5004518-91.2021.4.03.6110

O autor manifestou-se nos autos sob Id. 244110708, acrescentando no polo ativo o nome de sua cônjuge e corrigindo o valor atribuído à causa. Foi determinado que a parte autora cumprisse integralmente o despacho de Id. 240622665, com relação ao polo passivo (Id. 265767513). Em atendimento ao determinado no despacho supra, o autor requereu a inclusão da empresa ADAS Empreendimentos Imobiliários no polo passivo do presente feito (Id. 280599853).

Por despacho de Id. 301423837, foi acolhida a emenda a inicial e determinada a anotação do valor da causa e a retificação da autuação com a inclusão de Cleide de Souza Slobodak no polo ativo e de ADAS Empreendimentos Imobiliários no polo passivo. Na mesma oportunidade, foram concedidos os benefícios da gratuidade de justiça à parte autora, nos termos do disposto no artigo 98 do CPC. A Caixa Econômica Federal - CEF apresentou sua contestação sob Id. 3096764726, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, uma vez que consta no contrato como mero agente financeiro que disponibiliza os valores necessários ao financiamento da compra do terreno e construção do imóvel, não sendo responsável pelo suposto atraso da obra.

No mérito, pugnou pela improcedência da ação, sustentando, em suma, a impossibilidade de rescisão contratual, em virtude da inexistência de irregularidade ou qualquer outra falha no contrato celebrado. Tendo em vista a extinção de unidade judiciária, os autos foram redistribuídos a este Juízo Federal (Id. 365076792). Os autos vieram conclusos para prolação de sentença.

É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. MOTIVAÇÃO Trata-se de ação visando à resolução contratual, em razão de atraso na entrega do imóvel objeto da presente demanda. A Caixa Econômica Federal - CEF em sua contestação aduziu sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que autuou exclusivamente como agente financeiro, não tendo qualquer responsabilidade pela construção do imóvel ou pelos vícios alegados.

Inicialmente, insta observar que ao tratar da competência da Justiça Federal o art. 109 inciso I da Constituição Federal dispõe que são competentes os juízes federais para processar e julgar "as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho." Portanto, faz-se necessário analisar a responsabilidade da CEF perante o alegado atraso na conclusão da obra, tendo por base o contrato de financiamento firmado com a parte autora.

Quanto à responsabilidade da CEF, no caso em tela, é cediço que se deve examinar o tipo de atuação da empresa pública no âmbito no Sistema Financeiro Habitacional:

I) quando atua meramente como agente financeiro;

II) quando atua como agente executor de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Na primeira hipótese, figurando apenas como financiadora da obra, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora, nem responde por eventuais atrasos. Por sua vez, nos casos em que age como agente financeiro, a previsão contratual de fiscalização da obra pela instituição financeira decorre basicamente do fato de que tem interesse que o empréstimo seja realizado para os fins do contrato específico, podendo rescindir o contrato de financiamento se evidenciado a ocorrência de fraude.

Ademais, nestes casos, os imóveis são dados em alienação fiduciária ou hipoteca, razão pela qual a instituição financeira tem total interesse direto na solidez e perfeição das obras. Por outro lado, na segunda hipótese, quando a instituição financeira oferece produtos financeiros destinados à baixa e a baixíssima renda, por meio de contratos em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), bem como por meio de outros programas de política de habitação social - Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1; Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); do Orçamento Geral da União (OGU) ou do FGTS - a CEF pode ser demandada pela parte autora e responde solidariamente, a depender do caso em concreto, com a construtora perante a ocorrência de atraso na conclusão da obra e em face de vícios construtivos presentes no imóvel.

Este é o entendimento assente na jurisprudência do STJ: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. REPARAÇÃO DOS DANOS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRECLUSÃO. CONDIÇÃO DE AÇÃO. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. BANCO AGRAVADO. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO.

VERBAS INDENIZATÓRIAS. RESPONSABILIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

ACÓRDÃO

RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. FUNDAMENTO DA

DECISÃO

AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182 DO STJ.

DECISÃO

MANTIDA. [...]

3. A Caixa Econômica Federal (CEF) "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro" (AgInt no REsp n. 1.646.130/PE, Relatoria MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/8/2018, DJe 4/9/2018), o que foi observado pela Corte de origem. [...]

6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.907.783/PE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe de 13/8/2021.) Grifei No caso dos autos, os documentos juntados aos autos comprovam que, em 22 de agosto de 2016, o autor celebrou, com a Caixa Econômica Federal, o "Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS"- contrato nº 8.5555.364890-5, para aquisição da unidade residencial autônoma, apartamento 94, torre D, integrante do empreendimento denominado "Residencial Ouro Verde", localizado na Rua Topázio, s/n, Bairro São Luiz, Cerquilho/ SP, objeto da matrícula nº 6.493 do Cartório de Registro de Imóveis de Cerquilho/SP (Id. 56203550).

No caso em análise, constato que a Caixa Econômica Federal não pode ser responsabilizada por eventual atraso na conclusão da obra, pois atuou apenas como agente financeiro na operação, sem vínculo direto com a construção ou comercialização do bem. Verifico, portanto, que a CEF não atuou na construção do imóvel, tampouco na gestão do empreendimento. Ademais, conquanto o financiamento esteja incluso no Programa Minha Casa, Minha Vida, o contrato não está relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial, com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipótese em que a CEF atuaria como gestora de políticas públicas.

Nesse sentido colaciono julgados do E. TRF da 3ª Região: "PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. IMÓVEL FINANCIADO. RECURSOS DO FGTS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONDIÇÃO DE MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais em decorrência de vícios construtivos em imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF). A parte autora sustenta que a CEF deve responder pelos defeitos na construção por ter aprovado o financiamento do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ duas questões em discussão: (i) a responsabilidade da CEF por vícios construtivos em imóvel adquirido mediante financiamento bancário; e (ii) a majoração dos honorários advocatícios em decorrência da sucumbência recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR A CEF atua meramente como agente financeiro nos contratos de mútuo habitacional, sendo sua obrigação restrita à liberação do crédito e à fiscalização para fins de resguardo de seus próprios interesses, sem responsabilidade técnica pela construção do imóvel. A jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais Regionais Federais reconhece a ilegitimidade passiva da CEF para responder por vícios construtivos em imóveis financiados, salvo nos casos em que atua como agente executor de programas habitacionais, o que não se verifica na hipótese dos autos.

A vistoria realizada pelo agente financeiro antes da concessão do financiamento destina-se apenas à avaliação do imóvel como garantia do mútuo, não configurando assunção de responsabilidade pelos vícios construtivos. Diante do insucesso do recurso, aplica-se a sucumbência recursal prevista no art. 85, § 11, do CPC, com majoração dos honorários advocatícios em 10%.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal, quando atua meramente como agente financeiro no contrato de financiamento habitacional, não responde por vícios construtivos do imóvel adquirido. A vistoria realizada pelo agente financeiro destina-se exclusivamente à avaliação da garantia do mútuo, não implicando responsabilidade pelos defeitos da construção. A sucumbência recursal enseja a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §

11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1043052/MG, Rel. Min. Honildo Amaral de Mello Castro, Quarta Turma, j. 08/06/2010; STJ, REsp 1102539/PE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 09/08/2011; TRF-3, AI 0027904-19.2013.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Stefanini, j. 24/03/2014." (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005628-09.2023.4.03.6126, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL AUDREY GASPARINI, julgado em 01/04/2025, DJEN DATA: 08/04/2025) "AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSO CIVIL. SFH. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO IMPROVIDO.

1. Quanto à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável apenas pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.

2. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial, com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei nº 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda.

3. Nas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, as vistorias por esta designadas não têm por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado será dado em garantia. Precedentes.

4. Não há responsabilidade da CEF pelos alegados vícios apresentados no imóvel objeto da demanda, na medida em que sua atuação restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, sendo, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

5. Da ilegitimidade passiva ad causam da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito.

6. Agravo de instrumento improvido." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5015588-97.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 21/11/2024, Intimação via sistema DATA: 25/11/2024) Constato, desta forma, que não há responsabilidade da CEF pelo alegado atraso na conclusão da obra, na medida em que a atuação dessa instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da demanda.

Assim sendo, patente é a incompetência da Justiça Federal para apreciação da presente ação, uma vez que não está elencada em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 109 da Constituição Federal. Portanto, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, impõe-se a extinção do processo, sem resolução de mérito, quando verificada a ilegitimidade de parte. Considerando que a inclusão indevida da CEF decorreu de opção da parte autora, aplica-se o princípio da causalidade, razão pela qual esta deve responder pelos honorários advocatícios da parte excluída.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO com relação à Caixa Econômica Federal - CEF. Em atenção ao princípio da causalidade, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, que fixo em 10% (dez) por cento do valor da causa, observada a gratuidade judiciária deferida. Custas "ex lege".

Após o trânsito em julgado, reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF, remetam-se os autos para a Justiça Estadual de Cerquilho/SP para processamento e julgamento da presente ação. P.R.I. Sorocaba, data lançada eletronicamente. MARIA FERNANDA DE MOURA E SOUZA Juiz Federal Titular

Órgão

CECON-Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANDERLEI RUBINHO SLOBODAK

Advogado

GEORGE DE OLIVEIRA CAMPOS (OAB 410748/SP)

Órgão

2ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANDERLEI RUBINHO SLOBODAK

Advogado

GEORGE DE OLIVEIRA CAMPOS (OAB 410748/SP)

Órgão

2ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANDERLEI RUBINHO SLOBODAK

Advogado

GEORGE DE OLIVEIRA CAMPOS (OAB 410748/SP)

Órgão

2ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANDERLEI RUBINHO SLOBODAK

Advogado

GEORGE DE OLIVEIRA CAMPOS (OAB 410748/SP)