PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004091-66.2017.4.03.6100 / 24ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: ELISABETE MACIEL GERALDO, DIMAS DE FATIMA GERALDO Advogado do(a) AUTOR: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: ANA PAULA TIERNO DOS SANTOS - SP221562, LUZINETE MARIA ZANELLI ANDRIANI - SP108257, MARIA FERNANDA SOARES DE AZEVEDO BERE MOTTA - SP96962 S E N T E N Ç A SENTENCIADO EM INSPEÇÃO
Vistos, etc. Trata-se de ação sob o rito ordinário, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, através da qual a Autora pretende o depósito do valor destinado a purgar a mora (petição 1295592, em aditamento) e o pagamento das parcelas. Pretende, ainda, a revisão das cláusulas contratuais sob a alegação de diversas ilegalidades. A antecipação dos efeitos da tutela foi parcialmente deferida (doc. 1408741), a fim de impedir a transferência do imóvel.
Regularmente citado, o Réu apresentou contestação alegando a legalidade do procedimento adotado, por obediência ao contrato. Em preliminar, falta de interesse de agir, devido à consolidação da propriedade pela credora e, portanto, extinção do contrato que pretende revisar. Na réplica o Autor reitera os termos da inicial. Realizada audiência para tentativa de conciliação, restou infrutífera. Instadas a se manifestar sobre a produção de provas, a parte autora protestou pela produção de prova documental, sendo determinada a apresentação do procedimento administrativo de execução extrajudicial, o que foi cumprido através da petição 25040041, impugnado pelo Autor.
É o relatório.
Fundamento e decido. Inicialmente, cumpre analisar a preliminar trazida pela CEF. A consolidação da propriedade pela CEF não acarreta a ausência de interesse de agir, uma vez que, detectada alguma irregularidade no proceder da instituição financeira, a consolidação pode ser invalidada ou eventual dano ressarcido através de pagamento em dinheiro. Tampouco há que se aventar a inépcia da inicial, haja vista que ausentes as hipóteses previstas no artigo 330, inciso I, parágrafo 1º.
Ultrapassadas as preliminares, passo ao exame do mérito. Pretende o Autor a revisão das cláusulas contratuais que dispuseram sobre modo de aplicação dos juros, modo de amortização, e taxa de administração. Alega, também, a ocorrência de onerosidade excessiva. Pleiteia a possibilidade de depósito dos valores devidos e pagamento das prestações futuras. A CEF, na resposta, afirma que o contrato venceu antecipadamente devido à inadimplência da Autora, tendo ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel, pela CEF, em 12 de maio de 2017.
Vejamos. O contrato firmado entre as partes é contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do sistema financeiro da habitação. Nos contratos de mútuo com garantia através de alienação fiduciária, o inadimplemento leva, após a intimação do mutuário para purgar a mora, à consolidação da propriedade pela credora.
Temos, portanto, que a conduta da CEF está prevista no contrato firmado pelo Autor, contrato válido e sem vícios. As alegações de irregularidade em relação aos juros aplicados, a parte autora limitou-se a enumerar pontos que considera abusivos no contrato sem, entretanto, apresentar qualquer embasamento para sua argumentação. Não foi demonstrada a abusividade na aplicação dos juros, sendo legítima a aplicação de juros em percentual superior a 10%: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.
SFH. CES - COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL. PES - PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL. TAXA REFERENCIAL -TR. TAXA DE JUROS. TABELA PRICE. CRITÉRIO DE AMORTIZAÇÃO. ANATOCISMO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
1. A incidência do CES - Coeficiente de Equiparação Salarial não viola qualquer norma cogente, sendo considerada legítima pela jurisprudência do STJ e desta Corte.
2. Não tendo sido comprovada a inobservância da equivalência salarial em razão da não antecipação dos honorários periciais pela parte autora, impõe-se a rejeição do pedido correspondente (art. 333, I, CPC).
3. Caso em que o pedido de inversão do ônus da prova foi indeferido por decisão interlocutória não impugnada oportunamente através de agravo.
4. É legítima a utilização da TR como índice de reajuste do saldo devedor de contratos que estabeleçam para tal fim a incidência do coeficiente de atualização monetária previsto para os depósitos de poupança. Precedentes.
5. Não há impedimento legal à taxa de juros fixada no contrato superior a 10% ao ano. Precedentes.
6. É legítima a utilização da Tabela Price nos contratos vinculados ao SFH, salvo quando comprovadamente implicar a prática de anatocismo. Precedentes.
7. Inexiste ilegalidade no procedimento de primeiro atualizar o saldo devedor para somente em seguida deduzir o valor da prestação de amortização paga.
8. Não havendo prova da prática de anatocismo, improcede a alegação correspondente.
9. Em face da improcedência das alegações da parte autora, inexiste indébito a ser restituído.
10. Tratando-se de matéria reiteradamente enfrentada pela CEF e não tendo havido dilação probatória, afigura-se razoável a fixação da verba honorária em montante equivalente a um salário-mínimo.
11. Apelação da Caixa Econômica Federal parcialmente provida. Apelação da parte autora a que se nega provimento. (Origem: Trf - Primeira RegiãoClasse: Ac - Apelação Civel - 200036000024308Processo: 200036000024308 Uf: Mt Órgão Julgador: Quinta TurmaData Da Decisão: 12/7/2006 Documento: Trf100233335) – grifamos. De acordo com o que consta nos autos, devido à inadimplência do devedor, houve a consolidação da propriedade pela credora, nos termos estipulados no contrato, em maio de 2017.
A possibilidade de reversão do procedimento de consolidação da propriedade, antes da arrematação do bem, é admitida pela jurisprudência, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido. (e - DJF3 Judicial 1 DATA: 07/04/2020) No caso em tela, apesar de ter sido realizado o depósito, o valor foi determinado pelos cálculos do mutuário, não do credor, que apontou diferença a menor na oferta do autor.
A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.
A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Assim sendo, nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".
Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97. Verifica-se que o ato de constituição em mora do fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação por intermédio do Registro de Imóveis, conforme documentos juntados aos autos (doc. 25040041).
Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tal diligência não foi atendida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Portanto, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor integral do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer o direito à consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. Nessa senda, deve ser cassada a tutela sem que o próprio mutuário interessado propusesse o pagamento integral das parcelas em atraso, demonstrando efetivamente que possui condições financeiras de purgar a mora, e não com meras alegações desprovidas de qualquer comprovação neste sentido.
Diz a jurisprudência: E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida.
II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97.
III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.
IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988.
V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97.
VI - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.
VII - Em suma, não prosperam as alegações de inconstitucionalidade da execução extrajudicial e de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei 70/66 e pela Lei 9.514/97.
VIII - A inadimplência do devedor que passa por dificuldades financeiras, quando não há qualquer pedido que possa implicar na revisão da dívida, não é fundamento suficiente para obstar o vencimento antecipado da dívida ou a consolidação da propriedade fiduciária, razão pela qual o prosseguimento da execução prevista na Lei 9.514/97 representa exercício regular de direito pelo credor, que não está obrigado a renegociar a dívida.
HÁ que se destacar que, na hipótese de execução da dívida, nada impede que o devedor zele para que não ocorra arrematação por preço vil, protegendo seu patrimônio e evitando o enriquecimento ilícito da instituição credora, ou ainda que o devedor requeira a devolução dos valores obtidos com a execução que sobejarem a dívida.
IX - No caso dos autos, embora não fosse obrigada a tanto, a CEF realizou a incorporação de parcelas vencidas ao saldo devedor em três ocasiões distintas antes de realizar a consolidação da propriedade, fato ocorrido após um ano de inadimplência da parte Autora. Não suficiente, apenas em 2017, ou seja, um ano após a consolidação da propriedade, é que o autor ajuizou ação judicial para obter aposentadoria por invalidez.
Nestas condições, quer se considere a inadimplência em relação aos prêmios do seguro, quer se considere a inércia do autor em comunicar o sinistro, quer se considere o prazo transcorrido entre a consolidação da propriedade e o ajuizamento da presente ação, não se vislumbra a existência de fundamentos aptos a considerar nula a execução, sendo irrelevantes a produção das provas requeridas para o julgamento da ação.
X - Apelação improvida. (e - DJF3 Judicial 1 DATA: 31/03/2020) Desta forma, restam ausentes os elementos que permitiriam a revisão das cláusulas contratuais e o cancelamento da consolidação do bem na propriedade da credora, devendo ser rejeitado o pedido veiculado na inicial. Assim, improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e casso a tutela concedida. Expeça-se alvará de levantamento dos valores depositados, a favor do Autor.
Fixo honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, observada a concessão da gratuidade da Justiça. Transitada em julgado, nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo, com baixa na distribuição. Custas na forma da lei. P.R.I. São Paulo, data de registro. ROSANA FERRI Juíza Federal
