PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL (120) Nº 5006324-25.2025.4.03.6110 IMPETRANTE: DIMENSIONAL ENGENHARIA LTDA ADVOGADO do(a) IMPETRANTE: LUIZ GUSTAVO ANTONIO SILVA BICHARA - SP303020-S IMPETRADO: DELEGADO DA RECEITA FEDERAL EM SOROCABA//SP, UNIAO FEDERAL - FAZENDA NACIONAL FISCAL DA LEI: MINISTERIO PUBLICO FEDERAL
SENTENÇA
Recebo a conclusão, nesta data. Cuida-se de mandado de segurança, com pedido de medida liminar, impetrado por DIMENSIONAL ENGENHARIA LTDA em face do DELEGADO DA RECEITA FEDERAL EM SOROCABA/SP, objetivando garantir o direito de usufruir do benefício do Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei n. 10.931/2004. Aduz que formalizou requerimento de habilitação de incorporação imobiliária, consistente na “construção de casas, cada uma em um lote”, no referido Regime Especial de Tributação, mas que seu requerimento foi indeferido pela RFB, sob o argumento de que tal regime não se aplica à hipótese de construção de uma única casa em um único lote, uma vez que se destina a empreendimentos compostos por diversas unidades autônomas.
Sustenta, em síntese, que a alteração legislativa promovida pela Lei n. 14.382/2022 no art. 68 da Lei n. 4.591/1964, autoriza o reconhecimento de que a alienação de lotes vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas caracteriza incorporação imobiliária, nos termos da Lei n. 4.591/1964, e, como tal, permite e aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) da Lei n. 10.931/2004, conforme, inclusive foi expressamente validado pela Instrução Normativa RFB n. 2.179/2024, que regulamentou o RET e considera alcançadas pelo regime as incorporações imobiliárias definidas na Lei n. 4.591/1964, incluídas aquelas decorrentes da redação atualizada do seu art.
68. Alega que a conduta da autoridade impetrada viola o princípio da legalidade, na medida em que pretende impor condições, restrições ou vedações não previstas pelo legislador. A medida liminar requerida foi indeferida (ID 548109568). A União, por meio da Procuradoria da Fazenda Nacional, ingressou no feito, nos termos do art. 7º, II da Lei n. 12.016/2009 (ID 556719792). Notificada, a autoridade impetrada prestou informações nos autos (ID 556810764).
O Ministério Público Federal não se manifestou sobre o mérito da demanda (ID 561246956).
É o relatório.
Decido. A matéria controvertida encontra-se suficientemente enfrentada na decisão que apreciou o pedido de medida liminar (ID 548109568). Confira-se: “[...] A Lei n. 10.931/2004 dispõe sobre o Regime Especial de Tributação (RET), consistente no pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
A Lei n. 4.591/1964, por seu turno, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelecendo que: [...] Art.
28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO). Art.
29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. [...] Art. 31-A.
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) [...] Art.
68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam o art. 31-B desta Lei e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão da carta de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao empreendimento sujeitam-se às normas do art. 237-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) (destaquei) De seu turno, não diviso a plausibilidade do direito alegado pela impetrante, considerando que a própria Lei n. 4.591/1964 define, em seus arts. 28 e 29, os conceitos de incorporação imobiliária como sendo “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” e de incorporador como “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas”.
Dessa forma, o art. 68 da Lei n. 4.591/1964, ao possibilitar que a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida pelo incorporador, seja caracterizado como incorporação imobiliária, ressalva expressamente (§ 1º) que a referida modalidade de incorporação poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público, evidenciando, portanto, sua inaplicabilidade à hipótese de construção de uma única casa em um único lote de terreno.
No caso concreto, embora a impetrante se refira, em sua petição inicial, a requerimento de habilitação no Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei n. 10.931/2004, de incorporação imobiliária consistente na “construção de casas, cada uma em um lote”, consoante se verifica do documento acostado no ID 494054984, pág. 9, trata-se somente de “[...] CASA ISOLADA, residencial ‘unifamiliar’, com padrão de acabamento alto, denominado ‘CASA CAVE’ sob o regime do preço global, composto exclusivamente pela casa com área de construção de 1.158,40m2, a ser construída na Rua Jerson Pompeu Pinheiro com o nº 475, constando do projeto 7 vagas de garagem cobertas localizadas no subsolo. [...] Por tratar-se de incorporação de Casa Isolada, sem atribuição de fração ideal, os atos posteriores ao registro do memorial serão praticados na presente matrícula. [...]”.
Nesse passo, não está, portanto, caracterizada a existência de incorporação imobiliária passível de enquadramento no benefício do Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei n. 10.931/2004, conforme critérios estabelecidos na Lei n. 4.591/1964. [...]” Ressalto, no ponto, que a fundamentação per relationem não se confunde com a ausência de fundamentação, não constituindo ofensa ao disposto no art. 93, IX, da Constituição da República ou no art. 489 do Código de Processo Civil (STF, AgRg no HC 211.740/SP, 1ª Turma, Min.
Rosa Weber, DJ 01/04/2022; STF, AgRg no ARE 1.151.032/RS, 2ª Turma, Min. Ricardo Lewandowski, DJ 23/09/2019; STJ, AgInt no REsp 1.979.920/RJ, 1ª Turma, Min. Benedito Gonçalves, DJ 01/09/2022; STJ, AgInt no REsp 2.004.969/MA, 2ª Turma, Min. Herman Benjamin, DJ 30/09/2022). Assim, deve ser ratificada a decisão liminar anteriormente proferida nos autos. Destarte, não há ilegalidade ou abuso de poder na conduta da autoridade impetrada que autorize a concessão da ordem de segurança pretendida.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado e DENEGO A SEGURANÇA pretendida, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Custas ex lege. Honorários advocatícios indevidos na espécie, nos termos do art. 25 da Lei n. 12.016/2009. Dispensada nova intimação do Ministério Público Federal, nos termos do art. 2º da Recomendação n. 34/2016, do Conselho Nacional do Ministério Público.
Transitada em julgado, arquivem-se os autos definitivamente.
Publique-se. Intimem-se. Sorocaba/SP, data da assinatura eletrônica.
