PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004111-96.2024.4.03.6331 / 1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL CEREJEIRAS Advogados do(a) AUTOR: DANIEL SOBRAL DOS SANTOS LONGUE - SP381966, LUIZ GUILHERME TESTI - SP381043 REU: SILVANA GONCALVES COELHO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319 S E N T E N Ç A
I –
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, ante o disposto no art. 38 da Lei 9.099/95, aplicável subsidiariamente à hipótese em face do contido no art. 1º da Lei 10.259/01.
II – FUNDAMENTAÇÃO Legitimidade passiva Na alienação fiduciária o credor tem mera propriedade resolúvel, recebida para garantir o financiamento correlato. Conforme entendimento jurisprudencial, as cotas condominiais têm natureza propter rem, por isso, tratando-se de imóvel com alienação fiduciária na qual a CEF é credora fiduciária, somente após a consolidação da propriedade plena do imóvel, objeto das cotas condominiais, que a CEF constitui parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança.
Nesse sentido, as ementas a seguir transcritas: ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DA CEF.
1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa.
2. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais ocorre pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, ocorre após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário, consubstanciada na imissão na posse. Precedentes.
3. Caso em que a CEF possui legitimidade passiva apenas em relação às despesas condominiais após a consolidação da propriedade.
4. Apelo desprovido. (TRF4, AC 5002486-97.2024.4.04.7107, 3ª Turma, Relator para Acórdão ROGER RAUPP RIOS, julgado em 18/02/2025) - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF.
1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa.
2. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário.
3. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.
4. Neste contexto, confirmada a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF/FAR relativamente às taxas condominiais anteriores a 06/06/2017, ficando responsável pelo pagamento das cotas devidas a partir de então (06/2017). (TRF4, AC 5007879-19.2018.4.04.7202, 3ª Turma, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, julgado em 13/04/2021) No caso dos autos, conforme planilha acostada com a petição inicial (id. 345588745 – fls. 06/07), a dívida objeto da execução é referente ao período de 06/1/2017 a 15/07/2018.
A consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 16/05/2018, sendo averbada na matrícula do imóvel em 18/06/2018 (id. 345592102 – fl.
13 – AV-05 e tal fato firma a legitimidade da CAIXA para figurar no polo passivo das ações que digam respeito ao mencionado bem a partir da data da consolidação. Desse modo, apenas os meses de 15/06/2018 e 15/07/2018 são oponíveis à Caixa Econômica Federal e não a totalidade da dívida apontada na inicial, o que, por conseguinte, repercute no montante do percentual dos honorários advocatícios que seriam devidos.
Do adimplemento das cotas condominiais De qualquer modo, conforme esclarecido pelo exequente na petição de id. 359687750, o valor das cotas condominiais já foi adimplido, recaindo a pretensão de execução apenas sobre os honorários advocatícios contratuais e as custas recolhidas. Da execução dos honorários advocatícios contratuais A convenção do condomínio prevê o pagamento dos honorários advocatícios contratuais estabelecidos em 20% sobre a totalidade do débito atualizado, conforme artigo 49 da convenção juntada ao id. 345588745 – fl.
28. A matéria é controvertida, havendo decisões admitindo a validade do repasse dos honorários contratuais ao condômino inadimplente como se vê em TJ-PR 01272600520248160000 Colombo, Relator.: Angela Khury, Data de Julgamento: 19/05/2025, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/05/2025 e em STJ - REsp: 1989313, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: 18/03/2024, bem como decisões que não admitem a validade de tal repasse, ao argumento de que inexistiria qualquer relação jurídica entre o devedor e o advogado contratado, sendo esta uma escolha pessoal do credor, a exemplo da Apelação Cível, Nº 50024281520218216001, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 26-02-2024.
Mesmo que se admita a validade da cláusula, exige-se que haja efetiva atuação do advogado para a cobrança extrajudicial de tais valores, o que não se vê no caso dos autos, cuja cobrança foi acrescida em 20% ao valor do débito sem respaldo obrigacional, na medida em que não houve atuação do profissional da advocacia para a cobrança extrajudicial do débito, ao menos em relação à CEF. Os e-mails às fls. 03/07 do id. 345592102 revelam que a CEF solicitou a emissão de boleto para pagamento das cotas atrasadas.
O devedor tomou a iniciativa do pagamento, de modo que não estava obrigado ao pagamento do percentual destinado à advocacia. Vale dizer, a mera emissão de boleto com valor atualizado da dívida, a pedido do devedor, não autoriza a cobrança de honorários advocatícios previstos na convenção condominial. Tal entendimento encontra respaldo na jurisprudência, conforme arestos que seguem abaixo colacionados: (...) CONDOMÍNIO.
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DECORRENTES DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL E DESPESAS COM EMISSÃO DE BOLETO BANCÁRIO. INCLUSÃO NO CÁLCULO. INADMISSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO DA DÍVIDA. TABELA PRÁTICA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PROCEDÊNCIA PARCIAL RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A cobrança das despesas condominiais encontra respaldo na convenção e demais documentos apresentados, restando incontroversa a inadimplência em relação aos meses apontados na inicial.
2. Não sendo comprovada a atuação de advogado na esfera extrajudicial para justificar a cobrança de honorários advocatícios e, sem a demonstração de que foi autorizado, em assembleia, a exigência das despesas de emissão de boleto bancário, inexistindo respaldo na convenção condominial, os valores correspondentes não podem ser exigidos.
3. A correção monetária deve ser calculada com base na tabela prática do Tribunal de Justiça, que contém toda a orientação jurisprudencial a respeito da atualização de dívida decorrente de sentença. O índice eleito em assembleia geral ordinária tem aplicação restrita para as situações de reajuste das prestações condominiais. (Apelação Cível 0143294-32.2008.8.26.0002; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro Regional
II - Santo Amaro - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2012; Data de Registro: 25/09/2012) APELAÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. Eventuais honorários advocatícios com previsão na Convenção Condominial podem ser exigidos apenas quando houver cobrança extrajudicial. No caso, o recorrente corretamente se opôs ao pagamento da verba porquanto não houve atuação extrajudicial de advogado . O próprio devedor requisitou a expedição de boletos junto à administração, o que não autoriza a inclusão de honorários convencionais no valor da dívida.
O réu não se opôs ao pagamento da dívida, realizando, desde logo, o depósito, razão pela qual os ônus sucumbenciais devem ser atribuídos ao condomínio autor, pelo princípio da causalidade. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1015405-10 .2020.8.26.0309 Jundiaí, Relator.: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 07/03/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) Ressalte-se que CEF não apresentou resistência em relação ao pagamento das cotas condominiais e depositou a quantia indicada pelo credor, na inicial, liberando-se.
O fato de não ter incluído no depósito o montante referente às custas e aos honorários não descaracteriza o adimplemento, especialmente porque a distribuição dos ônus sucumbenciais no tocante às custas é tarefa do Estado-Juiz. E uma vez ajuizada corretamente a ação na Justiça Federal, competência para o processamento do feito em relação à CEF, nem custas seriam devidas, por força do art. 55 da Lei n.º 9.099/1995 c/c art. 1.º da Lei n.º 10.259/2001.
Assim, adimplidas as cotas condominiais não há falar em prosseguimento do feito em relação à Caixa Econômica Federal para satisfação dos honorários contratuais e custas processuais, pelo que a extinção da execução em relação à CEF é medida que se impõe. Considerando que a competência da Justiça Federal abrange apenas o julgamento da empresa pública federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição, e, estando ela excluída da lide por força do quanto ora decidido, querendo o credor prosseguir na execução em relação ao montante anterior à consolidação da propriedade de responsabilidade da coexecutada Silvana Gonçalves Coelho, caberá à Justiça Estadual analisar a questão, com a devolução dos autos, se assim requerido pelo exequente.
III –
DISPOSITIVO
Por conseguinte, ACOLHO a exceção de pré-executividade e INDEFIRO a petição inicial em relação à Caixa Econômica Federal, extinguindo a execução, nos termos do art. 924, I, do Código de Processo Civil Neste grau de jurisdição, sem custas ou honorários advocatícios (art. 55 da Lei n.º 9.099/1995 c/c art. 1.º da Lei n.º 10.259/2001). Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo legal e, após, com ou sem apresentação destas, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as formalidades de praxe.
Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. Araçatuba, data da assinatura eletrônica.
