5004123-07.2018.4.03.6110

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogado

FELIPE CANDIDO DE CAMPOS TEBET (OAB 319244/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogado

FELIPE CANDIDO DE CAMPOS TEBET (OAB 319244/SP)

Requereram a concessão da tutela de urgência em caráter liminar, na forma dos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil, para determinar a abstenção pela RÉ da designação de leilão para alienação do imóvel ou, na hipótese de já haver sido designado, que seja suspenso. Ao final, pleitearam a procedência da ação para determinar a anulação da consolidação da propriedade em nome da ré, cancelando-se a averbação na matrícula do imóvel.

Com a inicial vieram os documentos constantes no processo eletrônico. O feito foi distribuído originalmente perante a 1ª Vara Federal de Sorocaba, sendo proferida a decisão ID nº 10876943 determinando a emenda à petição inicial, havendo a manifestação constante no ID nº 11689391 seguida de documentos. A decisão ID nº 12656588, proferida pelo douto Juiz Titular, determinou a remessa dos autos aos Juizados Especiais Federais em razão do valor dado a causa.

O feito aportou nos Juizados Especiais Federais, sendo, inicialmente, suscitado conflito de competência, conforme decisão ID nº 45402096, página 40 e ID nº 45402098, páginas 01/02. Na sequência, em razão de ordem do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, restou apreciado o pedido de antecipação de tutela, conforme decisão ID nº 45402098, página 37/38, sendo inicialmente indeferido. Após ter sido realizado pedido de reconsideração pela parte autora, conforme ID nº 45402703, páginas 20/21, houve a reconsideração da decisão anteriormente proferida para deferir o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, determinando à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a imediata suspensão do procedimento de execução extrajudicial do bem objeto do contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária em garantia firmado com JOÃO GARCIA e ELIZA PIRES GARCIA, com o consequente cancelamento do leilão público designado, até ulterior decisão judicial nos autos, sob pena de multa de R$ 10.000,00.

Conforme ID nº 45402707, páginas 04/07, a parte autora noticiou o descumprimento da ordem judicial de suspensão do procedimento de execução extrajudicial. Houve audiência de tentativa de conciliação conforme ID nº 45402709, páginas 08/09, restando infrutífera a conciliação. O Tribunal Regional Federal da 3ª Região em decisão encartada no ID nº 45402709, páginas 28/35, não conheceu do conflito de competência.

Em razão desse fato foi proferida nova decisão pelo douto Juízo dos Juizados Especiais Federais, conforme ID nº 45402709, páginas 52/53, determinando o retorno dos autos para a 1ª Vara Federal. Foi proferida a decisão ID nº 45404557 reconhecendo a competência da 1ª Vara Federal de Sorocaba para apreciar a lide e determinando a citação da Caixa Econômica Federal. Regularmente citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou a contestação conforme ID nº 47882638, juntando documentos, arguindo preliminar de ausência de interesse de agir, tendo em vista que houve a consolidação da propriedade.

No mérito, requereu a improcedência da pretensão. A decisão ID nº 47932071 determinou que a parte autora se manifestasse acerca da contestação apresentada e que as partes se manifestassem sobre as provas que pretendiam produzir, justificando e especificando sua pertinência, sob pena de indeferimento. A parte autora apresentou réplica conforme ID nº 52366382, não se manifestando sobre as provas que pretendia produzir; sendo que a Caixa Econômica Federal não se manifestou.

Em decisão ID nº 52585799 foi determinada a remessa dos autos à conclusão para sentença, por aplicação do disposto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A parte autora no ID nº 53768179 requereu que a Caixa Econômica Federal apresentasse extratos bancários de todos os depósitos que fez no curso da lide visando purgar sua mora. A seguir, os autos vieram-me conclusos.

É o relatório.

DECIDO. F U N D A M E N T A Ç Ã O Em um primeiro plano, há que se verificar que, na apreciação desta lide, estão presentes os pressupostos processuais de validade e existência da relação jurídica processual e estão presentes as condições da ação. Nesse sentido, não prospera a preliminar de ausência de interesse de agir altercada pela Caixa Econômica Federal, uma vez que estamos diante de ação anulatória de consolidação de propriedade, tendo a parte autora interesse jurídico em discutir a possibilidade de purgação da mora mesmo em face da consolidação da propriedade.

Neste caso, não estamos diante de revisão contratual, pelo que, em se tratando de matéria de mérito, como tal deverá julgada. Analisada a preliminar pendente, passa-se, portanto, ao mérito da controvérsia. No caso em questão, há que se julgar antecipadamente a lide, uma vez que não há a necessidade de produção de provas em audiência, pois a matéria fática está esclarecida através dos documentos carreados aos autos, sendo, assim, desnecessária a dilação probatória, conforme consta expressamente no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

No presente caso o contrato celebrado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal foi firmado no âmbito do Sistema de Financiamento de Habitação, com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Assim, tratando-se de alienação fiduciária, a Caixa Econômica Federal, credora fiduciária nestes autos, era a proprietária do imóvel até implementação da condição resolutiva, qual seja, a quitação, pela parte autora, do débito garantido pelo imóvel.

Assim, somente após a quitação do débito é que a parte autora teria a plena propriedade do imóvel objeto do contrato, eis que, antes disso, possuía apenas a garantia de que, uma vez cumprido o pactuado, seria proprietária do imóvel. Desta forma, importante frisar que a inadimplência contratual por parte da parte autora tem o condão de consolidar a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, conforme previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97.

Em sendo assim, o artigo 26 da Lei n.º 9.514/97 prevê expressamente o procedimento legal para a consolidação da propriedade em nome do credor, “in verbis”: Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Observa-se que o procedimento de consolidação da propriedade foi realizado de acordo com a legalidade e normas que regem a espécie, não havendo, em realidade, questionamentos na causa de pedir elencada na petição inicial quanto a esse aspecto.

Destarte, a Caixa Econômica Federal requereu ao Oficial de Registro de Imóveis a consolidação da propriedade em seu nome, nos termos do § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, o que efetivamente ocorreu conforme consta da averbação nº 8, datada de 28 de agosto de 2018, conforme ID nº 47882951 - Pág. 4, sendo que o requerimento de consolidação foi protocolado em 03 de julho de 2018. Quanto à questão da purgação da mora, que centra a causa de pedir da parte autora, a Lei nº 9.514/97 previa em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal.

Não obstante, a questão da purgação da mora passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465, publicada em 12/07/2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos: “após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”.

Ou seja, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somados aos vários encargos e despesas previstos no §2º artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido, aduza-se que nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu da antes inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Em tal situação era lícito ao mutuário purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Por outro lado, de forma reversa, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Nesse caso, não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de uma nova aquisição, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. No caso em apreciação a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal foi averbada na matrícula do imóvel no dia 28 de agosto de 2018 (averbação nº 8, conforme ID 47882951 - Pág. 4), ou seja, depois da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, que foi publicada em 12/07/2017.

Ou seja, no presente caso não é lícito a parte autora purgar a mora, com a consequente retomada do contrato, conforme pretende na sua petição inicial, já que deveria comparecer em leilão para assegurar seu direito de preferência. Purgar a mora é diferente de exercer o direito de preferência, pois este último pressupõe a aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas.

Note-se que em homenagem ao princípio tempus regit actum somente seria plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora apenas para aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017, não sendo o caso dos autos, em que a consolidação só ocorreu no ano de 2018.

Ao ver deste juízo, o fato de o contrato ter sido entabulado antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 não gera direito adquirido em favor da parte autora à purgação da mora, já que a viabilidade da purgação da mora só surge no mundo jurídico após a consolidação da propriedade. Em sendo assim, é a data da consolidação da propriedade que define se é possível ou não a aplicação das disposições contidas na Lei nº 13.465/2017, que, a partir de sua vigência, delimitam não ser mais possível a purgação da mora.

Ou seja, ao ver deste juízo, não é possível a realização da purgação da mora tal como requerido pelos autores na petição inicial. Em consequência do acima delineado, com a improcedência da pretensão de purgar a mora, caso a presente sentença seja mantida, os valores depositados pela parte autora deverão todos serem levantados por ela, após o trânsito em julgado. Outrossim, com a improcedência da pretensão, há que se cassar a tutela de urgência concedida no ID nº 45402703, páginas 20/21.

Por fim, em relação ao requerimento da parte autora de imposição à Caixa Econômica Federal o pagamento da multa incidente pelo descumprimento da determinação judicial exarada pelo douto Juiz dos Juizados Especiais Federais de Sorocaba, ao conceder a tutela de urgência, tenho que não pode prosperar. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação de que o valor das astreintes é estabelecido sob a cláusula rebus sic stantibus, de maneira que, quando se tornar irrisório ou exorbitante ou desnecessário, pode ser modificado ou até mesmo revogado pelo magistrado, a qualquer tempo, até mesmo de ofício, ainda que o feito esteja em fase de execução ou cumprimento de sentença, não havendo falar em preclusão ou ofensa à coisa julgada.

Isto porque, considera-se que a multa não tem uma finalidade em si mesma e assim como pode ser fixada de ofício pelo juiz, em qualquer fase do processo, também pode ser revista ex officio por este, a qualquer tempo. A propósito, no julgamento do Recurso Especial 1.333.988/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a Segunda Seção, no Tema 706, consolidou a tese de que "a decisão que comina astreintes não preclui, não fazendo tampouco coisa julgada".

Em sendo assim, no presente caso, há que se considerar que a decisão de imposição da multa foi proferia por Juiz absolutamente incompetente; e que a pretensão em relação à qual se baseou a concessão do provimento de caráter urgente e a imposição da multa foi julgada improcedente. Destarte, entendo por bem considerar indevida no caso a imposição da multa em desfavor da Caixa Econômica Federal, de acordo com o julgado proferido no tema nº 706 do Superior Tribunal de Justiça.

D I S P O S I T I V O

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO formulado pela parte autora em face da ré, extinguindo o processo com fulcro no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil; cassando expressamente a tutela de urgência concedida no ID nº 45402703, páginas 20/21. Ademais, CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Caixa Econômica Federal, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (fixado conforme ID nº 45402709, página 53, em R$ 220.000,00), que corresponde ao proveito econômico esperado, devidamente atualizado por ocasião da prolação desta sentença, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, valor este atualizado nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.

Custas nos termos da Lei nº 9.289/96.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se.

Cumpra-se. MARCOS ALVES TAVARES Juiz Federal Substituto da 1ª Vara Federal

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ELIZA PIRES GARCIA

Advogado

FELIPE CANDIDO DE CAMPOS TEBET (OAB 319244/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ELIZA PIRES GARCIA

Advogado

FELIPE CANDIDO DE CAMPOS TEBET (OAB 319244/SP)