PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003781-43.2025.4.03.6112 AUTOR: TATIANA REGINA FREITAS OLIVEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: LUIZ CARLOS SILVA - SP168472 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Vistos em sentença. Relatório TATIANA REGINA FREITAS ajuizou a presente demanda, pelo rito ordinário e com pedido de tutela antecipada, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF objetivando, em síntese, que sejam a parte ré condenada à regularização documental do imóvel, com transferência juntou ao Cartório de Registro de Imóveis. Juntou documentos. A CEF apresentou contestação. No mérito, disse que não houve descumprimento pela CEF de suas obrigações contratuais.
A parte autora apresentou réplica.
É o relatório.
Decido. Decisão/Fundamentação Inicialmente, passo a apreciar as preliminares e os requerimentos formulados em audiência, no feito correlato de nº 5002726-57.2025.4.03.6112. Não há inépcia da inicial que narra corretamente os fatos e atribui consequências jurídicas a estes. Ademais, a CEF apresentou substancial contestação, demonstrando que a inicial está corretamente formulada. No que tange à quitação integral do imóvel, esta se encontra demonstrada, na forma do documento de quitação que acompanha a inicial.
No mais, a legitimidade da CEF é evidente, pois se trata de Conjunto Habitacional construído sob total supervisão da CEF. O requerimento de inclusão do tabelião e do Município de Presidente Prudente/SP deve ser afastado de plano, posto que a relação jurídica contratual se estabeleceu entre a parte autora e a CEF. Ademais, na audiência restou claro que o problema já existe desde 2016, tendo a CEF se limitado a ingressar apenas como terceiro interessado na ação de desapropriação.
Por sua vez, o pedido de oficiamento para solicitação de informações também não é cabível nesta fase processual, pois a CEF não demonstrou que tentou obter informações e não conseguiu, ou seja, não demonstrou que a intervenção judicial se faz necessária. Além disso, a documentação que consta dos autos é suficiente para o deslinde da causa. No que tange ao pedido de reunião de feitos para evitar decisões conflitantes, também não é cabível neste feito, posto que tal requerimento deveria ser formulado, se fosse caso, nos demais feitos das demais Varas.
Por fim, afasto a impugnação ao valor da causa, pois este foi corretamente demonstrado na inicial, sendo compatível com o valor de mercado do imóvel. Da mesma forma, afasto a impugnação à assistência judiciária gratuita, posto que se trata de parte autora residente em dos conjuntos populares mais vulneráveis da região oeste paulista e nenhum elemento concreto que infirmasse essa conclusão foi apresentado pela CEF.
Da Natureza da FAR O FAR é um fundo financeiro de natureza privada, com prazo indeterminado de duração, regido pela Lei nº 10.188/2001 e pelo respectivo Regulamento. O FAR tem como objetivo prover recursos, ao “Programa de Arrendamento Residencial – PAR” e ao “Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV”, para realização de investimentos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, edificação de equipamentos de educação, saúde e outros complementares à habitação, especialmente voltados para a população de baixa e baixíssima renda.
Para os financiamentos no âmbito do PMCMV o fundo garante a quitação da dívida, na ocorrência de morte ou invalidez permanente (MIP) do mutuário e assume as despesas com recuperação de danos físicos no imóvel (DFI) ocasionados por causas externas. Deste modo, o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR possui duas finalidades básicas: a de financiar a moradia e a de dar garantias aos mutuários. Aos mutuários e arrendatários cabem, por ouro lado, a responsabilidade de efetuar o pagamento das prestações, bem como preservar a moradia adquirida.
Ora, como o FAR, na condição de garantidor, responde apenas por danos físicos ocasionados por causas externas, e não por vício de construção (que o fundamento da ação), não é cabível a sua denunciação à lide com base em fundamento de ser garantidor. Contudo, como o FAR foi responsável pela venda do imóvel, mas devidamente representado pela CEF, a inclusão desta no polo passivo já é suficiente para a responsabilização do Fundo.
Lembre-se que o FAR é um fundo financeiro, sem personalidade jurídica própria, criado pela própria CEF, na forma da Lei 11.977/2009, e por esta representado integralmente, tanto na esfera administrativa, quanto judicial. Logo, fazendo a CEF parte do polo passivo já estará suprida eventual necessidade de responsabilização do FAR em caso de procedência da ação. Passo ao mérito. Mérito Pelo que dos autos consta, a parte autora adquiriu o imóvel em questão, localizado no Conjunto Habitacional “João Domingos Netto”, do FAR, representado no ato pela CEF, financiando a compra pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos FAR.
De acordo com a inicial, mesmo tendo quitado todas as parcelas, a CEF se recusa a averbar a quitação na matrícula do imóvel e a promover a transferência integral. Da situação de fato dos imóveis do Conjunto João Domingos Netto No feito correlato de nº 5002726-57.2025.4.03.6112 foi realizada audiência de justificação sobre a situação dos imóveis de referido Conjunto. Trata-se de um dos maiores conjuntos habitacionais da região Oeste de São Paulo (com mais de 2.500 casas), sendo que após vários anos da entrega dos imóveis, os mutuários estão quitando seus contratos, mas sem conseguir registrar a quitação e promover a transferência definitiva do imóvel.
Conforme informou o representante da CEF, a primeira recusa de registro por parte do cartório local se deu já em 2016. Para solucionar a questão supostamente impeditiva, a CEF se limitou a ingressar como terceiro interessado na ação de desapropriação original, na qual a Prefeitura de Presidente/SP e o proprietário originário discutem o preço pago pela desapropriação. Ocorre que restou evidenciado que a CEF poderia ter adotado conduta ativa: suscitando dúvidas perante o Corregedor de cartórios; ingressando com Mandado de Segurança ou com Ação Ordinária em face do cartório; ou até mesmo depositando a diferença de preço na ação desapropriação, mas não o fez.
Na verdade, agiu de forma despretensiosa, no aguardo que a suposta solução da ação impeditiva, a qual, passados quase 10 anos, ainda pende de solução. Observe-se, entretanto, que a discussão sobre o preço da desapropriação, entre o Município e o antigo proprietário, em momento algum pode ser impeditiva da regularização imobiliária do Conjunto Habitacional, sendo a conduta do Cartório totalmente irregular e ilegal.
Com efeito, a desapropriação é forma originária de aquisição imobiliária, não podendo eventual discussão do preço se sobrepor à regularização fundiária de imóvel popular de interesse social. Além disso, tanto não havia qualquer pendência impeditiva que o Município repassou a área para o FAR de forma regular e esta edificou um dos maiores conjuntos habitacionais da nossa região, sem qualquer oposição de terceiros.
Logo, nenhum impedimento há ao pedido de adjudicação compulsória formulado nestes autos. Eventual recalcitrância do Cartório de Registro de Imóveis deveria ter sido tratada de forma coletiva pela CEF, mas não há impedimento ao cumprimento de ordem judicial, dado que decisão administrativa não pode se sobrepor a decisão judicial. Da Adjudicação Compulsória Dispõe o Código Civil expressamente sobre o direito do promitente vendedor à adjudicação compulsória, nos seguintes termos: “Do Direito do Promitente Comprador Art. 1.417.
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Nenhum impedimento há para a utilização do instituto da adjudicação compulsória no âmbito dos imóveis do MCMV financiados com recurso do FAR, dado que ao final do contrato, com a quitação do mesmo, o mutuário adquire integralmente a propriedade imobiliária. No caso dos autos, a parte autora comprovou a quitação do imóvel ao Id 476428831, fazendo jus ao registro e transferência do mesmo. Além disso, a parte que promove a ação é a mesma que adquiriu o imóvel em questão, não tendo havido cessão de direitos impeditiva.
Logo, o caso é de procedência da ação. Dispositivo
Diante do exposto, na forma da fundamentação supra JULGO PROCEDENTE o pedido de Adjudicação Compulsória, em relação à CEF, condenando-a a promover a imediata transferência do imóvel mencionado nos autos à parte autora, promovendo as baixas cabíveis, com a total regularização do registro imobiliário da unidade em questão. Extingo o presente feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Imponho à CEF a pagar as custas e honorários, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa. Eventuais custos cartorários (caso existentes) deverão ser arcados pela CEF. Antecipo os efeitos da sentença, na forma do art. 300 do CPC, determinando à CEF o imediato cumprimento da sentença. Concedo o prazo de 15 dias para a CEF antecipar o pagamento das custas e emolumentos cartorários, comprovando nos autos, ou demonstrar eventual existência de isenção destes.
No mesmo prazo, deverá a CEF apresentar todos os documentos necessários para o cumprimento integral da decisão. Fixo multa diária de RS 300,00 (trezentos reais) em caso de eventual descumprimento, passando a correr após o prazo de 15 dias estabelecidos. Com a comprovação nos autos, expeça-se mandado de intimação do 1º CRI de Presidente Prudente/SP, devidamente instruído com esta sentença e com os documentos obrigatórios apresentados pela CEF, para integral e imediato cumprimento dos termos da sentença de adjudicação compulsória ora prolatada.
Providencie a Secretaria o traslado para este feito da íntegra (termo e depoimentos) da audiência de justificação realizada no feito correlato de nº 5002726-57.2025.4.03.6112. P.I. PRESIDENTE PRUDENTE, 19 de fevereiro de 2026. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal
