5004821-29.2021.4.03.6103

Decido. Conheço dos recursos, por presentes os pressupostos de admissibilidade. O Código de Processo Civil, em seu artigo 932, possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do CPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente.

A prática dos tribunais superiores e a consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/3/2016, DJe 17/3/2016).

A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21/2/2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 4/3/2022 PUBLIC 7/3/2022; ARE 1260087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17/2/2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 8/3/2021 PUBLIC 9/3/2021).

Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial.

Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema.

Viável, portanto, o julgamento das presentes apelações por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. De início, ressalto que o pedido de concessão de efeito suspensivo resta prejudicado diante do julgamento do mérito recursal. Cinge-se a controvérsia acerca da legitimidade passiva da apelante em ação indenizatória que tem por objeto a indenização/reparação em virtude da ocorrência de vícios construtivos ocorridos no imóvel da autora, bem como sua responsabilidade pelos danos materiais e morais ocasionados.

Nesse passo, a autora firmou com a Caixa Econômica Federal “instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos FAR, com caráter de escritura pública, na forma do art. 61 da Lei 4.380/64, do art. 26 e 27 da Lei 9.514/97, do art. 2º da Lei 10.188/01 e da Le 11.977/09”, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para aquisição do apartamento de matrícula nº 224.855, registrada no 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, situado na Rua Corifeu de Azevedo Marques, nº 3.353, Bloco 08, apartamento nº 14, do Condomínio Residencial Mirante do Limoeiro II, em São José dos Campos/SP, com entrega das chaves ocorrida em 14/12/2018 (ID286239154 – origem 58479700, p. 51/60).

Sustentou ainda a autora, que em 9 de março de 2021, durante período de fortes chuvas, o bloco em que reside foi destelhado, comprometendo a estrutura do imóvel situado no andar térreo (corrigido por emenda à inicial, que inicialmente indicou o 4º andar – ID 286239170 origem 68734120), causando alagamentos, infiltrações, mofo, estufamento de teto e paredes e comprometimento da rede elétrica. O juízo de origem rejeitou as preliminares suscitadas pela CEF (inépcia da inicial, ausência de documentos essenciais e falta de interesse processual) e julgou procedente o pedido.

Entendeu que a CEF, como representante do FAR e alienante do imóvel, responde solidariamente com a Construtora pelos vícios construtivos. Com base no laudo pericial (ID 286239734 – origem 245471855), que constatou ausência de anomalias no interior do apartamento da autora, mas identificou vícios construtivos relevantes nas áreas comuns do Bloco 08, com origem nas fases de projeto e execução, o juízo condenou as rés solidariamente a: promover os reparos nas áreas comuns do condomínio e pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, conforme relatado.

Passo então à análise da alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela Caixa Econômica Federal. A legitimidade passiva da instituição financeira por vícios de construção e atraso na entrega do imóvel financiado depende da caracterização de sua atuação enquanto agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia própria, não se restringindo àquela de mero agente financeiro. Enquanto mero agente financeiro, a CEF não dispõe de ingerência em relação à obra financiada, detendo responsabilidade somente no que se refere ao cumprimento das obrigações do contrato de financiamento, quais sejam, relativas à liberação do empréstimo nas épocas e condições do mútuo pactuadas, em contrapartida à cobrança dos encargos nos termos da avença firmada.

Por outro lado, enquanto agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia, a instituição financeira atrai para si poderes e deveres que extrapolam o papel de simples intermediador financeiro. Nesta seara, além de não raro a CEF se apresentar como fiadora de confiança do empreendimento, sua atuação alcança a execução, fiscalização e a entrega da obra, aferindo os parâmetros de qualidade e diretrizes da política pública habitacional que integra, o que justifica sua legitimidade para figurar no polo passivo de demandas indenizatórias por danos relacionados à obra financiada (ex. vícios de construção, atraso na entrega, etc.).

Foram estas as premissas estabelecidas pelo c. Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1.163.228/AM, de relatoria da Exma. Ministra Isabel Gallotti, para fixação da responsabilidade da CEF por vícios de construção e eventuais outros atos lesivos no âmbito das relações estabelecidas no bojo de programas de políticas públicas para financiamento de moradia voltados a pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Colaciona-se adiante o acórdão paradigma citado e outro precedente, também da c. Corte Superior, que revela a tese firmada: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SEGURADORA. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.

1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

Precedentes da 4ª Turma.

3. Caso em que se alega, na inicial, que o projeto de engenharia foi concebido e aprovado pelo setor competente da CEF, prevendo o contrato, em favor da referida empresa pública, taxa de remuneração de 1% sobre os valores liberados ao agente promotor e também 2% de taxa de administração, além dos encargos financeiros do mútuo. Consta, ainda, do contrato a obrigação de que fosse colocada 'placa indicativa, em local visível, durante as obras, de que a construção está sendo executada com financiamento da CEF'.

Causa de pedir deduzida na inicial que justifica a presença da referida empresa pública no polo passivo da relação processual. Responsabilidade da CEF e dos demais réus que deve ser aferida quando do exame do mérito da causa.

4. Recursos especiais parcialmente providos para reintegrar a CEF ao polo passivo da relação processual. Prejudicado o exame das demais questões. (Recurso Especial nº 1.163.228/AM, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 9/10/2012, DJE data: 31/10/2012) - grifos acrescidos. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RESPONSABILIDADE CIVIL. CEF. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC DE 2.015. INEXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

2. Pacífico o entendimento do STJ no sentido de que a legitimidade passiva da CAIXA não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra, nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular.

3. Agravo interno não provido. (Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial nº 1796905 / PE, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Julgamento: 21/2/2022, DJe data: 25/2/2022) - grifos acrescidos. No caso em comento, o financiamento celebrado entre a instituição financeira e a parte autora está no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e foram concedidos recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para sua pactuação.

Sendo assim, a atuação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF não se restringe à de mera gestora financeira, mas engloba a gestão de políticas públicas para promoção de moradia a pessoas de baixa renda. Por conseguinte, é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção apurados, notadamente porque representa o referido fundo nesta demanda. Nesta linha de intelecção, jurisprudência sedimentada da c. 2ª Turma deste e.

Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE DE REPARAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. - O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida.

JÁ o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - No caso dos autos, a unidade habitacional da parte autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda. - Em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis.

Ademais, a CEF integra a presente demanda na qualidade de representante do FAR. - A respeito da instrução probatória, cumpre salientar que cabe ao Magistrado, no uso do seu poder instrutório, deferir ou não, determinada prova, de acordo com a necessidade, para formação do seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. - O perito é profissional imparcial e equidistante das partes, que possui conhecimento técnico para o desempenho da função.

O laudo pericial produzido é claro e suficiente, apto a demonstrar a situação do imóvel em debate. - Deve ser mantida a sentença que condenou os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais pleiteados na inicial (ressalvada a restrição da responsabilidade solidária do corréu Condomínio Victorio Arthur Corrocher). - A falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos constatados no imóvel, que permanecem por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte autora.

Assim, é devida a indenização por dano moral. - É excessiva a quantia fixada para indenização a título de danos morais (R$ 20.000,00), entretanto deixo de reduzi-la, uma vez que não houve pedido específico de redução do quantum indenizatório pela parte apelante. - Esse montante deverá ser acrescido nos moldes do Manual de Cálculos da Justiça Federal, com juros moratórios contados do evento danoso (data da entrega do imóvel) por se tratar de responsabilidade extracontratual (Súmula 54, do E.STJ). - Preliminar rejeitada.

Apelação não provida. (Apelação Cível nº 5003009-31.2018.4.03.6143, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/6/2025, DJE data: 23/6/2025) - grifos acrescidos. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. MULTA DIÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ajuizada por arrendatária visando a substituição ou reparação de imóvel objeto de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Sentença de procedência para determinar a reparação dos vícios construtivos e imposição de multa diária em caso de descumprimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e sua responsabilidade pelos vícios construtivos do imóvel; (ii) a decadência do direito pleiteado; (iii) a responsabilidade da administradora do condomínio; (iv) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (v) a possibilidade de substituição do imóvel; e (vi) a adequação da multa diária fixada em sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva nas demandas relacionadas a imóveis adquiridos em contratos de arrendamento residencial, pois atua como agente executor do programa e é responsável pela entrega do imóvel aos arrendatários, podendo ser responsabilidade por eventuais falhas construtivas.

4. O prazo aplicável para a pretensão da parte autora é o prescricional de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil, e não o prazo decadencial do art. 26 do CDC.

5. A responsabilidade da administradora do condomínio é solidária com a instituição financeira, tendo em vista seu papel na administração do conjunto habitacional e o laudo que evidencia os vícios construtivos.

6. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento na Súmula 297 de que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. Precedentes.

7. O pedido de substituição do imóvel foi inicialmente deferido, mas, diante da inexistência de unidades disponíveis, a sentença foi reformada em sede de embargos de declaração para determinar a obrigação de reparar os defeitos estruturais, tornando-se inviável a insurgência da recorrente quanto a esse ponto.

8. A multa diária deve ser limitada ao período entre a decisão judicial e a data em que a CEF realizou os reparos no imóvel.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido para condenar solidariamente a administradora do condomínio e limitar a aplicação da multa diária ao período determinado. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em ações envolvendo vícios construtivos no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial.

2. O prazo aplicável para a pretensão é o prescricional de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil.

3. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal e da administradora do conjunto habitacional é solidária.

4. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos do PAR.

5. A substituição do imóvel é inviável na falta de unidades disponíveis, cabendo a obrigação de reparar os vícios existentes.

6. A multa diária deve ser limitada ao período entre a decisão judicial e a data da reforma." Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.394.798/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/04/2024, DJe 18/04/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.775.931/SP, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023, DJe 14/09/2023. (Apelação Cível nº 0006593-71.2005.4.03.6104, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Renata Andrade Lotufo, Data de Julgamento: 15/4/2025, DJE data: 23/4/2025) - grifos acrescidos.

Destarte, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF pode ser responsabilizada por eventuais falhas de construção. Também não assiste razão à apelante quanto à alegada extrapolação do objeto da perícia e da sentença. O pedido formulado na inicial abrangeu expressamente a reparação dos danos decorrentes do destelhamento ocorrido no bloco. Trata-se, inequivocamente, de área comum do edifício. O fato de a autora residir no térreo do Bloco 08 e de não terem sido identificadas anomalias no interior de sua unidade autônoma não afasta o seu interesse processual, nem tampouco a relevância dos vícios construtivos apontados nas áreas comuns, que afetam diretamente as condições de habitabilidade, segurança e integridade do imóvel que adquiriu.

O perito judicial, ao vistoriar o Bloco 08, agiu dentro dos limites do seu mister, uma vez que a verificação das áreas comuns era imprescindível para a compreensão da origem e da extensão dos danos relatados. O laudo (ID 286239734 – origem 245471855) concluiu com clareza que as anomalias endógenas identificadas no Bloco 08 não têm relação com a fase de uso ou com a ausência de plano de manutenção do condomínio, mas sim com as etapas de projeto e de execução da obra, evidenciando o nexo de causalidade.

O juízo de origem, portanto, julgou em conformidade com os limites do pedido e com o resultado da prova pericial. Conforme bem destacou a r. sentença: A prova pericial de engenharia produzida constatou não há manifestações patológicas no Apartamento nº 14 e que a maioria das anomalias apresentadas no Bloco 08 não têm relação com a Fase de Uso ou com a falta de Plano de Manutenção do Condomínio e, sim, têm suas origens nas Etapas de Projeto e/ou de Execução – evidenciando, dessa forma, o nexo de causalidade.

Descreveu ainda, as irregularidades referentes ao Projeto Executivo e Memorial Descritivo, que não previu uma inclinação (caimento) mínima para o ralo do piso cimentado na entrada do Bloco 08, indicando-o nivelado (Vício Construtivo da fase de Projeto). Durante a Vistoria foram identificadas Anomalias Endógenas originadas na Fase de Projeto, com relação ao telhado (Vícios Construtivos da fase de Projeto): a) Especificamente, o Projeto do Telhado não previu a fixação das telhas dos beirais com elementos fixadores ou clips de fixação, recomendados pela ABNT 13.858-1:1997 e pela boa técnica de Engenharia, mesmo que se tenha forro, principalmente em Edificações de grandes alturas – prédios, e implantadas em regiões descampadas com grande intensidade da força dos ventos; b) O Projeto do Telhado não previu o sistema de captação de águas pluviais, conforme previsto no Memorial Descritivo.

Com relação a unidade residencial da autora, não foram identificadas anomalias. O laudo descreveu, ainda, as anomalias endógenas originadas na fase de execução, consideradas vícios construtivos, encontradas na área comum do Bloco 8: a) O piso cimentado na entrada do Bloco 08 fora executado com caimento levemente ao contrário – sentido para dentro do prédio. Embora tenha sido projetado nivelado, deveria ser levemente inclinado para a rampa – sentido para fora do prédio para o escoamento da água; b) Não fora executada a impermeabilização da laje da marquise na entrada do Bloco 08, bem como o peitoril em argamassa com pingadeira e a instalação de grelha hemisférica, conforme previsto no Projeto de Arquitetura e no Memorial Descritivo; c) A estrutura da rampa fora executada em desacordo com o previsto no Projeto Estrutural e no Memorial Descritivo, ou seja, falta de execução do talude; da proteção da viga transversal SR; do revestimento e pintura sob a estrutura e da execução da parte invertida da viga VR2; d) Fissuras escalonadas acompanhando as juntas dos blocos proveniente do esmagamento da argamassa de assentamento devido à sua baixa resistência e/ou problemas nos materiais que a compõem ou no seu traço; e) Fissuras a 45º proveniente do abatimento do solo com início de recalque/acomodação da fundação próxima ao talude – má execução dos trabalhos de corte e aterro compactado do solo; f) Base do abrigo de gás – GLP – com afundamento do piso, proveniente de falta de compactação do reaterro, lastro de brita e concreto de baixa resistência, pois não suportou a carga de 13kg de um botijão cheio de gás; g) MÁ execução do sistema de drenagem por detrás do muro de arrimo – contenção dos taludes, visto que há um escoamento permanente de água proveniente de veios do lençol freático que saem diretamente pela base (pé do talude); h) Calçada perimetral executada em desconformidade com o Memorial Descritivo, visto que fora executada com largura de 49,0cm e estava previsto 60,0cm, no mínimo; i) MÁ qualidade na execução da pintura externa, visto que na fachada há pontos sem a aplicação de tinta; Concluiu o senhor perito “que não houve o devido e esperado Gerenciamento do Projeto – Construção do Empreendimento – com ênfase na compatibilidade entre o Memorial Descritivo e a elaboração dos Projetos Executivos, na Fiscalização e no Controle de Aceitação de cada Etapa Construtiva e no Recebimento final, visto que tais ações poderiam mitigar grande parte das manifestações patológicas apresentadas.

Por conseguinte, há a necessidade de elaboração de um plano de readequação do sistema de drenagem por detrás do muro de arrimo – contenção dos taludes no Bloco 08; plano de recuperação das fachadas do Bloco 08; plano de readequação do telhado do Bloco 08, com a complementação e fixação das telhas, bem como da instalação de sistema de captação das águas pluviais – calhas e condutores. Recomenda-se a apresentação de cronograma físico para a execução das atividades, a fim de que os níveis de desempenho e vida útil da Edificação retornem aos padrões normais” – ID 245471855.

Como se vê, ainda que não tenham sido constatadas anomalias no interior da unidade residencial da autora, a má-execução do projeto e os vícios construtivos apontados na área comum do condomínio são potencialmente capazes de acarretar danos ao imóvel da autora, que se situa no 1º pavimento. Quanto à obrigação de fazer - consistente na realização dos reparos necessários nas áreas comuns do condomínio - , a r. sentença merece ser mantida.

A prova pericial foi conclusiva ao identificar vícios construtivos de origem endógena, originados tanto na fase de projeto quanto na fase de execução, os quais comprometem a integridade e a habitabilidade do bloco em que reside a autora. A condenação à obrigação de fazer é a medida que melhor atende ao princípio da reparação integral e ao direito fundamental à moradia digna. Em relação ao pleito subsidiário da CEF de conversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar, ele não merece acolhimento neste momento.

Aliás, a conversão e perdas e danos está prevista na própria sentença como consequência do descumprimento da obrigação de fazer. A mera alegação de dificuldade operacional da CEF para execução de obras não é suficiente para afastar, de antemão, a obrigação principal. A eventual impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, se e quando ocorrer, poderá ser verificada na fase de cumprimento de sentença, nos termos do art. 499 do CPC.

Além disso, também restou caracterizado o dano moral sofrido pela apelada, eis que seu aborrecimento ultrapassou o mero dessabor, notadamente diante da persistência dos vícios durante longo período de tempo. O valor arbitrado em primeiro grau - R$ 10.000,00 - revela-se comedido e compatível com os parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade, tendo em vista: (i) extensão temporal do problema; (ii) natureza dos vícios (estruturais/saúde); (iii) condição socioeconômica da autora; e (iv) finalidade compensatória e pedagógica da indenização, sem caracterizar enriquecimento indevido da parte autora.

Nesse sentido, segue julgado da c. Segunda Turma, que componho neste e. Tribunal:   APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PMCMV. FAIXAS DE RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses.

Ademais, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e

3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, §20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV. - A atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento habitacional que se enquadra nas regras de programa de habitação popular, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de fiscalizar o andamento da obra, atuando como executora de políticas públicas. - A CEF é parte legítima e solidariamente responsável pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes, não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. - O atraso na entrega da obra é inconteste, de modo que tanto a CEF quanto a construtora deram causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue. - A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra, que perdurou por muitos anos, causando apreensão e angústia à parte autora, especialmente quanto à incerteza de vir a residir no imóvel adquirido.

Assim, é devida a indenização por dano moral. - É excessiva a quantia fixada a título de danos morais, que reduzo para o montante de R$ 10.000,00, eis que tal importância não proporcionará enriquecimento indevido e exagerado da parte autora e, ainda, é capaz de impor punição à parte ré, mormente na direção de evitar atuação reincidente. - Preliminar rejeitada. Apelação provida em parte. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000764-44.2022.4.03.6131, julgado em 11/12/2024, DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO) - grifos acrescidos Por fim, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença em face da apelante, sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação.

Intime-se.

Publique-se. Dessarte, cumpre destacar que as razões expendidas no presente agravo interno não se mostram aptas a infirmar os fundamentos da decisão monocrática impugnada. Com efeito, a parte agravante limita-se, em grande medida, a reiterar alegações já oportunamente examinadas e enfrentadas quando do julgamento do recurso de apelação, sem apresentar elemento novo ou argumento jurídico relevante capaz de justificar a revisão do entendimento anteriormente adotado.

O agravo interno não se presta à mera rediscussão da matéria já decidida, sendo imprescindível que o recorrente demonstre, de forma específica, eventual desacerto da decisão agravada. A simples reiteração de argumentos anteriormente analisados, desacompanhada da indicação concreta de erro material, equívoco na apreciação dos fatos ou inadequada aplicação do direito, revela-se insuficiente para ensejar a reforma do decisum.

Nesse contexto, verifica-se que a decisão agravada apreciou de forma adequada e fundamentada todas as questões suscitadas pelas partes, em consonância com a legislação aplicável e com a jurisprudência consolidada sobre a matéria, inexistindo qualquer vício que justifique sua modificação por esta Turma julgadora. Assim, não tendo o agravante logrado demonstrar a presença de elementos capazes de infirmar as conclusões alcançadas na decisão monocrática, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos.

Ressalte-se, ainda, que o manejo do agravo interno deve observar a finalidade própria do instituto, qual seja, possibilitar o controle colegiado de decisões monocráticas quando efetivamente demonstrado o desacerto da conclusão adotada, não se prestando à mera manifestação de inconformismo da parte com o resultado do julgamento. Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

É o suficiente.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno, nos termos da fundamentação. É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREAS COMUNS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA

DECISÃO

MONOCRÁTICA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que negou provimento à apelação em ação indenizatória ajuizada por adquirente de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), em razão de vícios construtivos decorrentes do destelhamento do bloco em que reside. A agravante sustentou a inexistência de vícios na unidade habitacional da autora, a ausência de nexo causal e de dano indenizável, a ilegitimidade da autora para pleitear reparos em áreas comuns do condomínio e a extrapolação dos limites subjetivos e objetivos da demanda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos constatados em empreendimento integrante do Programa Minha Casa Minha Vida, financiado com recursos do FAR; (ii) estabelecer se a autora possui legitimidade para pleitear reparos em áreas comuns do condomínio cujos defeitos comprometem a habitabilidade e a segurança do imóvel; (iii) determinar se são devidas a obrigação de fazer e a indenização por danos morais; e (iv) verificar se o agravo interno apresentou fundamentos aptos a justificar a reforma da decisão monocrática.

III. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento monocrático é admissível quando amparado em jurisprudência dominante, nos termos do art. 932, IV e V, do CPC, sem violação ao princípio da colegialidade. A Caixa Econômica Federal, nos contratos celebrados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida com recursos do FAR, atua como agente executor de política pública habitacional, extrapolando a condição de mero agente financeiro.

A atuação da instituição financeira na gestão e fiscalização do empreendimento justifica sua legitimidade passiva e sua responsabilidade solidária pelos vícios construtivos apurados. O laudo pericial identificou anomalias de origem endógena nas fases de projeto e execução da obra, relacionadas ao telhado, drenagem, fachadas, fundações e demais estruturas do bloco, evidenciando o nexo causal entre os defeitos construtivos e os danos apontados.

A inexistência de anomalias no interior da unidade da autora não afasta o interesse processual, pois os vícios nas áreas comuns comprometem a segurança, a integridade e a habitabilidade do imóvel. A perícia judicial observou os limites da controvérsia, uma vez que a análise das áreas comuns era indispensável à identificação da origem e extensão dos danos narrados na petição inicial. A obrigação de fazer consistente na realização dos reparos atende ao princípio da reparação integral e ao direito fundamental à moradia digna, sendo eventual conversão em perdas e danos matéria a ser apreciada em fase de cumprimento de sentença.

A persistência dos vícios construtivos por longo período supera o mero dissabor e enseja compensação por danos morais, sendo adequada a indenização fixada em R$ 10.000,00. O agravo interno não se presta à rediscussão de matéria já decidida, sendo insuficiente a mera repetição de argumentos anteriormente examinados.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente por vícios construtivos em empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida financiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, em razão de sua atuação como executora de política pública habitacional. Os vícios construtivos existentes nas áreas comuns do condomínio legitimam o adquirente da unidade habitacional a pleitear sua reparação quando comprometem a habitabilidade, a segurança e a integridade do imóvel.

A obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos construtivos constitui medida adequada à reparação integral do dano, sendo eventual conversão em perdas e danos matéria de fase executiva. A persistência de vícios construtivos que afetam a moradia ultrapassa o mero aborrecimento e justifica a condenação por danos morais. O agravo interno exige demonstração específica do desacerto da decisão monocrática e não se presta à simples reiteração de argumentos já apreciados.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 370, 499, 927 e 932, IV e V; Lei nº 4.380/1964, art. 61; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 10.188/2001, art. 2º; Lei nº 11.977/2009, art. 9º e parágrafo único; Lei nº 14.620/2023, art. 6º, §

20. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 568; STJ, REsp nº 1.163.228/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 9.10.2012, DJe 31.10.2012; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.796.905/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 21.2.2022, DJe 25.2.2022; TRF-3, Apelação Cível nº 5003009-31.2018.4.03.6143, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 16.6.2025, DJe 23.6.2025; TRF-3, Apelação Cível nº 0006593-71.2005.4.03.6104, Rel.

Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2ª Turma, j. 15.4.2025, DJe 23.4.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 2.394.798/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15.4.2024, DJe 18.4.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.775.931/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 11.9.2023, DJe 14.9.2023; TRF-3, Apelação Cível nº 5000764-44.2022.4.03.6131, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 11.12.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ALESSANDRO DIAFERIA Relator do Acórdão

Órgão

Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

VIVIANE MACIEL PEREIRA

Advogado

NICOLE MAILA BURGARELLI (OAB 471168/SP)

Órgão

Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

VIVIANE MACIEL PEREIRA

Advogado

NICOLE MAILA BURGARELLI (OAB 471168/SP)

Órgão

3ª Vara Federal de São José dos Campos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Órgão

3ª Vara Federal de São José dos Campos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Órgão

3ª Vara Federal de São José dos Campos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VIVIANE MACIEL PEREIRA

Subsidiariamente, requer a conversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar, diante da impossibilidade operacional da CEF de executar obras sem procedimento licitatório. Requer, ao final, o recebimento do recurso com efeito suspensivo e o provimento para reforma da sentença, com julgamento de improcedência de todos os pedidos autorais. A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da r. sentença recorrida.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido. Conheço dos recursos, por presentes os pressupostos de admissibilidade. O Código de Processo Civil, em seu artigo 932, possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do CPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente.

A prática dos tribunais superiores e a consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/3/2016, DJe 17/3/2016).

A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21-2-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 4-3-2022 PUBLIC 7-3-2022; ARE 1260087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17-2-2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 8-3-2021 PUBLIC 9-3-2021).

Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial.

Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema.

Viável, portanto, o julgamento das presentes apelações por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. De início, ressalto que o pedido de concessão de efeito suspensivo resta prejudicado diante do julgamento do mérito recursal. Cinge-se a controvérsia acerca da legitimidade passiva da apelante em ação indenizatória que tem por objeto a indenização/reparação em virtude da ocorrência de vícios construtivos ocorridos no imóvel da autora, bem como sua responsabilidade pelos danos materiais e morais ocasionados.

Nesse passo, a autora firmou com a Caixa Econômica Federal “instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos FAR, com caráter de escritura pública, na forma do art. 61 da Lei 4.380/64, do art. 26 e 27 da Lei 9.514/97, do art. 2º da Lei 10.188/01 e da Le 11.977/09”, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para aquisição do apartamento de matrícula nº 224.855, registrada no 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, situado na Rua Corifeu de Azevedo Marques, nº 3.353, Bloco 08, apartamento nº 14, do Condomínio Residencial Mirante do Limoeiro II, em São José dos Campos/SP, com entrega das chaves ocorrida em 14/12/2018 (ID286239154 – origem 58479700, p. 51/60).

Sustentou ainda a autora, que em 9 de março de 2021, durante período de fortes chuvas, o bloco em que reside foi destelhado, comprometendo a estrutura do imóvel situado no andar térreo (corrigido por emenda à inicial, que inicialmente indicou o 4º andar – ID 286239170 origem 68734120), causando alagamentos, infiltrações, mofo, estufamento de teto e paredes e comprometimento da rede elétrica. O juízo de origem rejeitou as preliminares suscitadas pela CEF (inépcia da inicial, ausência de documentos essenciais e falta de interesse processual) e julgou procedente o pedido.

Entendeu que a CEF, como representante do FAR e alienante do imóvel, responde solidariamente com a Construtora pelos vícios construtivos. Com base no laudo pericial (ID 286239734 – origem 245471855), que constatou ausência de anomalias no interior do apartamento da autora, mas identificou vícios construtivos relevantes nas áreas comuns do Bloco 08, com origem nas fases de projeto e execução, o juízo condenou as rés solidariamente a: promover os reparos nas áreas comuns do condomínio e pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, conforme relatado.

Passo então à análise da alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela Caixa Econômica Federal. A legitimidade passiva da instituição financeira por vícios de construção e atraso na entrega do imóvel financiado depende da caracterização de sua atuação enquanto agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia própria, não se restringindo àquela de mero agente financeiro. Enquanto mero agente financeiro, a CEF não dispõe de ingerência em relação à obra financiada, detendo responsabilidade somente no que se refere ao cumprimento das obrigações do contrato de financiamento, quais sejam, relativas à liberação do empréstimo nas épocas e condições do mútuo pactuadas, em contrapartida à cobrança dos encargos nos termos da avença firmada.

Por outro lado, enquanto agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia, a instituição financeira atrai para si poderes e deveres que extrapolam o papel de simples intermediador financeiro. Nesta seara, além de não raro a CEF se apresentar como fiadora de confiança do empreendimento, sua atuação alcança a execução, fiscalização e a entrega da obra, aferindo os parâmetros de qualidade e diretrizes da política pública habitacional que integra, o que justifica sua legitimidade para figurar no polo passivo de demandas indenizatórias por danos relacionados à obra financiada (ex. vícios de construção, atraso na entrega, etc.).

Foram estas as premissas estabelecidas pelo c. Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1.163.228/AM, de relatoria da Exma. Ministra Isabel Gallotti, para fixação da responsabilidade da CEF por vícios de construção e eventuais outros atos lesivos no âmbito das relações estabelecidas no bojo de programas de políticas públicas para financiamento de moradia voltados a pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Colaciona-se adiante o acórdão paradigma citado e outro precedente, também da c. Corte Superior, que revela a tese firmada: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SEGURADORA. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.

1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

Precedentes da 4ª Turma.

3. Caso em que se alega, na inicial, que o projeto de engenharia foi concebido e aprovado pelo setor competente da CEF, prevendo o contrato, em favor da referida empresa pública, taxa de remuneração de 1% sobre os valores liberados ao agente promotor e também 2% de taxa de administração, além dos encargos financeiros do mútuo. Consta, ainda, do contrato a obrigação de que fosse colocada 'placa indicativa, em local visível, durante as obras, de que a construção está sendo executada com financiamento da CEF'.

Causa de pedir deduzida na inicial que justifica a presença da referida empresa pública no polo passivo da relação processual. Responsabilidade da CEF e dos demais réus que deve ser aferida quando do exame do mérito da causa.

4. Recursos especiais parcialmente providos para reintegrar a CEF ao polo passivo da relação processual. Prejudicado o exame das demais questões. (Recurso Especial nº 1.163.228/AM, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 9/10/2012, DJE data: 31/10/2012) - grifos acrescidos. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RESPONSABILIDADE CIVIL. CEF. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC DE 2.015. INEXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

2. Pacífico o entendimento do STJ no sentido de que a legitimidade passiva da CAIXA não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra, nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular.

3. Agravo interno não provido. (Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial nº 1796905 / PE, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Julgamento: 21/2/2022, DJe data: 25/2/2022) - grifos acrescidos. No caso em comento, o financiamento celebrado entre a instituição financeira e a parte autora está no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e foram concedidos recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para sua pactuação.

Sendo assim, a atuação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF não se restringe à de mera gestora financeira, mas engloba a gestão de políticas públicas para promoção de moradia a pessoas de baixa renda. Por conseguinte, é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção apurados, notadamente porque representa o referido fundo nesta demanda. Nesta linha de intelecção, jurisprudência sedimentada da c. 2ª Turma deste e.

Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE DE REPARAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. - O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida.

JÁ o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - No caso dos autos, a unidade habitacional da parte autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda. - Em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis.

Ademais, a CEF integra a presente demanda na qualidade de representante do FAR. - A respeito da instrução probatória, cumpre salientar que cabe ao Magistrado, no uso do seu poder instrutório, deferir ou não, determinada prova, de acordo com a necessidade, para formação do seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. - O perito é profissional imparcial e equidistante das partes, que possui conhecimento técnico para o desempenho da função.

O laudo pericial produzido é claro e suficiente, apto a demonstrar a situação do imóvel em debate. - Deve ser mantida a sentença que condenou os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais pleiteados na inicial (ressalvada a restrição da responsabilidade solidária do corréu Condomínio Victorio Arthur Corrocher). - A falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos constatados no imóvel, que permanecem por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte autora.

Assim, é devida a indenização por dano moral. - É excessiva a quantia fixada para indenização a título de danos morais (R$ 20.000,00), entretanto deixo de reduzi-la, uma vez que não houve pedido específico de redução do quantum indenizatório pela parte apelante. - Esse montante deverá ser acrescido nos moldes do Manual de Cálculos da Justiça Federal, com juros moratórios contados do evento danoso (data da entrega do imóvel) por se tratar de responsabilidade extracontratual (Súmula 54, do E.STJ). - Preliminar rejeitada.

Apelação não provida. (Apelação Cível nº 5003009-31.2018.4.03.6143, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/6/2025, DJE data: 23/6/2025) - grifos acrescidos. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. MULTA DIÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ajuizada por arrendatária visando a substituição ou reparação de imóvel objeto de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Sentença de procedência para determinar a reparação dos vícios construtivos e imposição de multa diária em caso de descumprimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e sua responsabilidade pelos vícios construtivos do imóvel; (ii) a decadência do direito pleiteado; (iii) a responsabilidade da administradora do condomínio; (iv) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (v) a possibilidade de substituição do imóvel; e (vi) a adequação da multa diária fixada em sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva nas demandas relacionadas a imóveis adquiridos em contratos de arrendamento residencial, pois atua como agente executor do programa e é responsável pela entrega do imóvel aos arrendatários, podendo ser responsabilidade por eventuais falhas construtivas.

4. O prazo aplicável para a pretensão da parte autora é o prescricional de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil, e não o prazo decadencial do art. 26 do CDC.

5. A responsabilidade da administradora do condomínio é solidária com a instituição financeira, tendo em vista seu papel na administração do conjunto habitacional e o laudo que evidencia os vícios construtivos.

6. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento na Súmula 297 de que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. Precedentes.

7. O pedido de substituição do imóvel foi inicialmente deferido, mas, diante da inexistência de unidades disponíveis, a sentença foi reformada em sede de embargos de declaração para determinar a obrigação de reparar os defeitos estruturais, tornando-se inviável a insurgência da recorrente quanto a esse ponto.

8. A multa diária deve ser limitada ao período entre a decisão judicial e a data em que a CEF realizou os reparos no imóvel.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido para condenar solidariamente a administradora do condomínio e limitar a aplicação da multa diária ao período determinado. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em ações envolvendo vícios construtivos no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial.

2. O prazo aplicável para a pretensão é o prescricional de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil.

3. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal e da administradora do conjunto habitacional é solidária.

4. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos do PAR.

5. A substituição do imóvel é inviável na falta de unidades disponíveis, cabendo a obrigação de reparar os vícios existentes.

6. A multa diária deve ser limitada ao período entre a decisão judicial e a data da reforma." Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.394.798/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/04/2024, DJe 18/04/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.775.931/SP, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/09/2023, DJe 14/09/2023. (Apelação Cível nº 0006593-71.2005.4.03.6104, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Renata Andrade Lotufo, Data de Julgamento: 15/4/2025, DJE data: 23/4/2025) - grifos acrescidos.

Destarte, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF pode ser responsabilizada por eventuais falhas de construção. Também não assiste razão à apelante quanto à alegada extrapolação do objeto da perícia e da sentença. O pedido formulado na inicial abrangeu expressamente a reparação dos danos decorrentes do destelhamento ocorrido no bloco. Trata-se, inequivocamente, de área comum do edifício. O fato de a autora residir no térreo do Bloco 08 e de não terem sido identificadas anomalias no interior de sua unidade autônoma não afasta o seu interesse processual, nem tampouco a relevância dos vícios construtivos apontados nas áreas comuns, que afetam diretamente as condições de habitabilidade, segurança e integridade do imóvel que adquiriu.

O perito judicial, ao vistoriar o Bloco 08, agiu dentro dos limites do seu mister, uma vez que a verificação das áreas comuns era imprescindível para a compreensão da origem e da extensão dos danos relatados. O laudo (ID 286239734 – origem 245471855) concluiu com clareza que as anomalias endógenas identificadas no Bloco 08 não têm relação com a fase de uso ou com a ausência de plano de manutenção do condomínio, mas sim com as etapas de projeto e de execução da obra, evidenciando o nexo de causalidade.

O juízo de origem, portanto, julgou em conformidade com os limites do pedido e com o resultado da prova pericial. Conforme bem destacou a r. sentença: A prova pericial de engenharia produzida constatou não há manifestações patológicas no Apartamento nº 14 e que a maioria das anomalias apresentadas no Bloco 08 não têm relação com a Fase de Uso ou com a falta de Plano de Manutenção do Condomínio e, sim, têm suas origens nas Etapas de Projeto e/ou de Execução – evidenciando, dessa forma, o nexo de causalidade.

Descreveu ainda, as irregularidades referentes ao Projeto Executivo e Memorial Descritivo, que não previu uma inclinação (caimento) mínima para o ralo do piso cimentado na entrada do Bloco 08, indicando-o nivelado (Vício Construtivo da fase de Projeto). Durante a Vistoria foram identificadas Anomalias Endógenas originadas na Fase de Projeto, com relação ao telhado (Vícios Construtivos da fase de Projeto): a) Especificamente, o Projeto do Telhado não previu a fixação das telhas dos beirais com elementos fixadores ou clips de fixação, recomendados pela ABNT 13.858-1:1997 e pela boa técnica de Engenharia, mesmo que se tenha forro, principalmente em Edificações de grandes alturas – prédios, e implantadas em regiões descampadas com grande intensidade da força dos ventos; b) O Projeto do Telhado não previu o sistema de captação de águas pluviais, conforme previsto no Memorial Descritivo.

Com relação a unidade residencial da autora, não foram identificadas anomalias. O laudo descreveu, ainda, as anomalias endógenas originadas na fase de execução, consideradas vícios construtivos, encontradas na área comum do Bloco 8: a) O piso cimentado na entrada do Bloco 08 fora executado com caimento levemente ao contrário – sentido para dentro do prédio. Embora tenha sido projetado nivelado, deveria ser levemente inclinado para a rampa – sentido para fora do prédio para o escoamento da água; b) Não fora executada a impermeabilização da laje da marquise na entrada do Bloco 08, bem como o peitoril em argamassa com pingadeira e a instalação de grelha hemisférica, conforme previsto no Projeto de Arquitetura e no Memorial Descritivo; c) A estrutura da rampa fora executada em desacordo com o previsto no Projeto Estrutural e no Memorial Descritivo, ou seja, falta de execução do talude; da proteção da viga transversal SR; do revestimento e pintura sob a estrutura e da execução da parte invertida da viga VR2; d) Fissuras escalonadas acompanhando as juntas dos blocos proveniente do esmagamento da argamassa de assentamento devido à sua baixa resistência e/ou problemas nos materiais que a compõem ou no seu traço; e) Fissuras a 45º proveniente do abatimento do solo com início de recalque/acomodação da fundação próxima ao talude – má execução dos trabalhos de corte e aterro compactado do solo; f) Base do abrigo de gás – GLP – com afundamento do piso, proveniente de falta de compactação do reaterro, lastro de brita e concreto de baixa resistência, pois não suportou a carga de 13kg de um botijão cheio de gás; g) MÁ execução do sistema de drenagem por detrás do muro de arrimo – contenção dos taludes, visto que há um escoamento permanente de água proveniente de veios do lençol freático que saem diretamente pela base (pé do talude); h) Calçada perimetral executada em desconformidade com o Memorial Descritivo, visto que fora executada com largura de 49,0cm e estava previsto 60,0cm, no mínimo; i) MÁ qualidade na execução da pintura externa, visto que na fachada há pontos sem a aplicação de tinta; Concluiu o senhor perito “que não houve o devido e esperado Gerenciamento do Projeto – Construção do Empreendimento – com ênfase na compatibilidade entre o Memorial Descritivo e a elaboração dos Projetos Executivos, na Fiscalização e no Controle de Aceitação de cada Etapa Construtiva e no Recebimento final, visto que tais ações poderiam mitigar grande parte das manifestações patológicas apresentadas.

Por conseguinte, há a necessidade de elaboração de um plano de readequação do sistema de drenagem por detrás do muro de arrimo – contenção dos taludes no Bloco 08; plano de recuperação das fachadas do Bloco 08; plano de readequação do telhado do Bloco 08, com a complementação e fixação das telhas, bem como da instalação de sistema de captação das águas pluviais – calhas e condutores. Recomenda-se a apresentação de cronograma físico para a execução das atividades, a fim de que os níveis de desempenho e vida útil da Edificação retornem aos padrões normais” – ID 245471855.

Como se vê, ainda que não tenham sido constatadas anomalias no interior da unidade residencial da autora, a má-execução do projeto e os vícios construtivos apontados na área comum do condomínio são potencialmente capazes de acarretar danos ao imóvel da autora, que se situa no 1º pavimento. Quanto à obrigação de fazer - consistente na realização dos reparos necessários nas áreas comuns do condomínio - , a r. sentença merece ser mantida.

A prova pericial foi conclusiva ao identificar vícios construtivos de origem endógena, originados tanto na fase de projeto quanto na fase de execução, os quais comprometem a integridade e a habitabilidade do bloco em que reside a autora. A condenação à obrigação de fazer é a medida que melhor atende ao princípio da reparação integral e ao direito fundamental à moradia digna. Em relação ao pleito subsidiário da CEF de conversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar, ele não merece acolhimento neste momento.

Aliás, a conversão e perdas e danos está prevista na própria sentença como consequência do descumprimento da obrigação de fazer. A mera alegação de dificuldade operacional da CEF para execução de obras não é suficiente para afastar, de antemão, a obrigação principal. A eventual impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, se e quando ocorrer, poderá ser verificada na fase de cumprimento de sentença, nos termos do art. 499 do CPC.

Além disso, também restou caracterizado o dano moral sofrido pela apelada, eis que seu aborrecimento ultrapassou o mero dessabor, notadamente diante da persistência dos vícios durante longo período de tempo. O valor arbitrado em primeiro grau - R$ 10.000,00 - revela-se comedido e compatível com os parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade, tendo em vista: (i) extensão temporal do problema; (ii) natureza dos vícios (estruturais/saúde); (iii) condição socioeconômica da autora; e (iv) finalidade compensatória e pedagógica da indenização, sem caracterizar enriquecimento indevido da parte autora.

Nesse sentido, segue julgado da c. Segunda Turma, que componho neste e. Tribunal:   E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PMCMV. FAIXAS DE RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses.

Ademais, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e

3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, §20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV. - A atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento habitacional que se enquadra nas regras de programa de habitação popular, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de fiscalizar o andamento da obra, atuando como executora de políticas públicas. - A CEF é parte legítima e solidariamente responsável pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes, não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. - O atraso na entrega da obra é inconteste, de modo que tanto a CEF quanto a construtora deram causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue. - A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra, que perdurou por muitos anos, causando apreensão e angústia à parte autora, especialmente quanto à incerteza de vir a residir no imóvel adquirido.

Assim, é devida a indenização por dano moral. - É excessiva a quantia fixada a título de danos morais, que reduzo para o montante de R$ 10.000,00, eis que tal importância não proporcionará enriquecimento indevido e exagerado da parte autora e, ainda, é capaz de impor punição à parte ré, mormente na direção de evitar atuação reincidente. - Preliminar rejeitada. Apelação provida em parte. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000764-44.2022.4.03.6131, julgado em 11/12/2024, DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO) - grifos acrescidos Por fim, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença em face da apelante, sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação.

Intime-se.

Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal

Em resposta à ofício enviado pela Defensoria Pública, alega a CEF que não há responsabilidade quanto aos danos sofridos, argumentando que "Quanto à ocorrência de destelhamento no condomínio por causa externa, cabe informar que não há previsão de recuperação dos danos físicos elencados, em virtude da definição prevista no Manual de Normas e Procedimentos Operacionais do FAR". Sustenta que a gravidade dos danos causados torna inviável a permanência da autora e seus filhos no local, podendo comprometer a segurança e saúde dos moradores.

Alega que, praticado o ato ilícito pela Requerida, cuja conduta causou danos à autora, surge o deve objetivo de reparação do dano, à luz do art. 37, §6º da CRFB/88 c/c artigos 186 e 927 do CC/2002, a ser devidamente aferido mediante perícia a ser designada por este juízo, além do dano moral presumido, decorrente da violação do direito fundamental à moradia, integridade física, imagem e honra, cujo valor a ser fixado pelos danos extrapatrimoniais não poderá ser inferior a R$ 10.000,00.

A inicial veio instruída com os documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido. Determinada a realização de audiência de conciliação, esta restou infrutífera. A autora emendou a inicial apenas para corrigir a informação da inicial, que se localiza no andar térreo e não no quarto andar. Citada, a CEF contestou, requerendo a denunciação da lide à construtora ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S.A.

Preliminarmente, alegou inépcia da petição inicial, pois não houve a individualização do bem e dos reparos necessários, o que configura cerceamento de defesa, bem como ausência de documentos essenciais à propositura da ação e ausência de interesse processual, por não ter a autora apresentou requerimento administrativo No mérito, sustenta a improcedência do pedido, uma vez que não há como imputar à Caixa qualquer responsabilidade quanto aos vícios construtivos na unidade habitacional, tendo em vista que constitui atribuição da CAIXA apenas a operacionalização e execução do programa consoante diretrizes legalmente estabelecidas.

Alega que a responsabilidade por vícios construtivos ou de pequena monta deve ser imputada à Construtora e responsáveis técnicos pela edificação. Impugna os pedidos de indenização, bem como a inversão do ônus da prova. A autora apresentou réplica, em que refuta as preliminares e reitera os argumentos no sentido da procedência do pedido. Instadas as partes à especificação de provas, a parte autora requereu a produção de prova pericial de engenharia, que foi deferida.

A CEF requereu a juntada dos documentos a título de provas complementares (Anotações de Responsabilidade Técnica), uma vez que são informações essenciais quanto ao estado da obra do empreendimento em discussão na presente ação, referindo-se a sua supervisão. Foi admitida a denunciação da lide à Construtora. A CEF juntou os documentos requisitados pelo perito para realização da perícia. Laudo pericial juntado (ID 245471855), com o qual concordou o autor, tendo a CEF impugnado sua conclusão.

Citada (ID 276175292), a ISO CONSTRUCOES E INCORPORACOES S.A. não apresentou contestação, tendo sido decretada sua revelia. A CEF apresentou alegações finais, informando não haver mais proas a serem produzidas, bem como requerendo a improcedência do pedido. O perito apresentou laudo complementar, sobre a impugnação da CEF, acatando parcialmente os esclarecimentos apresentados pelo Sr. Perito Judicial, que não identificou qualquer dano no imóvel da requerente, apesar de considerar pela existência de danos ocultos no Bloco 08, não fez qualquer referência a presença de problemas estruturais, erros ou falhas nos sistemas elétricos, distribuição de gás e hidrossanitários, não havendo qualquer indicativo de risco quanto as condições de segurança, estabilidade e solidez do Residencial Mirante dos Limoeiros

II.

É o relatório.

DECIDO. A preliminar suscitada pela CEF deve ser rejeitada. Tratando-se de imóvel vendido pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela CEF, esta assume a responsabilidade pela integridade, solidez e habitabilidade do imóvel. Ao se colocar na posição do alienante do imóvel, deverá responder pelos defeitos eventualmente existentes, inclusive se originados de vícios construtivos, solidariamente com a Construtora.

A inicial descreve, de forma razoavelmente clara os danos ocorridos, cuja perfeita identificação foi possível realizar depois da perícia. Assim, a inicial é formalmente apta e não há qualquer comprometimento ao direito de defesa da CEF. Quanto à ausência de requerimento administrativo, a autora comprovou ter formulado pedido administrativo por meio eletrônico (ID 58479700, p. 18-34), tendo recebido resposta, porém, sem a tomada de providências, além da Defensoria Pública ter enviado o ofício nº 4553653/2021, com resposta negativa quanto à reparação dos danos (p. 40-42), o que configura pretensão resistida e interesse processual.

Quanto ao mais, estão presentes a legitimidade das partes e o interesse processual, bem como os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, em virtude do que passo ao exame do mérito. Pretende a autora obter a condenação da CEF ao reparo dos danos que afirma ter sofrido na unidade habitacional e no telhado do condomínio, adquirida do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, que é representado pela CEF, além do pagamento de uma indenização pelos danos materiais e morais que a autora afirma ter experimentado.

A prova pericial de engenharia produzida constatou não há manifestações patológicas no Apartamento nº 14 e que a maioria das anomalias apresentadas no Bloco 08 não têm relação com a Fase de Uso ou com a falta de Plano de Manutenção do Condomínio e, sim, têm suas origens nas Etapas de Projeto e/ou de Execução – evidenciando, dessa forma, o nexo de causalidade. Descreveu ainda, as irregularidades referentes ao Projeto Executivo e Memorial Descritivo, que não previu uma inclinação (caimento) mínima para o ralo do piso cimentado na entrada do Bloco 08, indicando-o nivelado (Vício Construtivo da fase de Projeto).

Durante a Vistoria foram identificadas Anomalias Endógenas originadas na Fase de Projeto, com relação ao telhado (Vícios Construtivos da fase de Projeto): a) Especificamente, o Projeto do Telhado não previu a fixação das telhas dos beirais com elementos fixadores ou clips de fixação, recomendados pela ABNT 13.858-1:1997 e pela boa técnica de Engenharia, mesmo que se tenha forro, principalmente em Edificações de grandes alturas – prédios, e implantadas em regiões descampadas com grande intensidade da força dos ventos; b) O Projeto do Telhado não previu o sistema de captação de águas pluviais, conforme previsto no Memorial Descritivo.

Com relação a unidade residencial da autora, não foram identificadas anomalias. O laudo descreveu, ainda, as anomalias endógenas originadas na fase de execução, consideradas vícios construtivos, encontradas na área comum do Bloco 8: a) O piso cimentado na entrada do Bloco 08 fora executado com caimento levemente ao contrário – sentido para dentro do prédio. Embora tenha sido projetado nivelado, deveria ser levemente inclinado para a rampa – sentido para fora do prédio para o escoamento da água; b) Não fora executada a impermeabilização da laje da marquise na entrada do Bloco 08, bem como o peitoril em argamassa com pingadeira e a instalação de grelha hemisférica, conforme previsto no Projeto de Arquitetura e no Memorial Descritivo; c) A estrutura da rampa fora executada em desacordo com o previsto no Projeto Estrutural e no Memorial Descritivo, ou seja, falta de execução do talude; da proteção da viga transversal SR; do revestimento e pintura sob a estrutura e da execução da parte invertida da viga VR2; d) Fissuras escalonadas acompanhando as juntas dos blocos proveniente do esmagamento da argamassa de assentamento devido à sua baixa resistência e/ou problemas nos materiais que a compõem ou no seu traço; e) Fissuras a 45º proveniente do abatimento do solo com início de recalque/acomodação da fundação próxima ao talude – má execução dos trabalhos de corte e aterro compactado do solo; f) Base do abrigo de gás – GLP – com afundamento do piso, proveniente de falta de compactação do reaterro, lastro de brita e concreto de baixa resistência, pois não suportou a carga de 13kg de um botijão cheio de gás; g) MÁ execução do sistema de drenagem por detrás do muro de arrimo – contenção dos taludes, visto que há um escoamento permanente de água proveniente de veios do lençol freático que saem diretamente pela base (pé do talude); h) Calçada perimetral executada em desconformidade com o Memorial Descritivo, visto que fora executada com largura de 49,0cm e estava previsto 60,0cm, no mínimo; i) MÁ qualidade na execução da pintura externa, visto que na fachada há pontos sem a aplicação de tinta; Concluiu o senhor perito “que não houve o devido e esperado Gerenciamento do Projeto – Construção do Empreendimento – com ênfase na compatibilidade entre o Memorial Descritivo e a elaboração dos Projetos Executivos, na Fiscalização e no Controle de Aceitação de cada Etapa Construtiva e no Recebimento final, visto que tais ações poderiam mitigar grande parte das manifestações patológicas apresentadas.

Por conseguinte, há a necessidade de elaboração de um plano de readequação do sistema de drenagem por detrás do muro de arrimo – contenção dos taludes no Bloco 08; plano de recuperação das fachadas do Bloco 08; plano de readequação do telhado do Bloco 08, com a complementação e fixação das telhas, bem como da instalação de sistema de captação das águas pluviais – calhas e condutores. Recomenda-se a apresentação de cronograma físico para a execução das atividades, a fim de que os níveis de desempenho e vida útil da Edificação retornem aos padrões normais” – ID 245471855.

Como se vê, ainda que não tenham sido constatadas anomalias no interior da unidade residencial da autora, a má-execução do projeto e os vícios construtivos apontados na área comum do condomínio são potencialmente capazes de acarretar danos ao imóvel da autora, que se situa no 1º pavimento. Quanto à indenização pelos danos materiais, o perito não estimou qualquer valor e a autora não formulou pedido específico, além de não ter comprovado qualquer despesa decorrente dos danos constados na área comum do empreendimento.

Assiste à autora, ainda, uma indenização pelos danos morais que sofreu. Na hipótese específica dos danos morais, é necessário que a conduta do agente tenha acarretado consequências danosas de natureza não-patrimonial, como a angústia ou o sofrimento moral, a agressão à honra, à imagem ou a dignidade da pessoa, ou mesmo afrontas à integridade física que tenham reflexos não-patrimoniais sobre o indivíduo.

No caso em exame, é claramente compreensível a angústia de que a autora, em razão da compra da casa própria ter se tornado um verdadeiro pesadelo, já que ficou evidente, diante das provas produzidas, que a precariedade do projeto e da execução da cobertura foram as responsáveis pelos danos havidos. Acrescente-se que a CEF foi sucessivamente demandada pela autora para resolver a questão, tanto diretamente como por meio da Defensoria Pública da União, sem que tivesse adotado medidas concretas tendentes à solução dos problemas, que ainda persistem.

Afinal, como continuam os problemas na cobertura e na área comum, não se descarta a possibilidade de que a autora (e outros moradores) devam suportar outros problemas decorrentes de próximas chuvas. A conduta da CEF, portanto, reafirma a existência dos danos morais havidos. Quanto ao valor da indenização, é noção corrente que a reparação devida por força de danos morais deve atender a uma dupla finalidade, isto é, minimizar as ofensas de natureza extrapatrimonial sofridas pela parte autora e, ao mesmo tempo, causar ao ofensor gravame suficiente para impedir que novas agressões semelhantes sejam perpetradas.

Ademais, o valor da indenização deve ser fixado com alguma dose de razoabilidade, quer para que não seja ínfima, quer para que não cause um enriquecimento sem causa do ofendido. Nessa mesma ordem de ideias, já reconheceu o Colendo Tribunal Regional Federal da 3ª Região que “o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, afim de que a mesma não seja insuficiente para reparar o dano causado, como também não seja elevada a ponto de gerar enriquecimento sem causa à parte lesada” (TRF 3ª Região, AC 2000.61.00.018569-4, Rel.

Des. Fed. COTRIM GUIMARÃES, DJ 30.10.2008). Ou, dito de outra forma, “para apuração do quantum relativo aos danos morais, devem ser levadas em consideração as circunstâncias e peculiaridades da causa, evitando-se a fixação em valor ínfimo que possa representar uma ausência de sanção efetiva ao ofensor, tampouco em valor excessivo, para não constituir um enriquecimento sem causa em favor do ofendido” (TRF 3ª Região, AC 2001.61.00.030623-4, Rel.

Des. Fed. CECÍLIA MELLO, DJ 16.10.2008). No caso aqui discutido, a natureza da conduta da ré, o longo tempo decorrido sem qualquer solução administrativa satisfatória, além da extensão dos danos produzidos, aconselham a fixação do valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), suficientes, em nosso entender, para que sejam alcançadas as finalidades acima expostas. A correção monetária deve ser calculada de acordo com os critérios do Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal, aprovado pela Resolução CJF nº 784/2022, a partir desta data (Súmula 362 do STJ).

Os juros de mora incidem a partir de 01.3.2021, data do evento danoso, conforme o art. 398 do Código Civil e Súmula nº 54 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, adotando-se os critérios fixados no mesmo Manual. Em face do exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido formulado pela autora, para condenar, solidariamente, as rés: a) a promover os reparos necessários nas áreas comuns do condomínio, conforme especificado no laudo pericial.

A rés deverão apresentar, no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado, cronograma de execução dos serviços, discriminando todas as etapas. O descumprimento da obrigação de fazer importará a conversão em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença, que devem ser corrigidos monetariamente e acrescidos de juros até o efetivo cumprimento. b) ao pagamento de uma indenização pelos danos morais experimentados, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), que devem ser corrigidos e acrescidos de juros de mora, na forma acima estipulada.

Condeno as requeridas, finalmente, ao pagamento de honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, a serem partilhados igualmente entre as rés.. P. R. I.. São José dos Campos, na data da assinatura.