5006562-07.2021.4.03.6103

Presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação, passo ao exame de mérito. O pedido é improcedente. O contrato é fonte de obrigação. Os devedores não foram compelidos a contratar. Se assim o fizeram, independentemente do contrato ser de adesão, concordaram, ao que consta, com os termos e condições de referido instrumento. Inclusive, o acordo faz lei entre as partes e qualquer uma pode exigir seu cumprimento.

Assim, é de rigor o cumprimento das condições estabelecidas entre as partes, o que afasta a possibilidade de alteração ou declaração de nulidade, tendo em vista a ausência de motivo a ensejar este procedimento, salvo se ocorrer nulidade, imprevisão e outras exceções taxativas e limitadas previstas na legislação. Portanto, o contrato é obrigatório entre as partes, ou seja, possui força vinculante, nos termos do princípio pacta sunt servanda, em razão da necessidade de segurança nos negócios, pois caso contrário haveria um verdadeiro caos se uma das partes pudesse ao seu próprio alvitre alterá-lo unilateralmente, ou não quisesse cumpri-lo, motivo pelo qual qualquer alteração ou revogação contratual deve ser realizada por ambas as partes.

Desta forma, não cabe sequer ao Poder Judiciário modificá-lo, sob pena de ferir o pacta sunt servanda. No caso em tela, como garantia de pagamento da dívida decorrente do financiamento, o comprador/fiduciante alienou, em caráter fiduciário, o imóvel objeto do contrato, nos termos da Lei nº 9.514/97, conforme se verifica da cláusula sexta (ID 150333132, p. 15). Por intermédio desta modalidade de garantia, transfere-se, pelo devedor ao credor, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel, a título de garantia de seu débito, sendo que com o adimplemento da obrigação resolve-se o direito do fiduciário.

Diz-se que o negócio jurídico fica subordinado a uma condição resolutiva na medida em que se resolve a propriedade fiduciária em favor do fiduciante com o implemento da condição – a solução do débito, readquirindo-a. A defesa do direito social à moradia não deve ser feita, como pretende o requerente, sob a ótica estritamente individual dele, e sim pela manutenção da saúde financeira de todo o Sistema Financeiro Imobiliário, instituído pela Lei 9.514/1997, em benefício de toda a população destinatária do crédito desse programa.

Somente com a preservação do equilíbrio financeiro desse sistema é que se observará a função social da propriedade, mantida a possibilidade permanente de a população de baixa renda ter acesso ao crédito para arrendar imóvel destinado à moradia da família. Daí por que, ante o inadimplemento do devedor fiduciante, a Lei n.º 9.514/1997 prevê validamente instrumentos que garantam a rápida retomada da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal.

Assim, no caso de inadimplemento contratual, é aplicável ao caso o art. 26 da Lei 9.514/97, o qual dispõe: Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

No caso concreto, na fase de consolidação da propriedade (artigo 26 da Lei nº 9.514/97), comprovada a inadimplência da parte mutuária, a CEF requereu a sua notificação por meio do Cartório de Registro de Imóveis. Houve a regular notificação extrajudicial para purgação da mora na pessoa da parte autora, aos 13.07.2018, de acordo com as certidões ID 294461823, p. 03 e 07, bem como do transcurso do prazo para purgar a mora (ID 294461823, p. 09).

O fato de, à época, estar interditada não é suficiente para, por si só, invalidar o ato. Na certidão do escrevente do Ofício de Registro Civil consta que o autor, embora alegar a interdição, demonstrou-se apto para “dar um visto” na notificação, cujo teor tomou conhecimento. Não se vislumbra absoluta falta de discernimento nessa situação. Destaque-se, ainda, que o endereço no qual foi recebida é o previsto no contrato, onde qualquer pessoa relacionada ao fiduciante poderia assinar o recebimento.

O prazo legal fluiu sem providência e foi consolidada a propriedade do bem dado em garantia no patrimônio da Instituição financeira. Desta forma, legítima a consolidação da propriedade, com base no artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997. Frise-se que em nenhum momento foi impugnada a veracidade da certidão do Cartório. Cabe lembrar que os atos notariais gozam de fé pública até que se faça prova em sentido contrário, o que não ocorreu.

Ainda que a parte autora alegasse a ausência de notificação pessoal para purgar a mora, é evidente que tinha plena consciência desta, pois ela própria assim o reconhece. A finalidade da notificação pessoal é dar ciência ao mutuário de que está em mora e permitir-lhe purgá-la. Não comprovado qualquer vício do consentimento capaz de invalidar o referido ato, a consolidação da propriedade do imóvel pela ré, que consistia na garantia do financiamento, leva à extinção do vínculo contratual entre as partes.

Se a parte credora, CEF, não se interessou pela proposta de acordo, não cabe ao Poder Judiciário lhe impor o recebimento da forma diversa da contratada, conforme artigo 313 do Código Civil. Não existe direito do devedor à renegociação do débito. Como ato de manifestação de vontade, a transação depende exclusivamente da livre disposição da vontade das partes contratantes. A liberdade de renegociar o débito decorre da liberdade de contratar.

Esta é garantida pelo caput do artigo 5.º da Constituição do Brasil, que garante a liberdade, na qual se compreende a de contratar e de renegociar livremente débitos. Seria interferência indevida e inconstitucional do Poder Judiciário na esfera de liberdade contratual da CEF, a quem cabe, exclusivamente, manifestar ato de vontade de renegociar o débito. Superada essa fase, passemos a análise da regularidade dos leilões realizados, nos termos do artigo 27 do referido diploma legal.

A Lei n.º 13.465/2017 alterou a redação do dispositivo em questão para acrescentar o seu §2º-A a fim de prever a necessidade de intimação para as datas dos praceamentos (1º e 2º leilões). Até a data da realização do 2º leilão, a parte devedora fiduciante tem assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas nos termos do artigo 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97.

Essa outra intimação, também dar-se-á pessoalmente, ou seja dirigida à pessoa do devedor. Pode ser realizada nos termos do artigo 27, §2º-A, da norma em questão, ou seja, (a) mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato; (b) mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico. Sem prejuízo logico de realização por outra modalidade mais garantista, bem como admitida a notificação por edital, observada a frustração de tentativas anteriores.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou seu entendimento no sentido acima exposto, segundo os arestos abaixo: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ.

DECISÃO

MANTIDA.

1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n.7/STJ).

3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.

2. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. Precedentes.

3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1344987/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) No caso concreto, além de reconhecer ter recebido a notificação aos 08.11.2021 (ID 150333112, p. 02), restou comprovada a regular intimação para assegurar o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data da realização do 2º leilão, inclusive trata-se de documento apresentado pela parte autora (ID 150333146).

Portanto, não há que se falar em mácula ao procedimento administrativo extrajudicial. A finalidade da intimação é dar ciência ao mutuário dos leilões designados a fim de exercer o direito de preferência. Tal fim foi alcançado, pois a parte autora teve ciência do leilão, seja pela correspondência recebida, seja por outra forma, pois ajuizou este feito. Não se decreta a nulidade quando o ato tenha alcançado sua finalidade se prejuízo.

Portanto, inegável que a parte autora, então devedora/fiduciante da CEF, teve plena ciência da data do praceamento ao menos por edital extrajudicial e pelo ajuizamento deste feito à véspera do primeiro leilão. Desta forma, estava assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data da realização do 2º leilão. Todavia, o prazo legal fluiu sem providência alguma, pois não consta em nenhum momento depósitos em valores integrais da dívida de forma suficiente a purgar a mora.

Diante do exposto, julgo improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. Revogo a tutela concedida (ID 150368986). Condeno a parte autora a arcar com as custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro no valor de R$ 12.460,00 (doze mil e quatrocentos e sessenta reais), corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, sem Selic, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, haja vista a natureza da causa e o valor atribuído, de acordo com o artigo 85, §§2º e 3º, inciso I do Código de Processo Civil.

No entanto, a execução destes valores fica suspensa em razão da assistência judiciária gratuita concedida (artigo 98, §§2º e 3º do diploma processual). Transitada em julgado esta sentença, arquivem-se os autos. Registrada neste ato.

Publique-se. Intimem-se.

Órgão

1ª Vara Federal de São José dos Campos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EBSON DA SILVA MUNIZ

Advogado

RODRIGO DE MORAES CANELAS (OAB 163532/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de São José dos Campos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EBSON DA SILVA MUNIZ

Advogado

RODRIGO DE MORAES CANELAS (OAB 163532/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de São José dos Campos

Classe

TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE

Destinatário

EBSON DA SILVA MUNIZ

Advogado

RODRIGO DE MORAES CANELAS (OAB 163532/SP)