5004269-97.2026.4.03.6100

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido. A controvérsia é exclusivamente de direito e a prova documental constante dos autos é suficiente para o deslinde da causa, razão pela qual o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir. A pretensão deduzida não envolve mera revisão contratual, mas questionamento acerca da regularidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela credora fiduciária, subsistindo, portanto, utilidade e necessidade da tutela jurisdicional.

No mérito, a pretensão não procede. O contrato discutido nos autos foi firmado sob a égide da Lei nº 9.514/97, diploma que regula a alienação fiduciária de bem imóvel e estabelece o procedimento de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial em caso de inadimplemento. A constitucionalidade e legalidade do procedimento extrajudicial previsto na referida legislação encontram-se consolidadas na jurisprudência do STF, STJ e TRF da 3ª Região.

No caso concreto, verifica-se da matrícula do imóvel (ID 591341886) que a propriedade foi regularmente consolidada em nome da CEF em 11/11/2025, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97. A parte autora sustenta que não houve comprovação válida da intimação pessoal para purgação da mora. Apesar de não ter sido juntada aos autos a íntegra da certidão expedida pelo Registro de Títulos e Documentos, o documento (ID 591341888) expedido pelo 18º Registro de Imóveis da Capital, certifica expressamente que o prazo legal de 15 dias transcorreu sem purgação da mora “após intimação pessoal feita pelo 10º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo”.

Trata-se de certidão emitida por serventia extrajudicial, dotada de presunção de legitimidade e veracidade, não havendo nos autos prova concreta apta a infirmar sua validade. Ainda que a parte autora alegue insuficiência documental quanto à comprovação material do recebimento da notificação, não produziu qualquer elemento concreto apto a demonstrar irregularidade efetiva no procedimento ou falsidade das informações certificadas pelo registro imobiliário.

Além disso, a consolidação da propriedade foi regularmente averbada na matrícula do imóvel, inexistindo indício de nulidade registral. Quanto às alegações relativas à ausência de comunicação das datas dos leilões, igualmente não assiste razão à parte autora. Com a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, o regime jurídico da alienação fiduciária passou a exigir a comunicação ao devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, nos termos do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, assegurando-se ao fiduciante o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B do referido dispositivo legal.

No presente caso, a CEF juntou aos autos as notificações extrajudiciais referentes aos leilões (ID 591341892 e 591341894), bem como comprovantes de expedição aos endereços vinculados ao contrato e à matrícula do imóvel (ID 591341893 e 591341895). Ainda que os documentos postais apresentados não demonstrem inequivocamente o recebimento pessoal das correspondências, verifica-se que houve expedição das comunicações aos endereços constantes dos registros negociais e imobiliários, o que atende à exigência legal atualmente vigente.

Ademais, a própria propositura da presente demanda antes da realização do segundo leilão evidencia que a parte autora possuía ciência inequívoca do procedimento expropriatório antes de sua consumação. Do mesmo modo, inexistiu demonstração concreta de tentativa de exercício do direito de preferência, tampouco depósito de valores ou comprovação de capacidade financeira para aquisição do imóvel nos moldes previstos pela legislação aplicável.

Nesse contexto, não se evidencia prejuízo concreto apto a justificar a invalidação do procedimento extrajudicial. Cumpre registrar, ainda, que, conforme informado pela ré em (ID 591341881), os leilões realizados em 26/01/2026 e 30/01/2026 restaram negativos, tendo o imóvel sido posteriormente alienado em 23/06/2026 a terceiro, inexistindo notícia de restrição judicial ou averbação impeditiva à época da alienação.

Nesse sentido: CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. INADIMPLÊNCIA.

I - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo mutuário, regularmente intimado.

III – Exigência, somente a partir da entrada em vigor da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, de comunicação do devedor, e não por notificação pessoal, mas mediante correspondência, acerca das datas, horários e locais dos leilões. Hipótese dos autos em que a parte autora ajuizou a ação anteriormente à data de realização do leilão, não se vislumbrando qualquer prejuízo apto à anulação do procedimento de execução extrajudicial, eis que atingida a finalidade da norma para garantia do direito de preferência do devedor.

Inteligência dos §§ 2º-A e 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

IV - O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

V - Renegociação contratual que é mera liberalidade do agente financeiro que a tanto não pode ser compelido pelo Judiciário, que não deve interferir em relação que deriva da vontade das partes. Precedentes.

VI – Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018594-82.2023.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal DIANA BRUNSTEIN, julgado em 07/06/2024, DJEN DATA: 12/06/2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIMINAR DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO DEFERIDA. REQUERIMENTO DE MEDIDAS ACAUTELATÓRIAS DA LIMINAR. NÃO DEMONSTRADO O DESCUMPRIMENTO DA

DECISÃO

PELA AGRAVADA. PLEITO DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 13.465/2017. GARANTIA APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRADAS AS IRREGULARIDADES DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. RECURSO IMPROVIDO.

1. No caso em tela, a agravante pleiteia a reforma da r. decisão, para que sejam adotadas medidas acautelatórias visando obstar o descumprimento da liminar deferida, bem como, a possibilidade de purgar a mora após a consolidação da propriedade. Pugna pela antecipação da tutela recursal.

2. Conforme se verifica nos autos, a agravada, Caixa Econômica Federal-CEF, foi intimada da decisão que deferiu a tutela de urgência. Assim, em que pese as alegações da parte, por ora não restou configurado o descumprimento de determinação judicial ou a realização de qualquer medida de execução após a decisão, pela agravada.

3. No tocante ao direito de purgar a mora posteriormente à consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, o

C. STJ firmou o entendimento de que, mediante previsão do art. 39 da Lei n.° 9.514/97, é aplicável o artigo 34 do Decreto-Lei n.° 70/66, de modo de que é possível a purgação até a realização do último leilão, data da arrematação. Precedente.

4. Para tanto, é necessário que o agravante proceda ao depósito dos valores incontroversos e controversos do contrato de financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora. Nesse sentido, dispõe o artigo 34 do Decreto 70/66, bem como o artigo 50, §§1º e 2º, da Lei 10.921/2004.

5. Todavia, com a edição da Lei n.° 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n.° 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis "exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca". Diante da alteração legal, passível o entendimento de que a purgação da mora, nos termos consignados alhures, aos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei.

6. Deste modo, tendo requerido a purgação da mora na vigência da nova redação legal, é garantido apenas o "direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel" (art. 27, §2°-B).

7. É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

8. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade.

9. Assim sendo, em um exame sumário dos fatos adequado a esta fase processual, não se verifica a presença dos requisitos para a concessão do efeito pleiteado, porquanto ausentes a lesão grave ou de difícil reparação que poderiam derivar da decisão agravada.

10. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (AI 5020861-33.2019.4.03.0000, Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 13/12/2019.) Dessa forma, ausente demonstração de vício substancial apto a macular o procedimento de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial, a improcedência da demanda é medida que se impõe.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Custas na forma lei. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em razão da gratuidade da justiça concedida (art. 98, § 3º, do CPC).

Após, o transito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos observadas as formalidades legais.

Publique-se. Intimem-se. RENATO ADOLFO TONELLI JUNIOR Juiz Federal Substituto

Órgão

24ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

NICOLAS OLIVEIRA DE SOUZA

Advogados

CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB 411627/SP), VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB 336694/SP)

Órgão

24ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

NICOLAS OLIVEIRA DE SOUZA

Advogados

CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB 411627/SP), VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB 336694/SP)