PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006561-70.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
APELANTE: DIRCEU DA SILVA JUNIOR, FABIANA FERREIRA FREZARINI DA SILVA Advogados do(a)
APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A, NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A Advogados do(a)
APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A, ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006561-70.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY APELANTE: DIRCEU DA SILVA JUNIOR, FABIANA FERREIRA FREZARINI DA SILVA Advogados do(a) APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A, NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A Advogados do(a) APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A, ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de Apelação interposto por DIRCEU DA SILVA JUNIOR contra sentença que, nos autos de Ação Ordinária, julgou improcedentes os pedidos de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados após a consolidação da propriedade do imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal e de autorização para purgação da mora do contrato de financiamento.
Sustenta a apelante que não foi intimada da data da realização dos leilões extrajudiciais, buscando assim a nulidade do procedimento de consolidação e alienação do imóvel e o reconhecimento de seu direito à purgação da mora diante da nulidade dos leilões, por falta de intimação. Intimada a se manifestar, a CEF apresentou contraminuta (ID 13449438) onde alega, em síntese, a lisura de todo o procedimento de execução extrajudicial.
HÁ documentos nos autos que comprovam que a consolidação da propriedade se deu em 23.10.2015. O imóvel foi arrematado em 13.05.2017. Subiram os autos a esta Eg. Corte e vieram-me conclusos.
É o relatório. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006561-70.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY APELANTE: DIRCEU DA SILVA JUNIOR, FABIANA FERREIRA FREZARINI DA SILVA Advogados do(a) APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A, NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A Advogados do(a) APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A, ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Trata-se de recurso em que se discute o procedimento de alienação de propriedade imobiliária com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/97.
Nessa modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.
DA CONSOLIDAÇÃO E DA ALIENAÇÃO: Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previsto na Lei 9.514/97 nos seguintes termos: Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária , dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente. Neste sentido vem decidindo esta Corte Regional: ‘’AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PROMOVIDA PELA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA RECONHECIDO. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A matéria trazida a julgamento diz respeito com o direito dos agravantes de purgar a mora após a consolidação da propriedade pela CEF, com a consequente suspensão dos autos principais e de todos os atos e efeitos da execução extrajudicial.
2. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.
3. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. (...)’’ (AI Agravo de Instrumento 5029571-42.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Wilson Zauhy, j. 15.05.2020) Não obstante, para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias, verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Em relação a consolidação da propriedade, cumpridos os requisitos legais e sanada a intimação pessoal, conforme certidão juntada aos autos(ID 135449393). portanto, não há que se falar em nulidade do procedimento. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros, verbis: Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.
Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (destaquei – dispositivo legal incluído pela Lei n. 13.465/2.017). É certo que a inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
Contudo, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).
No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp nº 1.109.712, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.10.17). AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. "No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014).
2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp nº 1.367.704/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 04.08.15). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97.
3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97.
4. Recurso especial provido. (REsp nº 1.447.687/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.08.14). Acerca dos leilões públicos, de fato, não há comprovação nos autos de que houve intimação pessoal dos interessados das datas e horários dos leilões. DA PURGAÇÃO DA MORA: Postas tais circunstâncias, resta averiguar da possibilidade de purgação da dívida, reivindicada pela parte, no período entre a consolidação da propriedade e o procedimento de venda a terceiro, que se encontra latente.
Quanto ao tema, a Lei nº 9.514/97 previa em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal; destarte, como o artigo 34 do referido Decreto-Lei prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sempre se entendeu pela possibilidade da purgação da mora antes da assinatura do auto de arrematação do imóvel, desde que tal depósito compreendesse, além das parcelas vencidas do contrato, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.
A Lei n. 13.465, de 2017, no entanto, restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41, do Decreto-Lei n. 70, de 21 de novembro de 1.966, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, que estabelece a garantia fiduciária e não a hipotecária. A mesma Lei n. 13.465, de 2017, no lugar da purgação da mora, estabeleceu a modalidade de recompra do imóvel pelo mutuário, com preferência, pelo valor da dívida consolidada (com os acréscimos legais), como se vê da nova disciplina legal, mediante a inserção do § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9 .514/97, nos seguintes termos: § 2o-B.
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (artigo 34 DL. 70/66), mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos "encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos".
Traçado este quadro, tenho que se delineiam algumas situações que demandam solução judicial diversa: Numa primeira hipótese, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), tenho que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal, posto que deve ser considerado vigente à data da consolidação, não podendo a parte ser prejudicada com a retroatividade da inovação legislativa.
Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.
Numa segunda hipótese, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (a partir de 12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
Aqui se trata, na verdade, de favor legal que garante ao mutuário a possibilidade limite de quitar a dívida, por inteiro, e resolver o contrato e adquirir a propriedade plena do bem financiado. Pois bem. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel antes da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, com o que restará permitido ao mutuário purgar a mora e restabelecer o contrato em seu nome.
Destarte, em tais situações em que há o reconhecimento do direito da parte à revisão dos atos jurídicos praticados, por vício de forma, deve ser levado em conta pelo julgador a possibilidade de convalidação dos atos praticados, quando a supressão do vício não seja satisfatoriamente levada a cabo pela parte interessada. No caso concreto, há notícia de que não obstante a venda extrajudicial tenha ocorrido de modo viciado (sem a regular intimação do mutuário), é certo que terceiro se habilitou ao certame e arrematou o bem; nesses casos, deve ser mantida a situação jurídica (sem a necessidade de decretação imediata de sua invalidação), até que a parte que invocou o erro de procedimento, instado a supri-lo, o faça, a tempo e modo; caso contrário, o ato eivado de vício fica convalidado.
Essa disciplina de preservação dos atos jurídicos restou afirmada pela Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), particularmente no artigo
21 - introduzido pela Lei n.º 13.665,de 2.018 - que estabelece o seguinte: "Art.
21. A decisão que, nas esferas administrativa, controladora ou judicial, decretar a invalidação de ato, contrato, ajuste, processo ou norma administrativa deverá indicar de modo expresso suas consequências jurídicas e administrativas. Parágrafo único. A decisão a que se refere o caput deste artigo deverá, quando for o caso, indicar as condições para que a regularização ocorra de modo proporcional e equânime e sem prejuízo aos interesses gerais, não se podendo impor aos sujeitos atingidos ônus ou perdas que, em função das peculiaridades do caso, sejam anormais ou excessivos." Ante ao exposto, dou provimento ao presente recurso para:
1) suspender os efeitos dos leilões efetuados por ausência de intimação e;
2) declarar o direito do apelante à purgação da mora, que deverá compreender o montante relativo às parcelas vencidas, bem como os valores relativos aos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade, devendo a instituição financeira CEF ser intimada no Juízo de origem a apresentar, no prazo de dez (10) dias, os valores atualizados da dívida e, em igual prazo deverá o mutuário ser igualmente intimado a efetivar a purgação da mora, nos moldes aqui definidos; efetivada a purgação da mora, ficarão sem efeito os leilões realizados após a consolidação da propriedade, que se reputarão nulos por vício de forma, devendo a instituição financeira restabelecer a situação jurídico-contratual preexistente, devendo o Juízo de origem promover todos os atos necessários ao restabelecimento do status quo ante; não efetivada a purgação, nos moldes determinados no Acórdão, restará convalida a consolidação e a higidez da venda extrajudicial do bem a terceiro (leilão extrajudicial), de modo definitivo;
3) Condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00 por equidade. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO PARA VENDA DO IMÓVEL. NECESSIDADE. NULIDADE RECONHECIDA. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso de Apelação interposta contra sentença que, nos autos de Ação Ordinária julgou improcedente o pedido suscitado pela autora. Alega a apelante, em síntese, que o procedimento de execução extrajudicial da propriedade está eivado de vícios, uma vez que não foi intimada da data de realização do leilão.
2. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.
Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias.
3. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A Jurisprudência do STJ, que orienta no sentido da indispensabilidade da notificação do mutuário devedor acerca das datas de leilões, justifica-se na medida que tal espécie de contrato não se liquida com a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira a que se atribui a modalidade especial de garantia (alienação fiduciária imobiliária), mas somente após a venda desse bem, dado que haverá de prestar contas ao mutuário acerca de eventuais diferenças decorrentes dessa venda a terceiros.
De outro giro, a obrigatoriedade da intimação do mutuário devedor, agora regularmente prevista em lei, atende aos interesses de ambos os contratantes - instituição financeira em mutuário = isso por que, do lado do credor, se o valor da venda não for suficiente para a cobertura da dívida, não poderá exigir eventual diferença do devedor sem prévio acertamento de valores em ação própria; do lado do devedor, tem ele direito em acompanhar a venda judicial para aferir, fundamentalmente: a) se os valores da avaliação do imóvel e da dívida estão condizentes com a realidade e; b) se o valor da venda atendeu aos parâmetros da legalidade - razoabilidade e proporcionalidade -, em especial se não ocorreu venda a preço vil; além disso, deverá também observar a lisura de publicidade de todo o procedimento de venda.
Por tais razões é que se torna imperiosa - agora com reforço legal - a necessidade de intimação do mutuário acerca das datas dos leilões.
4. Nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.
5. Caso concreto em que não restou demonstrada pela instituição financeira requerida a intimação pessoal da recorrente acerca dos leilões extrajudiciais e, considerando que a consolidação da propriedade se deu anteriormente à edição da Lei nº 13.465/2017, é lícito ao devedor a purgação da mora e a retomada do contrato.
6. Recurso provido para:1) suspender os efeitos dos leilões efetuados por ausência de intimação e;
2) declarar o direito do apelante à purgação da mora, que deverá compreender o montante relativo às parcelas vencidas, bem como os valores relativos aos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade, devendo a instituição financeira CEF ser intimada no Juízo de origem a apresentar, no prazo de dez (10) dias, os valores atualizados da dívida e, em igual prazo deverá o mutuário ser igualmente intimado a efetivar a purgação da mora, nos moldes aqui definidos; efetivada a purgação da mora, ficarão sem efeito os leilões realizados após a consolidação da propriedade, que se reputarão nulos por vício de forma, devendo a instituição financeira restabelecer a situação jurídico-contratual preexistente, devendo o Juízo de origem promover todos os atos necessários ao restabelecimento do status quo ante; não efetivada a purgação, nos moldes determinados no Acórdão, restará convalida a consolidação e a higidez da venda extrajudicial do bem a terceiro (leilão extrajudicial), de modo definitivo;
3) Condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00 por equidade.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento ao presente recurso para:
1) suspender os efeitos dos leilões efetuados por ausência de intimação e;
2) declarar o direito do apelante à purgação da mora, que deverá compreender o montante relativo às parcelas vencidas, bem como os valores relativos aos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade, devendo a instituição financeira CEF ser intimada no Juízo de origem a apresentar, no prazo de dez (10) dias, os valores atualizados da dívida e, em igual prazo deverá o mutuário ser igualmente intimado a efetivar a purgação da mora, nos moldes aqui definidos; efetivada a purgação da mora, ficarão sem efeito os leilões realizados após a consolidação da propriedade, que se reputarão nulos por vício de forma, devendo a instituição financeira restabelecer a situação jurídico-contratual preexistente, devendo o Juízo de origem promover todos os atos necessários ao restabelecimento do status quo ante; não efetivada a purgação, nos moldes determinados no Acórdão, restará convalida a consolidação e a higidez da venda extrajudicial do bem a terceiro (leilão extrajudicial), de modo definitivo;
3) Condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00 por equidade, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
