PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004393-52.2018.4.03.6103 RELATOR: Gab.
42 - DES. FED. RENATA LOTUFO
APELANTE: MICHELE CRISTIANE PEREIRA Advogado do(a)
APELANTE: MARCUS ROGERIO PEREIRA DE SOUZA - SP261716-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: LUIZ FERNANDO BASTOS DE MELO - BA36592-A OUTROS PARTICIPANTES:
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004393-52.2018.4.03.6103 RELATOR: Gab.
42 - DES. FED. RENATA LOTUFO APELANTE: MICHELE CRISTIANE PEREIRA Advogado do(a) APELANTE: MARCUS ROGERIO PEREIRA DE SOUZA - SP261716-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LUIZ FERNANDO BASTOS DE MELO - BA36592-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora): Trata-se de recurso de apelação interposto por MICHELE CRISTIANE PEREIRA em face da sentença a qual julgou improcedente o pedido da parte autora.
Objetivava-se a anulação da consolidação do imóvel com a consequente regularização do contrato e pagamento das parcelas em atraso. Em síntese, sustenta a parte apelante que houve tratativa de renegociação concomitante com o procedimento de consolidação por parte da apelada; que houve o pagamento do boleto emitido pela apelada antes do vencimento; que um dos pedidos da inicial é justamente a anulação da consolidação da propriedade; que a lide não versa sobre cálculos ou base de cálculos da renegociação ou juros abusivos compostos, mas sobre a interrupção da renegociação após o pagamento do boleto.
Prequestiona a matéria. Por fim, requer o provimento do recurso. Ausente o recolhimento de preparo recursal por ser beneficiária da justiça gratuita. Subiram os autos a esta Eg. Corte para julgamento. O pedido de efeito suspensivo foi indeferido pelo Exmo. Des. Fed. Peixoto junior. A CEF peticionou informando a venda do imóvel (ID 12178152), bem como o depósito da quantia excedente (ID 274418388).
É o relatório.
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004393-52.2018.4.03.6103 RELATOR: Gab.
42 - DES. FED. RENATA LOTUFO APELANTE: MICHELE CRISTIANE PEREIRA Advogado do(a) APELANTE: MARCUS ROGERIO PEREIRA DE SOUZA - SP261716-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LUIZ FERNANDO BASTOS DE MELO - BA36592-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora): Versa a presente ação a respeito do pedido de anulação da consolidação da propriedade do imóvel.
Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato por meio de “Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada, Mútuo com Obrigações, Baixa de Garantia e Constituição de Alienação Fiduciária – Carta de Crédito Individual - FGTS” (ID 7900925); tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, conforme afirmado na Cláusula Décima Quarta do contrato e R.12 da matrícula do imóvel (ID 7900927, p. 9).
Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia.
O art. 22 da referida lei especifica: Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto.
Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 13 (ID 7900927, p.
10) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora, conforme certidão de decurso de prazo expedida pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos-SP (ID 7900930, p. 22). Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.” § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifos nossos) De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias.
A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º,
II. Pois bem, resta evidente, consoante o AV. 13 da matrícula do imóvel, que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade. Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos.
A propósito, salienta-se, ainda, que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. No caso dos autos, pelos documentos carreados aos autos, é possível verificar que a CEF já havia requerido a consolidação da propriedade, enviando ofício em 05/02/2014, com a data limite para 12/02/2014 para a consolidação (ID 7900930, p. 5).
Os e-mails anexados ao feito dão conta de que era necessário que o pagamento fosse realizado até a data de 10/02/2014 até às 11 horas para que não fosse levado a efeito à consolidação do imóvel. Entretanto, consta que a parte autora somente quitou o débito em 11/02/2014, fora do prazo concedido pela CEF para suspensão da consolidação do imóvel (ID 7900927, p. 21). Quanto à questão, a própria parte autora afirma na peça inicial que “a requerida emitiu dois boletos; um emitido e com vencimento datado para 07 de fevereiro para 2014 o qual não teve tempo hábil para pagamento por parte da requerente, eis que quando tomou ciência o boleto já tinha vencido” e “o outro boleto foi emitido pela requerida em 10 de fevereiro de 2014 com vencimento para 04 de março de 2014 e fora pago em 11/02/2014 no caixa eletrônico para a data de vencimento”.
Vale dizer que a renegociação de dívida ou repactuação encontra-se dentro da discricionariedade da CEF, mormente quando ausente abuso ou ilegalidade, de forma que não se admite a intervenção judicial para que seja imposta à instituição financeira, sem qualquer justificativa. Assim, não tendo havido o pagamento na data aprazada, a instituição financeira informou não possuir mais interesse na renegociação e decidiu dar continuidade ao processo extrajudicial de execução do bem, visto que era de conhecimento da parte autora que o pagamento do boleto deveria se dar na data da sua emissão e não da do vencimento.
Ademais, não há que se falar em desproporcionalidade na conduta da CEF, visto que a parte autora já estava inadimplente há meses e o procedimento de consolidação já estava em curso, com data limite até o dia 12/02/2014 para a sua realização. De qualquer sorte, há notícia nos autos que o imóvel foi levado a leilão e arrematado por terceiro de boa-fé (ID 12178154), não sendo mais possível a purgação da mora.
Nesse sentido, colaciono precedente desta Turma: APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. GARANTIA HIPOTECÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/1966. INTIMAÇÃO VIA EDITAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PREÇO VIL NÃO DEMONSTRADO. - O procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, foi recepcionado pela ordem constitucional de 1988 (E.STF, Tema 249). - Foram realizadas diversas tentativas de intimar pessoalmente os mutuários, pelo Registro de Títulos e Documentos, sem sucesso.
Assim, a intimação foi realizada por edital, conforme previsão expressa do art. 31, §2º, do Decreto-Lei nº 70/1966. - Foram enviadas notificações, ao endereço do imóvel e endereço do contrato, informando as datas e horários dos leilões extrajudiciais. O leiloeiro oficial efetuou diligências aos endereços conhecidos, com o objetivo de notificar a mutuária, contudo não conseguiu encontrá-la. - Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi vendido a terceiro de boa-fé, o que impossibilita a purgação da mora pretendida pela parte autora.
Mera intenção de purgar a mora desacompanhada de atos concretos não é suficiente para impedir a alienação do imóvel. Não havia decisão judicial que obstasse a venda realizada. - Apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o mutuário não purgou a mora, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. - Apelação da parte autora não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003394-66.2018.4.03.6114, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 30/03/2023, DJEN DATA: 04/04/2023) No presente caso, como já analisado anteriormente, verifica-se que, em razão do atraso dos pagamentos das parcelas devidas pelo devedor fiduciante, e, após a notificação do devedor para purgar a mora, o qual se quedou inerte, foi consolidado a propriedade em favor do credor fiduciário, estando o procedimento extrajudicial na fase de leilão.
Assim, nos termos da legislação em vigor, não verifico qualquer vício no procedimento extrajudicial capaz de ensejar a sua anulação, devendo ser mantida a r. sentença pelos seus próprios fundamentos. Quanto ao prequestionamento suscitado, assinalo não haver qualquer infringência à legislação federal ou a dispositivos constitucionais. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em atenção aos parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, especialmente no tocante ao grau de zelo profissional e ao trabalho despendido em grau recursal, majoro em 1% (um por cento) o montante fixado na instância de origem a título de honorários advocatícios.
Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO. CONTRATOS. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RENEGOCIAÇÃO. EMISSÃO DE BOLETO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO NA DATA APRAZADA. DISCRICIONARIEDADE. ARREMATAÇÃO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. - Impende mencionar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora, conforme certidão de decurso de prazo . - Qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - No caso dos autos, pelos documentos carreados aos autos, é possível verificar que a CEF já havia requerido a consolidação da propriedade, enviando ofício em 05/02/2014, com a data limite para 12/02/2014 para a consolidação. - Os e-mails anexados ao feito dão conta de que era necessário que o pagamento fosse realizado até a data de 10/02/2014 até às 11 horas para que não fosse levado a efeito à consolidação do imóvel.
Entretanto, consta que a parte autora somente quitou o débito em 11/02/2014, fora do prazo concedido pela CEF para suspensão da consolidação. - Vale dizer que a renegociação de dívida ou repactuação encontra-se dentro da discricionariedade da CEF, mormente quando ausente abuso ou ilegalidade, de forma que não se admite a intervenção judicial para que seja imposta à instituição financeira, sem qualquer justificativa. - Assim, não tendo havido o pagamento na data aprazada, a instituição financeira informou não possuir mais interesse na renegociação e decidiu dar continuidade ao processo extrajudicial de execução do bem, visto que era de conhecimento da parte autora que o pagamento do boleto deveria se dar na data da sua emissão e não da do vencimento. - Ademais, não há que se falar em desproporcionalidade na conduta da CEF, visto que a parte autora já estava inadimplente há meses e o procedimento de consolidação já estava em curso, com data limite até o dia 12/02/2014 para a sua realização. - De qualquer sorte, há notícia nos autos que o imóvel foi levado a leilão e arrematado por terceiro de boa-fé, não sendo mais possível a purgação da mora. - Apelação desprovida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
