PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004442-49.2022.4.03.6331 / Rede de Apoio 4.0 - Plano 19 AUTOR: RESIDENCIAL VIVIANE Advogado do(a) AUTOR: JOAO VITOR ANDREAZE - SP241213 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL S E N T E N Ç A Trata-se de demanda ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVIANE contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, com a finalidade de obter o pagamento de taxas condominiais vencidas no período de agosto de 2021 a abril de 2022, relativas ao apartamento número 22, do Bloco V, térreo do Condomínio Residencial Viviane, objeto da matrícula número 61.104, bem como das taxas vincendas durante o curso da ação.
Relatório dispensado, nos termos dos artigos 38 da Lei 9.099/95 e 1o da Lei 10.259/01. Rejeito as preliminares arguidas pela ré Caixa Econômica Federal. Inicialmente, quanto à alegada ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, observo que ambas as requeridas figuram como proprietárias do imóvel objeto da cobrança, conforme matrícula número 61.104 atualizada. A Caixa Econômica Federal representa o Fundo de Arrendamento Residencial, sendo ambas responsáveis solidariamente pelas obrigações decorrentes da propriedade do imóvel.
No que tange à alegada inexequibilidade do título por ausência de documentos, verifico que o autor apresentou a convenção condominial, atas de assembleia e documentos comprobatórios dos débitos, cumprindo os requisitos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Os documentos juntados demonstram suficientemente a certeza, liquidez e exigibilidade do crédito condominial. As partes são legítimas, estão presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de formação e desenvolvimento válido e regular da relação processual.
Diante da inexistência de outras preliminares, passo à análise antecipada do mérito, porquanto desnecessária a produção de outras provas, sendo a questão eminentemente de direito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. No caso dos autos, o condomínio autor sustenta que as rés são legítimas proprietárias da unidade condominial nº 22, conforme matrícula atualizada nº 61.104, e que a inadimplência se concentra nas unidades vinculadas às demandadas, ocasionando severo desequilíbrio financeiro ao condomínio.
Alega que as cotas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada ao imóvel, nos termos dos artigos 1.345 e 1.245 do Código Civil. Anexa aos autos documentação comprobatória dos débitos, incluindo planilha de cálculo atualizada, fornecida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, no valor de R$ 2.919,31 (Id n.º 257803225). JÁ a Caixa Econômica Federal fundamenta sua defesa (Id n.º 261719087) no contrato padrão de arrendamento e na norma interna FP 182, expedida pela própria CEF na condição de Agente Gestor do FAR, os quais atribuem expressamente ao arrendatário a obrigação de arcar com as despesas incidentes sobre o imóvel, inclusive as cotas condominiais.
Cita, ainda, precedente do Incidente de Uniformização nº 5016428-78.2014.4.04.7001/PR, julgado pela Turma Regional de Uniformização, que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF, sob o fundamento de que a obrigação de pagamento decorre da posse direta e da ciência inequívoca da administração condominial, e não necessariamente da titularidade da propriedade. Aduz também a inexistência de título executivo, alegando ausência de documentos aptos a comprovar a certeza, liquidez e exigibilidade do crédito.
Nesse ponto, sustenta que o autor deixou de apresentar elementos essenciais, como a convenção condominial e as atas de assembleias. Por fim, requer a denunciação da lide ao arrendatário, bem como a aplicação dos seguintes parâmetros para eventual condenação: correção monetária pela Taxa Referencial (TR), juros moratórios de 1% ao mês, calculados pro rata die, e multa de 2% sobre o valor do débito atualizado, conforme previsto na convenção condominial.
Regularmente citado (Id n.º 334172307), o corréu FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL deixou de apresentar manifestação, pelo que se decreta sua revelia. A controvérsia cinge-se, então, à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais relativas ao apartamento número 22, do Bloco V, do Condomínio Residencial Viviane. É pacífico na jurisprudência que as despesas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem ao imóvel e são transferidas ao seu proprietário, independentemente de quando foram constituídas.
Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que "o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". O Superior Tribunal de Justiça, a exemplo do julgamento do REsp 1.704.498, da 3ª Turma, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, tem firme o entendimento de que as despesas condominiais são compreendidas como obrigações propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
A eminente relatora lembrou que nesses casos prevalece o interesse coletivo em receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor de direito escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso. Dessa forma, segundo a ministra, conclui-se que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser ajuizada contra quem esteja em condições de quitá-los de forma mais rápida, entre qualquer um daqueles que tenham relação jurídica com o imóvel.
No caso dos autos, restou comprovado que as requeridas são proprietárias da unidade condominial objeto da cobrança, conforme matrícula apresentada no Id n.º 257803226. A natureza propter rem da obrigação condominial faz com que ela acompanhe o imóvel, sendo exigível de seu proprietário registral. A argumentação da CEF no sentido de que a responsabilidade seria do arrendatário não merece prosperar. Embora o contrato de arrendamento possa estabelecer tal responsabilidade na relação entre as partes contratantes, isso não afasta a legitimidade passiva do proprietário perante o condomínio, que pode escolher demandar contra aquele que oferece maiores garantias de pagamento.
O Superior Tribunal de Justiça também já decidiu que "o credor fiduciário, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ostentando a condição jurídica de condômino, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais" (REsp 1.654.341). Quanto aos valores pleiteados, o cálculo apresentado pelo autor totaliza R$ 2.919,31, referente ao período de agosto de 2021 a abril de 2022, devidamente atualizado conforme planilha do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.
Os documentos comprobatórios dos débitos foram adequadamente juntados aos autos. No que se refere aos índices de correção monetária e juros, defiro a aplicação do INPC para correção monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor principal, conforme Manual de Cálculos da Justiça Federal. Quanto ao pedido de condenação ao pagamento das parcelas vincendas, acolho-o integralmente, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, uma vez que a obrigação tem caráter continuativo e permanece enquanto perdurar a propriedade do imóvel.
Ante o exposto, com resolução de mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: a) CONDENAR a Caixa Econômica Federal e o Fundo de Arrendamento Residencial, solidariamente, ao pagamento do valor de R$ 2.919,31 (dois mil novecentos e dezenove reais e trinta e um centavos), correspondente às taxas condominiais vencidas no período de agosto de 2021 a abril de 2022; b) CONDENAR as requeridas ao pagamento das taxas condominiais vincendas durante o curso da ação, até a efetiva quitação ou transferência da propriedade, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil; c) DETERMINAR a incidência de correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento, juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e multa de 2% sobre o valor principal, conforme Manual de Cálculos da Justiça Federal.
Sem condenação em custas e honorários nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Havendo recurso, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões, remetendo-se os autos, após, à Turma Recursal. Não havendo, certifique-se o trânsito em julgado, observadas as formalidades legais. Concedo os benefícios da Justiça Gratuita.
Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. Araçatuba/SP (pelo Programa 4.0), data da assinatura eletrônica. - assinado eletronicamente - Mayara de Lima Reis Juíza Federal Substituta
