PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006233-37.2023.4.03.6325 / 1ª Vara Federal de Bauru REQUERENTE: AUGUSTO CEZAR PEREIRA LOFRANO Advogado do(a) REQUERENTE: IVAN MARCELO ANDREJEVAS - SP266180 REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REQUERIDO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144, MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499 Advogados do(a) REQUERIDO: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698, JACQUELINE ALLANA MONTANARI - SP385196 S E N T E N Ç A AUGUSTO CEZAR PEREIRA LOFRANO ajuizou esta ação de procedimento em comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, com vistas à rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento imobiliário com a devolução das quantias pagas.
Afirma a parte requerente, em síntese, que adquiriu da primeira requerida, MRV, uma unidade imobiliária do empreendimento “Bela Suíça”, cujo preço foi dividido entre parcelas devidas à MRV e financiamento habitacional celebrado com a primeira ré. Alega que tentou exercer o direito de arrependimento mas que a vendedora se negou a fazer o distrato, informando que só poderia ser realizado judicialmente.
Defendendo se tratar de relação consumerista, pretende, em sede de tutela antecipada, suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas de ambos os contratos (promessa de compra e venda e financiamento com alienação fiduciária), tornando-as inexigíveis até o final do julgamento, afastando-se, ainda, a responsabilidade da Requerente sobre quaisquer encargos que venham a incidir sobre o imóvel, seja taxa condominial, IPTU, taxa de conservação, taxa de melhoramento, etc., tendo em vista a rescisão contratual que se pretende; bem como para que as Requeridas se abstenham de incluir o nome do Requerente nos bancos de dados dos órgãos de restrição ao crédito, sob pena de multa diária.
O pedido de tutela provisória foi deferido (id. 294281872 - Pág. 31), mas posteriormente cassado nos autos do Agravo de Instrumento interposto pela MRV (id. 294281874 - Pág. 13). A corré MRV contestou o feito no id. 294281872 - Pág. 39, tendo em vista que a autora celebrou contrato de financiamento, com a garantia na modalidade de alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal, o ajuste entre as partes se submete ao regime jurídico específico previsto na Lei nº 9.514/97, uma vez que foram devidamente formalizados os atos de registro do pacto de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23, deste modo a promitente compradora teria mera expectativa do possível crédito a ser obtido subsequentemente ao leilão extrajudicial, não havendo interesse de agir.
Pretende enquadrar a pretensão inicial como de “desistência da contratação” e não “rescisão contratual”. Trata da cláusula que prevê a impossibilidade de rescisão “após a assinatura do financiamento” e da ausência de vício contratual. Pede a improcedência e informa a interposição de agravo de instrumento. A CEF ofereceu contestação (id. 294281874 - Pág. 29). Defendeu a incompetência da Justiça Estadual mas, em seguida, afirmou ser ilegítima para figurar no polo passivo, pois, “figura no contrato como mero agente financeiro”.
Fala de atraso na entrega das chaves (fato que não ocorreu neste caso) e, discorrendo sobre a natureza jurídica do contrato, assevera a impossibilidade de rescisão contratual. Pleiteou a improcedência. A réplica veio aos autos no id. 294281874 - Pág.
5. Nada requerido em sede de especificação de provas, os autos vieram à conclusão para julgamento.
É o relatório.
DECIDO. Inicialmente, anoto que a alegação de ilegitimidade passiva deve ser rechaçada, pois a pretensão é de desfazimento de ambos os contratos e, como corolário, a devolução dos valores já pagos, de modo que tanto a CEF quanto a incorporadora/vendedora devem figurar no polo passivo da demanda, uma vez que deverão cumprir eventual obrigação fixada na decisão judicial. Este motivo (presença da CAIXA no polo passivo), aliás, é o que atrai a competência deste Juízo Federal para o processamento da pretensão.
No mérito, entendo que o pleito autoral é improcedente. Pontuo, de início, que, em julgamento, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que as normas do Código de Defesa do Consumidor não são aplicáveis ao contrato de compra e venda, com garantia de alienação fiduciária (TEMA 1095): Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Conforme se afere dos autos, a parte autora celebrou contrato de compromisso particular de compra e venda de fração ideal de terreno e promessa de contratação de financiamento para construção de imóvel na planta, com a Incorporadora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA, visando à aquisição de uma unidade do empreendimento denominado Bela Suíça (id. 294281873 – pág. 23 e 294281868 – pág. 35 e ss.). Este contrato, no valor total de R$ 171.290,00, previu o pagamento de sinal de R$ 1.100,00, distribuídos em 1 parcela de R$ 500,00 vencível em 01/10/2021, outra parcela de R$ 500,00 vencível em 08/11/2021 e uma parcela de R$ 100,00 vencível em 10/10/2021.
Quanto ao montante de R$ 24.622,18, ficou estipulado o pagamento a ser realizado à incorporadora de parcelas intermediárias mensais de R$455,77 a R$ 395,91 por 54 meses. Além disso, outros R$ 4.000,00 foram divididos em 2 parcelas de R$ 2.000,00 vencíveis em 08/03/2022 e 08/06/2026. Ficou avençando, também, que o saldo do preço, no montante de R$ 137.073,00, seria objeto de financiamento imobiliário.
Em relação ao financiamento imobiliário, nota-se que foi contratado o valor de R$ 135.984,51, à taxa efetiva de juros anual de 5,1161% e prazo de amortização de 360 meses. O primeiro encargo mensal ficou estipulado em R$ 729,99 e a título de prestação, R$ 32,11, referente ao prêmio de seguros (id. 294281873 – pág. 24). O Autor pede a rescisão contratual, sustentando, genericamente, que por eventualidades vivenciadas após a formalização da contratação, entendeu por bem rescindir o referido contrato e pleitear a restituição dos valores pagos, com os descontos que se fizerem necessários, desde que de acordo com as cláusulas contratuais e invoca as disposições do Código Defesa do Consumidor.
Pretende reconhecer a negativa da MRV quanto ao pleito de rescisão. Mais adiante, diz que é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente. Invoca, ainda, as disposições do Código Civil sobre a liberdade de contratar. Inexiste discussão envolvendo a irregularidade da contratação, tampouco há apontamento de cláusulas abusivas e de onerosidade excessiva.
A parte autora pretende tão-somente a resilição contratual, por mera liberalidade, sem motivação, com fundamento em normas de defesa do consumidor e na liberdade de contratar, regida pelo Código Civil. Sobre o assunto, conforme ressaltado alhures, o
C. STJ, no julgamento do Tema 1.095, passou a entender que, nos contratos de compra e venda com alienação fiduciária, deve ser aplicada a Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, não sendo possível a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. Ou seja, a alienação fiduciária de bem imóvel e sua extinção ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto nos artigos 26 a 27 do mesmo diploma legal.
Neste ponto, dispõe a lei sobre o procedimento que deve ser realizado pelo credor fiduciário para a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária, em razão do inadimplemento do devedor, sendo ressalvado o direito ao mutuário de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora ou, após realizada a venda do bem, receber do credor, se existente, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzido o quantum da dívida e as despesas e encargos.
Em acórdãos posteriores ao julgamento do tema 1095, o STJ reiterou o entendimento de que descabe a desistência do comprador e a restituição de parcelas pagas, em contratos com garantia de alienação fiduciária, sendo necessária a realização de leilão extrajudicial do bem, dada à prevalência da Lei 9.514/97 sobre o CDC. Acresça-se, ainda, o entendimento consolidado no STJ de que o pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato (“antecipatory breach”), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97.
Confiram-se alguns dos precedentes: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE.
JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia.
2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ.
3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma.
4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO.
EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.
1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente.
2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023).
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) Assim, como os réus não praticaram irregularidades que possam dar azo à nulidade dos pactos firmados livremente com a parte autora, cabe a ela cumprir as obrigações contratuais, não havendo que se falar em rescisão do contrato por mera vontade, visto a necessidade de se observar o regramento da lei de alienação fiduciária, afastando-se, portanto, os fundamentos do pleito autoral.
Em relação aos encargos condominiais citados no id. 345836205, a MRV trouxe a lume a consolidação da propriedade em favor da CAIXA (id. 353216745), fato que afeta a suposta dívida cobrada em face da parte autora, pois, tratando-se de verba propter rem, as cotas condominiais devidas acompanham o imóvel e do valor de venda praticado pela CEF serão descontados oportunamente, se o caso.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Deixo de condenar a parte autora ao pagamento de honorários e custas judiciais, uma vez que litigou sob o manto da justiça gratuita (id. 294281872 - Pág.
26) e que ora reafirmo. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.
Publique-se. Intimem-se. Bauru, data da assinatura eletrônica. Raquel Alice Zilli Cavalcante Juíza Federal Substituta
