PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004440-79.2022.4.03.6331 / 2ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba AUTOR: RESIDENCIAL VIVIANE Advogado do(a) AUTOR: JOAO VITOR ANDREAZE - SP241213 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL S E N T E N Ç A
Vistos. Trata-se de ação de execução extrajudicial promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVIANE em face da CEF e do FAR, na qual se postula o pagamento de débitos e taxas condominiais diversas, referentes ao apartamento n. 32, bloco 3, objeto da matrícula n. 61.076 do CRI de Birigui. Na ocasião do ajuizamento do feito, as dívidas se referiam ao intervalo de 01/2022 a 07/2022 e o valor da dívida era de R$ 2.122,20.
Citada, a CEF contestou. Aduziu, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva, pois o imóvel seria de propriedade do PAR. Aduziu, ainda, incompetência da Justiça Federal para o processamento do feito e necessidade de denunciação da lide aos moradores residentes no imóvel. No mérito, disse que os mutuários/condôminos são os únicos responsáveis pelo pagamento das taxas e despesas condominiais e requereu, nesses termos, a improcedência dos pedidos.
Assim vieram os autos conclusos. Relatei o necessário,
DECIDO. Não prospera a preliminar da CEF, no sentido de inclusão dos mutuários/condôminos no polo passivo, eis que a parte autora pode exigir a cobrança integral do valor devido da CEF, ressalvando-se eventual direito de regresso contra o particular que não pagou o que devia. Ademais, importante lembrar que há vedação expressa para a intervenção de terceiros no âmbito dos Juizados Especiais Federais, nos termos do artigo 10 da Lei n. 9.099/95, aplicável ex vi do artigo 1º da Lei n. 10.259/2001, estando vedada a denunciação da lide.
Afasto, também, a preliminar de incompetência da Justiça Federal, eis que o polo passivo é ocupado pela CEF, empresa pública federal, fato que automaticamente torna este juízo o competente para a análise e julgamento da demanda. Em atenção ao prazo prescricional, observo que não há parcelas abrangidas por ele, pois a presente demanda foi distribuída no ano de 2022 e a parcela mais antiga em cobro refere-se ao mês de janeiro de 2022.
Não há portanto prescrição a ser reconhecida. Isso porque, conforme o disposto no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil, prescreve em cinco anos o prazo para a cobrança de dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular. A preliminar de ilegitimidade passiva da CEF confunde-se com o mérito e com ele será apreciada, o que faço a partir de agora. No mérito, tem-se que o condomínio autor pretende a cobrança em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL relativa a parcelas condominiais.
De fato, cabe ao condomínio, representado pelo Administrador ou Síndico, efetuar a cobrança em comento (art. 75, XI, CPC/2015), vez que provido de capacidade judiciária. Acerca da responsabilidade pelo pagamento, dispõe o art. 1.345 do NCC: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Se as taxas anteriores à transmissão do imóvel são de responsabilidade do adquirente, em razão do caráter propter rem da taxa de condomínio, com muito mais razão as despesas posteriores, sendo certo que a CEF é proprietária do imóvel, como se lê da certidão da matrícula do bem, assentado assim, de forma inequívoca, que a Caixa é a proprietária do imóvel, dada a presunção iuris tantum decorrente da anotação no Registro de Imóveis (arts. 1.245 a 1.247 do CC), frisando que, havendo discordância, qualquer interessado pode reclamar a retificação ou anulação do registro (art. 1.247 CC).
No presente caso, conforme certidão de matrícula do imóvel encartada no ID 257802419, relativo ao apartamento mencionado na inicial, a CEF é a proprietária do imóvel, havendo, em 17/11/2010 averbação registrada de que o imóvel integraria o patrimônio do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, mantida a propriedade fiduciária do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal. Desse modo, no que tange à alegação de que o imóvel integra o FAR e por este motivo a CEF ostenta apenas a qualidade de agente gestor do programa de arrendamento residencial, não prospera, já que na qualidade de proprietária/credora fiduciária é responsável pelas cotas condominiais, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante, nos termos do julgado que segue: “EXECUÇÃO FISCAL.
RECURSO DE APELAÇÃO DO MUNICÍPIO. IPTU. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. FAR. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
1. Para a operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, a Caixa Econômica Federal (CEF) criou um fundo financeiro privado (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR) com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil, constituído por bens e direitos adquiridos pela própria CEF e recursos da integralização de cotas (artigo 2º da Lei nº 10.188/2001).
2. Conforme reiteradas decisões proferidas por esta E. Corte, nos termos da Lei nº 10.188/2001, os bens e direitos que integram o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), criado para operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), não integram o ativo da Caixa Econômica Federal - CEF, mas os imóveis são por ela mantidos sob propriedade fiduciária e, portanto, enquanto não alienados a terceiro, são de sua responsabilidade os respectivos pagamentos do IPTU.
3. Os imóveis tributados pertencem ao patrimônio do FAR e são mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF e não sendo de propriedade da União, o que afasta a imunidade recíproca. O FAR tem obrigações e direitos próprios, pelos quais responde com seu patrimônio, sendo que os cotistas respondem apenas pela integralização do capital subscrito. Por ser a gestora do fundo, a CEF é parte legítima para figurar na lide.
4. Da mesma forma, verifica-se legítima a cobrança de taxas. Ainda que houvesse a imunidade recíproca, o que não é o caso dos autos, esta não alcançaria as taxas (RE 613287 AgR/SR, Relator Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, j. 02.08.2011, v.u., DJE 19.08.2011).
5. Recurso de apelação provido. (TRF 3ª Região, TERCEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2167282 - 0004802-04.2015.4.03.6141, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO CEDENHO, julgado em 18/08/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:26/08/2016)” – Grifei e negritei. Como o ônus de contribuir para as despesas do condomínio é do proprietário (art. 1315 CC), diante da prova dos autos, há de se reconhecer que cabe à CEF arcar com a cobrança efetuada, mesmo porque não impugnou os valores, sem prejuízo de eventual ação regressiva em face de eventual possuidor(es) do bem.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado pela parte autora, resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento das despesas condominiais em atraso, relativas ao apartamento n. 32, bloco 3, do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVIANE, objeto da matrícula n. 61.076 do CRI de Birigui. O valor a ser pago deverá ser apurado na respectiva fase de liquidação, e incluir as parcelas e taxas condominiais vencidas e não abrangidas pela prescrição quinquenal.
Condeno a ré, ainda, no pagamento das prestações vencidas no curso da demanda e não adimplidas, as quais também serão eventualmente apuradas em fase de execução. As parcelas deverão ser corrigidas monetariamente a partir do vencimento de cada obrigação, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. Sem condenação em custas e honorários, nos termos dos artigos 55 da Lei nº 9.099/95 e 1º da Lei nº 10.259/01.
O prazo para recurso é de dez dias. Com o trânsito em julgado, apresente a parte autora demonstrativo discriminado e atualizado do crédito, nos termos do art. 524, do Código de Processo Civil. Publicada e registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se. Araçatuba, data no sistema.
