5009920-81.2024.4.03.6100

Órgão

19ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANGELA CONSUELO MONTEIRO PINTO

Advogados

ANSELMO ARANTES (OAB 234180/SP), RAFAEL CESARIO DE LIMA LONGUI (OAB 335723/SP)

Órgão

19ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CONSTRUTORA SOUSA ARAUJO LTDA

Advogados

MARCELO CARLOS CORREA (OAB 156129/SP), MILENA CAMPANHOLI (OAB 481907/SP), PEDRO TEIXEIRA DALLAGNOL (OAB 11259/PA)

Órgão

19ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANGELA CONSUELO MONTEIRO PINTO

Advogados

ANSELMO ARANTES (OAB 234180/SP), RAFAEL CESARIO DE LIMA LONGUI (OAB 335723/SP)

Órgão

19ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANGELA CONSUELO MONTEIRO PINTO

Advogados

ANSELMO ARANTES (OAB 234180/SP), RAFAEL CESARIO DE LIMA LONGUI (OAB 335723/SP)

Órgão

19ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANGELA CONSUELO MONTEIRO PINTO

Advogados

ANSELMO ARANTES (OAB 234180/SP), RAFAEL CESARIO DE LIMA LONGUI (OAB 335723/SP)

Destaco que o contrato de mútuo e o de promessa de compra e venda do imóvel não se confundem, possuindo partes diversas e efeitos próprios, de modo que o contrato de mútuo firmando com a CEF é estranho ao contrato de promessa de compra e venda entabulada com a corré Construtora Sousa Araujo LTDA. Assim, tendo a parte autora financiado a compra do imóvel com a CEF, por meio de contrato de mútuo, este contrato prevalece sobre o primeiro contrato firmado com a construtora, motivo pelo qual não cabe a análise quanto à cláusula penal do contrato firmado com a construtora.

Com efeito, o mútuo encontra previsão legal no artigo 586 do Código Civil, que deixa claro se tratar de empréstimo de coisa fungível, de modo que o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Evidencia-se, diante de tais razões, a impossibilidade de rescisão dos contratos entabulados. O primeiro contrato, firmado com a construtora, considera-se perfeito e acabado após a realização do contrato com a CEF, pois neste momento ocorreu a transmissão da propriedade aos compradores e o estabelecimento de garantia de alienação fiduciária, de modo que os autores não podem devolver o imóvel, conforme pretendido.

O segundo contrato, firmado com a CEF, tampouco pode ser rescindido, em razão da própria natureza do contrato, no qual o mutuante não pode ser obrigado a receber coisa diversa do que aquela que despendeu. O art. 67-A da Lei nº 4.591/64, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, dispõe que o desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, refere-se ao contrato celebrado exclusivamente com o incorporador.

Desse modo, o aperfeiçoamento do contrato de promessa de venda e compra com a celebração do contrato firmado com a CEF não autoriza seu desfazimento, salvo nos casos de vícios contratuais, o que não se configura no caso em análise, tratando-se de mero arrependimento da parte embargante. Igualmente, não se admite a rescisão do contrato de mútuo por iniciativa do mutuário, pois ao firmar contrato com o agente financeiro o mutuário obtém recursos para a compra do imóvel, que é repassado ao vendedor em pagamento do bem, obrigando-se a devolver o valor emprestado no prazo e modo contratados.

Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados: PROCESSO CIVIL E CIVIL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO. ROMPIMENTO DA SOCIEDADE CONJUGAL E ALTERAÇÃO SUBJETIVA DA RELAÇÃO CONTRATUAL ORIGINÁRIA. DESPROVIDA APELAÇÃO DA PARTE AUTORA.

1. Analisados os autos, verifica-se que os mutuários firmaram com a ré, em 29/12/1999, "contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e hipoteca - carta de crédito individual". Entre as cláusulas estabelecidas no respectivo contrato estão a que diz respeito à amortização do saldo devedor (SACRE), à taxa de juros ao prazo devolução do valor emprestado (300 prestações mensais).

2. casu, a parte autora requer a rescisão do referido contrato, bem como a restituição das prestações mensais até então pagas, argumentando para tanto que, nos termos da separação judicial, ficou acordado que a responsabilidade pelo adimplemento da dívida referente ao imóvel dado em garantia àquele ajuste ficaria sob a responsabilidade o ex-consorte Nelson Moreno Rodrigo.

3. À parte autora não assiste razão. Com efeito, verifica-se da análise dos autos que os autores firmaram duas relações jurídicas distintas: a primeira diz respeito à compra e venda de unidade residencial firmada entre os requerentes (compradores) e os vendedores e a segunda referente ao mútuo celebrado com a ré (agente financeiro).

4. Quanto ao contrato de mútuo habitacional é preciso ressaltar que o imóvel não pertence ao agente financeiro, mas ao mutuário, que o oferta em garantia ao pagamento da dívida. Nesse contexto, tem-se que a ré não pode ser compelida a aceitar a devolução do imóvel, porquanto o objeto do mútuo foi o dinheiro, cuja restituição os mutuários comprometeram realizar no prazo de 300 meses, e não o imóvel, que representa apenas uma garantia daquele contrato.

5. Ademais, é importante destacar que a situação retratada nos autos, rompimento da sociedade conjugal, por si só, não tem o condão de obrigar a ré a aceitar a alteração subjetiva da relação contratual originária, pois o contrato de mútuo é feito em consideração à pessoa, intuitu personae, e não se transmite sem o pleno e expresso consentimento do mutuante. Isso porque, quando de sua celebração, aspectos pessoais são aferidos, como a composição da renda, a categoria profissional, a existência ou não de outro financiamento (o mutuário não pode ter outro imóvel financiado), entre outras circunstâncias.

6. Na demanda, a CEF informou não ter o mutuário Nelson Moreno Rodrigo comprovado a capacidade de pagamento para assumir a responsabilidade integral da dívida, razão pela qual não merece acolhimento a pretensão de rescisão contratual postulada pelos autores, tampouco a restituição das prestações pagas a título de mútuo, porquanto releva desarrazoado compelir o agente financeiro a devolver algo que lhe pertence.

7. Resta, ainda, afastada a alegada ofensa ao direito do consumidor, porquanto a circunstância invocada pelos autores para alterar a relação contratual originária não constitui evento imprevisível, mas, ao contrário, evento ordinário a que estão sujeitos aqueles que contraem matrimônio.

8. Quanto à inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, destaco que a existência de parcelas em atraso (29\12\2001), antes mesmo da formalização do pedido de separação judicial (05\04\2002), dá suporte à cobrança da dívida e, via de consequência, à inclusão do nome do(s) mutuário(s) nos cadastros de proteção ao crédito. Assim, nada autoriza a pretensão de não inclusão ou retirada do nome da parte autora do cadastro de inadimplentes, o qual deve refletir fielmente determinada situação jurídica, não podendo, dessa forma, haver omissão de dados, como requerida nestes autos.

9. Desprovida apelação da parte autora. (Tribunal Regional Federal da 3ª Região, Quinta Turma, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022850-23.2004.4.03.6100/SP, Relator Des. Fed. Paulo Fontes, DJ 25/09/2018). PROCESSO CIVIL - CIVIL - SFH - PROVA PERICIAL - PRECLUSÃO - RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - REVISÃO DO CONTRATO - PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIS - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

1. Não tendo a parte autora acolhido a determinação judicial para o correto recolhimento dos honorários periciais, aperfeiçoa-se a preclusão consumativa. Ademais, nas ações em que a controvérsia se restringe à discussão dos critérios jurídicos a serem seguidos nas relações contratuais, não constitui cerceamento de defesa o julgamento sem a produção de prova pericial contábil.

2. O descumprimento de cláusula contratual, por ocasião de reajustes excessivos das prestações, não autoriza a rescisão do contrato de mútuo com devolução do imóvel ao mutuante, mas apenas a sua revisão. O contrato de mútuo obriga o mutuário a devolver coisa do mesmo gênero, não podendo o agente financeiro ser obrigado a receber coisa diversa, sob pena de ser caracterizada a Dação em Pagamento, e não a Rescisão Contratual.

3. O Plano de Comprometimento de Renda criado pela Lei nº 8.692/93 estabelece que o reajustamento dos encargos mensais deverá obedecer ao mesmo índice e mesma periodicidade de atualização do saldo devedor, porém com limitação em 30% da renda bruta dos mutuários. Logo, não há vinculação do reajuste das prestações ao reajuste da renda dos mutuários.

4. No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário o Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral.

5. Apelação da parte autora desprovida. (AC - APELAÇÃO CÍVEL - 963743 0004855-40.1999.4.03.6110, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:18/04/2016). Ademais, o Superior Tribunal de Justiça apreciou a matéria no REsp nº 1.891.498, em sede de Recursos Repetitivos (Tema 1095), fixando a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Como se vê, a contratação de financiamento imobiliário prevalece sobre o contrato anteriormente firmado com a construtora e, não sendo possível a rescisão contratual, tampouco é possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois o contrato se submete à Lei nº 9.514/97. No tocante à alegada omissão sobre os efeitos da tutela de urgência, esclareço que a sentença de improcedência revoga a medida deferida em caráter precário, com efeitos retroativos, retornando as partes ao estado anterior, sendo este um consectário lógico do julgado, independe de pronunciamento expresso.

Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração opostos, integrando à fundamentação da sentença embargada com os esclarecimentos acima expostos. No mais, mantenho integralmente a sentença tal como lançada.

Publique-se. Intimem-se. JOSE CARLOS MOTTA Juiz Federal

Assinalou a inaplicabilidade do CDC para fins de resolução contratual diversa do rito da lei específica e a inexistência de danos morais. Informou a interposição de Agravo de Instrumento. A ré, Construtora Sousa Araujo Ltda, apresentou contestação (Id. 329360004) arguindo a preliminar de inépcia da inicial por ausência de causa de pedir. No mérito, defendeu a validade do negócio jurídico e a legalidade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, haja vista que o empreendimento acha-se submetido ao regime de Patrimônio de Afetação, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 (incluído pela Lei nº 13.786/2018).

Houve réplica, na qual os autores reiteraram os termos da inicial. A decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5015446-93.2024.4.03.0000, comunicada no Id. 331149700, deferiu o efeito suspensivo pleiteado pela CEF, suspendendo a eficácia da tutela de urgência concedida em primeiro grau. Instadas a especificarem provas, as rés pugnaram pelo julgamento antecipado e os autores requereram a produção de prova testemunhal.

O Juízo indeferiu a prova oral por considerá-la desnecessária ao deslinde da causa, eminentemente de direito, e determinou a conclusão dos autos para sentença.

É o relatório.

Decido. Examinado o feito, tenho que não assiste razão à parte autora. Rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial arguida pela ré Construtora. A peça inaugural preenche os requisitos dos artigos 319 e 320 do CPC. Acolho parcialmente a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Caixa Econômica Federal. A empresa pública federal não possui legitimidade para responder pela devolução de valores pagos a título de entrada ou sinal diretamente à construtora, tampouco pela revisão de cláusulas penais exclusivas do contrato de promessa de compra e venda do qual não participou.

Sua legitimidade restringe-se às questões atinentes ao contrato de financiamento habitacional e à garantia fiduciária. No mérito, a controvérsia cinge-se à possibilidade de resilição unilateral dos contratos de compra e venda e de financiamento habitacional por iniciativa dos compradores, motivada por dificuldade financeira, bem como à definição do percentual de retenção dos valores pagos. No que tange ao contrato firmado com a Caixa Econômica Federal, tenho que se trata de contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A alienação fiduciária de coisa imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997. Nesse modelo contratual, a propriedade do imóvel é transferida ao credor fiduciário (CEF) como garantia do pagamento da dívida, permanecendo o devedor fiduciante (autores) com a posse direta. A pretensão dos autores de rescindir o contrato mediante a simples devolução do imóvel e restituição de percentual das parcelas pagas, com base no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, não encontra amparo no ordenamento jurídico vigente para esta modalidade contratual.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095 sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese vinculante: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." A Lei nº 9.514/97 estabelece rito próprio para a resolução do contrato em caso de inadimplemento, que consiste na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, seguida de leilão extrajudicial do bem (arts. 26 e 27).

Somente se o valor da arrematação superar o valor da dívida e das despesas é que haverá a entrega do saldo remanescente ao devedor. Portanto, não assiste aos autores o direito potestativo à resilição unilateral (denúncia vazia) do contrato de mútuo com garantia fiduciária, com a consequente devolução de valores pagos, uma vez que tal pretensão subverteria a lógica do sistema de garantias imobiliárias e a legislação específica que rege a matéria.

Subsidiariamente, analiso a relação contratual com a ré Construtora Sousa Araujo Ltda., especificamente quanto à alegação de abusividade da cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos. O contrato em questão foi celebrado em 18/08/2023, ou seja, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), que alterou a Lei nº 4.591/64. A ré comprovou documentalmente que o empreendimento "Residencial Sou Viver Jacareí" encontra-se submetido ao regime de Patrimônio de Afetação (conforme averbação na matrícula imobiliária citada na defesa e no contrato – Id. 329360004 – pág. 6).

Nesse cenário, a legislação é taxativa ao permitir a retenção de até 50% da quantia paga em caso de desfazimento do contrato por culpa ou iniciativa do adquirente. Dispõe o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64: "Art. 67-A. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena convencional estabelecida no inciso II do caput deste artigo seja de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga." Observo que a cláusula contratual impugnada (Cláusula 12ª, § 3º) está em estrita consonância com a autorização legislativa.

Não há, portanto, abusividade a ser declarada, nem espaço para a redução equitativa pretendida pelos autores para o patamar de 10%, pois a lei específica prevê penalidade maior justamente para proteger o patrimônio de afetação e a coletividade dos demais adquirentes. Ademais, considerando ter havido a contratação do financiamento bancário com o repasse integral do valor do imóvel à construtora (conforme demonstrado no Id. 322230605), a relação de compra e venda exauriu-se, restando a obrigação de mútuo perante a instituição financeira, a qual, como visto, não comporta resilição unilateral nos moldes pleiteados.

Ante o exposto, considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, pro rata entre os réus, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Sentença não sujeita à remessa necessária.

Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados: E M E N T A CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. COMPRA E VENDA. EMPREITADA. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CONFIGURADA. RECUSA AO DISTRATO INJUSTIFICADA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I - A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do

CC. II - A ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada.

III - Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do

CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada.

IV - A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em um relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte.

V - Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do

CC. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas.

VI - Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor.

Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do

CC. VII - Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do

CC. VIII - Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato.

Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor.

IX - A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras.

X - Este é o teor da Súmula 543 do STJ, segundo a qual na hipótese deresolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

XI - Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que resolução opera-se por interesse exclusivo da parte Autora.

XII - É de se destacar que as consequências jurídicas relativas às obrigações assumidas entre a vendedora/construtora e o agente financeiro é questão que extrapola os interesses do comprador que requer o distrato, assim como o escopo da ação ajuizada com essas finalidades. Tampouco cabe ao juízo se antecipar a eventuais controvérsias entre as corrés que, caso não logrem obter composição satisfatória na esfera administrativa, terão a opção de ajuizar ação própria para defender suas pretensões.

Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da condenação.

XIII - Apelação parcialmente provida. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5002383-13.2020.4.03.6120 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 15/03/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) E M E N T A CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. COMPRA E VENDA. EMPREITADA. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE.

ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CONFIGURADA. RECUSA AO DISTRATO INJUSTIFICADA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I - A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do

CC. II - A ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada.

III - Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do

CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada.

IV - A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em um relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte.

V - Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do

CC. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas.

VI - Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor.

Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do

CC. VII - Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do

CC. VIII - Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato.

Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor.

IX - A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras.

X - Este é o teor da Súmula 543 do STJ, segundo a qual na hipótese deresolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

XI - Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que resolução opera-se por interesse exclusivo da parte Autora. Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da condenação.

XII - Apelação parcialmente provida. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5003974-11.2018.4.03.6110 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/12/2020 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) E M E N T A DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DO IMPORTE DESEMBOLSADO.

TUTELA DE URGÊNCIA. DEFERIMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO MUTUÁRIO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 10% A 25% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO AO VENDEDOR. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. AGRAVO PROVIDO.

1. A controvérsia fática e jurídica trazida a esta Corte diz com a suspensão das cobranças do "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - Recursos do FGTS - Programa Casa Paulista - Apoio ao Crédito Habitacional com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do Devedor Fiduciante", firmado entre o autor e a corré Caixa Econômica Federal - CEF, haja vista o pedido de rescisão contratual e restituição parcial do importe desembolsado.

2. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Na hipótese, houve demonstração dos requisitos legais.

3. Essa Turma já exarou entendimento em precedente recente no sentido de reconhecer o direito do mutuário à resolução do contrato por interesse exclusivo do mutuário adquirente, com a correlata retenção de parte dos valores despendidos, em se tratando de mútuo para construção e compra e venda de imóvel, como se verifica na hipótese dos autos.

4. O artigo 1º da Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades, passou a dispor expressamente acerca da possibilidade de solicitar a rescisão do contrato por desistência, desde que preenchidos os requisitos no § 3º do mencionado diploma legal.

5. Entretanto, nos termos da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

6. Assim, na hipótese de resilição por culpa do comprador, ainda que com fundamento na ausência de capacidade financeira, o STJ tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário.

7. Na hipótese dos autos, pela análise sumária dos documentos apresentados pelo Agravante, especialmente no que tange à comprovação de adimplência das parcelas do financiamento, reputa-se estarem presentes os requisitos exigidos pela legislação, suficientes a evidenciar a probabilidade do direito a que se funda a ação.

8. Considerando as características próprias que disciplinam o contrato debatido no feito e o público-alvo desta modalidade de financiamento habitacional, a orientação desta Corte é no sentido de que as decisões sejam tomadas com prudência e razoabilidade.

9. Sendo legítima a pretensão do Agravante quanto à resilição unilateral dos contratos, condicioná-lo ao pagamento mensal das parcelas, para ao final tê-las restituídas, seria agravar ainda mais a vulnerabilidade do mutuário que já se encontra em situação financeira precária.

10. No caso dos autos, deve ser reformada a decisão que indeferiu tutela de urgência, para o fim de determinar a imediata suspensão da cobrança das parcelas do financiamento, até o pronunciamento judicial definitivo nestes autos.

11. Agravo provido para determinar a imediata suspensão da cobrança das parcelas do financiamento, até o pronunciamento judicial definitivo nestes autos. (AGRAVO DE INSTRUMENTO ..SIGLA_CLASSE: AI 5031122-86.2021.4.03.0000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 17/08/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) Colaciono ainda julgado do mesmo Superior Tribunal de Justiça reconhecendo o direito à resolução do contrato por interesse exclusivo do adquirente com a correlata retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente: CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

ACÓRDÃO

EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938). CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.

1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado.

3. Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599.511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).

4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011).

Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível.

5. Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.

6. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (STJ, AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) A urgência e o perigo de dano restam devidamente comprovados, uma vez que, caso ocorra a entrega das chaves, as condições para o distrato restariam modificadas. Posto isto, considerando tudo o mais que dos autos consta, DEFIRO a antecipação da tutela requerida para determinar suspensão do contrato e dos pagamentos das parcelas do financiamento e da compra e venda do imóvel.

Citem-se para oferecimento de contestação no prazo legal, intimando-se os réus para ciência e cumprimento da presente decisão. Intimem-se. São Paulo, data registrada eletronicamente.