PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5010083-66.2021.4.03.6100 / 12ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: RODOLFO ROSA MENEGUIN, ANA MARIA DA ENCARNACAO MENEGUIN Advogado do(a) AUTOR: PRISCILA MAZZETTO MELLO - SP158589 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, JOSE ANTONIO DA SILVA, NOVACIA MARKETING, EVENTOS E COMUNICACAO LTDA, BOA VISTA DE DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO E SERVICOS DE CONCIERGE LTDA. Advogado do(a) REU: PAULO GUILHERME DE MENDONCA LOPES - SP98709 Advogado do(a) REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a) REU: WESLEY OLIVEIRA DO CARMO ALBUQUERQUE - SP330584 S E N T E N Ç A Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por RODOLFO ROSA MENEGUIN e ANA MARIA DA ENCARNACAO MENEGUIN em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando a rescisão do contrato de financiamento imobiliário nº 144440285816, firmado entre as partes, com a consequente devolução de 90% das parcelas já pagas, devidamente corrigidas.
Narram os Autores que adquiriram imóvel mediante financiamento concedido pela instituição financeira RÉ, tendo efetuado o pagamento regular das parcelas até o número 87, vencida em outubro/2020, época em que, segundo cálculos da ré, os autores ainda eram devedores da quantia de R$ 426.763,95 (quatrocentos e vinte e seis mil, setecentos e sessenta e três reais e noventa e cinco centavos) Sustentam, contudo, que em razão da queda vertiginosa de sua renda mensal e da crise econômica agravada pela pandemia da COVID-19, não possuem mais condições financeiras de manter o adimplemento contratual, razão pela qual buscam a resilição do contrato.
Relatam que, ao tentarem proceder ao distrato de forma amigável, a RÉ informou que reteria 100% dos valores pagos, além de manter a cobrança do saldo remanescente, o que consideram prática abusiva e contrária ao Código de Defesa do Consumidor. Defendem a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em especial com relação à inversão do ônus da prova. A inicial veio acompanhada de procuração e documentos.
Deferido os benefícios da Justiça Gratuita aos autores (Id 54743567). Tendo em vista constar 3 (três) averbações de penhoras sobre o imóvel objeto da ação, foi determinada a inclusão no polo passivo dos exequentes JOSÉ ANTONIO DA SILVA, CPF 842.***.***-72, NOVACIA MARKETING E COMUNICAÇÃO LTDA, CNPJ 56.***.***/0001-32 e BOA VISTA DE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E SERVIÇOS DE CONCIERGE LTDA, CNPJ 03.***.***/0001-34 (Id 52992649).
Devidamente citada, a CEF apresentou contestação (Id 54913936), alegando, preliminarmente, a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, com a inclusão da vendedora do imóvel no polo passivo, considerando se tratar de contrato de mútuo com alienação fiduciária, sendo certo que a CEF repassou o valor financiado à vendedora. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos. Pedido de tutela antecipada indeferido (Id 248443227).
Na oportunidade, foi acolhida a preliminar suscitada pela CEF relacionado à formação de litisconsórcio passivo necessário, com a inclusão do vendedor do imóvel objeto do financiamento no presente feito. Contestação apresentada pela NOVACIA MARKETING E COMUNICAÇÃO LTDA. (Id 255783519), sustentando ser parte ilegítima para configurar nos presentes autos. Contestação apresentada pela BOA VISTA DE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E SERVIÇOS DE CONCIERGE LTDA (Id 291333737), alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva.
No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos. Petição da parte autora Id 318216467 comunicando a designação de leilão do imóvel para o dia 22/04/2024. Petição da CEF (Id 332687527) informando que a propriedade do imóvel objeto da presente demanda foi consolidada em seu nome em 22/08/2023. Comunica ainda que o imóvel foi incluído no 1º Leilão Público e no 2º Leilão Público (Edital 002_0224), realizados em 22/04/2024 e 03/05/2024, sem acudir interessados.
Informa que, frustrados os leilões extrajudiciais, o imóvel passou a ser negociado através de venda online. Pedido de habilitação de crédito feito por terceiro interessado (Id 337839910), a fim de solver o débito relativo a cumprimento de sentença em que o autor da presente demanda configura como executado (0007785-98.2023.8.26.0004). Para tanto, junta aos autos decisão proferida pela 4ª Vara Cível da Comarca de São Paulo (Id 338142951), a qual deferiu a penhora no rosto dos autos do presente feito, determinando que a constrição recaia sobre eventual crédito pertencente ao executado, ora autor nesta demanda, até o montante do débito, qual seja, R$ 735.758,52 (setecentos e trinta e cinco mil, setecentos e cinquenta e oito reais e cinquenta e dois centavos) Informa a CEF que, após a realização de dois leilões sem arrematantes, o imóvel, objeto da demanda, foi vendido online, motivo pelo qual sustenta não haver saldo sobejante a ser devolvido ao ex-mutuário, ora autor, tendo em vista que a dívida restou extinta, nos termos dos parágrafos 4º do artigo 26-A e parágrafo 5º do artigo 27, ambos da Lei nº 9.514/97 (Id 341328337).
Em vista disso, foi determinada a intimação da parte autora para dizer se persistia o interesse no prosseguimento do feito (Id 365374105). A parte autora manifestou seu interesse no prosseguimento do feito, reiterando o requerido em sua inicial (Id 371155398). Petição protocolada pela BOA VISTA DE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E SERVIÇOS DE CONCIERGE LTDA (Id 427247262), noticiando deferimento de penhora no rosto dos autos do presente feito, conforme decisão proferida no processo 0082617-81.2018.8.26.0100 (Id 427247269), determinando que a constrição recaia sobre eventual crédito pertencente ao executado, ora autor nesta demanda, até o limite do montante atualizado do débito, qual seja, R$ 3.829.334,30 (três milhões, oitocentos e vinte e nove mil, trezentos e trinta e quatro reais e trinta centavos) Os autos vieram conclusos para julgamento.
É o relatório.
Decido. Preliminarmente, ressalto que houve o julgamento do Tema Repetitivo 1095 em 26/10/2022, resultando na seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
Desse modo, não há que se falar em aplicação das normas consumeristas no caso concreto. Deixo de analisar as demais preliminares suscitadas por vislumbrar a possibilidade de proferir decisão de mérito em favor da parte ré, na forma do art. 488 do CPC. Passo à analise do mérito. Com relação ao fundamento apresentado pela parte, é posicionamento pacífico da jurisprudência que não existe norma jurídica que autorize a moratória de dívidas ou a rescisão de contrato de financiamento com a CEF, tampouco a suspensão de parcelas, quando não ocorre qualquer irregularidade no que restou pactuado livremente entre as partes.
Isto porque, "na forma da Lei nº 9.514/1997, o contrato com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia possui regras e procedimento próprios. Vencida e não paga a dívida, e nem purgada a mora (no montante das prestações em atraso, com acréscimos) após a intimação regular do devedor-fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor-fiduciário, viabilizando o leilão do bem (pelo saldo integral do contrato remanescente, mais despesas previstas em lei), no qual o devedor-fiduciário terá apenas direito de preferência.
O contrato entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário será extinto após o leilão, com acerto de contas ou com quitação integral da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997)" (TRF 3, AI 5004884-93.2022.4.03.0000, 2ª Turma, Relator Desembargador Federal José Carlos Francisco, DJEN 07/07/2022). E, consoante entendimento assente do E. STJ, a alegação de dificuldades financeiras não tem o condão de, por si só, propiciar ao devedor/contratante a revisão unilateral das cláusulas contratuais, não sendo suficiente para que o Judiciário substitua as partes e modifique a relação obrigacional por elas estabelecida, sob pena de violação ao Princípio do Pacta Sunt Servanda (PROCESSO: AREsp 2201373, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, publicado em 21/12/2022; PROCESSO: 08033796820154058000, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO, 4ª Turma, JULGAMENTO: 28/04/2017; PROCESSO: 08051456620164050000, AG/SE, DESEMBARGADOR FEDERAL MANUEL MAIA (CONVOCADO), 1º Turma, JULGAMENTO: 30/09/2016).
Transcrevo posicionamento recente do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região sobre o assunto: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS . TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade.
Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel) . Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor.
A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9 .514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal - "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Tema 1.095 STJ) - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas - Apelação não provida. (TRF-3 - ApCiv: 50002297820224036111, Relator.: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 23/05/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 27/05/2024) (grifo nosso).
No mesmo sentido: ADMINISTRATIVO. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. DIMINUIÇÃO DE RENDA . DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. - A alegação de que não mais possuem condições financeiras para arcarem com o pagamento dos encargos contratuais não tem o condão de, por si só, legitimar o desfazimento unilateral do negócio jurídico, em face da não demonstração de que houve descumprimento das cláusulas contratuais pelo agente financeiro - Não há disposição legal que obrigue a credora à rescisão de contrato de financiamento habitacional, se a alegação dos mutuários é apenas o desinteresse do imóvel em razão de sua separação - Consoante os termos da Lei nº 9.514/97, os autores apenas teriam direito à devolução de eventual diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor da dívida (deduzidas ainda as despesas com o procedimento executivo), não havendo falar em restituição dos valores pagos pelo imóvel com recursos próprios ou do FGTS (até mesmo porque tais recursos se destinaram ao vendedor do imóvel, e não ao agente financeiro), e nem dos valores pagos a título de prestação mensal. (TRF-4 - AC: 50092218020184047100 RS, Relator.: RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, Data de Julgamento: 22/04/2021, 4ª Turma) (grifo nosso).
Sendo assim, incabível a rescisão unilateral do contrato de financiamento nº 144440285816, com a devolução de 90% dos valores pagos, conforme pretendido. Verifica-se, conforme consta na matrícula nº 131.406, do 10º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (Id 341328338), que a propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF em 22/08/2023, em razão do inadimplemento dos autores, sem que houvesse purgação da dívida no prazo legal.
Posteriormente, o imóvel foi incluído no 1º e 2º Leilões Públicos (Edital 002_0224 – Id 341328339), realizados em 22/04/2024 e 03/05/2024, ambos frustrados, conforme anotação na matrícula Id 341328338 – pág.
6. Frustrada a realização do leilão extrajudicial, a propriedade do imóvel é incorporada ao patrimônio do credor fiduciário, possibilitando-se a partir de então a venda direta do bem, a qual foi realizada pela CEF em 22/08/2024, conforme anotação na matrícula Id 341328338 – págs 6/7. Nesse contexto, cumpre destacar que o procedimento expropriatório em questão configura desdobramento legítimo do inadimplemento contratual por parte dos autores, conforme autoriza a legislação de regência (Lei nº 9.514/97).
Quanto ao suposto valor sobejante, nos termos do art. 27, §4º da Lei nº 9.514/97, havendo arrematação nos leilões, caberia ao credor devolver eventual saldo remanescente ao devedor. Todavia, o §5º do referido artigo excepciona essa obrigação quando, no segundo leilão, não há lance igual ou superior ao valor mínimo legal, hipótese em que a dívida é considerada extinta. No caso em análise, conforme mencionado, a consolidação da propriedade em favor da CEF foi averbada em 22/08/2023 (Id 341328338).
Os leilões realizados em 22/04/2024 e 03/05/2024 restaram infrutíferos, conforme anotação de 02/07/2024 (Id 341328338), e o imóvel foi vendido por venda direta em 02/07/2024, conforme averbação (Id 341328338 – págs. 6/7).
Diante do exposto, aplica-se a regra do §5º do art. 27, estando a CEF desobrigada de restituir qualquer valor aos autores, cabendo a estes a extinção da dívida. Assim, não havendo valor a ser recebido pelos autores do presente feito, restam prejudicados os pedidos de penhora no rosto dos autos.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o feito com resolução de mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, §2º do CPC. A exigibilidade dos honorários fica suspensa em razão da concessão da gratuidade judiciária.
Custas ex lege.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica.
