PODER JUDICIÁRIO Rede de Apoio 4.0 - Plano 29 Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007908-07.2018.4.03.6100 AUTOR: KISELA DASSOW ROSA ADVOGADO do(a) AUTOR: SILVIO DUTRA - SP214172 REU: BR CAETANO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA., TARUMA ENGENHARIA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: ROSANA DE CASSIA FARO E MELLO FERREIRA - SP79778 ADVOGADO do(a) REU: SERVIO TULIO DE BARCELOS - SP295139-A ADVOGADO do(a) REU: DIOGENES ELEUTERIO DE SOUZA - SP148496
SENTENÇA
Trata-se de ação de rescisão de contratos de compra e venda e de financiamento habitacional com alienação fiduciária, cumulada com declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos, ajuizada por K.D.R. em face de BR Caetano Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Tarumã Engenharia Ltda. e Caixa Econômica Federal, em que requer a rescisão do compromisso de compra e venda da unidade nº 616 do empreendimento "BR Caetano", a rescisão do contrato de financiamento com alienação fiduciária celebrado com a Caixa Econômica Federal, a declaração de nulidade da cláusula 12ª, §1º do contrato de compra e venda, a restituição de 90% do total pago (R$ 49.376,00) e o reconhecimento da responsabilidade solidária das rés, com fundamento nos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e na Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades ((ID 5393656)).
Citadas, as rés apresentaram contestações: a Caixa Econômica Federal ((ID 215442328)) arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando atuar como mera agente financiadora, e, no mérito, invocou o princípio do pacta sunt servanda e a inaplicabilidade do CDC; BR Caetano e Tarumã Engenharia ((ID 215442655)) arguiram ilegitimidade passiva de ambas, incompetência da Justiça Federal para pedidos contra particulares, inépcia da inicial e, no mérito, a impossibilidade de rescisão por mero desinteresse do comprador e a insuficiência do percentual de retenção de 10% pleiteado pela autora, deduzindo ademais reconvenção em face da autora.
A autora apresentou réplica ((ID 215442683)). A tentativa de composição extrajudicial restou infrutífera ((ID 325389447)).
É o relatório. D E C I D O.
I – DAS PRELIMINARES I.1 – Ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal A instituição financeira não atua nestes autos como simples mutuante num contrato bilateral isolado. Ao contrário, a CEF participou de uma operação jurídica complexa e coligada: financiou simultaneamente a aquisição do terreno e a construção do empreendimento, liberando recursos diretamente à construtora conforme o andamento das obras (cláusula 3.5 do contrato); aceitou a BR Caetano como fiadora e principal pagadora dos encargos durante a fase de construção; recebeu a propriedade fiduciária do imóvel como garantia da dívida; e figura como credora fiduciária cuja posição jurídica é diretamente afetada por qualquer provimento judicial relativo à rescisão dos contratos.
A tutela pretendida pela autora – rescisão do contrato de financiamento e extinção da alienação fiduciária – repercute diretamente sobre a relação jurídica constituída com a CEF, sendo ela, portanto, parte necessária e legítima para integrar o polo passivo. Rejeito a preliminar. I.2 – Ilegitimidade passiva da BR Caetano e da Tarumã Engenharia A BR Caetano não pode ser excluída do polo passivo ao fundamento de que o contrato de compromisso de compra e venda foi consumado com a transferência da propriedade.
A própria estrutura societária e contratual do empreendimento revela a unidade orgânica entre as rés: a Tarumã Engenharia Ltda. é sócia da BR Caetano, detentora de 10% de seu capital social, e seus representantes figuram simultaneamente como administradores de ambas as empresas ((ID 44158111), (ID 44158108)). Trata-se, inequivocamente, do mesmo grupo empresarial, razão pela qual a separação formal entre as pessoas jurídicas não pode ser utilizada para escudar qualquer delas das responsabilidades contratuais assumidas no âmbito do empreendimento.
Além disso, tanto a BR Caetano quanto a Tarumã figuraram como intervenientes no contrato de financiamento celebrado com a CEF ((ID 215442662)), e a BR Caetano permanece credora da autora em razão do reconhecimento de obrigações celebrado no mesmo ato ((ID 5393778)). A reconvenção deduzida pela própria BR Caetano é demonstração inequívoca de sua posição de parte interessada na lide. Afasta-se também a arguição de incompetência absoluta da Justiça Federal.
A presença da Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, no polo passivo é suficiente para atrair a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Rejeito, assim, as preliminares.
II – DO MÉRITO II.1 – Pedidos principais da autora. Os pedidos formulados pela autora são improcedentes. A autora busca rescindir unilateralmente os contratos celebrados em razão de mera perda de interesse na aquisição do imóvel, invocando o Código de Defesa do Consumidor e a Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades. No entanto, os contratos celebrados – o compromisso de compra e venda firmado em 09/12/2015 e o contrato de financiamento com alienação fiduciária firmado em 04/08/2016 no âmbito do PMCMV – são irretratáveis e irrevogáveis por força expressa de seus termos (cláusula 29 do compromisso e cláusula 32, que prevê prazo de arrependimento apenas de 10 dias a contar da assinatura, há muito decorrido), bem como das normas legais que os regem.
Quanto à Portaria nº 488/2017, esta se refere a contratos vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) no âmbito do PNHU/PMCMV, e não ao produto específico contratado com recursos do FGTS pela autora. Ainda que aplicável fosse, a portaria não confere ao beneficiário o direito de rescindir o contrato de financiamento já registrado com alienação fiduciária, obtendo a devolução dos valores pagos, sem observância do rito específico previsto na legislação de regência.
Com efeito, a questão central deste processo é a pretendida rescisão de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, devidamente constituída e registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis. A partir desse momento, a relação jurídica da autora com a CEF passou a ser regida integralmente pela Lei nº 9.514/97. O art. 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, o credor fiduciário deve, após o procedimento de constituição em mora, promover a consolidação da propriedade em seu nome, realizando o imóvel mediante leilão extrajudicial.
Eventual saldo remanescente após o leilão e a quitação da dívida será entregue ao devedor. Este é o único procedimento legalmente estabelecido para a extinção da relação de alienação fiduciária por inadimplemento do devedor. Não há, nos contratos celebrados pelas partes nem na legislação vigente, qualquer direito de arrependimento ou faculdade de resilição unilateral do contrato pelo comprador/devedor, sobretudo quando acompanhada da pretensão de recebimento imediato dos valores pagos.
A autora não pode se beneficiar do seu próprio inadimplemento para impor às rés a desfazimento de negócio jurídico validamente celebrado e executado. As dificuldades financeiras supervenientes, ainda que lamentáveis, não constituem causa jurídica suficiente para desconstituir o negócio. No que tange especificamente à Caixa Econômica Federal, ressalta-se que ela não é proprietária do imóvel, não é vendedora e não recebeu os valores pagos pela autora à título de preço.
Sua posição é a de credora fiduciária e agente financiador, com direitos e obrigações definidos pela Lei nº 9.514/97. Não há, portanto, qualquer fundamento jurídico para impor à CEF a obrigação de devolver ao imóvel ao estado anterior à contratação ou de restituir valores que não recebeu a título de preço. A extinção da relação, se e quando ocorrer, há de se dar na forma da lei de regência, mediante o procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial.
Os pedidos principais da autora são, pois, improcedentes. II.2 – Pedidos reconvencionais da BR Caetano (procedência) Os pedidos reconvencionais formulados pela BR Caetano merecem acolhimento. A autora firmou, em 04/08/2016, o Instrumento Particular de Reconhecimento e Ratificação de Obrigações, no qual reconheceu expressamente dever à BR Caetano o total de R$ 26.123,80, em razão de saldo do preço de aquisição do imóvel não coberto pelo financiamento, com parcelas de vencimentos estipulados ((ID 5393778), (ID 5393785)).
A autora pagou apenas R$ 1.127,89 desse débito, restando em aberto, segundo apuração da reconvinte, o montante principal de R$ 24.442,30 a título de parcelas vencidas desde 10/12/2016 ((ID 215442655)). Adicionalmente, a BR Caetano figura como fiadora e principal pagadora dos encargos de obra devidos pela autora à CEF durante a fase de construção, nos termos da cláusula 3.5 do contrato de financiamento.
Por força dessa garantia fidejussória – que a própria autora aceitou ao firmar o contrato –, a BR Caetano foi debitada pelo valor de R$ 6.995,47 (apurado até agosto/2018), correspondente a encargos mensais do financiamento não pagos pela autora ((ID 215442655), (ID 343950045)). Tais créditos têm origem nos instrumentos contratuais firmados e aceitos pela autora. A responsabilidade da autora pelo reembolso dos valores debitados da fiadora está expressamente prevista na cláusula 2, item II do Instrumento de Reconhecimento e Ratificação de Obrigações, que estipula o dever de reembolsar a CREDORA pelos valores por esta debitados na qualidade de fiadora, acrescidos dos encargos de mora.
A inadimplência da autora é fato incontroverso nos autos. Julgo, pois, procedentes os pedidos reconvencionais.
III –
DISPOSITIVO
Ante o exposto:
1) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC;
2) JULGO PROCEDENTES os pedidos reconvencionais formulados por BR Caetano Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., condenando a autora/reconvinda K.D.R. a pagar à reconvinte: (a) o valor principal de R$ 24.442,30, a título de parcelas vencidas e não pagas decorrentes do Instrumento Particular de Reconhecimento e Ratificação de Obrigações, com incidência de correção monetária pelo INCC-DI/FGV até a expedição do Habite-se (ocorrida em 08/03/2018) e pelo IGP-M/FGV a partir de então, acrescida de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito corrigido, nos termos contratuais, desde o vencimento de cada parcela; e (b) o valor de R$ 6.995,47 (apurado até agosto/2018), a título de encargos de obra debitados da BR Caetano na condição de fiadora perante a CEF, com incidência de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% desde o respectivo desembolso, acrescido dos valores eventualmente debitados no curso desta demanda, a serem apurados em sede de cumprimento de sentença.
Condeno a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação na reconvenção e em 10% sobre o valor atualizado da causa quanto à ação principal, em favor de cada grupo de réus (CEF, de um lado, e BR Caetano/Tarumã, de outro), observada a gratuidade judiciária concedida (art. 98, § 3º, do CPC). Anoto que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios (inclusive voltados à mera rediscussão do julgado) poderá dar ensejo à aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.
Os embargos de declaração possuem caráter restrito e somente são cabíveis nas hipóteses do art. 1.022 do CPC/2015, para sanar omissão, contradição, obscuridade ou corrigir erro material.
Registre-se, ademais, que “o magistrado não está obrigado a responder a todas as alegações das partes nem a rebater, um a um, todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão” (AREsp n. 2.432.509/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 17/10/2023). Como é cediço, “o magistrado não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas, ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu” (TRF 3ª Região, 3ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001551-79.2021.4.03.6108, Rel.
Desembargador Federal ADRIANA PILEGGI DE SOVERAL, julgado em 13/05/2024, Intimação via sistema DATA: 15/05/2024). P.R.I.
