5008367-32.2020.4.03.6102

4. Tendo em vista que o título apenas determinou a anulação da consolidação da propriedade, de forma a “oportunizar a notificação dos devedores para purgar a mora, conforme estabelecido nos termos dos §§ 1.º e 3.º do artigo 26 da citada Lei”, não cabe, nestes autos, discussão acerca do valor de débito.

5. Deverá a CEF retomar o procedimento de execução extrajudicial, observando o cumprimento de todo o rito processual previsto na Lei nº 9.514/1997.

6. Nestes autos, portanto, não há mais nada a executar. Intimem-se. Nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo-findo. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. CÉSAR DE MORAES SABBAG Juiz Federal

Órgão

6ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Advogado

MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ (OAB 366692/SP)

Órgão

5ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

MARCELO SILVEIRA RODRIGUES

Advogado

MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ (OAB 366692/SP)

Órgão

5ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogados

MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE (OAB 109631/SP), IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA (OAB 107931/SP)

Órgão

5ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CLAUDIA MARISE ZUCCOLOTTO RODRIGUES

Advogado

MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ (OAB 366692/SP)

Órgão

5ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CLAUDIA MARISE ZUCCOLOTTO RODRIGUES

Advogado

MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ (OAB 366692/SP)

5. Encaminhe-se, por meio eletrônico, ao PAB CEF local ([email protected]) cópia do referido ofício para transferência eletrônica de valores, para cumprimento, em até 5 (cinco) dias, e encaminhamento à Secretaria deste Juízo ([email protected]) dos respectivos comprovantes da transferência realizada.

6. Após o cumprimento das determinações acima, intime-se a parte executada (CEF) para que, no prazo de até 30 (trinta) dias, apresente, nos autos, planilha detalhada dos débitos em atraso, para que os autores possam efetuar a purgação da mora. Int.

Em atendimento ao despacho de regularização (Id 48606149), a parte autora recolheu as custas processuais (Id 52930916 e 52930918). A Caixa Econômica Federal apresentou a contestação (Id 54641856), suscitando, preliminarmente, a falta de interesse processual da parte autora e, no mérito, requereu a improcedência do pedido. Intimada do despacho Id 54719486, a parte autora não se manifestou sobre a contestação.

Em resposta ao despacho Id 76505344, a Caixa Econômica Federal apresentou o documento Id 98272477, ensejando nova manifestação da parte autora (Id 111604258).

É o relatório.

Decido. Trata-se de ação que visa à decretação de nulidade dos atos do procedimento extrajudicial de alienação do imóvel situado na Avenida Eduardo Lopes da Silva, n. 349, Alto da Boa Vista, Ribeirão Preto, SP, matriculado sob o n. 8.323 no 1.° Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. Do interesse processual da parte autora Inicialmente, anoto que não há que se falar em falta de interesse de processual da parte autora, uma vez que o referido interesse consiste na necessidade de se recorrer ao Poder Judiciário para a obtenção do resultado pretendido.

Decorre, portanto, da resistência que alguém oferece à satisfação da pretensão de outrem, havendo uma relação de necessidade e adequação, porque é inútil a provocação da tutela jurisdicional se ela, em tese, não for apta a produzir a correção da lesão arguida na inicial. No caso dos autos, o interesse da parte autora é passível de defesa por meio de ação anulatória. Afastada, portanto a matéria preliminar suscitada, passo à análise do mérito.

Cabe anotar, nesta oportunidade, que, em 14.8.2018, o relator do RE 860.631, Ministro Luiz Fux, indeferiu o pedido de suspensão dos processos que versem sobre o Tema 982 de repercussão geral reconhecida, que trata da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário previsto na Lei n. 9.514/1997.

A desnecessidade de suspensão de feitos que versam sobre o mencionado tema também foi reconhecida pelo egrégio Tribunal Regional Federal da 3.ª Região (TRF/3.ª Região, AI 5020766-03.2019.403.0000, Primeira Turma, Relator Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, e-DJF3 15.1.2020). Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor Ressalte-se que a jurisprudência do excelso Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do colendo Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 297) consignam que os princípios do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se aos contratos de mútuo bancário.

No entanto, deve ser ponderado que não é imperativa a nulidade de toda e qualquer cláusula considerada prejudicial ao interesse financeiro do consumidor. Com efeito, mesmo nos casos em que se verifica prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe previsão contratual que estabeleça desvantagem exagerada ao consumidor, ofendendo princípios fundamentais do sistema jurídico. Dessa forma, a incidência do Código de Defesa do Consumidor não implica o pronto afastamento da incidência de encargos ou de juros, impugnados pela parte autora, que estão previstos em contrato que decorre de legislação específica.

Da alienação fiduciária de imóvel para a garantia de dívida e da irregularidade da notificação para a purgação da mora No presente caso, é pertinente anotar algumas normas da Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, a saber: “Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (omissis) Art.

23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. (omissis) Art.

25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (omissis) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) (omissis) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (omissis) Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (omissis) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio." Assim, depreende-se que a mora do devedor fiduciante autoriza a alienação do imóvel dado em garantia por meio de leilão, após a consolidação da respectiva propriedade em nome do credor fiduciário, desde que seja observado o procedimento previsto em lei.

Cabe destacar, outrossim, o que dispõem as cláusulas décima quarta, décima quinta e vigésima quinta do contrato apresentado, constante no Id 43266773: “CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Em garantia do pagamento da dívida decorrente do empréstimo, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o(s) DEVEDOR(ES) aliena(m) à CAIXA, em caráter fiduciário, o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula DÉCIMA QUINTA. (omissis) CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – O imóvel constituído de Imóvel havido conforme R.05 da Matrícula n. 8.323 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, que assim descreve: Um prédio residencial situado à Avenida Eduardo Lopes da Silva, 349, Alto da Boa Vista, em RIBEIRÃO PRETO - SP, e seu respectivo terreno urbano devidamente descrito e caracterizado na referida matrícula, dispensando-se sua inteira descrição nos termos do artigo 2º da Lei 7433/85.

Inscrição Cadastral nº 5410. (omissis) CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA – DA MORA E DO INADIMPLEMENTO – Estipula-se o prazo de 30 dias, para fins do previsto no § 2º, Art. 26, da Lei nº 9.514/1997, contados da data de vencimento do primeiro encargo mensal vencido e não pago. (omissis) Parágrafo Terceiro - A mora do(s) DEVEDOR(ES) será ratificada mediante intimação com prazo de 15 dias para sua purgação." No caso dos autos, verifica-se que: em 18.4.2016, as partes firmaram o Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro Condicionado com Obrigações e Alienação Fiduciária – Interveniente Quitante n. 01.5555.3645549-4; o imóvel localizado na Avenida Eduardo Lopes da Silva, n. 349, Alto da Boa Vista, Ribeirão Preto, SP, matriculado sob o n. 8.323 no 1.° Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto foi alienado fiduciariamente para a garantia do adimplemento das obrigações assumidas pela parte autora (Id 43266773); a própria parte autora admite sua inadimplência (Id 43266763); e que, em 21.2.2020, foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal (Id 43266777, f. 5).

Nos termos da Lei n. 9.514/1997, a alienação do imóvel por meio de leilão só é possível após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. E a mencionada consolidação da propriedade só pode ser efetivada se, após ser constituído em mora, nos termos dos §§ 1.º e 3.º do artigo 26 da lei citada, o devedor não pagar a dívida. Os autores sustentam que não foram notificados para purgar a mora, nos termos dos §§ 1.º e 3.º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997.

Considerando que, dentre os documentos que instruem a contestação (Id 54643795), não foi localizada a notificação extrajudicial para a purgação da mora, este Juízo concedeu, à parte ré, a oportunidade de comprovar que os devedores foram devidamente notificados para aquele fim (Id 76505344). Todavia, em resposta, a Caixa Econômica Federal apresentou a notificação extrajudicial de realização do leilão do imóvel dada em garantia fiduciária (Id 98272477), documento que já se encontrava nos autos (Id 54643795, f. 160-162).

Nesse contexto, impõe-se reconhecer que a parte ré não cumpriu seu dever processual de comprovar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, conforme estabelece o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o que enseja a anulação da consolidação da propriedade do imóvel em questão. Do alegado excesso de garantia Por fim, anoto que, caso o imóvel dado em garantia seja vendido em leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar o valor do débito, conforme previsto no § 4.º do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997.

Dessa forma, eventual excesso de garantia não prejudicará a parte devedora.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido para anular a consolidação da propriedade do imóvel localizado na Avenida Eduardo Lopes da Silva, n. 349, Alto da Boa Vista, Ribeirão Preto, SP, que foi efetivada em favor da Caixa Econômica Federal e, dessa forma, oportunizar a notificação dos devedores para purgar a mora, conforme estabelecido nos termos dos §§ 1.º e 3.º do artigo 26 da citada Lei. Condeno a parte ré ao pagamento das despesas e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.

Oficie-se ao 1.º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto para que proceda ao cancelamento da averbação da consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob o n. 8.323.

Publique-se. Intimem-se. Ribeirão Preto, 24 de setembro de 2021.