5004457-55.2024.4.03.6102

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

RESIDENCIAL JARDINS DE VENEZA SPE LTDA

Advogados

FABRICIO DOS REIS BRANDAO (OAB 11471/PA), FLAVIO GOMES BALLERINI (OAB 246008/SP), JAQUELINE FABREGA ORTEIRO (OAB 213711/SP)

Órgão

4ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogados

FABRICIO DOS REIS BRANDAO (OAB 11471/PA), FLAVIO GOMES BALLERINI (OAB 246008/SP), JAQUELINE FABREGA ORTEIRO (OAB 213711/SP)

Órgão

4ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RESIDENCIAL JARDINS DE VENEZA SPE LTDA

Advogados

LUIS MARCELO LA ROCCA ROSSI (OAB 164471/SP), FABRICIO DOS REIS BRANDAO (OAB 11471/PA), FLAVIO GOMES BALLERINI (OAB 246008/SP), JAQUELINE FABREGA ORTEIRO (OAB 213711/SP)

Órgão

4ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RESIDENCIAL JARDINS DE VENEZA SPE LTDA

Advogados

FABRICIO DOS REIS BRANDAO (OAB 11471/PA), FLAVIO GOMES BALLERINI (OAB 246008/SP), JAQUELINE FABREGA ORTEIRO (OAB 213711/SP)

Órgão

4ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogados

LUIS MARCELO LA ROCCA ROSSI (OAB 164471/SP), FABRICIO DOS REIS BRANDAO (OAB 11471/PA), FLAVIO GOMES BALLERINI (OAB 246008/SP), JAQUELINE FABREGA ORTEIRO (OAB 213711/SP)

Órgão

CECON - Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

SIMA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

Advogados

FABRICIO DOS REIS BRANDAO (OAB 11471/PA), JAQUELINE FABREGA ORTEIRO (OAB 213711/SP), FLAVIO GOMES BALLERINI (OAB 246008/SP), LUIS MARCELO LA ROCCA ROSSI (OAB 164471/SP)

Decisão ID 333981317 postergou a análise do pedido de tutela provisória para a sentença, nos termos do art. 300, §3º, do CPC, e determinou a citação das rés para manifestação sobre interesse em audiência de conciliação. A CEF apresentou contestação (ID 337287626), pela qual sustenta a validade e a eficácia da hipoteca constituída, argumentando que: (a) o contrato foi celebrado de forma lícita, sem vícios; (b) a hipoteca confere direito real erga omnes e direito de sequela; (c) a Súmula 308 do STJ é inaplicável ao caso por se referir a situações do SFH, em contexto fático distinto (distinguishing); (d) ausência dos requisitos para a tutela antecipada.

Requer a improcedência total dos pedidos e a condenação da autora em custas e honorários. A Residencial Jardins de Veneza SPE Ltda. apresentou contestação (ID 338893774), na qual reconhece a existência dos contratos de compra e venda e a quitação pela autora, mas alega que: (a) o cancelamento da hipoteca é ato exclusivo da CEF, que se recusa a promovê-lo; (b) a pandemia de COVID-19 gerou desequilíbrio econômico no empreendimento, inviabilizando a quitação integral do financiamento; (c) jamais recusou colaborar com a baixa do gravame.

Requer a improcedência em relação a si, ou, alternativamente, o afastamento da condenação em honorários, com imputação da sucumbência exclusivamente à CEF. A autora apresentou réplica (ID 339160440) reiterando os argumentos iniciais, insistindo na aplicação da Súmula 308 do STJ e na concessão da tutela de urgência. O despacho ID 339725882 determinou a realização de audiência de tentativa de conciliação perante o CECON, a qual restou infrutífera (ID 343087158).

Paralelamente, a autora interpôs agravo de instrumento (nº 5022553-91.2024.4.03.0000) buscando a concessão de tutela antecipada recursal para o cancelamento imediato dos gravames. Referido agravo foi desprovido (ID 357030146). O acórdão transitou em julgado em 12/03/2025 (ID 357030150). Por meio do despacho (ID 414676146), os autos foram remetidos à Rede de Apoio 4.0 (Programa Justiça 4.0 - TRF3), determinando-se o processamento em regime de Juízo 100% Digital.

A CEF manifestou discordância quanto à adoção do juízo 100% digital, por meio da petição ID 425507811. Assim, os autos permaneceram neste Juízo e vieram conclusos para julgamento.

É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO De início, verifico que é desnecessária a produção de outras provas, motivo pelo qual passo à apreciação da demanda com base no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Cuida-se de ação declaratória de ineficácia de hipoteca ajuizada por SIMA Empreendimentos e Participações Ltda. em face de Residencial Jardins de Veneza SPE Ltda. e da Caixa Econômica Federal - CEF, por meio da qual a autora busca a declaração de ineficácia das hipotecas averbadas nas matrículas nº 214.163, 214.164, 214.167 e 214.168 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, relativas às unidades autônomas nº 93, 94, 103 e 104 do empreendimento "Residencial Jardins de Veneza", com o consequente cancelamento dos respectivos gravames, com fundamento na Súmula nº 308 do STJ e no Código de Defesa do Consumidor.

A CEF resiste ao pedido, invocando a validade e eficácia plena da hipoteca regularmente registrada, o direito de sequela inerente ao direito real de garantia e, sobretudo, a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, por ausência de identidade fática com os precedentes que lhe deram origem. Por sua vez, a Residencial Jardins de Veneza SPE Ltda. alega que o cancelamento do gravame é ato exclusivo da CEF, com quem mantém dívida em aberto decorrente de desequilíbrio econômico-financeiro provocado pela pandemia de COVID-19.

Pois bem.

1. Da Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A autora requereu expressamente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, sustentando sua hipossuficiência frente à CEF, instituição financeira de grande porte. O pleito não comporta acolhimento. O art. 2º do CDC define consumidor como "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a chamada teoria finalista mitigada (ou aprofundada), segundo a qual o reconhecimento da condição de consumidor pela pessoa jurídica exige a demonstração de que esta: (a) seja a destinatária final fática e econômica do produto ou serviço; ou (b), embora não o seja, encontre-se em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica em relação ao fornecedor.

A autora, SIMA Empreendimentos e Participações Ltda, é sociedade empresária que atua no segmento de empreendimentos imobiliários, o que se extrai da descrição do seu objeto social no instrumento juntado ao ID 333389411, fl. 2: Conforme narrado na petição inicial, a autora adquiriu simultaneamente, na mesma data, quatro unidades residenciais autônomas no mesmo empreendimento (nº 93, 94, 103 e 104). A aquisição de múltiplas unidades imobiliárias por pessoa jurídica atuante no ramo de empreendimentos imobiliários não se confunde com a aquisição de bem para uso próprio ou para moradia.

Ao contrário: trata-se, manifestamente, de ativo circulante da empresa, incorporado ao seu patrimônio com vistas à comercialização posterior, no desenvolvimento regular de sua atividade econômica. Nessa moldura, a autora não é destinatária final dos imóveis. Os imóveis não foram adquiridos para consumo próprio ou para atender necessidade pessoal ou institucional da empresa, mas sim como mercadoria, integrante de seu estoque de negócios.

A aquisição insere-se na cadeia produtiva e econômica da atividade empresarial da autora, o que afasta, de plano, o enquadramento no conceito legal de consumidor. Tampouco é possível reconhecer vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica da autora em relação à CEF. A autora atua profissionalmente no mercado imobiliário, com conhecimento especializado sobre contratos, registros, gravames e financiamentos de imóveis.

Não se trata de pessoa leiga ou hipossuficiente diante do sistema financeiro: ao contrário, é agente econômico que, por força de sua própria atividade empresarial, lida habitualmente com as particularidades do mercado imobiliário, incluindo a verificação de ônus reais nas matrículas dos imóveis que negocia (Nesse sentido: TRF-3 - ApCiv: 00003218720164036003, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, 2ª Turma, Data de Publicação: 07/04/2025).

Diante do exposto, ante a inexistência de relação de consumo entre as partes, afasto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, em consequência, rejeito o pedido de inversão do ônus da prova formulado com base no art. 6º, VIII, do CDC.

2. Da Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ (Distinguishing) A Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." A compreensão adequada do enunciado exige o exame cuidadoso dos fundamentos determinantes dos precedentes que lhe deram origem.

Com efeito, os acórdãos paradigmas que formaram a Súmula 308 do STJ foram julgados em contexto muito específico: o de contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), regido pela Lei nº 4.380/1964 e normas correlatas, voltados à aquisição da casa própria por pessoas físicas, em sua maioria hipossuficientes, que não podiam ser penalizadas pela conduta da construtora ao oferecer em hipoteca ao agente financeiro imóveis comprometidos com adquirentes de boa-fé.

No caso dos autos, ainda que as unidades objeto desta ação sejam imóveis de natureza residencial - apartamentos integrantes do empreendimento "Residencial Jardins de Veneza" -, a destinação que lhes dá a autora é essencialmente comercial. Como dito anteriormente, a SIMA Empreendimentos e Participações Ltda., na qualidade de empresa do ramo imobiliário, e cumprindo as atividades descritas no seu objeto social, adquiriu as quatro unidades não para nelas se instalar/residir, mas com a finalidade de revendê-las, obtendo lucro na operação.

Os imóveis integram, assim, o ativo circulante da empresa. É dizer, são mercadorias, e não bens de uso próprio. Esse ponto é decisivo para o distinguishing em relação à Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, pois, como bem observou o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em ilustrativo precedente, "[...] A intenção da sociedade autora é a comercialização do imóvel adquirido, de modo que este não pode ser considerado como sendo um imóvel residencial para fins de atrair a incidência da Súmula 308/STJ.

Na verdade, esse bem deve ser considerado imóvel comercial, na medida em que se trata de ativo circulante da autora no desenvolvimento de sua atividade econômica imobiliária" (TRF-3 - ApCiv: 00003218720164036003, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 01/04/2025, 2ª Turma, Data de Publicação: 07/04/2025). Confira-se a ementa do julgado supracitado: DIREITO CIVIL.

HIPOTECA. CAUSAS DE EXTINÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL . EMPRESA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ATIVO CIRCULANTE. SÚMULA 308/STJ. INAPLICABILIDADE . RELAÇÃO DE CONSUMO. INEXISTÊNCIA. - Regulada pelos arts. 1 .499 a 1.501 do Código Civil, a hipoteca se extingue nas listadas nesses preceitos, cujo rol não é exaustivo considerando as previsões de outros preceitos do mesmo códi (p. ex., art . 163 e art. 1.485) - Segundo a Súmula 308/STJ, “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

A leitura da orientação sumulada deixa clara sua intenção de proteção do terceiro de boa-fé, que não pode ser prejudicado pelos efeitos de um contrato que lhe é completamente estranho - É verdade a existência de controvérsia acerca do âmbito de incidência da Súmula nº 308, especialmente se seria ou não aplicável a pessoas jurídicas . Todavia, independentemente de tal polêmica, certo é que a jurisprudência do

C. STJ é pacífica na linha de que a orientação sumular não se aplica à compra e venda de imóveis comerciais, mas apenas de imóveis residenciais, especialmente mediante contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) - A empresa autora atua no segmento de empreendimentos Imobiliários Ltda., e ajuizou o presente feito de adjudicação compulsória, postulando pela desconstituição de hipoteca estabelecida em favor do banco réu, acerca de imóvel residencial com a respectiva vaga de garagem - A intenção da sociedade autora é a comercialização do imóvel adquirido, de modo que este não pode ser considerado como sendo um imóvel residencial para fins de atrair a incidência da Súmula 308/STJ.

Na verdade, esse bem deve ser considerado imóvel comercial, na medida em que se trata de ativo circulante da autora no desenvolvimento de sua atividade econômica imobiliária - A autora não pode ser considerada consumidor, nos moldes em que definido pelo art . 2º do CDC, que adota a denominada teoria finalista mitigada, segundo a qual consumidor é o destinatário final do produto ou serviço, ou a pessoa física ou jurídica que, embora não seja a destinatária final do produto ou do serviço, esteja em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica em relação ao fornecedor - Apelação provida. (TRF-3 - ApCiv: 00003218720164036003, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 01/04/2025, 2ª Turma, Data de Publicação: 07/04/2025) Ainda na mesma linha, vale colacionar precedentes que negaram expressamente a aplicação da Súmula 308 a adquirentes que atuam como investidores imobiliários, mesmo quando se trate de pessoa física: DIREITO ADMINISTRATIVO.

APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. INVESTIDOR IMOBILIÁRIO . SÚMULA Nº 308 DO STJ. NÃO APLICABILIDADE.

1. A finalidade da proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ não visa favorecer à pessoa jurídica e/ou pessoa física no exercício de atividade rentável .

2. A Sumula 308 destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro.

3. Não se afigura razoável a aplicação da relativização do direito real de hipoteca à pessoa física, cujo objetivo inclui a comercialização de imóveis, em decorrência de sua atividade de investidor . (TRF-4 - AC - Apelação Cível: 50312687720204047100 RS, Relator.: LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, Data de Julgamento: 25/09/2024, 4ª Turma, Data de Publicação: 25/09/2024) CIVIL.PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO.

LIBERAÇÃO DE HIPOTECA . ATIVIDADE EMPRESARIAL. SÚMULA 308 DO STJ. PESSOA JURÍDICA. INAPLICABILIDADE . A finalidade da proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ não visa favorecer à pessoa jurídica no exercício da atividade empresarial, mas destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro. (TRF-4 - AC - Apelação Cível: 50708572220194047000 PR, Relator.: MARGA INGE BARTH TESSLER, Data de Julgamento: 01/02/2022, 3ª Turma, Data de Publicação: 11/03/2022) Se a proteção é negada até mesmo ao investidor pessoa física, com maior razão deve sê-lo à pessoa jurídica que atua profissionalmente no mercado imobiliário, como é o caso da autora.

A ratio da proteção sumular - tutelar quem adquire imóvel para moradia e não pode ter esse direito fundamental ameaçado pela hipoteca prestada pela construtora ao agente financeiro - simplesmente não se verifica quando a adquirente é empresa imobiliária que busca lucro na comercialização dos bens. No presente caso, repita-se, a ausência de destinação residencial própria é manifesta: a autora é pessoa jurídica (empresa), adquiriu quatro unidades simultaneamente, e seu objeto social evidencia a sua atuação na aquisição de imóveis para comercialização.

Não há, portanto, qualquer direito à moradia a ser protegido, que é o bem jurídico tutelado pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Outros elementos relevantes A autora apresentou meros compromissos de venda e compra datados de 26/02/2020 (IDs 333389432, 333390369, 333390381 e 333390390), com assinaturas sem firma reconhecida em cartório, não se podendo constatar, com segurança, que a avença efetivamente se concluiu naquela data. Os termos de quitação apresentados pela autora não informam a data efetiva da quitação dos contratos e são datados de 29/07/2024 (IDs 333390396, 333390953, 333390962 e 333390971), data bem posterior à apontada como data da averbação da hipoteca (04/09/2020).

Analisando a matrícula do imóvel matriz do empreendimento (matrícula 17741 - ID 333391273), verifica-se que diversas vendas de unidades autônomas foram prontamente averbadas e, na mesma data, registrado o "desligamento" da unidade da garantia hipotecária firmada em favor da CEF, inclusive com autorização da própria CEF. A título de exemplo, confira-se (ID 333391273, fls 13/14): Isso não ocorreu com nenhuma das unidades adquiridas pela empresa autora, não havendo nenhuma prenotação dos referidos compromissos de venda e compra por ela apresentados nestes autos.

No tocante as certidões das matrículas referentes às unidade adquiridas pela autora (IDs 333391274, 333391284, 333391298 e 336503886), constam prenotações e outras menções feitas apenas no ano de 2023, inclusive com menção à "futura unidade autônoma", o que gera severas dúvidas sobre a aquisição que a autora afirmou ter entabulado no ano de 2020. Assim, diante da fragilidade das alegações da parte autora, não há base para imputar à instituição financeira a ineficácia de garantia constituída em seu favor, tampouco para concluir que houve violação ao princípio da boa-fé objetiva.

4. Do pedido de tutela provisória O pedido de tutela provisória de urgência, postergado para apreciação na sentença, por força da decisão ID 333981317, fica prejudicado em razão do julgamento de improcedência dos pedidos principais.

III -

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por SIMA Empreendimentos e Participações Ltda. em face de Residencial Jardins de Veneza SPE Ltda. e Caixa Econômica Federal - CEF, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, sendo metade em favor dos patronos da ré Residencial Jardins de Veneza SPE Ltda. e a outra metade em favor dos patronos da Caixa Econômica Federal.

Sentença não sujeita ao reexame necessário (art. 496, I, do CPC). Em caso de interposição de apelação, intimem-se as partes contrárias para contrarrazões e, em seguida, remetam-se ao E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, com as nossas homenagens. Com o trânsito em julgado, não havendo providências remanescentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Ribeirão Preto/SP, data registrada no sistema. GUILHERME REGUEIRA PITTA Juiz Federal Substituto