PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de São José do Rio Preto Rua dos Radialistas Riopretenses, 1000, Nova Redentora, São José Do Rio Preto - SP - CEP: 15090-070 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5005154-93.2026.4.03.6106 AUTOR: MAYZA GABRYELLE DE ALMEIDA SANTOS LINS ADVOGADO do(a) AUTOR: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694 ADVOGADO do(a) AUTOR: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
MAYZA GABRYELLE DE ALMEIDA SANTOS LINS ajuizou ação de anulação de negócio jurídico com pedido de tutela de urgência pelo Procedimento Comum Cível, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, buscando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos de leilão extrajudicial relativos ao imóvel situado na Rua Francisco Viudes Garcia, nº 187, Jardim Natha, Neves Paulista/SP., matrícula nº 59.154 - IDs 599113964 e 599113967.
Para fundamentar sua pretensão, em apertada síntese, a parte autora afirma ter adquirido o imóvel em 15/10/2020, pelo valor de R$ 130.000,00, e sustenta que a propriedade foi consolidada em favor da Caixa em 27/02/2026, pelo valor de R$ 102.715,00. Alega, como fundamento central da demanda, que não foi notificada para purgar a mora e que também não foi comunicada das datas dos leilões extrajudiciais - ID 599113964, págs.
2. Segundo a inicial, o imóvel estaria disponível para alienação em leilão, com primeiro leilão agendado para 28/09/2026. O edital juntado aos autos confirma a realização de leilão público promovido pela Caixa, exclusivamente online, com 1º leilão em 28/09/2026, às 10h, 2º leilão em 02/10/2026, às 10h, e homologação prevista a partir de 07/10/2026 - ID 599113969. Na inicial, apresenta mais argumentos que embasam sua pretensão.
Em sede de tutela de urgência, a autora requer: (i) a suspensão dos leilões marcados, em razão dos alegados vícios formais do procedimento; e (ii) a determinação para que a Caixa informe o valor atualizado das parcelas em aberto, a fim de possibilitar depósito em juízo - ID 599113964, pág.
13. A autora invoca, para a tutela, a existência de probabilidade do direito fundada na suposta inobservância dos artigos 26 e 27 da Lei n.º 9.514/1997, especialmente quanto à notificação para purgação da mora e à comunicação das datas dos leilões, além de jurisprudência mencionada na inicial sobre a necessidade de intimação pessoal do devedor e a possibilidade de purgação da mora até a arrematação.
O perigo de dano é associado ao risco de alienação extrajudicial do imóvel antes da verificação da regularidade do procedimento - ID 599113964. Requereu, ainda, a inversão do ônus da prova e os benefícios da justiça gratuita. Atribuiu à causa o valor de R$ 180.000,00. A autora juntou, ainda, declaração de hipossuficiência - ID 599113974, procuração outorgada aos patronos - ID 599113980, conta de energia elétrica em seu nome no endereço do imóvel - ID 599113985 e extratos bancários referentes aos meses de maio a julho de 2026 - ID 599113987.
Certidão – ID 599328537. Vieram os autos à conclusão.
É o relatório sintético do essencial. FUNDAMENTO.
DECIDO. Providencie a parte autora a juntada aos autos do contrato de financiamento, objeto do feito, no prazo de 15 (quinze) dias. Com a juntada, anote-se o sigilo documental ao contrato, franqueando acesso ao mesmo apenas às partes e seus procuradores. Anote-se o sigilo documental ao ID 599113987, franqueando acesso ao mesmo apenas às partes e seus procuradores. Ante a declaração de hipossuficiência econômica de ID 599113974, defiro à parte autora os benefícios da Justiça Gratuita, nos termos do artigo 99, §3º do Código de Processo Civil.
Anote-se. Da inversão do ônus da prova JÁ não resta mais qualquer dúvida quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor - CDC aos serviços de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, conforme já decidiu o Supremo Tribunal Federal ao julgar improcedente a ação direta de inconstitucionalidade n.º 2591/DF, ajuizada pela Confederação Nacional do Sistema Financeiro. HÁ súmula do Superior Tribunal de Justiça neste sentido (Súmula 297 - O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras).
A inversão do ônus da prova (artigo 6º,
VIII) é desnecessária, pois não evidenciado prejuízo à parte autora decorrente de desequilíbrio econômico. Todavia, ressalvo que a resolução do presente contrato, a saber, execução extrajudicial da mora, afasta a incidência do CDC nessa fase contratual, conforme Tese RR STJ 1.095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Da tutela provisória de urgência antecipada Quanto ao pedido de tutela provisória, é de se anotar que, nos termos do artigo 294 do novo Código de Processo Civil, "A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Parágrafo único. A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental". O artigo 300, "caput", do mesmo Codex, por seu turno, dispõe que "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".
Conforme já sedimentado pela jurisprudência do
C. STJ, a consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário não extingue de pleno direito o contrato de mútuo, na medida em que, a partir deste ato, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual, destinada à realização do leilão do imóvel. Da nova redação do art. 39, II, da Lei n.º 9.514/1997 (dada pela Lei n.º 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de "procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei n.º 70/1966.
Ao mesmo tempo, essa Lei n.º 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei n.º 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
A orientação do E. TRF da 3ª Região firmou-se para definir o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei n.º 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei n.º 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade.
Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.
Nesse contexto, quando ainda não houver ocorrido a consolidação da propriedade, cabe ao mutuário depositar em Juízo o valor integral do saldo devedor, para que se possa aferir o alegado desejo de purgar a mora e, assim, evitar os atos expropriatórios, sob pena de utilização abusiva do direito de ação, destinando-se apenas a procrastinar/suspender os atos expropriatórios. Não é outro o entendimento do Eg.
TRF da 3ª Região: AI 00248160220154030000, JUIZ CONVOCADO WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:03/03/2016. Quando já houver ocorrido a consolidação da propriedade, restará ao devedor apenas o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão), conforme redação do art. 27, § 2º-B, acima transcrito. Destaco, por oportuno, que, ainda que a alienação do bem em leilão extrajudicial possa, em tese, causar prejuízos tanto para o arrematante, quanto ao devedor fiduciário, não entrevejo perigo de dano, consubstanciado tanto na hipótese de alienação do imóvel, mesmo quanto ao prejuízo advindo da aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, enquanto pendente a lide, desde que os interessados sejam oportunamente cientificados acerca do ajuizamento da presente ação.
De se observar que, conforme documento juntado ao ID 599113967, pág. 2, Av. 004/59.154, houve a certificação pelo Oficial de Registro de Imóveis de Mirassol/SP. que, “(...) Procede-se a presente , nos termos do parágrafo 7º, do artigo 26, da Le nº. 9.514/97 , e a requerimento da credora/fiduciária adiante nomeada , instruído com a notificação realizada à fiduciante/devedora MAYZA GABRYELLE DE ALMEIDA SANTOS LINS, divorciada , já antes qualificada, e do comprovante do pagamento do ITBI devido, para ficar constando a CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE MATRÍCULA em nome da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, já antes qualificada, representada na forma da Lei, no valor de R$ 150.423,28 (cento e cinquenta mil reais e quatrocentos e vinte e três reais e vinte e oito centavos). (...)” Sendo esse, um dos fundamentos do pedido formulado na inicial para a concessão da tutela provisória de urgência antecipada (falta de regular intimação para purgar a mora), a medida cautelar excepcional não merece acolhimento, ainda mais que os documentos carreados aos autos até o momento não infirmam tal conclusão.
Com isso, na análise superficial que este momento comporta, concluo pela ausência dos requisitos necessários ao deferimento do pedido liminar. Em face do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência antecipada. Determinações Oficie-se, com urgência, ao Oficial de Registro de Imóveis de Mirassol/SP., comunicando-lhe a existência da presente lide, para os fins de anotação na respectiva matrícula imobiliária n.º 59.154 – ID 599113967.
Intime-se a ré, também com urgência, inclusive para que comunique o leiloeiro, em caso de não ter havido arrematação nos leilões eventualmente já realizados. Determino à parte autora que junte aos autos cópia integral do contrato objeto do feito, no prazo de 15 (quinze) dias. Com a juntada, anote-se o sigilo documental ao contrato, franqueando acesso ao mesmo apenas às partes e seus procuradores. Anote-se o sigilo documental ao ID 599113987, franqueando acesso ao mesmo apenas às partes e seus procuradores.
Audiência de Conciliação – Central de Conciliação Designo, desde já, a audiência de conciliação, a ser realizada remotamente pela Central de Conciliação desta Subseção Judiciária, através de videoconferência pela ferramenta Microsoft Teams, na forma do artigo 334, "caput", do Código de Processo Civil, para o dia 17 de novembro de 2026, às 15h30. As partes deverão, no prazo de 10 (dez) dias, como condição para que a Central de Conciliação envie o LINK DE ACESSO à sala virtual da audiência respectiva, fornecer os dados para contato, sendo endereço eletrônico (e-mail) e telefone celular da parte (responsável ou preposto) como também do patrono, se o caso.
De posse dos dados, serão transmitidas as instruções para conexão e procedimentos preliminares à realização da sessão. O horário deverá ser rigorosamente obedecido pelos interlocutores de maneira a não atrasar o andamento respectivo. No dia e horário designado, haverá um conciliador/servidor à disposição para conduzir a audiência sob a supervisão do Juiz Coordenador, razão pela qual é de extrema importância ficar atento à conexão respectiva.
As partes deverão portar documento de identificação pessoal quando da realização da audiência de conciliação por videoconferência. Informa-se, ainda, que em conformidade ao disposto no artigo 334, caput e § 4º do Código de Processo Civil somente não será realizada a audiência se ambas as partes manifestarem desinteresse na composição consensual e, neste caso, serão intimadas do cancelamento da audiência.
Caso alguma das partes não tenha possibilidade/não disponha de recursos tecnológicos para participação na audiência de forma virtual, deverá informar nos autos sobre a impossibilidade. Dúvidas quanto à audiência de conciliação poderão ser dirimidas pelo e-mail da CECON de São José do Rio Preto: [email protected] INTIMEM-SE, observando-se que a intimação da parte autora deverá ser realizada na pessoa do seu advogado (art. 330, § 3º)., e da ré também para que comunique o leiloeiro com urgência.
Realizadas as intimações, remetam-se os autos à Central de Conciliação (CECON). Não havendo acordo, dar-se-á a ré por citada (art. 335, I do CPC), com prazo para resposta. Deverá a parte ré trazer aos autos, por ocasião da apresentação de contestação, todos os documentos pertinentes à demanda. Decorrido o prazo de resposta, abra-se vista à parte autora em réplica. Cientifiquem-se, ainda, os interessados, de que este Juízo funciona no seguinte endereço: 2ª Vara Federal - 6ª Subseção Judiciária - São José do Rio Preto-SP - Rua dos Radialistas Riopretenses, n.º 1.000 - São José do Rio Preto - SP - CEP 15090-070 - Telefones: (17) 3216-8826 e (17) 3216-8827.
Intimem-se.
Cumpra-se com urgência, servindo a presente decisão de Ofício/Mandado. São José do Rio Preto, datada e assinada eletronicamente. ROBERTO CRISTIANO TAMANTINI Juiz Federal
