5005154-91.2024.4.03.6000

É o relatório.

Fundamento e decido. Impugnação à Concessão do Benefício da Justiça Gratuita. Verifico que à parte autora foi reconhecido o direito de litigar sob o pálio da justiça gratuita, o que é contraposto pela CEF. De fato, inexistem nos autos elementos suficientes para desconstituir a presunção de pobreza do demandante, até porque, por decorrência lógica, se favorável fosse a condição financeira, certamente, ele não recorreria a financiamento imobiliário para adquirir a casa própria, tampouco incorreria em inadimplência com as prestações do mútuo.

Nessas condições, presumindo por verdadeira a alegação de insuficiência econômica deduzida pela parte autora, sem prova em sentido contrário, mantenho o seu direito à gratuidade de justiça, na forma do artigo 98, caput, §§ 1º a 4º, do CPC. Presentes os pressupostos processuais de existência e de validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame antecipado do mérito. Ao apreciar o pedido de tutela antecipada, este Juízo assim decidiu (ID 341007574): “Busca o autor a concessão de tutela de urgência para suspender a alienação do imóvel à terceiro, registrado sob a matrícula nº 75.717, livro 02, do Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição desta capital: Unidade autônoma designada apartamento 303, bloco 33, pavimento 3º, do Condomínio Parque Castello Di Napoli, localizado na Avenida Prefeito Heráclito José Diniz de Figueiredo, n.º 815, Campo Grande/MS.

Necessário registrar, desde logo, que alguns dispositivos da Lei nº 9.514/1997 foram alterados pela Lei nº 13.465/2017, de 11/07/2017, antes da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto desta ação: [...] Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) Art.

30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) Art.

39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH;

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) [...] Com efeito, diante dessas alterações legislativas, tem-se que, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Nesta situação é lícito ao mutuário purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Diversamente, a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição – novo contrato, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. Logo, tratando-se de consolidação da propriedade após a vigência da Lei nº 13.465/2017, somente é possível purgar a mora enquanto esta não for averbada. Acerca do tema, eis o seguinte julgado: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA.

1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97.

2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020).

3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS).

4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS)

5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS).

6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora.

7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017.

8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma.

9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1818156 PR 2019/0158159-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2021) No caso em análise, o documento ID 330271058 (matrícula do imóvel) demonstra que a averbação da consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 16/11/2023, ou seja, após a alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017.

Logo, neste caso, a purgação da mora somente seria possível enquanto não averbada a consolidação da propriedade, restando ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência, salvo se comprovada a nulidade da consolidação. Entretanto, a alegação de suposta nulidade decorrente da ausência de notificação específica e pessoal sobre o procedimento de consolidação da propriedade e o dever de purgar, carece de comprovação.

Pelos documentos que instruem os autos, não se vislumbra a cópia do processo administrativo referente à consolidação da propriedade fiduciária. Consta, ainda, na matrícula atualizada do imóvel (ID 330271058) que a consolidação da propriedade em nome da CEF, foi fundamentada no art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, e instruída com a intimação ao devedor fiduciante/autor. Ademais, dos documentos anexos à contestação da CEF, há aviso de recebimento, cujo destinatário é o autor, recebido pessoalmente, ainda que por terceiro (ID’s 340501078 e 340501082), além de envio de e-mail (ID’s 340501090 e 340501092), ao que parece relativos à notificação extrajudicial acerca dos leilões do imóvel, realizados em 17/06/2024 e 26/06/2024, contrato 8787708423691 (ID’s 340501083 e 340501088).

De qualquer sorte, o autor está ciente da consolidação da propriedade e dos leilões designados, tanto que está exercendo o direito de ação. Não demonstrado, portanto, qualquer erro no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto dos autos em favor da CEF, em especial quanto à notificação para purgação da mora, e, ainda, de eventual designação de leilão, ao menos nesse momento processual, não há que se falar em suspensão da alienação do imóvel a terceiros.

Em vista das razões expendidas, por ora, entendo que não foi demonstrada a probabilidade do direito invocado. Prejudicada, então, a análise do periculum in mora, porquanto cumulativos os requisitos.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.” Com efeito, não vejo razões para alterar o entendimento proferido em sede de apreciação de tutela de urgência. A parte autora não logrou comprovar eventual irregularidade nos procedimentos de consolidação de propriedade e de leilão extrajudicial deflagrados pela CEF. Pelos documentos acostados aos autos, não há demonstração suficiente a dar plausibilidade às alegações do demandante – ausência de intimação pessoal para purgação da mora até o ato de arrematação e de ciência da existência de leilões.

Ademais, confirmando a exatidão do que decidido em sede de análise do pedido de antecipação de tutela, verifico que no exame do mérito do recurso de Agravo de Instrumento nº 5000932-04.2025.403.0000, que versa sobre caso análogo, assim decidiu a 2ª Turma do E. TRF da 3ª Região: “A r. decisão que indeferiu a tutela antecipada foi proferida em 31/01/2025. Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente.

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: (...)

Decido. O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.” Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15. Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de efeito suspensivo. Verifica-se que foi firmado instrumento de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia-Carta de Crédito Individual-CCFGTS- Programa Casa Verde e Amarela com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS dos Devedores, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97 (ID 344699765, fls. 02, autos de origem ).

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes. O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97). Nesse passo, a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997 é matéria pacificada, conforme o julgado desta

C. Corte, a seguir colacionado: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). No mesmo sentido, o entendimento do E. Supremo Tribunal Federal, que, no deslinde do Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros.

Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia. Quanto à possibilidade de purgação da mora, faz-se necessário tecer algumas observações. Primeiramente, registre-se que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, em que era disposto que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997) ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).

Contudo, a Lei nº 13.465/2017 alterou o disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a apresentar a seguinte redação: "Art.

39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...)

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966,exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca." Logo, caso a manifestação para purgar a mora tenha ocorrido em momento anterior à Lei nº 13.465/2017 e alterações na Lei nº 9.514/1997, a purgação de mora é possível até a lavratura do auto de arrematação. Com o novo texto do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, os contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadrariam em “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”.

Assim, após a Lei nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, o regramento passou a ser outro. Portanto, como regra, a partir da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que há contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, regulado pela Lei nº 9.514/97, não há mais aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Inclusive, a Lei nº 13.465/2017, acrescentou o art. 26-A e o art. 27, § 2º-B na Lei nº 9.514/97, in verbis: “Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei. § 2ºAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesasde que trata o inciso II do § 3° do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” “Art. 27 (...) § 2º-B.Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferênciapara adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2° deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Neste sentido, até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor, é possível o pagamento das parcelas em atraso pelo devedor fiduciante, purgando a mora e mantendo o contrato.

No entanto, após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do último leilão, é assegurado apenas o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel, desde que pago o valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Portanto, com as alterações no art. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, introduzidas pela Lei nº 13.465/17, o momento limite para a purgação da mora passou a ser outro.

Dessa forma, há duas situações distintas: 1ª) a possibilidade de purgar a mora; e 2ª) o direito de preferência na aquisição do imóvel. Esclarecido este ponto, cumpre analisar o aspecto relativo à aplicação das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 no art. 27, da Lei nº 9.514/1997. Quanto ao marco temporal para início da aplicação da Lei nº 13.465/2017, há entendimento da

C. Segunda Turma, que componho neste E. Tribunal de que, para identificar qual o regramento aplicado ao caso concreto, há de se considerar a data da manifestação da vontade do devedor. Destaco o seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. UTILIZAÇÃO DO FGTS. CONTRATO DE MÚTUO.

POSSIBILIDADE. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade.

Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

Todavia, esteE.TRF entende que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora(diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora com a utilização do saldo depositado em conta vinculada do FGTS. - A jurisprudência firmou entendimento no sentido de admitir o levantamento do saldo da conta vinculada do FGTS, mesmo nos contratos de mútuo realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação, desde que o mutuário preencha os requisitos do art. 20, incisos VI e VII, alíneas “a” e “b” da Lei nº 8.036/1990, bem como do art. 35, VII, alínea “b”, do Decreto nº 99.684/1990, quais sejam: a) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; b) que o requerente não seja mutuário do SFH e nem proprietário de outro imóvel na localidade; e, c) possuir vinculação com o FGTS há mais de três anos. - Ainda que se trate de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, é possível a utilização do FGTS para a purgação da mora, em razão da finalidade social relacionada à garantia do direito à moradia, uma vez que a não purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial poderá resultar na perda do imóvel que serve de moradia aos mutuários. - A purgação da mora deve englobar todos os valores previstos no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997.

Eventual discussão acerca dos valores devidos deverá ser feita em sede de liquidação de sentença, podendo haver a complementação, se necessário, na forma consignada na r. sentença. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001553-82.2017.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023) Em sentido semelhante, há decisão do

C. STJ, que considerou a data da consolidação da propriedade e da purga da mora para verificar a incidência, ou não, da nova redação introduzida pela Lei nº 13.465/17: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017.

DIREITO DE PREFERÊNCIA.

1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2.O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

Precedentes. 4.Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão,a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5.Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos:"i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6.Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Dessa forma, quanto ao direito intertemporal, a fim de definir se será cabível a purgação da mora ou apenas o direito de preferência, deve-se verificar a data em que ocorreu a consolidação da propriedade e a manifestação para purgar a mora. Tendo o devedor-fiduciante manifestado sua vontade em purgar a mora em data anterior à Lei nº 13.465/17, aplica-se o antigo regramento da Lei nº 9.514/97, sendo possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

No entanto, se tal manifestação ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/17, que introduziu o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27 à Lei nº 9.514/97, é garantido ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97. In casu, verifico que a averbação nº 03, efetuada em 28/09/2023 na matrícula do imóvel registrada sob o nº 153.526 perante o Registro de Imóveis da Comarca de Campo Grande/SP, indica que a fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora.

Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 344699765 - autos de origem). Neste ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97. Portanto, do que se extrai dos autos, constato, neste juízo de cognição sumária, que foi oportunizada à parte recorrente a chance para purgar a mora e manter o contrato, nos termos da Lei nº 9.514/97.

No entanto, conforme consta do registro do imóvel, a agravante não purgou a mora no prazo adequado, de forma que os demais procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97 foram efetivados. Destarte, considerando que a recorrente não trouxe qualquer evidência acerca de eventuais irregularidades quanto à consolidação da propriedade do imóvel, considera-se esta regular e válida, não restando dúvida de que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pela devedora, consolidando-se a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, ora agravada, e autorizando-se a realização dos atos de execução extrajudicial.

A jurisprudência desta Corte segue firme no sentido do acima exposto, como se vê das ementas abaixo transcritas: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. - A agravante objetiva a reforma da decisão que deferiu a tutela cautelar requerida em caráter antecedente, a qual objetivava suspensão da realização de atos expropriatórios. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Destarte, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação, deve a parte, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, demonstrando as condições de fazê-lo. - Deste modo, estando o procedimento extrajudicial na fase pós consolidação, não há que se falar no direito do recorrente de purgar a mora e ter a continuidade do contrato. - Agravo de instrumento provido a fim de sustar a decisão agravada. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011817-14.2024.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 05/09/2024, DJEN DATA: 10/09/2024) CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020) Destarte, não verifico a presença dos requisitos autorizadores da suspensão da r. decisão recorrida.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela antecipada. Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se. Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É o voto.” Noutros termos, as mesmas razões de fato e de direito que conduziram ao indeferimento do pedido de tutela de urgência, se apresentam agora como motivação adequada e suficiente para a improcedência definitiva do pleito. Não tendo se incumbido de comprovar eventual ilegalidade no procedimento extrajudicial realizado pela CEF, ônus que lhe era devido, não merecem prosperar as pretensões autorais, quando lastreadas por alegação genéricas e abstratas.

Desta feita, valho-me da técnica da motivação per relationem e ratifico o entendimento exarado na decisão inaugural, sem afronta ao artigo 489 do CPC, diante do respaldo jurisprudencial, para também fundamentar essa sentença. Dispositivo.

Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, dando por resolvido o mérito da lide, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor atualizado atribuído à causa (art. 85, § 2º, do CPC), observadas as ressalvas do art. 98, § 3º, do CPC. Sem condenação em custas (art. 4º, II, da Lei nº 9.289/96).

Sentença não sujeita ao reexame necessário.

Publique-se, registre-se e intimem-se. Havendo interposição de Apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo, independentemente de nova determinação. Não havendo recurso, com o trânsito em julgado, oportunamente, arquive-se. Campo Grande, MS, data e assinatura, nos termos da certificação digital.

DALTON IGOR KITA CONRADO Juiz Federal

Órgão

1ª Vara Federal de Campo Grande

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

WENDY ODILON

Advogado

CLAUDIO FERNANDES DE ANDRADE NETO (OAB 21849/MS)

Órgão

1ª Vara Federal de Campo Grande

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

WENDY ODILON

Advogado

CLAUDIO FERNANDES DE ANDRADE NETO (OAB 21849/MS)