PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5008488-60.2020.4.03.6102 / 2ª Vara Federal de Ribeirão Preto AUTOR: A.W.A ARAUJO SERVICOS ADMINISTRATIVO LTDA Advogado do(a) AUTOR: SANDRA GONCALVES DA FONSECA - SP153119 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A A.W.A Araújo Serviços Administrativos Ltda ajuizou a presente demanda em face da Caixa Econômica Federal – CEF, requerendo a concessão de provimento jurisdicional que anule a consolidação da propriedade de imóvel do qual são promitentes adquirentes, anulando-se, também, os leilões designados para o imóvel.
A antecipação de tutela foi indeferida. O autor manejou agravo de instrumento, que foi improvido. A ré contestou, batendo-se pela improcedência do feito.
É o relatório.
Decido. A demanda comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355 inc. I do Código de Processo Civil, pois controvérsias fáticas não remanescem. Estamos a tratar de operação de mútuo imobiliário, caracterizada como alienação fiduciária em garantia. Nesta modalidade de negócio jurídico, o domínio do bem é transferido ao agente financeiro, recebendo o mutuário apenas a posse direita da coisa, enquanto amortiza o valor mutuado.
Uma vez quitada a dívida, ai sim o credor fiduciário transfere o pleno domínio do imóvel ao devedor fiduciante. Trata-se de linha de crédito com juros e outros encargos notoriamente acessíveis, em função da solidez da garantia que lhe é acessória. A constituição dessa garantia é, portanto, elemento determinante na composição do equilíbrio econômico do negócio jurídico. Sem ela, todo o conjunto da avença se desequilibra, obrigando as partes à elaboração de uma nova em bases diversas.
E ainda que sob pena de nos tornarmos repetitivos, destacamos mais uma vez: na alienação fiduciária em garantia, o domínio do bem permanece com o credor fiduciário. O devedor fiduciante recebe, apenas e tão somente, a posse do imóvel. A correta compreensão do instituto é o quanto basta para escancarar que são inaplicáveis, à hipótese dos autos, quaisquer alegações que envolvam questões pertinentes a supostos atos verdadeiramente expropriatórios praticados pela requerida.
Ela não fez nada disso. Foi o próprio autor quem, por manifestação de vontade regularmente documentada, aderiu ao negócio jurídico e transferiu o domínio do imóvel ao credor fiduciário. Para a hipótese dos autos, a documentação carreada aos autos comprova que, quando do ajuizamento da demanda, a casa bancária já havia consolidado a propriedade do bem a seu favor, tornando ilegítima, inclusive, a posse dos autores.
E seja como for, o Superior Tribunal de Justiça, guardião máximo do direito federal nacional, já de longa data reconhece a perfeita legitimidade do negócio em questão: ..EMEN: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO.
PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.
1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.
2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.
3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.
4. Recurso especial não provido. ..EMEN: (RESP 200901598205, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:22/03/2012 RB VOL.:00582 PG:00048 ..DTPB:.) O precedente acima se amolda como uma luva à demanda sob julgamento, razão pela qual deve ser observado; e todas as razões de decidir ali lançadas devem ser aqui empregadas. Na mesma senda vão as assertivas dando conta de suposta nulidade por conta da não observância do prazo legal para a realização do leilão.
Ora, tal alienação é ato posterior à consolidação da propriedade que, uma vez concretizada, torna o autor peça estranha a esse debate. O leilão realizado pela CEF é ato jurídico que envolve a casa bancária, já agora titular do domínio pleno do imóvel, e o terceiro adquirente. Como os autores são terceiros estranhos a ele, não detém qualquer legitimidade para debater seu prazo, preço, ou qualquer outra questão, que interessa apenas ao alienante e ao adquirente.
Nem se diga que aos autores não foi oportunizada a purgação da mora. Toda a dinâmica processual, aí incluindo a própria propositura dessa demanda, deixa muito claro que o autor estava sim bastante ciente da marcha processual tendente à retomada do imóvel pela casa bancária. Dizendo por outro giro, pouco importando exigências ligadas apenas à forma, o fato é que as finalidades do ato sob debate (purgação da mora) foram atingidas, e o mutuário dela não se utilizou por razões de sua conveniência e oportunidade.
Toda a comunicação processual se realizou no endereço declinado pelo próprio autor à casa bancária, e em momento algum cuidou ele de altera-lo. Não pode, agora, vir aos autos para invocar eventual nulidade por ato ao qual ele mesmo deu causa. Seja como for, apesar de ciente da possibilidade de purgar a mora, o autor optou por quedar-se inerte, sendo de rigor a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.
Não se fala, portanto, em ilegalidade e/ou intransigência por parte do credor. É importante averbar ainda que seja a legislação de regência do tema, seja o contrato firmado entre as partes, não preveem a possibilidade de renegociação da obrigação em caso de perda de poder aquisitivo do mutuário. Se houve inadimplência por motivo de força maior do promitente adquirente, que se viu desprovido de recursos para verter os pagamentos em função de perda de renda, não fica desqualificada a inadimplência com as consequências a ela inerentes.
O direito constitucional à moradia não protege o acesso a imóvel não compatível com a realidade econômica financeira do cidadão, que tendo renda, deve adequar sua residência à mesma, mormente para situações como essa em tela, onde o imóvel é tipicamente empregado em finalidades comerciais. Ao todo e ao cabo, o requerente cria uma lista de supostas e falaciosas nulidades no procedimento de cobrança da dívida, todas imaginadas e de cunho meramente formal, com o único intuito de furtar-se aos efeitos de sua mora, mantendo-se na posse de bem para o qual não pagou o preço acertado.
Em suma, cuidadosa análise da documentação apresentada nestes autos não nos mostra qualquer real e substancial nulidade a ser reparada pelo Judiciário. Pelas razões expostas, julgo IMPROCEDENTE a presente demanda. Os sucumbentes arcarão com as custas em reembolso e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, cuja execução fica suspensa nos termos da assistência judiciária já deferida. P.R.I.
RIBEIRÃO PRETO, 19 de novembro de 2021.
