução do mérito, os embargos à execução recebidos da peça de defesa apresentada pela Caixa Econômica Federal, com fundamento no art. 485, IV, do CPC, por ausência de garantia do juízo, nos termos do Enunciado 117 do FONAJEF. Rejeito, outrosssim, a alegação de ilegitimidade passiva da executada, nos termos da fundamentação. Determino o regular prosseguimento da execução de título extrajudicial em face da Caixa Econômica Federal – CEF, devendo o exequente requerer o que entender de direito para a efetivação da cobrança.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995, aplicável subsidiariamente aos Juizados Especiais Federais.

Publique-se. Intimem-se. Franca, 22 de maio de 2026.

Publique-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Assinado, registrado e datado eletronicamente. FRANCA, 24 de maio de 2026. FABIO DE OLIVEIRA BARROS Juiz Federal Substituto

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL CAROLINE

Advogado

MORIAN CRISTINA PESSINA MILANI (OAB 410932/SP)

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL CAROLINE

Advogado

MORIAN CRISTINA PESSINA MILANI (OAB 410932/SP)