PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5007605-03.2023.4.03.6331 1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba AUTOR: MAURO FRANCISCO Advogado do(a) AUTOR: JEFFERSON INACIO BRUNO - SP195353 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553
SENTENÇA
Trata-se de ação proposta por Mauro Francisco em face da Caixa Econômica Federal, em que postula a declaração de inexigibilidade do débito e a restituição de quantia debitada em conta, em dobro, referente à suposta cobrança ilegal da chamada taxa de evolução de obra, bem como a condenação da ré ao pagamento de danos morais supostamente sofridos. Em síntese, a parte autora relata que no ano de 25/06/2021 celebrou contrato de financiamento com a CEF, regido pelas normas do programa Casa Verde e Amarela com recursos do FGTS -- tendo adquirido uma unidade habitacional no empreendimento denominado Residencial Aimoré, situado nesta cidade de Araçatuba/SP.
Diz que, apesar de as obras terem sido integralmente concluídas e ter recebido as chaves do imóvel em 07 de março de 2023, permanece suportando o pagamento da chamada taxa de evolução da obra, de modo indevido, conduta essa que reputa ilegal e inclusive contrária às normas contratuais. Requer, assim, a declaração da inexigibilidade do débito e a restituição do valor que indevidamente pagou, em dobro, bem como a indenização em danos morais.
Citada, a CEF alegou que o “Habite-se” foi apresentado somente em 30/10/2023 e a finalização da obra com emissão do ERA 100% ocorreu em 21/11/2023 pela GIHAB Presidente Prudente, a partir de quando o autor parou de pagar os juros de obra e iniciou a fase de amortização. Afirma que não poderia a Construtora ter entregue as chaves sem a devida legalização e que o procedimento da ré está correto e livre de qualquer nulidade e erro.
Diz, ainda, que haveria enriquecimento ilícito do autor, caso os valores pagos fossem devolvidos. Requer a improcedência total dos pedidos. É uma síntese do necessário.
Fundamento e decido. Segundo a narrativa da inicial, após o término da obra e recebimento das chaves, a parte autora permaneceu arcando com o pagamento dos chamados juros de obra, cobrança essa que entende ser ilegal. A questão que se encontra em análise neste feito foi submetida a julgamento pelo STJ, que firmou as seguintes teses, no bojo do TEMA 996, que a seguir passo a reproduzir: TEMA 996 STJ Questão submetida a julgamento Definir se: 1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel. 1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. 1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Será submetido à deliberação da Segunda Seção, por ocasião do julgamento do mérito do recurso especial, se apropriado atribuir tratamento distinto, a depender da origem e da finalidade do financiamento, na fixação e aplicação das teses firmadas, a saber: a) se alcançam apenas a aquisição de imóvel residencial ou também o comercial; e b) se a aquisição do imóvel se deu a título de investimento ou com o objetivo de moradia da família.
Tese Firmada As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. – grifos nossos. Assim, diante das teses que foram firmadas no tema acima mencionado, fica evidente que o pedido da parte autora deve ser acolhidos, pois o STJ já firmou entendimento transitado em julgado sobre o assunto.
De fato, desde 2012 o STJ já reconhecia que a cobrança de juros ou taxas de evolução da obra eram devidos, durante a fase de construção do imóvel; agora, com as teses que foram firmadas no tema acima mencionado, não restam mais quaisquer dúvidas sobre a ilegalidade da referida cobrança, depois que as chaves já foram entregues, incluído o período de tolerância. Assim, diante da decisão da instância superior, que pacificou o assunto, a procedência dos pedidos é medida que se impõe.
No tocante à alegação da Caixa acerca de indevida a entrega das chaves pela Construtora, tal fato não exime da ré de sua responsabilidade. Fato é que as chaves foram entregues em 07/03/2023, conforme documento de Id.305186741, que não foi contestado pela Caixa e, portanto, não poderia haver mais a cobrança da taxa de evolução da obra, conforme todo exposto acima. Danos Morais O autor objetiva ser indenizado pelo dano moral eventualmente sofrido em decorrência da cobrança efetuada pela ré a título de “taxa de evolução da obra”, entre a entrega das chaves (07/03/2023) e 21/11/2023, o que entendo não merece prosperar.
O direito a uma compensação por danos dessa natureza surge com a violação de atributo da personalidade, como a vida, a integridade física, a honra, o nome ou a imagem do autor, o que não foi comprovado. Incômodos e aborrecimentos não são equiparáveis a dano moral, motivo pelo qual, no caso dos autos, embora reconhecidos os transtornos enfrentados, não há lesão aos atributos da personalidade, impondo-se o não reconhecimento do dever de indenizar nesse ponto
Ante o exposto, sem maiores delongas, julgo parcialmente procedente os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a restituição em dobro dos valores que a parte autora pagou, a título de juros de obra, após a entrega das chaves de sua unidade habitacional, incluído o período de tolerância. O valor da restituição deverá ser apurado e devidamente atualizado e corrigido de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal, vigente ao tempo da liquidação.
Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099, de 26.09.95). Concedo à parte autora o benefício da justiça gratuita. Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. Araçatuba, data da assinatura eletrônica.
