5005048-81.2020.4.03.6126

Órgão

3ª Vara Federal de Santo André

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

RAQUEL VIDOEIRA MARUBAYASHI

Advogado

VANESSA PORTO RIBEIRO POSTUMO (OAB 174627/SP)

Órgão

3ª Vara Federal de Santo André

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogado

CARLOS VIEIRA COTRIM (OAB 69218/SP)

Órgão

3ª Vara Federal de Santo André

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RAQUEL VIDOEIRA MARUBAYASHI

Advogado

VANESSA PORTO RIBEIRO POSTUMO (OAB 174627/SP)

Citada, a CAIXA contesta o feito alegando, em preliminares, a necessidade de adequação da decisão que antecipou os efeitos da tutela jurisdicional aos limites do pedido deduzido pelos autores. No mérito, pugna pela improcedência da ação. Citada, a empresa MF CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contesta o feito e pleiteia a realização de audiência de conciliação, bem como o reconhecimento da ausência de má-fé.

No mérito, pugna pela improcedência da demanda. Em réplica, os autores refutam os argumentos apresentados nas contestações. Proferida decisão saneadora para fixar os pontos controversos. Na fase das provas, nada foi requerido pelas partes. O feito foi convertido em diligência para realização de audiência de conciliação requerida pela corré não impugnado pelas partes. Infrutífera a conciliação por ausência de interesse dos autores.

Fundamento e decido. As partes são legítimas e bem representadas, estando presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual. Encontram-se presentes os elementos do devido processo legal, não havendo prejuízos aos ditames constitucionais. Não havendo preliminares, passo ao exame do mérito. Pelos documentos juntados aos autos, comprovou-se que os autores EDSON MAMORU MARUBAYASHI E RAQUEL VIDOEIRA MARUBAYASHI adquiriram em 07.11.2009, por instrumento particular de compra e venda, a unidade em construção de apartamento localizada na Avenida Firestone, 2289, apto 192, bloco B - 19º andar, matrícula nº 124.206 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André, matrícula nº 124.206 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André, pelo valor de R$ 155.000,00, e em 30.07.2020 quitaram as parcelas decorrentes da cessão de crédito.

Diante da quitação, buscou-se a outorga de escritura definitiva e respectivo registro. Porém, este mesmo imóvel da matrícula nº 124.206 do 1º CRI, havia sido dado garantia real pela empresa ré MF à Caixa Econômica Federal, conforme comprova R.03 da matrícula do imóvel, decorrente de cédula de crédito bancário junto à CAIXA, mesmo tendo previamente alienado o imóvel aos autores e ter recebido regularmente os pagamentos mensais.

Ainda, foi realizado o cancelamento da garantia real, sendo consolidada a propriedade em favor da CAIXA. Verifico que o imóvel foi dolosamente dado em garantia real pela ré MF, por intermédio de seus representantes, mesmo tendo plena ciência da venda anterior aos autores, que deliberadamente silenciou-se quanto ao gravame. A má-fé no ato de oferecer o bem alheio em garantia real é evidente e inconteste, até mesmo confessada pela parte ré MF, o que configura, em tese, o crime de estelionato previsto no artigo 171, § 2º, I, do Código Penal, ao determinar que incide nas mesmas penas do estelionato quem vende, permuta, dá em pagamento, em locação ou em garantia coisa alheia como própria.

Ressalte-se que a ré MF não contestou este fato, tornando-se incontroversa a questão da prévia venda aos autores, a quitação e o oferecimento do imóvel alheio em garantia real para a CAIXA. Portanto, não há necessidade de maiores digressões sobre o direito dos autores sobre o domínio e posse do imóvel em relação à ré MF, ante o ato ilícito cometido. Consigne-se que a relação jurídica entre as partes é relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo a proteção da boa-fé dos adquirentes do imóvel, mormente quando ao tempo da compra sequer havia matrícula individualizada do imóvel para averbação do instrumento de compra e venda, sendo que esta foi conferida pelo 1º Cartório de Registros de Imóveis de Santo André somente em 22.07.2014, enquanto que o instrumento de promessa de compra e venda é datado de 07.11.2009 e a garantia ofertada ocorreu em 18.06.2015, ainda durante o parcelamento do saldo remanescente.

Quanto à relação jurídica com a CAIXA, o imóvel foi dado em garantia real com fundamento na Lei nº 9.514/97, na modalidade de alienação fiduciária no âmbito do sistema de financiamento imobiliário, como empréstimo para financiamento da construção civil, objeto social da empresa ré MF, e não simples mútuo contratual para giro de capital da empresa. Em sua contestação, a CAIXA omitiu, deliberadamente ou não, a forma da concessão do crédito e aquisição da garantia real, na qual caberia o ônus ter juntado o contrato de empréstimo bancário firmado com a ré MF, assim como o termo de vistoria do imóvel, já que era de seu conhecimento que o imóvel detinha recente matrícula individualizada, o que comprovaria, ao tempo do empréstimo, que a obra estava concluída recentemente e que o imóvel poderia ter sido alienado a terceiros, inclusive ocupado por novos residentes, fato que ensejaria dúvida quanto à posse e domínio do imóvel dado em garantia.

Nos termos do artigo 6º do CPC, a parte tem o dever de cooperação na solução do conflito, além de dever de provar suas alegações (art. 373, II, CPC), mas optou por imputar toda a culpa ao adquirente do imóvel, pelo não registro do contrato na matrícula do imóvel. Teve a oportunidade de corrigir o erro, mas optou por persistir no erro, inclusive consolidando a propriedade no curso desta ação, donde também decorre sua responsabilidade sobre os danos causados aos autores.

Isto porque, a CAIXA agiu no risco e com negligência, tanto na contratação do empréstimo com a empresa ré MF, quanto em sua defesa judicial, inobservando a distinção de bens em estoque para venda da construtora, dos imóveis pertencentes ao patrimônio imobilizado desta, estes passíveis de oferecimento em livre garantia real. A CAIXA é a maior empresa no ramo de concessão de crédito imobiliário do país e não pode alegar ignorância na forma de contratação, pois a ela é esperada toda a experiência e conhecimento de anos de trabalho no ramo, tendo departamentos jurídicos específicos para esta análise.

Simplesmente alegar que tomou todas as precauções no caso concreto, mas não provar em juízo no que consistiram tais preocupações, é tido como não provado, tamanho é o erro grosseiro praticado na celebração do contrato de empréstimo sem a observância mínima da condição de domínio, posse e escrituração contábil do imóvel dado em garantia real, fato que deverá ser investigado em inquérito policial, até mesmo para apurar se houve conluio de prepostos da CAIXA.

O imóvel dado em garantia pela construtora ré MF, rege-se pela ao agente financeiro está regulamentado no artigo 17 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos: Art.

17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I - hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. § 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. Porém, observa-se que na matrícula inaugural do imóvel (124.206), o proprietário descrito é MF Construção, ora ré. No registro R.01 da matrícula do imóvel consta a garantia real em favor de cédula de crédito bancário da CAIXA. Não se tratou, portanto, de alienação do imóvel da empresa MF para a CAIXA, mas simples averbação de garantia real, passível de declaração de nulidade porque dada em desacordo com a lei civil e com a jurisprudência do E.

Superior Tribunal de Justiça. Assim, apesar do contrato celebrado entre as rés surtir os efeitos jurídicos desejados, a garantia real oferecida em relação ao imóvel adquirido pelos autores, descrita no registro R.01 na matrícula nº 124.206, é nula de pleno direito, por ausência de objeto lícito, eis que oriunda de ato ilícito praticado por dolo do contratante contra terceiro adquirente do referido imóvel, sendo ineficaz para produzir seus efeitos jurídicos de garantia real do crédito concedido, visto que não pertencia ao patrimônio da empresa MF ao tempo da celebração do contrato de mútuo com a CAIXA.

Prevê o Código Civil, em seu artigo 166, inciso II, que é nulo o negócio jurídico quando for ilícito o seu objeto. E os negócios jurídicos são interpretados conforme a boa-fé (art. 113 CC), havendo de ser proteger a boa-fé dos adquirentes do imóvel ante a confessada má-fé no oferecimento da garantia real de imóvel alheio. A prévia celebração de compromisso de compra e venda dos autores com a construtora ré MF, dentro dos princípios do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, torna nula a garantia real outorgada pela construtora ré ao agente financiador CAIXA, visto que o imóvel não mais pertencia ao patrimônio da construtora ré.

E ainda que houvesse cláusula de anuência no contrato celebrado para oferecimento em garantia real, mesmo assim sim seria nula tal cláusula abusiva, conforme entendimento firmado em jurisprudência pacífica na súmula 308 do E. Superior Tribunal de Justiça. Tendo em vista que se trata de modalidade de garantia real de financiamento imobiliário, conforme descrito no artigo 17 da Lei nº 9.514/97, aplica-se a mesma interpretação da jurisprudência consolidada na Súmula 308 do E.

STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Tendo as rés omitido a garantia real dos autores, por negligência (CAIXA) e dolo (construtora), restou ofendido o princípio da boa-fé consagrado no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil, como também no próprio sistema habitacional e do financiamento imobiliário, ante a consolidação do respeito ao direito do consumidor na relações em desequilíbrio financeiro entre as partes.

Reafirmo que o fato de constar registro de garantia real por alienação fiduciária na matrícula da unidade autônoma, em favor do agente financiador, não induz proteção inquestionável ao crédito da instituição financeira, para atingir o patrimônio de terceiro adquirente, pois não é justo ou legal atribuir ao imóvel previamente adquirido por terceiro a responsabilidade pelo pagamento de dívida da construtora perante o seu financiador, pela via reversa do contrato de empréstimo entre as rés.

Por isso, a Caixa não pode alegar em sua defesa a torpeza do seu contratante no empréstimo, visto que anuiu com negligência ao ato ilícito praticado pela da parte contratante no mútuo. E este fato não gera direitos sobre o instrumento de promessa de compra e venda do imóvel adquirido pelos autores, principalmente de garantia real, não havendo proteção legal para manutenção da propriedade reivindicada pela CAIXA sobre o imóvel dos autores, sendo nulos os termos do contrato de mútuo quanto a esta garantia real que recaiu sobre os direitos de propriedade do imóvel dos autores.

Quanto à obrigação de fazer, consistente em promover a escritura definitiva do imóvel aos autores, é de rigor que empresa ré MF transmita o domínio do imóvel mediante a outorga da escritura definitiva, nos termos do artigo 481 do Código Civil, obrigação esta firmada no instrumento de compromisso de compra e venda, devendo honrá-la. Quanto aos danos materiais e morais, nas circunstâncias acima delineadas, o dano indenizável mostrou-se presente em seus necessários pressupostos.

Primeiramente, houve a demonstração do ato ilícito, por dolo da empresa MF e por ato negligente da CAIXA, atos que ocasionaram resultado efetivamente danoso e lesivo ao patrimônio material e moral dos autores, havendo inequívoco nexo causal entre as condutas das rés e o resultado aos autores. No presente caso, o gravame real que recaiu sobre a matrícula do imóvel adquirido pelos autores decorreu de ato cometido pela rés, ou seja, pelo dolo confesso dos representantes da empresa MF em oferecer à garantia real imóvel que não pertencia à empresa MF, e pela negligência da CAIXA em não observar os requisitos básicos de checagem da licitude do objeto (imóvel) dado em garantia real.

HÁ flagrante nexo entre as condutas das rés e os danos causados aos autores. Em relação à culpa da CAIXA, caberia à ré proceder conforme as regras do mercado e da contabilidade, exigindo e comprovando que o imóvel pertencia de fato e de direito ao patrimônio livre da empresa ré MF, diante da regra de experiência de que havia grande previsibilidade de que o imóvel estivesse na posse de terceiro adquirente, eis que é a praxe do mercado a venda do imóvel durante a construção, pela construtora, fato que caracteriza a culpa da CAIXA, na espécie de negligência.

O dano moral neste caso é decorrente da privação do exercício do direito de propriedade do bem imóvel sem motivo justificável, que causou angústia, transtornos diários na vida dos autores, diante surpresa com a notícia do gravame real indevido que recaia sobre o imóvel no momento de outorga da escritura definitiva, após tantos anos pagando pontualmente as prestações do financiamento, fatos que, entre outras consequências, causaram a sensação de impotência diante de grandes empresas e possibilidade real de perda do patrimônio adquirido com tanto esforço pessoal e trabalho, caso não ingressassem em juízo, o que comprovou abalo psíquico e desconforto diário na ausência de solução definitiva.

Por conseguinte, afigurado o dever de indenizar, incumbe estabelecer o quantum indenizatório, tarefa que requer arbitramento do juiz, de modo que a indenização não constitua fonte de enriquecimento ilícito para os ofendidos. Da mesma forma, que não represente um valor irrisório aos causadores do dano. A indenização deve buscar uma reparação baseada na proporcionalidade, visto que dificilmente se logrará uma resposta equivalente ao padecimento oriundo do ato perpetrado pelos agressores.

Assim, intentando atribuir um valor que compense os autores e, simultaneamente, penalize as rés, permitindo que elas não reiterem a ofensa praticada, e considerando que o imóvel encontra-se atualmente em nome da CAIXA, diante da consolidação da propriedade pela CAIXA no curso desta ação, ou seja, tirado ilicitamente do patrimônio dos autores, ainda que litigiosa a coisa, arbitro o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor, em consonância com entendimento jurisprudencial esposado pelo Superior Tribunal de Justiça e limitado ao valor sugerido para a causa.

A responsabilidade é solidária entre as rés, tendo em vista que anuíram no contrato voluntário de mútuo que prejudicou direito alheio, causando dano a terceiros, nos termos do artigo 942 do Código Civil, o que determina a responsabilidade solidária na reparação do dano.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido, para tornar sem efeito a garantia real da matrícula nº 124.206 do 1º CRI, dada pela empresa MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda em favor da Caixa Econômica Federal no contrato de crédito bancário nº 734-2936.003.***.***-22-1, e para tornar sem efeito e determinar o cancelamento do registro R.01 e R.03 e averbações AV.02. e AV.04 e eventuais registros e averbações posteriores; para obrigar a empresa MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda a outorgar a escritura definitiva para os autores no prazo de 20 (vinte) dias após o cancelamento dos registros e averbações da matrícula do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais); para condenar as rés, solidariamente, a pagarem aos autores o dano moral no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor, valor este na data desta sentença.

Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Aos valores arbitrados serão agregados juros simples de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da sentença para o dano moral, devidos até o efetivo pagamento, além de correção monetária conforme Resolução CJF em vigor. Condeno solidariamente, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Diante do direito incontroverso, concedo a tutela antecipada para determinar ao 1º Cartório de Registros de Imóveis que torne sem efeito e cancele os registros R.01 e R.03 e averbações AV.02 e AV.04, e posteriores, se houver, da matrícula nº 124.206 do 1º CRI, mediante mandado, a fim de possibilitar o registro de escritura por parte dos autores. Pelo mesmo motivo, concedo a tutela antecipada para obrigar a empresa MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda a outorgar a escritura definitiva para os autores no prazo de 20 (vinte) dias após o cancelamento dos registros e averbações da matrícula, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais).

Remetam-se ao Ministério Público Federal, para as providências que entender cabíveis quanto ao crime de estelionato, em tese.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Santo André, 15 de setembro de 2021.

Oportunizo às partes requererem, no prazo de 05 (cinco) dias, esclarecimentos ou solicitarem ajustes nos termos do art.357, §1º, do Código de Processo Civil, incluindo a produção de provas. Intimem-se. SANTO ANDRÉ, 14 de maio de 2021.