PODER JUDICIÁRIO 7ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007810-69.2025.4.03.6102 AUTOR: MISAEL SOUZA LIMA ADVOGADO do(a) AUTOR: FABIO CESAR BARBOSA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF LITISCONSORTE: CAIXA SEGURADORA S/A, VITTA VENETO II STZ DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO do(a) LITISCONSORTE: ANDRE LUIZ DO REGO MONTEIRO TAVARES PEREIRA - SP344647-A ADVOGADO do(a) LITISCONSORTE: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737
SENTENÇA
Trata-se de ação anulatória de consolidação da propriedade c.c liminar, revisional e indenizatória, além da antecipação de tutela, proposta por Misael Souza Lima em face da Caixa Econômica Federal, Caixa Seguradora S/A e Vitta Veneto II STZ Desenvolvimento Imobiliário SPE LTDA, objetivando a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial, declaração de nulidade de cláusulas contratuais, revisão contratual ou rescisão compensatória, restituição de valores e indenização por danos materiais e morais.
Aduz em síntese que: (i) celebrou contrato de financiamento habitacional no âmbito do PMCMV com a primeira ré em dezembro de 2017; (ii) enfrentou dificuldades financeiras decorrentes de obrigação alimentar judicial imposta em 2022; (iii) a consolidação da propriedade ocorrida em outubro de 2024 é nula por ausência de notificação pessoal válida; (iv) as cláusulas contratuais são abusivas e os contratos coligados contêm vícios; (v) requer a suspensão de atos executórios e a manutenção da posse do imóvel.
Indeferiu-se a antecipação da tutela de urgência, em razão da confessada inadimplência e das disposições da Lei 9.514/97. Foi concedida a gratuidade judiciária e determinada a citação das requeridas (ID 369384513). A CAIXA SEGURADORA S/A apresentou contestação sustentando, em síntese, a ausência de pedido de indenização securitária, e, por consequência, sua ilegitimidade passiva, batendo pela ausência de ilegalidades na contratação do seguro habitacional obrigatório e pela ausência de dano indenizável (ID 374332165).
A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação arguindo preliminar de falta de interesse de agir, ante a confessada inadimplência e aos efeitos contratuais expressamente previstos da mora. No mérito, sustenta a inexistência de ato ilícito e a aplicação da Lei 9.514/97, que rege a alienação fiduciária constituída no financiamento, ausentes vícios procedimentais, e, para a hipótese de acolhimento da pretensão autoral, pede a notificação judicial do devedor para purga integral da mora (ID 375474476).
A VITTA VENETO II STZ DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA apresentou contestação arguindo preliminares de falta de interesse processual, considerando que o contrato se submete ao regime da Lei 9.514/97 em razão da alienação fiduciária constituída, e de ilegitimidade passiva, pois o contrato de financiamento foi firmado exclusivamente com a CEF. No mérito, defende a validade do contrato celebrado sob o princípio do pacta sunt servanda, afirma que eventual rescisão deve observar as disposições da Lei 9.514/97 sobre alienação fiduciária.
Pugna pelo afastamento do artigo 53 da Lei de Defesa do Consumidor, mais a aplicação da Lei 9.514/97, pleiteando a improcedência dos pedidos (ID 379774311). A parte autora manifestou-se sobre as contestações. Prejudicada a realização de audiência de conciliação ante o desinteresse das partes (IDs 413434000 e 414643663). Renovado pedido de concessão de tutela de urgência (IDs 456293507 e 456361110), indeferido no ID 462040832.
Ausentes quaisquer outras provas a serem produzidas, e nada tendo sido requerido, vieram os autos conclusos para Sentença.
É o relatório.
DECIDO. Rejeito as preliminares arguidas pelas requeridas. O autor possui interesse processual na demanda. As requeridas são partes legítimas, considerando os contratos de compra e venda e de financiamento imobiliário celebrados e a existência de pretensões deduzidas em face das três. Ademais, sendo-lhes o mérito evidentemente favorável, é igualmente o caso de rejeição pelo art. 488 do CPC. No mérito, os pedidos são improcedentes.
O autor pretende anular a consolidação da propriedade fiduciária e o leilão extrajudicial, a revisão contratual ou rescisão compensatória, restituição de valores e indenização por danos materiais e morais em contrato de financiamento habitacional no âmbito do PMCMC. Contudo, não há no ordenamento jurídico brasileiro direito de arrependimento em contratos de compra e venda de imóveis já aperfeiçoados, especialmente quando garantidos por alienação fiduciária.
O contrato de financiamento celebrado com a CEF é garantido por alienação fiduciária, submetendo-se ao regime específico da Lei nº 9.514/97. O art. 23 desta lei estabelece que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro do contrato no Registro de Imóveis, o que restou comprovado pela matrícula atualizada. O próprio autor confessa a inadimplência, circunstância que afasta a tutela pretendida.
Dificuldades financeiras, ainda que lamentáveis, não autorizam a revisão ou o desfazimento unilateral do negócio jurídico validamente celebrado, com restituição de valores nos moldes pretendidos. Quanto às alegações de cláusulas abusivas e vícios contratuais, verifica-se que não foram demonstradas a abusividade ou a violação à boa-fé objetiva. De reverso, o mutuário tinha conhecimento prévio acerca das taxas de juros pactuadas e forma de sua incidência, assim como dos valores cobrados até o final do prazo do contrato.
Nessas condições, ao contrário do alegado, não verifico a ocorrência de vícios, ilegalidades ou abusividades capazes de macular as obrigações pactuadas e ensejar a revisão contratual. Em caso de inadimplência do devedor fiduciante, o procedimento de resolução contratual deve observar o rito estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97: constituição em mora, consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, realização de leilão público e, apenas havendo saldo remanescente após a quitação da dívida e despesas, restituição ao devedor do valor que sobejar (art. 27, § 4º).
Não se aplica ao caso o art. 53 do diploma consumerista, prevalecendo a legislação especial. O Tema 1.095 do
C. STJ pacificou que, em contratos com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados, a resolução do pacto por inadimplência do devedor deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do referido diploma legal. A pretensão de rescisão com devolução imediata de valores não encontra amparo na legislação, configurando tentativa de burla ao procedimento legalmente estabelecido para a espécie.
Sem razão, por fim, no que se refere ao pleito visando à decretação de nulidade no procedimento de consolidação ao argumento de que não intimado para purgar a mora tampouco acerca da realização do leilão. Sobre o primeiro ponto, com a vinda da contestação da CEF constatou-se que, na matrícula do imóvel, consoante AV. 02/87.712 (ID 379891121), há indicação dos atos praticados rumo à consolidação e, dentre eles, a regular notificação do fiduciante e o decurso de prazo sem a purgação da mora.
De igual maneira, o documento de ID 375474486 certifica que o devedor fiduciante Misael Souza Lima, ora autor, foi intimado em 16.07.2024 e deixou de comparecer à Serventia Cartorária na data aprazada (06/08/2024) para purgação da mora. O documento, assinado pelo (a) escrevente cartorário, é dotado de fé pública e, portanto, faz prova juris tantum. Caberia ao mutuário inverter essa presunção: o Cartório de Registro de Imóveis tem o dever de atender a requerimento do interessado e expedir as certidões que poderiam vir a desconstituir a presunção alhures mencionada.
A petição inicial, contudo, não se fez acompanhar da prova respectiva, tampouco tratou de providenciá-la a autoria, após ter-lhe sido oportunizado manifestar-se acerca dos fatos alegados na contestação. Destarte, ao contrário do que alega o autor, a consolidação da propriedade em nome da CEF está em perfeita sintonia com a norma de regência e é plenamente válida. Também não prospera a alegação de que não foi notificado acerca do leilão do imóvel.
No caso dos autos, indene de dúvidas de que o autor tomou conhecimento previamente acerca da realização do leilão. Nesse sentido, aliás, confirma em sua petição de ID 456293507 dando conta de que o imóvel seria levado a leilão em data futura (1/12/2025). Ou seja, o autor demonstrou inequívoco conhecimento acerca da realização do leilão. Ainda que assim não fosse, é certo que, distribuiu a petição inicial (e reiterou o pedido de tutela de urgência) previamente à realização dos leilões visando à concessão de tutela para determinar que a CEF suspenda o procedimento de execução extrajudicial e o leilão do imóvel, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Neste balizamento, assentada a higidez da Lei em tela, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia à autoria atuar para purgá-la tempestivamente ou exercer o direito de preferência até a data da realização do segundo leilão, providências que não foram adotadas no presente caso. Sendo assim, ao contrário do que argumenta, não foi a CEF quem deixou de se pautar pela boa-fé no trato de suas relações contratuais, restando evidenciado, de reverso, que foi a autoria quem inadimpliu as parcelas mensais regularmente pactuadas, assim como, ciente da tramitação do procedimento de consolidação e da realização do leilão, não atuou para purgar a mora.
Tal o contexto, sob qualquer ponto que se analise, ausente prova dos fatos constitutivos do direito da parte autora em sua petição inicial, as pretensões ora deduzidas hão de ser desacolhidas.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, a serem divididos pro rata em favor de cada uma das requeridas, observada, todavia, a gratuidade judiciária concedida (art. 98, § 3º, do CPC).
Anoto que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios (inclusive voltados à mera rediscussão do julgado) poderá dar ensejo à aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Os embargos de declaração possuem caráter restrito e somente são cabíveis nas hipóteses do art. 1.022 do CPC/2015, para sanar omissão, contradição, obscuridade ou corrigir erro material.
Registre-se, ademais, que "o magistrado não está obrigado a responder a todas as alegações das partes nem a rebater, um a um, todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão" (AREsp n. 2.432.509/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 17/10/2023). Como é cediço, "o magistrado não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas, ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu" (TRF 3ª Região, 3ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001551-79.2021.4.03.6108, Rel.
Desembargador Federal ADRIANA PILEGGI DE SOVERAL, julgado em 13/05/2024, Intimação via sistema DATA: 15/05/2024).
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. lccarval
