PODER JUDICIÁRIO 11ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5009014-57.2025.4.03.6100 AUTOR: JUCILENE MARIA DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA - MG130513 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607
SENTENÇA
JUCILENE MARIA DA SILVA ajuizou ação em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF cujo objeto é nulidade de execução extrajudicial. Narrou a autora , em síntese, que firmou instrumento particular de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária com a ré, e foi surpreendida com a notícia de consolidação da propriedade em favor da ré e de que o imóvel adquirido foi arrematado em leilão em função do inadimplemento.
Sustentou a nulidade da consolidação da propriedadade em função de irregularidades no cumprimento dos requisitos da Lei n. 9.514/97, pois não foi intimada pessoalmente para purgar a mora. Requereu o deferimento de tutela provisória para "obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo a consolidação da propriedade; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória; devendo o Registro de Imóveis, ser oficiado para não averbação da arrematação, caso haja, junto ao 11º Registro de Imóveis de São Paulo (483.115 matrícula)".
No mérito, requereu a procedência do pedido da ação para "a manutenção da parte Autora na posse do imóvel até ulterior decisão, [...] que seja confirmada no mérito a tutela requerida, [...] "a anulação da consolidação da propriedade em favor do Réu, bem como sua retificação na Matrícula do referido Imóvel, seja autorizada à incorporação da mora no saldo devedor e o retorno do pagamento das prestações".
Foi deferida a gratuidade de justiça. O pedido de tutela provisória foi indeferido. Desta decisão foi interposto recurso de agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento. A ré ofereceu contestação. Preliminarmente, sustentou a ausência de interesse de agir e a falta de interesse processual. No mérito, opõe-se à pretensão autoral. A autora apresentou réplica com argumentos contrários àqueles defendidos na contestação.
O processo foi encaminhado à conclusão.
É o relatório. Fundamento. Preliminar de ausência de interesse de agir A CEF suscitou preliminar de ausência de interesse de agir, sustentando que a propriedade do imóvel já teria sido consolidada em seu favor. O interesse processual da parte autora não é afastado pela consolidação da propriedade, visto que o mérito da ação é justamente questionar a validade da consolidação e buscar a declaração de nulidade.
Dessa forma, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir. Preliminar de falta de interesse processual A CEF suscitou preliminar de ausência de interesse processual, sustentando que já teria ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel e que eventual anulação da execução não traria utilidade prática, uma vez que a autora não possuiria condições de adimplir o financiamento. No entanto, no caso em análise, a autora questiona a validade da intimação para purgar a mora, ato que constitui requisito indispensável para a consolidação da propriedade.
Assim, não há falar em ausência de interesse processual, pois a eventual nulidade da intimação para purgar a mora impede a consolidação da propriedade. Diante disso, rejeito a preliminar de ausência de interesse processual. Mérito O ponto controvertido consiste no direito da autora à nulidade da consolidação da propriedade por irregularidades no procedimento de execução extrajudicial. Conforme consta no processo, a parte autora firmou contrato de venda e compra de imóvel, com financiamento concedido pela ré.
Em virtude de ter se tornado inadimplente, sua dívida venceu antecipadamente por inteiro, o que ensejou a execução extrajudicial. Quanto à alegação de não ter sido intimada pessoalmente para purgação da mora, o artigo 26 da Lei n. 9.514/97 estabelece que: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
A cópia da matrícula do imóvel, contudo, demonstra que houve a intimação pessoal da parte.
Registre-se que o documento possui presunção relativa de veracidade, a qual o autor não traz nenhum elemento que indique o contrário. Se houve a consolidação da propriedade e a notificação da mora é realizada pelo oficial do Registro de Imóveis e, o registro público goza de presunção juris tantum, não tendo o autor trazido aos autos qualquer elemento a comprovar o contrário, prevalece a presunção de regularidade no procedimento.
Posteriormente à consolidação da propriedade são realizados os leilões extrajudiciais. Embora o artigo 27, § 2º-A da Lei n. 9.514 de 1997, incluído pela Lei n. 13.465 de 2017, preveja a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões, mediante envio de correspondência ao endereço constante do contrato, no presente caso, não há qualquer elemento indicativo de que não tenha ocorrido a comunicação.
A autora detinha o direito de promover a quitação da dívida antes da efetiva consolidação da propriedade em nome da CEF. Contudo, deixou de exercer tal prerrogativa, embora tivesse plena ciência tanto da consolidação realizada em favor da instituição financeira, quanto das datas dos leilões posteriormente designados. Dessa forma, não se pode atribuir à CEF qualquer irregularidade quanto ao procedimento adotado, uma vez que a autora foi devidamente informada e, mesmo assim, optou por não adimplir o débito no momento oportuno.
Registre-se, ainda, que não há necessidade de prévio contraditório e ampla defesa no rito do leilão extrajudicial, o qual deve seguir apenas o disposto na Lei n. 9.514 de 1997. Assim também foi o entendimento adotado na decisão monocrática proferida no âmbito da 2ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela parte autora, ocasião em que se reconheceu a regularidade do procedimento extrajudicial e se reafirmou que a intimação pessoal para purgação da mora restou devidamente comprovada por meio da matrícula do imóvel.
No mesmo sentido, tanto a contestação quanto a réplica não acrescentaram elementos novos capazes de alterar o entendimento já consolidado na decisão anterior. A parte ré, inclusive, junta comprovação de notificação extrajudicial da designação de leilão, conforme se depreende dos IDs 362789647, 362789650 e 362790302. Dessa forma, não havendo demonstração de irregularidades, tampouco exigência legal de contraditório no rito extrajudicial, impõe-se a improcedência da ação.
Sucumbência Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mesurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Para fixar os honorários advocatícios cabe anotar que a natureza e importância da causa não apresentam complexidade excepcional; o lugar de prestação de serviço é de fácil acesso e o trabalho não demandou tempo de trabalho extraordinário.
Como não se verifica valor certo nem da condenação, nem do proveito econômico, os honorários advocatícios serão fixados sobre o valor da causa. E, atendendo-se aos requisitos mencionados, merecem arbitramento, com moderação, em 10% sobre o valor da causa. O cálculo de atualização será realizado conforme o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, do Conselho da Justiça Federal, que estiver em vigor na data da conta.
Cabe ressalvar que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, motivo pelo qual as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade. Decisão
1.
Diante do exposto, rejeito os pedidos de "a manutenção da parte Autora na posse do imóvel até ulterior decisão, [...] que seja confirmada no mérito a tutela requerida, [...] "a anulação da consolidação da propriedade em favor do Réu, bem como sua retificação na Matrícula do referido Imóvel, seja autorizada à incorporação da mora no saldo devedor e o retorno do pagamento das prestações". A resolução do mérito dá-se nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
2. Condeno o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou, com atualização monetária desde o dispêndio. E os honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Cálculo de correção monetária e juros a ser realizado com base no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, do Conselho da Justiça Federal, que estiver em vigor na data da conta.
Tendo em vista que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade.
3. Sentença não sujeita à remessa necessária. Intimem-se. REGILENA EMY FUKUI BOLOGNESI Juíza Federal
