PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006045-02.2026.4.03.0000 RELATOR: RENATO LOPES BECHO AGRAVANTE: IZABELLA RODRIGUES PECANHA, LEONEDA RODRIGUES PEREIRA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: IGOR LOPES ASSUNCAO E SILVA - MG206740-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por IZABELLA RODRIGUES PEÇANHA e LEONEDA RODRIGUES PEREIRA contra decisão proferida nos autos do Procedimento Comum nº 5003826-49.2026.4.03.6100, em trâmite perante a 13ª Vara Cível Federal de São Paulo. Na origem, o juízo de primeiro grau proferiu a seguinte decisão (ID 556271285, autos originários): “Isto posto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA, ficando ressaltado o direito da parte interessada de exercer o direito de preferência perante a CEF, por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos, desde que anteriormente à data da realização do segundo leilão do imóvel objeto da lide.” Inicialmente, as agravantes pleiteiam a concessão do benefício da gratuidade da justiça, ao argumento de que não possuem condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de sua própria subsistência.
No mérito, sustentam, em síntese, a existência de vícios no procedimento de leilão extrajudicial conduzido unilateralmente pela agravada. Afirmam que, conforme a documentação acostada aos autos, o valor de partida fixado para o imóvel não corresponde ao seu valor de mercado. Argumentam que o artigo 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/1997 exige que o contrato indique o valor do imóvel para fins de leilão, bem como estabeleça os critérios para sua revisão e atualização, de modo a assegurar que o bem seja alienado por preço justo e atual.
Segundo alegam, tal exigência não teria sido observada pela agravada. Sustentam, ainda, que essa conduta viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, os quais devem ser respeitados também na fase pós contratual, especialmente no momento de execução da garantia. Além disso, apontam irregularidade quanto ao intervalo entre os leilões, afirmando que o segundo leilão foi designado com apenas quatro dias de diferença em relação ao primeiro.
Tal circunstância, segundo defendem, contraria o disposto no artigo 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, que estabelece o prazo de 15 dias após a realização do primeiro leilão para a realização do segundo. Diante desse cenário, requerem a concessão de efeito suspensivo ativo, nos termos do artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel, bem como de quaisquer atos dele decorrentes, até o julgamento final do presente agravo de instrumento (ID 359117680).
É o relatório.
DECIDO. Dispõe a Súmula 568, do Superior Tribunal de Justiça: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.” Assim, considerando que o julgamento monocrático atende ao princípio da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, o presente recurso deve ser julgado conforme a Súmula 568 acima mencionada e com fundamento no artigo 932, do CPC.
Da justiça gratuita As agravantes requerem a concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao fundamento de que não possuem condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência. Nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, a alegação de insuficiência econômica formulada por pessoa natural goza de presunção de veracidade, a qual somente pode ser afastada quando houver nos autos elementos que evidenciem a capacidade financeira da parte.
No caso, não se identificam, até o presente momento, elementos que infirmem a declaração apresentada. Importante consignar que o benefício fica restrito a presente demanda, tendo em vista que o pedido formulado perante o primeiro grau ainda permanece pendente de apreciação. Diante disso, defiro às agravantes os benefícios da justiça gratuito. Da alienação por preço vil Inicialmente, cumpre registrar que o art. 891 do Código de Processo Civil, ao disciplinar a alienação por iniciativa particular e o leilão judicial, seja eletrônico ou presencial, define como preço vil aquele inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital.
Na ausência de fixação de preço mínimo, considera-se vil o valor inferior a cinquenta por cento do montante atribuído ao bem na avaliação. Desse modo, em regra, somente se caracteriza preço vil quando o valor pretendido para a alienação não atinge ao menos cinquenta por cento do valor de avaliação do imóvel. No caso, as agravantes sustentam a ocorrência de preço vil no procedimento de leilão. Para fundamentar suas alegações, afirmam que a avaliação realizada de forma unilateral fixou o valor do imóvel em R$ 210.000,00, tendo sido estabelecido lance mínimo de R$ 221.470,00 para o primeiro leilão e valor mínimo de venda de R$ 193.428,42 para o segundo leilão.
Argumentam, contudo, que imóveis idênticos, situados no mesmo condomínio, vêm sendo ofertados em leilão por valores superiores, citando como exemplo bens anunciados por R$ 250.000,00 e R$ 253.108,59. Todavia, ainda que se considere o valor indicado na avaliação apresentada, verifica-se, mediante simples cálculo aritmético, que o valor mínimo previsto para a alienação supera cinquenta por cento do montante atribuído ao bem.
Assim, não se evidencia, em princípio, a ocorrência de preço vil, razão pela qual não merece acolhimento a alegação das agravantes. Sobre a matéria, destaca-se a seguinte orientação do Superior Tribunal de Justiça: TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL POR PREÇO
VIL. OCORRÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO. ALEGADA OFENSA AO ART. 535, I E II, DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA. REEXAME DE PROVA. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
I. Agravo interno aviado contra decisão publicada em 06/03/2018, que, por sua vez, julgara recursos interpostos contra acórdão e decisão publicados na vigência do CPC/73.
II. Não há falar, na hipótese, em violação ao art. 535 do CPC/73, porquanto a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, de vez que os votos condutores do acórdão recorrido e do acórdão proferido em sede de Embargos de Declaração apreciaram fundamentadamente, de modo coerente e completo, as questões necessárias à solução da controvérsia, dando-lhes, contudo, solução jurídica diversa da pretendida.
III. O Tribunal de origem manteve a sentença, que julgara procedente o pedido formulado em Ação Anulatória de Ato Judicial, para anular arrematação ocorrida em Execução Fiscal, ao fundamento de que, conforme apurado em laudo pericial, o valor do imóvel em discussão, em outubro de 2009, equivaleria a R$ 305.290,92 (trezentos e cinco mil, duzentos e noventa reais e noventa e dois centavos), de modo que reconheceu estar caracterizada a sua arrematação por preço vil, ocorrida em agosto de 2007, no valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais).
IV. Orienta-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o preço vil caracteriza-se pela arrematação do bem em valor inferior a menos da metade da avaliação. Nesse sentido: STJ, AgInt no REsp 1.461.951/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 24/02/2017; AgRg no AREsp 386.761/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe de 09/10/2013; RCDESP no AREsp 100.820/SP, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 12/04/2012.
V. Considerando a fundamentação do acórdão recorrido, os argumentos utilizados pela recorrente, relativos ao valor da arrematação, e, por conseguinte, à inexistência de preço vil, somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fática, providência vedada, em Recurso Especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
VI. A recorrente, embora aponte ofensa aos arts. 128, 460 e 694, caput, do CPC/73 e 113, 187 e 884 do Código Civil, apresentou razões recursais genéricas, de modo que não logrou desenvolver argumentos hábeis a demonstrar no que consistiria a suscitada contrariedade aos aludidos dispositivos legais, o que caracteriza ausência de técnica própria indispensável à apreciação do Recurso Especial, atraindo, por analogia, a incidência da Súmula 284/STF, que dispõe: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".
VII. Na forma da jurisprudência, "a análise da divergência jurisprudencial fica prejudicada quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea 'a' do permissivo constitucional" (STJ, AgInt no AREsp 912.838/BA, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 03/03/2017).
VIII. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 871.115/PR, Rel. Min. ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 5/6/2018, DJe 8/6/2018) (grifo nosso). Muito embora o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, autorize a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, o entendimento majoritário sobre o tema sustenta que arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, de forma a evitar o enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária.
Nesse sentido, julgados do STJ e desta Corte: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL.
CARACTERIZADO.
1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores.
2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes.
4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido." (AgIntnos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021)(grifo nosso). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONCLUSÃO DO
ACÓRDÃO
PELA CONFIRMAÇÃO DA
DECISÃO
DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SUSPENDEU OS EFEITOS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. VALOR DO IMÓVEL. PREÇO
VIL. PREMISSA FÁTICA. ANÁLISE DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/1973. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.
2. Diante das circunstâncias fáticas do caso, o acórdão estadual firmou premissa quanto ao fato de o valor da aquisição do bem ser considerado vil, porquanto correspondente a 48% do valor venal do imóvel. Dessa forma, qualquer alteração nesse quadro demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta Corte em virtude do óbice da Súmula n. 7/STJ.
3. Ademais, é firme o posicionamento do STJ no sentido de que é inviável a interposição do especial no qual se visa a discutir o preenchimento, ou não, dos requisitos da antecipação da tutela previstos no art. 273 do CPC de 1973, porquanto tal discussão ensejaria o reexame do substrato fático-probatório levado em consideração pelas instâncias ordinárias, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em virtude do óbice do enunciado da Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016) -.- EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO PELA LEI 9.514/97. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE APÓS A LEI 13.465/17.
EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE APÓS O REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR PREÇO
VIL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PERDAS E DANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (...)
XIII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão ou de posterior venda direta em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil.
Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no art. 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no art. 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.
XIV - A arrematação do imóvel por valor irrisório configura prática abusiva, quer aconteça no âmbito dos leilões disciplinados pela Lei 9.514/97, que aconteça por venda direta a terceiros. Se a venda do imóvel se deu por valor inferior à metade do valor do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a prestar contas das operações, com o potencial de ter de pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até metade do valor da avaliação do imóvel.
Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à arrematação e anterior à imissão na posse.
XV - Nestas condições, há fortes indícios de que a venda do imóvel se deu por preço vil, fato esse que deve ser levado em consideração para o julgamento da apelação nos termos do art. 933 do CPC. Considerando que a parte Autora despendeu grandes esforços processuais, mas em momento algum conseguiu comprovar sua capacidade material de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, considerando ainda o interesse dos terceiros envolvidos, não há justificativa plausível para a anulação do procedimentos.
Tais circunstâncias, no entanto, não afastam o dever da parte RÉ em prestar as devidas contas dos valores praticados na execução, além de arcar com as eventuais perdas e danos, considerando a diferença entre 50% do valor do imóvel e a dívida consolidada por ocasião de sua venda direta, supondo que a dívida não seja superior àquele montante.
XVI - Na esteira da decisão proferida por esta Primeira Turma nos autos do processo 5000063-10.2018.4.03.6136, é de rigor afastar a condenação da parte Autora ao pagamento de multa e indenização por litigância de má-fé.
XVII - Embargos de declaração acolhidos para suprir as omissões apontadas e dar parcial provimento à apelação para condenar a EMGEA a prestar contas da execução extrajudicial da dívida, além de afastar as condenações por litigância de má fé. Considerando a sucumbência recíproca, reduzida a condenação da parte Autora ao pagamento de honorários advocatícios para 10% do valor da causa, além de condenar a EMGEA ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% do valor da condenação, assim considerado o proveito econômico obtido pela parte Autora." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000109-21.2017.4.03.6136, Rel.
Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 10/03/2022, DJEN DATA: 15/03/2022) Portanto, uma vez que o valor da venda não se mostrou inferior à 50% ao de avaliação do bem, não há que se falar em preço vil e nulidade do procedimento de expropriação. Do intervalo inferior a 15 dias entre os leilões Não procede a alegação de nulidade em razão da inobservância do prazo mínimo de 15 dias entre as datas designadas para a realização do primeiro e do segundo leilão.
Isso porque o artigo 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 dispõe que, não alcançado, no primeiro leilão, lance em valor igual ou superior ao do imóvel, deverá ser realizado segundo leilão nos quinze dias seguintes. A interpretação do dispositivo evidencia que a norma não estabelece um intervalo mínimo de quinze dias entre os leilões, mas apenas determina que o segundo seja promovido dentro desse período subsequente à realização do primeiro.
Em outras palavras, a legislação não exige que o segundo leilão ocorra somente após o decurso de quinze dias completos, limitando-se a fixar que ele seja realizado dentro desse prazo. Assim, a realização da segunda hasta em período inferior a quinze dias após a primeira não configura irregularidade, desde que observada a realização dentro do lapso temporal previsto em lei. Desse modo, não se verifica qualquer ilegalidade na designação do segundo leilão no prazo de quatro dias, pois tal circunstância está em consonância com a disciplina estabelecida pela Lei nº 9.514/1997.
No mesmo sentido é o entendimento da Primeira Turma desta Corte Regional: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17 E CONSOLIDAÇÃO POSTERIOR À REFERIDA NORMA. GARANTIA DO ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. - Pleiteia o apelante a reforma da sentença, a fim de que seja declarada a anulação dos efeitos dos leilões realizados, bem como pugna pela possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. - Inexistência de comprovação quanto ao alegado vício no procedimento extrajudicial. - O contrato foi celebrado com a CEF em 29/05/2014 (ID 293045933) e o inadimplemento é incontroverso nos autos (ID 293045663), o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 26/10/2023 (ID 293045936, averbação nº 05). - Consta na matrícula do imóvel que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer in albis o prazo (ID 293045936, averbação nº 05), informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94.
A certidão de transcurso de prazo (ID 293046003) corrobora tal notificação. - Ademais, a notificação em relação ao leilão extrajudicial designado para 19/03/2024, com aviso de recebimento assinado pela autora em 22/02/2024 (ID 293045998/00) comprova o cumprimento pela CEF dos termos contratuais e dos requisitos previstos na Lei 9.514/1997. - A respeito do prazo do art. 27, § 1º da Lei 9.514/97, tal artigo estabelece que “Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”.
Não há a previsão de um prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão. A lei prevê de forma clara que, nos 15 dias subsequentes ao primeiro leilão, será realizado o segundo, o que foi observado pela CEF de acordo com as datas informadas pelos autores. - A mutuária tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmou que deixou de pagar o débito por questões pessoais - Na presente hipótese, apesar de a consolidação da propriedade ter se dado posteriormente às alterações decorrentes da Lei nº. 13.465/2017, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, uma vez que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97. - Desta forma, estabelecido que a norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, entendo que poderão os apelantes purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97. - É de se reconhecer que os litigantes foram, respectivamente, vencedor e vencido, em parte, o que impõe a aplicação do disposto no artigo 86 do Código de Processo Civil/2015. - Condenação da parte autora ao pagamento de honorários fixados em 5% sobre o valor da causa, observando-se o art. 98, § 3º, do CPC, ante a concessão de gratuidade de justiça, e condenação do apelado ao pagamento de verba honorária de 5% sobre o valor da causa. - Apelação parcialmente provida.
Pedido de efeito suspensivo prejudicado. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000831-08.2024.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 30/01/2025, DJEN DATA: 04/02/2025) (grifos nossos) -.- PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO.
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NÃO COMPROVAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS A CONSOLIDAÇÃO. LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. PRAZO ENTRE LEILÕES. INTERVALO MÍNIMO NÃO OBRIGATÓRIO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto por Elizandra Francisca Teixeira Carvalho contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência nos autos da ação anulatória nº 5027246-20.2025.4.03.6100, proposta em face da Caixa Econômica Federal (CEF). A agravante pleiteou a suspensão dos efeitos dos leilões extrajudiciais realizados em 22/09/2025 e 29/09/2025, sob alegação de ausência de notificação pessoal para purgar a mora e falta de intimação quanto às datas das hastas públicas, além de suposta violação do prazo de 15 dias previsto no art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997.
O juízo de origem indeferiu o pleito liminar, entendendo pela regularidade da consolidação da propriedade em favor da CEF, anotada em 29/05/2025, e pela ausência de demonstração das irregularidades alegadas.
II. Questão em discussão A controvérsia envolve as seguintes questões: (i) se houve nulidade do procedimento extrajudicial em razão da ausência de intimação pessoal para purgação da mora e da falta de notificação sobre os leilões; (ii) se é possível purgar a mora após a consolidação da propriedade; e (iii) se a falta do intervalo de 15 dias entre os leilões implica nulidade.
III. Razões de decidir Da regularidade da notificação e da consolidação da propriedade: Consta da matrícula do imóvel a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF em 29/05/2025, observando-se a disciplina do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.A certidão lavrada pelo Oficial do Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade (fé pública), conforme art. 3º da Lei nº 8.935/1994, somente afastável por prova robusta em sentido contrário, a qual não foi apresentada pela agravante.
Nesse sentido, o TRF3 já decidiu que "a certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, somente podendo ser elidida mediante prova inequívoca" (TRF3, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, 1ª Turma, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. 08/03/2022). Da alegada ausência de intimação dos leilões: O §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017, exige apenas a comunicação ao devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, não necessariamente mediante notificação pessoal.O ajuizamento da ação originária em 16/09/2025, antes da primeira hasta, revela ciência inequívoca da devedora sobre as datas e circunstâncias do leilão, atendendo à finalidade da norma (TRF3, AI 5029134-59.2023.4.03.0000, 2ª Turma, Rel.
Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 07/03/2024). Da purgação da mora após a consolidação: Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que inseriu o art. 26-A e o §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.O devedor passa a deter apenas o direito de preferência para readquirir o imóvel até a data da realização do segundo leilão, mediante pagamento integral da dívida e encargos (STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel.
Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/02/2023; REsp 1.649.595/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13/10/2020).No caso, o contrato foi firmado em 19/05/2022, já sob a vigência da lei nova, o que afasta qualquer possibilidade de purgação da mora após a consolidação. Do prazo entre os leilões: O art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997 prevê que o segundo leilão deve ser realizado dentro de 15 dias após o primeiro, e não necessariamente com intervalo mínimo entre as hastas.
Assim, a realização dos leilões em 22/09/2025 e 29/09/2025 respeitou o prazo legal. Da ausência dos requisitos da tutela de urgência: A probabilidade do direito não restou demonstrada, pois o procedimento observou as normas legais e jurisprudência consolidada. Tampouco há perigo de dano grave ou de difícil reparação, pois o processo administrativo respeitou o contraditório e a ampla defesa. Mantém-se, portanto, a decisão que indeferiu a tutela antecipada.
IV. Dispositivo e tese Dispositivo:Negado provimento ao agravo de instrumento, mantendo-se a decisão que indeferiu a tutela de urgência. Tese de julgamento: "1. A notificação realizada pelo oficial de registro presume-se válida, salvo prova robusta em sentido contrário.
2. A ausência de intimação pessoal do devedor quanto aos leilões não invalida o procedimento se comprovada ciência inequívoca das datas.
3. A purgação da mora somente é admitida até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
4. Após a consolidação, cabe ao devedor apenas o direito de preferência até o segundo leilão.
5. O prazo de 15 dias entre leilões previsto na Lei nº 9.514/1997 é prazo máximo, e não intervalo mínimo entre as hastas." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 1.019, I, 1.026, §2º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 26-A, 27, §§1º, 2º-A e 2º-B; Lei nº 13.465/2017; Lei nº 8.935/1994, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 14/02/2023, DJe 16/02/2023; STJ, REsp 1.649.595/RS, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª T., j. 13/10/2020; TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, j. 15/09/2023; TRF3, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. 08/03/2022; TRF3, AI 5029134-59.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 07/03/2024. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026050-79.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 02/02/2026, DJEN DATA: 05/02/2026) -.- DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA E DE CIÊNCIA DAS DATAS DOS LEILÕES. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA CERTIDÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE PROCEDIMENTAL. LEI Nº 13.465/2017. AUSÊNCIA DE DIREITO À PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.
RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por devedores contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender os efeitos de leilões extrajudiciais de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal. Os agravantes alegaram nulidade da consolidação da propriedade por ausência de intimação pessoal para purgar a mora, falta de ciência das datas dos leilões e irregularidade no prazo entre as hastas, além de direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Controvérsia sobre: (i) validade da consolidação da propriedade fiduciária diante da alegada ausência de intimação pessoal para purgação da mora; (ii) necessidade de ciência das datas dos leilões e eventual nulidade por prazo inferior a 15 dias entre hastas; (iii) possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, à luz da Lei nº 13.465/2017.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A tutela de urgência exige demonstração cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.
5. A certidão do oficial de registro de imóveis, dotada de fé pública, comprova a regular intimação para purgação da mora, não infirmada por prova inequívoca em sentido contrário.
6. Evidencia-se que autores têm ciência da data dos leilões, tendo as procurações sido outorgadas ao causídico em 6/9/2025, ou seja, 30 dias de antecedência da realização das hastas designadas.
7. Tendo sido o contrato de alienação fiduciária celebrado após a vigência da Lei nº 13.465/2017, não existe a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, restando ao devedor apenas o direito de preferência até o segundo leilão.
8. O art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 prevê que o segundo leilão ocorra nos quinze dias seguintes ao primeiro, não havendo exigência de prazo mínimo entre hastas.
9. Ausentes elementos que evidenciem irregularidade procedimental ou probabilidade do direito, mantém-se a decisão agravada.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
10. Agravo de instrumento desprovido.
11. Tese de julgamento:
1. A certidão do oficial de registro de imóveis goza de presunção de veracidade e comprova a regular intimação para purgação da mora, salvo prova inequívoca em contrário.
2. A ciência inequívoca das datas dos leilões afasta alegação de nulidade por ausência de intimação específica.
3. Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, não há direito à purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando apenas o direito de preferência até o segundo leilão.
4. O prazo entre o primeiro e o segundo leilão, previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, é de até quinze dias, não havendo exigência de intervalo mínimo. Legislação relevante citada: Art. 300 do CPC; arts. 26, §§ 1º e 3º, e 27, §§ 1º e 2º-A, da Lei nº 9.514/1997; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art.
34. Jurisprudência relevante citada: TRF3, Segunda Turma, AI 5014736-15.2020.4.03.0000; TRF3, Primeira Turma, AC 0011406-07.2015.4.03.6100; TRF3, Segunda Turma, AI 5007894-48.2022.4.03.0000. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5028734-74.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 02/03/2026, DJEN DATA: 05/03/2026) (grifos nossos) Portanto, identificado que as alegações da parte agravante não se revelam suficientemente aptas para alcançar a reforma da decisão de primeiro grau, deve ser mantida a decisão nos termos em que proferidas.
Por fim, necessário consignar que, de acordo com o entendimento do C.STJ, é desnecessária a intimação da agravada para contraminuta quando for negado provimento ao recurso ou não for conhecido, já que nessas hipóteses não terá a agravada qualquer prejuízo (Precedente: REsp 1.936.838, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, Data do julgamento 15/02/2022)
Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação. Prejudicada a análise do pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo monocrático. Decorrido o prazo legal, arquive-se. Int. RENATO BECHO Desembargador Federal
