5006281-12.2022.4.03.6331

Contudo, no caso dos autos, a matéria da exceção, usualmente apresentada como preliminar, confunde-se ao menos parcialmente com a discussão de mérito, vez que a responsabilidade pelo débito objeto de execução está diretamente vinculada à legitimidade para responder pelo adimplemento e, consequentemente, pela ação de cobrança. Desse modo, passo a analisar o mérito. A obrigação de arcar com as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de recurso repetitivo (Tema 886 - REsp 1.345.331/RS), pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento é definida pela relação jurídica material com o imóvel, notadamente pela imissão na posse pelo adquirente, não meramente pelo registro da propriedade. A tese firmada é a seguinte: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No caso em tela, é fato incontroverso que o contrato de compra e venda firmado entre o adquirente, Matheus de Souza Santos Silva, e a construtora foi judicialmente rescindido nos autos do processo nº 5001456-57.2018.4.03.6107 (ID 267741569), precisamente porque o promitente comprador jamais foi imitido na posse do imóvel. Na relação contratual original, a CEF, figurava como credora fiduciária, detendo a propriedade resolúvel do bem em garantia do financiamento, posição jurídica que não se confunde com a de proprietária plena ou possuidora direta.

Ademais, a prova documental é cabal para dirimir a questão, vez que a matrícula atualizada do imóvel (ID 446959382), demonstra na Averbação 136 (Av-136), datada de 12/09/2024, registrada em virtude de Sentença na ação n. 5001456-57.2018.4.03.6107, o seguinte: Cancelamento da Av-22 (desmembramento do apto 226/Bloco

02) em virtude de encerramento de ficha complementar, cancelamentos dos R-01 e R-02 referentes à compra e venda e alienação fiduciária, [...] restabelecendo a propriedade em nome da incorporadora ALCANCE CONSTRUTORA LTDA (atual ALCANCE CONSTRUTORA S.A.) A averbação, realizada por força de ofício judicial, comprova que, com a rescisão do negócio, a propriedade plena do imóvel retornou à construtora, extinguindo-se o vínculo da CEF com a unidade imobiliária.

A alegação do exequente de que a sentença proferida no processo nº 5001456-57.2018.4.03.6107 estabeleceu a responsabilidade da CEF pelos débitos condominiais, não se sustenta, vez que aquela decisão tratou da responsabilidade civil contratual pelo insucesso do empreendimento, condenando as rés (CEF e Alcance) à devolução de valores e ao pagamento de indenizações, sem que houvesse deliberação sobre a obrigação propter rem de natureza condominial, cujos limites subjetivos são distintos e regidos por legislação própria e jurisprudência consolidada, de modo que a coisa julgada não alcança relação jurídica não discutida no feito anterior.

Portanto, ausente a posse direta e, atualmente, qualquer vínculo de propriedade com o imóvel, reputo que a CEF é parte manifestamente ilegítima para responder pela dívida, cuja responsabilidade recai sobre a efetiva proprietária registral, ALCANCE CONSTRUTORA S.A.. Por derradeiro, em virtude da ilegitimidade da empresa pública federal para figurar nos autos da ação, resta configurada incompetência absoluta deste Juizado Especial Federal para julgar o feito, nos termos do art. 109, I da Constituição Federal.

Reconhecendo a incompetência no âmbito do JEF, o juiz não deve remeter os autos ao juiz competente, como prevê a parte final do § 3º do art. 64 do CPC, mas extinguir o processo sem resolução do mérito (art. 51, III, da Lei nº 9.099/95). Nesse sentido é o enunciado nº 24 do FONAJEF: “Reconhecida a incompetência do Juizado Especial Federal, é cabível a extinção de processo, sem julgamento de mérito, nos termos do art. 1º da Lei n. 10.259/2001 e do art. 51, III, da Lei n. 9.099/95, não havendo nisso afronta ao art. 12, parágrafo 2º, da Lei 11.419/06." Reconhecida a ilegitimidade passiva da União Federal, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

3.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, ACOLHO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE oposta pela Caixa Econômica Federal para declarar sua ilegitimidade passiva ad causam e, por consequência, reconhecer a incompetência absoluta deste Juizado Especial Federal para julgar o feito, nos termos do art. 109, I da Constituição Federal, razão pela qual EXTINGO O PROCESSO sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Sem custas ou honorários (art. 55, Lei n. 9.099/1995). Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. ARAÇATUBA, na data da assinatura eletrônica. DANIEL RICARDO LEMOS LINDER Juiz Federal Substituto

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogados

MARCELA DE ANDRADE FREITAS ROCHA (OAB 137474/MG), JONATAS THANS DE OLIVEIRA (OAB 92799/PR)

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL ALPINIA

Advogado

MARCELA DE ANDRADE FREITAS ROCHA (OAB 448868/SP)

Órgão

1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL ALPINIA

Advogado

MARCELA DE ANDRADE FREITAS ROCHA (OAB 448868/SP)