PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de São José dos Campos Rua Dr. Tertuliano Delphim Júnior, 522, Parque Residencial Aquarius, São José Dos Campos - SP - CEP: 12246-001 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5003853-57.2025.4.03.6103 AUTOR: RESIDENCIAL PARQUE TECNOLOGICO ADVOGADO do(a) AUTOR: FABIO CESAR GONGORA DE MORAES - SP135290 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: JOSE ODECIO DE CAMARGO JUNIOR - SP100172 ADVOGADO do(a) REU: ALEXANDRE BERETTA DE QUEIROZ - SP272805
SENTENÇA
Trata-se de ação de cobrança em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com objetivo de receber despesas condominiais. Relatório dispensado na forma da lei. No mérito, a ação é procedente. O condomínio é regido por convenção própria, regulamentada pela Lei 4.591/64. Dispõe o Art. 12 da Lei 4.591/64: "Art.
12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio." Na hipótese de alienação, o artigo 1345 do Código Civil dispõe: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." No caso concreto, certidão de matrícula juntada comprova a propriedade da CEF, após a consolidação da propriedade.
Desse modo, não restam dúvidas de que a empresa ré é responsável pelo pagamento da dívida, inclusive as anteriores à consolidação da propriedade. Nesse sentido, transcrevo a ementa de alguns julgados:
EMENTA
DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE . RESPONSABILIDADE DA CEF. RECURSO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso interposto pelo Condomínio Edifício Condado de San Telmo contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento das taxas de condomínio inadimplidas entre 23/10/2017 e 10/07/2021 .
2. Considerando a peculiaridade da alienação fiduciária em garantia, o Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento pela responsabilização do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais apenas quando da consolidação da propriedade plena, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art . 1.368-B do CC/02.
3. No caso em tela, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, de modo que a empresa pública federal deve responder pelos débitos condominiais da unidade, inclusive aqueles anteriores à consolidação .
4. O recurso do autor há de ser provido e a sentença parcialmente reformada, para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento de todas as taxas de condomínio inadimplidas, incluindo-se, ainda, eventuais parcelas vencidas e não pagas no curso deste processo até o seu trânsito em julgado.
5. Recurso da parte autora provido. (TRF-4 - RCIJEF: 50694795120214047100 RS, Relator.: OSCAR VALENTE CARDOSO, Data de Julgamento: 31/01/2023, 5ª Turma Recursal do Rio Grande do Sul) APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO . ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/EMGEA. COTAS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Artigo 1368-b, parágrafo único do
CC. A responsabilidade da CEF/EMGEA para arcar com as cotas condominiais, tendo em conta o inadimplemento do mutuário, somente está configurada após a consolidação a propriedade plena por sua parte. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas antes da imissão na posse pela credora fiduciária é do devedor fiduciante . Incompetência absoluta da Justiça Federal mantida. (TRF-4 - AC: 50018878020184047201 SC 5001887-80.2018.4 .04.7201, Relator.: MARIA ISABEL PEZZI KLEIN, Data de Julgamento: 04/09/2019, QUARTA TURMA) As normas da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
Cabe à convenção de condomínio definir os critérios para a determinação da quota-parte de cada condômino e o momento em que as despesas devem ser pagas, com previsão de sanções para a hipótese de inadimplemento. Ajuizada ação de cobrança instruída com planilha que discrimina os períodos de inadimplemento, os valores devidos e os acréscimos moratórios ao débito principal, não se desincumbiu a CEF do ônus de provar algum fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito invocado na inicial.
Afasto a impugnação da parte ré quanto ao alegado excesso de execução. As cotas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ou seja, aderem ao imóvel. O fato de o condomínio possuir hidrômetro único e realizar o rateio interno do consumo reforça a natureza condominial da despesa, que permanece como um encargo ordinário e essencial à manutenção da propriedade. Sendo a dívida vinculada ao bem, a responsabilidade pelo seu adimplemento é do proprietário registral, mostrando-se legítima a inclusão de todos os valores que compõem a taxa condominial na presente execução.
As cotas de condomínio pagas em atraso sujeitam-se à correção monetária e juros de mora a partir do vencimento das parcelas, conforme previsão na convenção do condomínio e nos arts. 389 e 395 do Código Civil. A multa moratória é devida no percentual de até 2%, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
Posto isso, ACOLHO O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e condeno a ré ao pagamento das despesas condominiais demonstradas nos autos, bem como as vencidas até a data desta sentença. Os valores serão acrescidos de correção monetária e juros, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor - observando-se, a partir de 09/2025, na fase anterior à expedição do requisitório, correção pelo IPCA-E e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil -, e multa moratória no percentual previsto na convenção condominial ou no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, devidos desde a data de cada vencimento.
As parcelas vencidas durante o curso da ação, até a presente data, serão objeto de liquidação. Sem custas e honorários nesta instância, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. P. R.
I. THIAGO DA SILVA MOTTA Juiz Federal Substituto
