5004339-95.2018.4.03.6100

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004339-95.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO

APELANTE: JOSE EDUARDO COSTA, JACQUELINE ROCHA DA COSTA Advogado do(a)

APELANTE: JOAO BENEDITO DA SILVA JUNIOR - SP175292-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES:

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004339-95.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: JOSE EDUARDO COSTA, JACQUELINE ROCHA DA COSTA Advogado do(a) APELANTE: JOAO BENEDITO DA SILVA JUNIOR - SP175292-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de recurso de apelação interposto por JOSÉ EDUARDO COSTA E JAQUELINE ROCHA DA COSTA objetivando a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que não restou demonstrada a inobservância dos procedimentos determinados pelo Decreto-Lei 70/66.

Em suas razões a apelante alega, em síntese, a nulidade do leilão extrajudicial realizado, ante a ausência de intimação do devedor fiduciante acerca das datas de leilão para que pudesse exercer o seu direito de purgar a mora nos termos do Decreto-Lei 70/66, bem como a nulidade da execução extrajudicial, que resultou na adjudicação do imóvel em favor da CEF e posterior venda direta a terceiro. Segue sua defesa argumentando que sendo o contrato de adesão resultou em onerosidade excessiva ao contratante; que o sistema de amortização do débito viola os artigos 5º e 6º da Lei 4380/64 e onera o mutuário; que a determinação de atualização prévia do saldo devedor ofende o disposto no artigo 6º, "c" da Lei 4380/64 e Resolução Bacen 1980/90; que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor; que o contrato de adesão possui encargos abusivos; que os valores pagos pelo mutuário devem ser restituídos, sob pena de gerar enriquecimento ilícito ao agente financeiro; que a inadimplência resultou do comprometimento da renda dos mutuários em patamar superior a 30%; que está caracterizado o anatocismo (ID 42858302 - pág. 20/33).

Intimada a CEF apresentou contrarrazões (ID 42858302 - pág. 38-39) onde alega, em síntese, a lisura de todo o procedimento de execução extrajudicial.

É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004339-95.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: JOSE EDUARDO COSTA, JACQUELINE ROCHA DA COSTA Advogado do(a) APELANTE: JOAO BENEDITO DA SILVA JUNIOR - SP175292-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de controvérsia sobre a seguinte questão: nulidade da execução extrajudicial, que resultou na adjudicação do imóvel em favor da CEF e posterior venda direta a terceiro e a possibilidade de revisão das clausulas contratuais.

Do contrato de alienação fiduciária O contrato de alienação fiduciária que se discute nos presentes autos foi celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe: "Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.

23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária , dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário." No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. Da análise do caso concreto, depreende-se que o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 27/04/2001, entre a apelante e a CEF (ID 42858298 - pág. 4).

Importante já sinalizar que o contrato foi firmado durante a vigência da Lei nº 9.514/97, antes das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/17. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Nesse sentido, transcrevo julgado proferido por esta Corte Regional: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI 9.514/97. NÃO COMPROVADA DE VIOLAÇÃO DAS NORMAS PREVISTAS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIREITO DE PREFÊNCIA DE AQUISIÇÃO DO BEM. INOVAÇÃO RECURSAL. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário e posterior leilão público para a alienação do imóvel.

2. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. Precedentes.

3. HÁ de se destacar que a garantia da apreciação de lesão ou ameaça a direito pelo Poder Judiciário, consagrada no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como impedimento de execução de cláusulas contratuais pela via extrajudicial.

4. Evidentemente, o devedor fiduciário não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Precedente.

5. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97.

7. O ato de constituição em mora da fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido notificação de Dionisia Aparecida dos Santos Motta e Jurandir de Oliveira Motta em 28/01/2015 e 09/02/2015, por intermédio do 6ºOficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, conforme documentos acostados aos autos.

8. Consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro, nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/97.

9. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/73 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal.

10. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da presente ação, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 283, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

11. Vale frisar que o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário. Por óbvio, tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no presente caso.

12. No sentido da possibilidade de realização do depósito dos valores devidos para se obstar a alienação do imóvel alienado fiduciariamente, cuja propriedade foi consolidada à credora fiduciária, situa-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e desta Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região.

13. Importa ainda mencionar que tendo sido consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, a purgação da mora somente é possível se adimplido o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, nos termos do art. 39, inc. II da Lei nº 9.514/97 e art. 34, caput, do Decreto-Lei nº 70/66, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, a purgação deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago, incluindo encargos decorrente da consolidação da propriedade.

Precedentes.

14. Sendo assim, não se reconhece, com base no suporte probatório contido nos presentes autos, elementos que indiquem indubitavelmente a inclinação dos apelantes pelo pagamento da dívida. Na verdade, não há um único requerimento para que eventual depósito do montante devido fosse aceito, ainda que posteriormente ao registro da consolidação da propriedade.

15. Deveras, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade do procedimento extrajudicial efetivada pela credora fiduciária.

16. Os recorrentes pugnam pela necessária intervenção judicial para que conceda aos autores o direito de preferência de aquisição do bem. Nessa senda, importa não conhecer do recurso de apelação neste tópico, uma vez que os apelantes trazem à baila questão não suscitada na exordial, restando evidente que inova em sede recursal.

17. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, c.c. §11 do CPC/2015, observando-se, contudo, a suspensão de que trata o art. 98, §3º do mesmo diploma legal.

18. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, não provida. (ApCiv - APELACAO CIVEL /SP 0022491-87.2015.4.03.6100/ Rel. Des. Fed. HÉLIO NOGUEIRA Data do Julgamento: 10/03/2022 Data da Publicação/ Fonte - DJEN DATA: 14/03/2022) Da purgação da mora A Lei nº 9.514/97 previa no seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário.

Por conseguinte, o referido diploma legal prevê a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que o pagamento compreendesse as parcelas vencidas do contrato, os prêmios do seguro, multa contratual e todos os custos e despesas com o ato de consolidação da propriedade (art. 34, incisos I e II, Decreto-Lei nº 70/66). Com o advento da Lei nº 13.465/2017, que alterou a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, houve a restrição da aplicação do Decreto-Lei nº 70/66, no sentido de que as disposições do referido Decreto se aplicariam de forma exclusiva aos contratos regidos por garantia hipotecária e não mais a fiduciária.

Com isso, a inovação legislativa revogou a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, estabelecendo ao devedor fiduciante o direito de preferência em adquirir o imóvel pelo valor da dívida juntamente com acréscimos legais. Dispõe o art. 27 da Lei nº 13.465/2017: "§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º-A Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B .

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Nessa seara, o entendimento do

C. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.6.

Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) No mesmo sentido era o entendimento desta E. Corte no tocante a possibilidade de purgação da mora após a inovação legislativa (Lei nº 13.465/2017), restando ao devedor, nos casos em que a consolidação ocorreu antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação pela aplicabilidade do art. 34 do Decreto – Lei nº 70/66.

Nos casos em que o contrato é regido pela inovação legislativa (Lei nº 13.465/2017), a purgação da mora deve ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias da intimação do devedor, realizada a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97). Contudo, a própria lei dilata a possibilidade de purgação da mora, após o advento da Lei nº 13.465/2017, para que seja realizada até a data da averbação da consolidação da propriedade, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

Portanto, conclui-se que a purgação da mora após o advento da Lei nº 13.465/2017 deve ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO PARA VENDA DO IMÓVEL. NECESSIDADE. NULIDADE RECONHECIDA. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso de Apelação interposta contra sentença que, nos autos de Ação Ordinária julgou improcedente o pedido suscitado pela autora. Alega a apelante, em síntese, que o procedimento de execução extrajudicial da propriedade está eivado de vícios, uma vez que não foi intimada da data de realização do leilão.

2. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias.

3. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A Jurisprudência do STJ, que orienta no sentido da indispensabilidade da notificação do mutuário devedor acerca das datas de leilões, justifica-se na medida que tal espécie de contrato não se liquida com a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira a que se atribui a modalidade especial de garantia (alienação fiduciária imobiliária), mas somente após a venda desse bem, dado que haverá de prestar contas ao mutuário acerca de eventuais diferenças decorrentes dessa venda a terceiros.

De outro giro, a obrigatoriedade da intimação do mutuário devedor, agora regularmente prevista em lei, atende aos interesses de ambos os contratantes - instituição financeira em mutuário = isso por que, do lado do credor, se o valor da venda não for suficiente para a cobertura da dívida, não poderá exigir eventual diferença do devedor sem prévio acertamento de valores em ação própria; do lado do devedor, tem ele direito em acompanhar a venda judicial para aferir, fundamentalmente: a) se os valores da avaliação do imóvel e da dívida estão condizentes com a realidade e; b) se o valor da venda atendeu aos parâmetros da legalidade - razoabilidade e proporcionalidade -, em especial se não ocorreu venda a preço vil; além disso, deverá também observar a lisura de publicidade de todo o procedimento de venda.

Por tais razões é que se torna imperiosa - agora com reforço legal - a necessidade de intimação do mutuário acerca das datas dos leilões.

4. Nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

5. Caso concreto em que não restou demonstrada pela instituição financeira requerida a intimação pessoal da recorrente acerca dos leilões extrajudiciais e, considerando que a consolidação da propriedade se deu anteriormente à edição da Lei nº 13.465/2017, é lícito ao devedor a purgação da mora e a retomada do contrato.

6. Recurso provido para:1) suspender os efeitos dos leilões efetuados por ausência de intimação e;

2) declarar o direito do apelante à purgação da mora, que deverá compreender o montante relativo às parcelas vencidas, bem como os valores relativos aos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade, devendo a instituição financeira CEF ser intimada no Juízo de origem a apresentar, no prazo de dez (10) dias, os valores atualizados da dívida e, em igual prazo deverá o mutuário ser igualmente intimado a efetivar a purgação da mora, nos moldes aqui definidos; efetivada a purgação da mora, ficarão sem efeito os leilões realizados após a consolidação da propriedade, que se reputarão nulos por vício de forma, devendo a instituição financeira restabelecer a situação jurídico-contratual preexistente, devendo o Juízo de origem promover todos os atos necessários ao restabelecimento do status quo ante; não efetivada a purgação, nos moldes determinados no Acórdão, restará convalida a consolidação e a higidez da venda extrajudicial do bem a terceiro (leilão extrajudicial), de modo definitivo;

3) Condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00 por equidade. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006561-70.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 20/09/2021, DJEN DATA: 30/09/2021)(GRIFEI) Todavia, entendo que o marco temporal o qual determina a aplicação da inovação promovida pela Lei nº 13.465/2017 é a data da celebração do contrato, e não mais a data em que ocorrera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Adiro ao entendimento firmado no seguinte julgamento desta 1ª Turma: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 16.465/2017. ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. AGRAVO DESPROVIDO.

1. In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017.

2. O direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram, sendo que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Precedentes.

3. Se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso – e, no caso, também adverso –, talvez a parte ora apelante nem mesmo firmasse o contrato.

4. Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário.

5. No caso em apreço, os agravados firmaram o contrato de mútuo com alienação fiduciária em 22.06.2011, com a consolidação da propriedade em favor da agravante, em 18.01.2023.

6. Conquanto os agravados tenham sido notificados para purgar a mora, o procedimento se deu nos termos da Lei nº 13.465/2017, não aplicável à hipótese dos autos. Com efeito, a possibilidade de purgar a mora deve se estender até a data da assinatura do auto de arrematação, e não até a consolidação da propriedade, como procedeu a Caixa.

7. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 31/08/2023, DJEN DATA: 05/09/2023) Da leitura do voto do e. relator Desembargador Federal Nelton dos Santos, por ocasião da análise dos autos nº 5014383-67.2023.403.0000, se extrai que o direito de purgar a mora é de natureza material ou substancial, de modo que purgada a mora, desaparece o débito e se retoma o vínculo contratual.

Vale dizer que, nos casos regidos pela lei anterior à modificação trazida pela Lei nº 13.465/2017, é permitida a purgação da mora pelo devedor até a assinatura do auto de arrematação. Todavia, na hipótese de restarem frustrados os leilões por ausência de interessados, o fiduciante que celebrou contrato antes das alterações da Lei nº 13.465/2017, poderá purgar a mora até o encerramento do 2º leilão pois, transcorrido esse momento, o imóvel é adjudicado pela instituição financeira.

A data da adjudicação coincide com a data da frustração do segundo leilão, uma vez que a partir daí a instituição financeira passa a ter o direito de realizar a venda direta do bem imóvel, em consonância ao disposto no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, assim disposto: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

Nesse sentido, segue jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO BANCO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.

ACÓRDÃO

RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA

DECISÃO

AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

2. Esta Corte Superior entende que, "frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário" (REsp n. 1.654.112/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018).

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.) Mas não basta ao devedor sustentar o seu direito de purgar a mora em juízo, é necessário que efetivamente exerça o seu direito de purgar a mora no prazo estipulado. Ou seja, ao devedor compete depositar em juízo ou comprovar que pagou administrativamente o valor integral da dívida, que consiste na prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, cumuladas com os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação, para afastar os atos expropriatórios resultantes da sua inadimplência.

Ora, tratando-se de obrigação vencida, não deve o mutuário requerer ao Judiciário autorização para purgar a mora para, só após, depositar o valor devido, visto que já estava ciente da sua inadimplência e das consequências decorrentes da não purgação da mora no prazo e forma previstas na Lei. Neste momento, relevante sinalizar que o prazo final para que o devedor efetue o depósito ou comprove o pagamento administrativo se dá de forma distinta para os contratos assinados antes ou depois das modificações impostas pela Lei nº 13.465/2017.

Explico. Nos contratos assinados até o advento da Lei nº 13.465/2017, o depósito judicial ou pagamento administrativo pode se dar até a assinatura do auto de arrematação ou adjudicação. Lembrando que a adjudicação ocorre na mesma data em que restou frustrado o segundo leilão. Nos contratos assinados após o advento da Lei nº 13.465/2017, o depósito judicial ou pagamento administrativo deve ser realizado até a data da averbação da consolidação da propriedade.

Aplicando o entendimento supracitado ao caso concreto, verifico que o contrato foi firmado em 27/04/2001. Configurada a inadimplência, se depreende dos autos que os devedores fiduciantes foram pessoalmente notificados em 10/05/2006 para purgar a mora em vinte dias (ID 42858300; pág. 33). Inertes no tocante a purgação da mora no prazo estabelecido, foi consolidada a propriedade à CEF e o imóvel foi levado a leilão nos dias 11 de julho e 31 de julho de 2006, sem que tenha sido arrematado.

Diante da ausência de arrematante, o imóvel foi adjudicado à CEF em 31/07/2006, ficando cancelada a hipoteca anteriormente constituída. Portanto, depreende-se de forma clara e irrefutável, que os apelantes tinham ciência dos trâmites da execução extrajudicial e das consequências da sua inadimplência, mas por sua própria desídia deixaram de exercer os direitos assegurados na Lei nº 9.514/97, o que resultou na adjudicação da propriedade em favor da CEF e posterior venda direita do imóvel à terceiros.

Vale mencionar que a presente ação foi ajuizada apenas em 26/07/2007, um ano após a adjudicação do imóvel pela CEF, sendo certo que em nenhum momento o devedor demonstrou interesse em purgar a mora ou consignar em juízo os valores em atraso. Tendo por base o suporte probatório contido nos presentes autos e ausentes quaisquer elementos que indiquem a inclinação dos apelantes pelo pagamento da dívida, descabida a alegação da nulidade da execução extrajudicial.

Da ausência de notificação do devedor A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões se deu por meio da inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, cuja previsão está no § 2º-B do mesmo dispositivo legal. De acordo com o referido dispositivo (art. 27, §2º-A, Lei nº 9.514/97), fica claro que a imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais tem por finalidade possibilitar ao devedor fiduciante exercer o direito de preferência previsto no §2º-B do mesmo artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Não se ignora a jurisprudência do c. STJ, no sentido de haver a necessidade de notificação do devedor no tocante a alienação em hasta extrajudicial, em contratos de alienação fiduciária, ainda que regidos pela Lei nº 9.514/97, em sua redação original, a qual possibilitava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).

Entretanto, necessário considerar alguns aspectos acerca da notificação do devedor. A notificação do devedor corresponde ao ato pelo qual este toma ciência das datas dos leilões. Contudo, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são assentes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada. Ou seja, se a parte tiver conhecimento das datas dos leilões, ainda que por outro meio que não seja pela notificação pessoal, com a antecedência necessária que viabilize o exercício do direito de preferência previsto no §2º, do art. 27 da Lei nº 9514/97, deve ser reconhecido que a finalidade do ato foi alcançada, pois nenhum prejuízo foi suportado pelo devedor fiduciante.

Nesse sentido é o entendimento desta E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.

DECISÃO

AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97.

2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente.

3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora".

5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora.

6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros.

7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).

9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. (...)

14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência.

15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97.

16. Agravo desprovido. (AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Re. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 07/11/2022)(GRIFEI) Portanto, conforme exposto, se a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida por outro meio, deve ser afastado o argumento de irregularidade apresentado, pois traçando um paralelo ao Código de Processo Civil, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são firmes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao seu conteúdo quando, ainda que de outro modo, seu objetivo for alcançado.

Assim, a alegação de ausência de notificação pessoal do leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que a ausência da intimação pessoal (acerca da hasta extrajudicial) causou prejuízo, bem como que intencionava purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Da análise do caso concreto, depreende-se que os apelantes tinham total ciência dos trâmites da execução extrajudicial e que, em nenhum momento, praticaram algum ato concreto no sentido de purgar a mora ou consignar em juízo valores suficientes.

É basilar concluir que estavam consciente dos riscos de perder a propriedade do imóvel. Dessa forma, incabível a alegação da nulidade do leilão extrajudicial realizado, ante a ausência de intimação do devedor fiduciante acerca das datas de leilão para que pudesse exercer o seu direito de purgar a mora nos termos do Decreto-Lei 70/66, já que o interesse pela purgação não foi demonstrado em nenhum momento da marcha processual.

Alienação ao terceiro adquirente de boa-fé A alienação superveniente do imóvel objeto da demanda a terceiro de boa-fé, com a averbação correspondente, torna insubsistente o interesse de agir quanto a eventual nulidade do procedimento e direito a purgação da mora. O contrato de alienação fiduciária em garantia foi extinto com a adjudicação do bem ao credor, resguardando-se ao devedor apenas o direito de pleitear perdas e danos em eventual ação própria.

Nesse sentido é o entendimento adotado por esta Colenda Turma: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. - A cópia do procedimento extrajudicial de execução que resultou na consolidação da propriedade em prol da CEF é prova comum às partes e poderia ter sido apresentada em juízo por qualquer delas, em atenção à cooperação processual (art. 6º do CPC). - O Cartório do Registro de Imóveis - CRI, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação da consolidação da propriedade. - A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e pode ser ilidida durante a instrução do processo em regular procedimento observando o contraditório, encargo do qual não se desincumbiu a apelante (art. 373, I do CPC). - No caso, a presunção é confirmada pelos prints apresentados nas razões de apelação que confirmam que o mutuário foi intimado para tomar ciência da abertura do prazo de 15 dias para purgar a mora. - Os mutuários tinham ciência, desde a assinatura do contrato que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmam que deixaram de pagar o débito por questões pessoais.

Ainda, não comprovaram intenção ou possibilidade de pagamento do débito, extrajudicialmente ou no decorrer da demanda judicial. - Não há comprovação de vício no procedimento extrajudicial, ônus que competia aos autores, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I do CPC. - O contrato entre a CEF e os mutuários foi celebrado em 19/06/17, o inadimplemento é incontroverso nos autos e a consolidação da propriedade em prol da CEF em 08/08/22. - Embora o contrato de alienação fiduciária e a consolidação da propriedade tenham se operado ainda na vigência da Lei 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017 (em 11/07/17), que estabeleceu um marco expresso para purgação da mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º), já ultrapassou o marco da assinatura do auto de arrematação do imóvel, inviabilizando a purgação da mora. - Na contestação, a CEF comprovou que o imóvel foi alienado em venda direta em 28/12/22, antes da sentença prolatada em 16/01/23, a terceiro de boa-fé. - A liminar foi indeferida em primeiro grau, assim, quando da venda do bem em 28/12/22 para terceiro de boa-fé não havia qualquer óbice à alienação e a CEF agiu em exercício regular de seu direito. - Nenhum registro na escritura indicava ao terceiro adquirente que pendia litígio sobre o imóvel, e inexistia impedimento legal ou judicial à alienação. - A alienação superveniente do imóvel objeto da demanda a terceiro de boa-fé, com a averbação correspondente, torna insubsistente o interesse de agir quanto a eventual nulidade do procedimento e direito a purgação da mora, ante a extinção do contrato de alienação fiduciária em garantia. - Com a venda a terceiro, ficou prejudicado o objeto da demanda, resguardado o direito dos apelantes de alegar e provar em ação própria eventuais perdas e danos. - Invertido o ônus sucumbencial, com a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da causa, observado o art. 98, § 3º, do CPC. - Apelação provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002405-27.2022.4.03.6112, Rel.

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 03/04/2024, DJEN DATA: 08/04/2024) Em consulta aos autos, verifico que em 03/07/2009, três anos após a adjudicação do imóvel pela CEF, a instituição financeira realizou a venda direta do imóvel a terceiro de boa-fé, momento em que não havia óbices judiciais ou administrativos que inviabilizassem a venda, agindo o credor no exercício regular do seu direito.

Nesse caso, extinto o contrato de alienação fiduciária, fica resguardado ao devedor apenas o direito de pleitear perdas e danos em eventual ação própria Resolvida a relação obrigacional decorrente do contrato de mútuo habitacional, não há mais interesse jurídico em discutir cláusulas de contrato, visto que as obrigações oriundas deste não mais subsistem. Nesse sentido, transcrevo jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL. TRIBUNAL A QUO DESTACOU QUE HOUVE ENVIO DA NOTIFICAÇÃO AO MUTUÁRIO. REEXAME FÁTICO E PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PERDA DO INTERESSE PROCESSUAL NA AÇÃO REVISIONAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, assentou que o mutuário foi prévia e regularmente notificado para purgar a mora antes de promover a execução extrajudicial. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.

2. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "(...) após a adjudicação do bem, com o consequente registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, a relação obrigacional decorrente do contrato de mútuo habitacional extingue-se com a transferência do bem, fulminando o interesse da parte em propor ação de revisão de cláusulas contratuais (...)" (AgInt no AREsp 977.751/MG, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/12/2016, DJe de 02/02/2017).

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.308.197/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 19/12/2019.) No mesmo sentido, trago julgado desta Turma a respeito: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REVISÃO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. - Insurge-se o apelante contra a sentença que reconheceu de ofício ser o autor carecedor de ação por falta de interesse processual ou de agir e extinguiu o processo sem resolução de mérito. - Alega o recorrente fazer jus à revisão do contrato considerando que as parcelas, ao invés de reduzirem de valor, passaram a ser majoradas até se tornarem incompatíveis com a renda do mutuário.

Aduz que, ainda inadimplente, tem direito à rescisão contratual com a devolução de 80% do valor pago. Requer a reforma da sentença para condenação da CEF nos termos da inicial (ID 33710748). - A pretensão do autor de revisar parcelas para retomada do contrato de financiamento, após a consolidação da propriedade, não é compatível com o atual estágio da relação contratual entre as partes, pois opera-se a perda do objeto do pedido e não subsiste o interesse de agir (Precedentes desta E.

Corte). - Ausente o interesse de agir superveniente, prejudicados os argumentos trazidos na apelação quanto à necessidade de revisão do contrato de financiamento habitacional. - Quanto à restituição de valores pagos, o apelante não demonstrou que o imóvel foi arrematado em leilão para que seja possível apurar eventual saldo a ser ressarcido. - Mantida a sentença de extinção do feito sem resolução do mérito. - Apelação improvida. (ApCiv nº 5000222-77.2017.4.03.6106.

Relator: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR – 1º Turma – TRF3. Data do julgamento: 14/03/2024) -.- CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS: IMPOSSIBILIDADE. AÇÃO AJUIZADA APÓS A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. HONORÁRIOS RECURSAIS. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Vale destacar que o interesse de agir ou interesse processual surge da necessidade de a parte obter através do processo a proteção ao seu interesse substancial. Verifica-se que o interesse processual, segundo parte considerável da doutrina processualista, revela-se no binômio necessidade/utilidade.

2. Prelecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery que existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático (Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 8ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 700).

3. Compulsando os autos, constata-se que o agente fiduciário promoveu a execução extrajudicial da dívida, por já haver esgotado os meios adequados e regulamentares para obter o cumprimento das obrigações contratuais. Posteriormente, o agente fiduciário diligenciou na tentativa de comunicar os apelantes da mora no pagamento das parcelas do financiamento, dando-lhe a oportunidade de purgar a mora.

4. Diante da inércia dos mutuários, o agente fiduciário promoveu a execução extrajudicial do imóvel, mediante leilão. Após a realização do segundo leilão, o imóvel foi adjudicado à Caixa Econômica Federal 19/11/1997 antes do ajuizamento da presente ação (21/11/1997), sendo assim, consumada a execução extrajudicial, com a arrematação ou adjudicação do imóvel, não podem mais os mutuários discutir cláusulas do contrato de mútuo habitacional.

Precedentes.

5. Em casos nos quais a ação é ajuizada antes do término da execução extrajudicial, não tendo os mutuários obtido provimento jurisdicional que impeça o seu prosseguimento, sobrevindo a arrematação ou adjudicação do imóvel, forçoso é reconhecer que não mais subsiste o interesse quanto à discussão de cláusulas do contrato de financiamento, em razão da perda superveniente do objeto. Precedentes.

6. Honorários majorados, observados, contudo, os benefícios da justiça gratuita.

7. Apelação não provida. (ApCiv nº 0006383-22.1997.4.03.6000. Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA – 1º Turma – TRF3. Data do julgamento: 18/04/2023) Portanto, resta caracterizada a ausência de interesse de agir, relativamente ao pedido de revisão contratual.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. É como voto. E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO EM FAVOR DA CEF. VENDA DIRETA A TERCEIRO DE BOA FÉ. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. DESOBEDIÊNCIA AO PROCEDIMENTO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. HIPÓTESE NÃO CONFIGURADA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto objetivando a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que não restou demonstrada a inobservância dos procedimentos determinados pelo Decreto-Lei 70/66.

2. Em suas razões a apelante alega, em síntese, a nulidade do leilão extrajudicial realizado, ante a ausência de intimação do devedor fiduciante acerca das datas de leilão para que pudesse exercer o seu direito de purgar a mora nos termos do Decreto-Lei 70/66, bem como a nulidade da execução extrajudicial, que resultou na adjudicação do imóvel em favor da CEF e posterior venda direta a terceiro.

II. Questão em discussão

3. Trata-se de controvérsia sobre a seguinte questão: nulidade da execução extrajudicial, que resultou na adjudicação do imóvel em favor da CEF e posterior venda direta a terceiro e a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais.

III. Razões de decidir

4. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

5. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 6.A Lei nº 9.514/97 previa no seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário.

Por conseguinte, o referido diploma legal prevê a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que o pagamento compreendesse as parcelas vencidas do contrato, os prêmios do seguro, multa contratual e todos os custos e despesas com o ato de consolidação da propriedade (art. 34, incisos I e II, Decreto-Lei nº 70/66).

7. Com o advento da Lei nº 13.465/2017, que alterou a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, houve a restrição da aplicação do Decreto-Lei nº 70/66, no sentido de que as disposições do referido Decreto se aplicariam de forma exclusiva aos contratos regidos por garantia hipotecária e não mais a fiduciária.

8. A inovação legislativa revogou a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, estabelecendo ao devedor fiduciante o direito de preferência em adquirir o imóvel pelo valor da dívida juntamente com acréscimos legais.

9. Nos casos em que o contrato é regido pela inovação legislativa (Lei nº 13.465/2017), a purgação da mora deve ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias da intimação do devedor, realizada a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97).

10. Contudo, a própria lei dilata a possibilidade de purgação da mora, após o advento da Lei nº 13.465/2017, para que seja realizada até a data da averbação da consolidação da propriedade, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

11. Conclui-se que a purgação da mora após o advento da Lei nº 13.465/2017 deve ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade.

12. Nos casos regidos pela lei anterior à modificação trazida pela Lei nº 13.465/2017, é permitida a purgação da mora pelo devedor até a assinatura do auto de arrematação.

13. Na hipótese de restarem frustrados os leilões por ausência de interessados, o fiduciante que celebrou contrato antes das alterações da Lei nº 13.465/2017, poderá purgar a mora até o encerramento do 2º leilão pois, transcorrido esse momento, o imóvel é adjudicado pela instituição financeira.

14. A data da adjudicação coincide com a data da frustração do segundo leilão, uma vez que a partir daí a instituição financeira passa a ter o direito de realizar a venda direta do bem imóvel, em consonância ao disposto no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97.

15. Não basta ao devedor sustentar o seu direito de purgar a mora em juízo, é necessário que efetivamente exerça o seu direito de purgar a mora no prazo estipulado. Ou seja, ao devedor compete depositar em juízo ou comprovar que pagou administrativamente o valor integral da dívida, que consiste na prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, cumuladas com os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação, para afastar os atos expropriatórios resultantes da sua inadimplência.

16. Tratando-se de obrigação vencida, não deve o mutuário requerer ao Judiciário autorização para purgar a mora para, só após, depositar o valor devido, visto que já estava ciente da sua inadimplência e das consequências decorrentes da não purgação da mora no prazo e forma previstas na Lei.

17. Da análise do caso concreto, depreende-se que o contrato foi firmado durante a vigência da Lei nº 9.514/97, antes das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/17. Os devedores fiduciantes foram pessoalmente notificados para purgar a mora em vinte dias. Inertes no tocante a purgação da mora no prazo estabelecido, foi consolidada a propriedade à CEF e o imóvel foi levado a leilão, sem que tenha sido arrematado.

Diante da ausência de arrematante, o imóvel foi adjudicado à CEF, ficando cancelada a hipoteca anteriormente constituída. Os apelantes tinham ciência dos trâmites da execução extrajudicial e das consequências da sua inadimplência, mas por sua própria desídia deixaram de exercer os direitos assegurados na Lei nº 9.514/97, o que resultou na adjudicação da propriedade em favor da CEF e posterior venda direita do imóvel a terceiros.

18. A ação foi ajuizada apenas um ano após a adjudicação do imóvel pela CEF, sendo certo que em nenhum momento o devedor demonstrou interesse em purgar a mora ou consignar em juízo os valores em atraso. Tendo por base o suporte probatório contido nos presentes autos e ausentes quaisquer elementos que indiquem a inclinação dos apelantes pelo pagamento da dívida, descabida a alegação da nulidade da execução extrajudicial.

19. Somente três anos após a adjudicação do imóvel pela CEF, a instituição financeira realizou a venda direta do imóvel a terceiro de boa-fé, momento em que não havia óbices judiciais ou administrativos que inviabilizassem a venda, agindo o credor no exercício regular do seu direito.

20. Extinto o contrato de alienação fiduciária, resta ao devedor apenas o direito de pleitear perdas e danos em ação própria.

21. Resolvida a relação obrigacional decorrente do contrato de mútuo habitacional, não há mais interesse jurídico em discutir cláusulas de contrato, visto que as obrigações oriundas deste não mais subsistem. Ausência de interesse de agir relativamente ao pedido de revisão contratual.

IV. Dispositivo e tese

22. Apelação não provida. Dispositivos relevantes citados: Arts. 22, 23, 26 da Lei nº 9.514/97 e alterações trazidas pela Lei nº 13.465/17. Jurisprudências relevantes citadas: ApCiv - APELACAO CIVEL /SP 0022491-87.2015.4.03.6100/ Rel. Des. Fed. HÉLIO NOGUEIRA Data do Julgamento: 10/03/2022 Data da Publicação/ Fonte - DJEN DATA: 14/03/2022/ TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 31/08/2023, DJEN DATA: 05/09/2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO DESEMBARGADOR FEDERAL