PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Osasco Rua Avelino Lopes, 281/291, Centro, Osasco - SP - CEP: 06090-035 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5006310-69.2024.4.03.6306 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL RUBI ADVOGADO do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460.542 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319
SENTENÇA
Trata-se de ação ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RUBI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requerendo o pagamento de despesas condominiais referentes ao apartamento 2, bloco 11, acrescidas dos encargos moratórios legais e convencionados além de despesas com o processo judicial relacionadas às custas iniciais e honorários advocatícios. Anexa à inicial matrícula do imóvel datada de 24/09/2024, a qual indica que o proprietário é o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR (ID 340089990).
A Caixa Econômica Federal, em sua contestação, alegou sua ilegitimidade passiva, sob a justificativa ora de que o imóvel teria sido objeto de arrendamento residencial ora de alienação fiduciária, no âmbito do “Programa Minha Casa Minha Vida”, com recursos do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, por MARIA CLAUDIA DA SILVA, celebrado em 11/09/2015, tendo juntado o respectivo contrato.
É o relatório.
Decido. Da legitimidade passiva da CEF O Programa de Arrendamento Residencial - PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, tendo o Ministério das Cidades como gestor, a CEF como executora e o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR como financiador e arrendador. Compete à CEF operacionalizar o programa, utilizando-se do patrimônio imobiliário e dos recursos financeiros do FAR, expedir os atos necessários à administração do PAR, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente e definir critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento dos imóveis, de acordo com o artigo 1º, § 1º, artigo 2º, caput, e artigo 4º, todos da Lei nº 10.188/2001.
Portanto, a CEF possui legitimidade passiva para esta ação, razão pela qual rejeito a preliminar de ilegitimidade por ela suscitada. Ausentes outras preliminares a serem analisadas, passo a enfrentar o mérito. Do mérito A ré juntou aos autos demonstrativo de débito indicando aquisição por terceira do imóvel pelo PAR (ID 347436017) e, contraditoriamente, documento interno indicando aquisição por terceira mediante garantia de alienação fiduciária (ID 347436023).
Pois bem. No Programa de Arrendamento Residencial - PAR, regido pela Lei 10.188/2001, os arrendatários são mantidos como meros possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanecerá com o arrendador (FAR, representado pela CEF), até que sejam cumpridas todas as obrigações contratuais e se verifique a opção pela compra do imóvel ao final do prazo. Por outro lado, é sabido que as despesas condominiais são obrigação propter rem (ou "por causa da coisa"), isto é, uma obrigação a que se vincula diretamente à titularidade de um bem, e não a uma pessoa específica, ela acompanha o imóvel, transferindo-se automaticamente ao novo proprietário (ambulatoriedade) caso haja a transferência do bem.
Nesse sentido, o Código Civil, ao reger o condomínio edilício, prescreve em seu art. 1.345 que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Portanto, cabe ao FAR, proprietário do imóvel, e à CEF sua gestora o adimplemento das dívidas subsistentes a título de despesas condominiais. Nesse sentido, o entendimento da Turma Recursal abaixo colacionado: DIREITO CIVIL.
TAXAS CONDOMINIAIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. CAUSA MADURA. PAGAMENTO DEVIDO. Sentença reformada.
1. Síntese da sentença. Trata-se de sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, a demanda que visa à condenação da CEF ao pagamento de despesas condominiais, sob o fundamento de ilegitimidade passiva da instituição financeira.
2. Recurso da parte autora. Em razões recursais, alega a legitimidade passiva da CEF, na qualidade de gestora do Programa de Arrendamento Residencial - PAR. Frisa que o PAR é distinto da alienação fiduciária e que todas as unidades figuram como propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, do qual a CEF é gestora. (...)
4. Distinção entre responsabilidade nas hipóteses de imóvel adquirido por meio de PAR e de alienação fiduciária. O PAR (Programa de Arrendamento Residencial) é regido pela Lei n. 10.188/2001 e não se confunde com financiamento com alienação fiduciária. Nesta hipótese, o arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas a opção de compra ao final do contrato. Por sua vez, o fundo arrendador ostenta a condição de proprietário, nos termos do disposto nos arts. 6º e 9º da Lei nº 10.188/2001.
Desta forma, considerando-se que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, podem ser exigidas do gestor do titular do domínio da unidade imobiliária.
5. Legitimidade passiva da CEF no caso concreto. A matrícula do imóvel (Id. 288557548) comprova a propriedade do imóvel em nome da CEF. Assim, a CEF é parte legítima para integrar o polo passivo e responder pelo pagamento das taxas condominiais na qualidade de arrendadora. Eventuais obrigações pactuadas exclusivamente entre a CEF e o arrendatário não tem condão de interferir na titularidade do imóvel e afastar sua responsabilidade (TRF 3ª Região, 14ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5000975-25.2023.4.03.6332, Rel.
Juiz Federal FERNANDA SOUZA HUTZLER, julgado em 06/09/2024, DJEN DATA: 16/09/2024; (TRF 3ª Região, 10ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0081628-66.2021.4.03.6301, Rel. Juiz Federal CAIO MOYSES DE LIMA, julgado em 04/09/2024, DJEN DATA: 11/09/2024). Portanto, afasta-se o fundamento para extinção do feito. (TRF 3ª Região, 13ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5000580-24.2018.4.03.6133, Rel.
Juíza Federal GABRIELA AZEVEDO CAMPOS SALES, julgado em 04/06/2025, DJEN DATA: 11/06/2025) Melhor sorte não teria a CEF sendo apenas credora fiduciária do imóvel, pois o STJ sinalizou mudança em seu posicionamento para considerar que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que dispõem sobre a alienação fiduciária, disciplinam as relações jurídicas somente entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, já que as despesas condominiais mantém sua natureza jurídica propter rem, independentemente do imóvel ter sido objeto de alienação fiduciária: “CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2 . A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Relator p/ acórdão: Ministro Raul Araújo. Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol. 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779) Do voto vencedor, colhe-se a preocupação dos julgadores em não dar imunidade ao credor fiduciário contra dívida condominial, reconhecendo-lhe mais direitos do que aqueles que tem qualquer outro proprietário, que se submete à natureza propter rem das despesas condominiais do imóvel em condomínio edilício: “A interpretação que se vem dando a tais dispositivos, portanto, mostra-se equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica, ao estender as disposições da legislação especial a terceiros não contratantes e ao pretender conferir ao credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel de coisa imóvel, um direito de propriedade mais privilegiado ou superior ao direito de propriedade plena de qualquer proprietário de imóvel condominial.
Com isso, a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem.
Com isso, a dívida daquele condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida. Não faz sentido esse absurdo! Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto.
O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício. A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia - nessa tese até aqui apresentada pelo Em.
Relator - ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento.” Portanto, de acordo com a nova orientação do STJ, mesmo como credora fiduciária do imóvel, isto é, como mera detentora da propriedade resolúvel do imóvel em condomínio, deve a CEF se submeter à natureza propter rem das despesas condominiais e responder pelo seu pagamento.
Assim, sob todos os prismas e, levando em consideração que a matrícula atualizada do imóvel indica o FAR como seu proprietário, deve a CEF como sua gestora, arcar com as respectivas despesas condominiais. As parcelas vincendas no curso do processo devem ser incluídas na condenação. No tocante à multa moratória, verifica-se que todas as prestações em atraso são referentes ao período posterior ao Código Civil de 2002, razão pela qual é de ser-lhes aplicada a disciplina de seu art. 1.336, § 1º, com limitação da multa de mora a 2% (dois por cento) sobre o valor do débito.
A correção monetária é devida a partir do vencimento da dívida, porque constitui simplesmente uma forma de recomposição do valor da moeda e não significa penalidade pelo inadimplemento da obrigação, independentemente da eventual existência de disposição convencional que estabeleça prazo a partir do qual a correção começará a incidir. Dispositivo
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a CEF ao pagamento das despesas condominiais (CONDOMINIO RESIDENCIAL RUBI, Apartamento 2, Bloco 11), referentes ao imóvel identificado na inicial, vencidas a partir de 19/05/2023, bem como das demais prestações que se vencerem no curso desta ação, até o trânsito em julgado, corrigidas monetariamente, acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento de cada obrigação, e de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do débito, corrigidas monetariamente, a partir do vencimento, de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal.
O cálculo dos valores efetivamente devidos será realizado em fase execução com os parâmetros jurídicos acima fixados, critério que se adota para atender aos princípios da celeridade e economia processuais, que informam o procedimento dos Juizados Especiais Federais, sem que isso caracterize a prolação de sentença ilíquida, pois todos os parâmetros para a apuração do devido se encontram delineados no dispositivo da sentença, bastando apenas, para execução, a realização do cálculo respectivo de acordo com o Enunciado 32 do FONAJEF (“A decisão que contenha os parâmetros de liquidação atende ao disposto no art. 38, parágrafo único, da lei 9.099/95”).
Sem condenação em custas e honorários. Publicada e registrada neste ato. Intimem-se as partes. LEONORA RIGO GASPAR Juíza Federal OSASCO, data da assinatura digital.
