PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010239-73.2020.4.03.6105 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
APELANTE: ANDRE OSWALDO COLUCCINI, KARINA HELENA CUNHA COLUCCINI Advogado do(a)
APELANTE: CESAR MADEIRA PADOVESI - SP342297-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES:
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010239-73.2020.4.03.6105 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY APELANTE: ANDRE OSWALDO COLUCCINI, KARINA HELENA CUNHA COLUCCINI Advogado do(a) APELANTE: CESAR MADEIRA PADOVESI - SP342297-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de apelação interposto por ANDRÉ OSWALDO COLUCCINI e KARINA HELENA CUNHA COLUCCINI em face da sentença que julgou improcedente a pretensão anulatória da execução extrajudicial de garantia fiduciária movida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, bem como condenou os autores ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão de exigibilidade do art. 98, § 3º, do CPC (ID 266320943).
Alegam, em suma, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, uma vez que o contrato é anterior à Lei n. 13.465/2017; a recusa da CEF em informar o valor devido, apesar das ordens judiciais; a nulidade da alienação do imóvel, visto que foi arrematado em primeiro leilão por valor inferior ao de mercado; a ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões; a ausência de informação do valor devido na notificação para purgação da mora.
Ao final, postulam a concessão de liminar para suspender os efeitos da execução extrajudicial e a reforma da sentença para acolher os pedidos iniciais (ID 266320951). Contrarrazões da CEF (ID 266320954).
É o relatório.
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010239-73.2020.4.03.6105 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY APELANTE: ANDRE OSWALDO COLUCCINI, KARINA HELENA CUNHA COLUCCINI Advogado do(a) APELANTE: CESAR MADEIRA PADOVESI - SP342297-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL V O T O De início, julgo prejudicada a análise do pedido liminar, vez que hora se procede ao julgamento definitivo do recurso. Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade da execução extrajudicial movida pela CEF do bem imóvel dado em garantia fiduciária no contrato de financiamento celebrado entre as partes.
1. Do procedimento de execução extrajudicial Da leitura dos autos, tem-se que as partes celebraram, na data de 30/07/2010, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta – Sistema Financeiro da Habitação – SFH – Recursos SBPE – Com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)/Fiduciante(s), no qual os autores figuram como compradores e devedores fiduciantes e a ré como credora fiduciária do imóvel dado em garantia (ID 266320911, ID 266320910 e ID 266320909).
Ante o inadimplemento do contrato, que é incontroverso, houve a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira em 06/01/2020 (Av.
04 – ID 266320907). Pois bem. O contrato de alienação fiduciária foi celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/97, que assim dispõe: Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Nos contratos dessa natureza, o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem imóvel à instituição financeira (credora fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do bem, ao passo que, havendo inadimplemento do contrato, e desde que obedecidos os procedimentos legais, a CEF tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer sua propriedade plena.
Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido, transcrevo recente julgado proferido por esta Corte Regional: DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL.
PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios.
2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte.
3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações.
4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie.
5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017).
8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais.
9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe.
10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação.
11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos.
12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário.
13. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF3 – ApCiv n. 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1ª Turma, J. 01/12/2020, e-DJF3 10/12/2020) Para que a consolidação da propriedade em nome da credora ocorra validamente, é imperioso que esta observe o procedimento cuidadosamente especificado pela norma aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, os devedores devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de 15 dias, in verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Na espécie, como certificado pelo 2º Oficial de Registo de Imóveis de Campinas-SP, os mutuários foram devidamente intimados para purgar a mora, tendo decorrido em 22/08/2019 o prazo de 15 dias previsto no § 1º retro. O Oficial Registrador também consignou que o requerimento da credora para intimação dos devedores foi devidamente instruído com planilha de projeção do débito para permitir o conhecimento do valor devido (ID 266320912).
HÁ que se ressaltar que a certidão do Oficial goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, que somente pode ser ilidida por prova inequívoca em contrário a cargo da parte que a pretende desconstituir, a qual não foi produzida no caso. Nesse sentido, precedentes desta Eg. Corte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. CITAÇÃO POR EDITAL.
NULIDADE. CERTIDÃO. FÉ-PÚBLICA. NULIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Trata-se de recurso de Apelação interposta contra sentença que, nos autos de Ação Ordinária julgou improcedente o pedido suscitado pela autora. Alega o autor, em síntese:
I) nulidade da consolidação da propriedade por ausência de intimação para purgação da mora uma vez que ao não ser encontrado em seu endereço, foi citado por edital;
II) Clama pelo direito de purgar a mora. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável.
Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias. HÁ que se ressaltar que a certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé-pública, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu na hipótese.
Quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
Recurso a que se nega provimento. (TRF3 – ApCiv n. 5002053-32.2019.4.03.6126, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1ª Turma, j. 14/06/2021, e-DJEN 24/06/2021) Cumprido o procedimento legalmente estabelecido para tal fim, é de se reputar válida e eficaz a consolidação da propriedade em nome da ré, devendo a sentença ser mantida neste ponto. Com relação aos atos subsequentes, a Lei n. 9.514/1997 (com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017), também é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação dos leilões ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A.
Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. No caso, verifica-se que a CEF comprovou ter procedido à intimação dos autores previamente ao primeiro e ao segundo leilões, em 29/09/2020 e 13/10/2020, mediante carta com aviso de recebimento devidamente assinada em 21/09/2020 (ID 266320904).
O fato de a assinatura lançada no AR não pertencer a algum dos mutuários não torna o ato nulo, visto que a lei exige tão somente o envio da notificação ao endereço constante do contrato, não obstando o recebimento por terceiros. Ademais, considerando que a própria ação foi proposta antes da data do primeiro leilão (protocolo em 23/09/2020), é de se concluir que os autores estavam plenamente cientes da designação das hastas públicas, inexistindo nulidade.
2. Da purgação da mora e do direito de preferência Em relação à pretendida purgação da mora, a Lei n. 9.514/1997 prevê em seu art. 39 a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n. 70/1966 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o art. 34 da norma retrocitada prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação nos termos do decreto, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato, os prêmios de seguro, a multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.
Com o advento da Lei n. 13.465/2017, contudo, a purgação da mora passou a obedecer à nova disciplina, nos termos do retro citado § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997, que dispõe: “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora entre a consolidação da propriedade e o segundo leilão, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos "encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos".
Traçado este quadro, tenho que se delineiam algumas situações que demandam solução judicial diversa. Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei n. 13.465/2017 (12/07/2017), entendo que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei 9.514/1997 por força do art. 39 deste diploma legal.
Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do credor após 12/07/2017, não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas sim o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B retro transcrito.
Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição, com direito de preferência ao devedor fiduciante anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. No caso, a consolidação da propriedade em nome da CEF foi averbada na matrícula do imóvel em 06/01/2020 (Av.
04 – ID 266320907), ou seja, após a alteração legislativa citada. Portanto, não há que se falar em direito à purgação da mora, mas apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão. Tendo este sido devidamente oportunizado à autora mediante as notificações enviadas antes das datas designadas para os leilões, é de se concluir pela validade das hastas públicas, não subsistindo o direito ora alegado.
3. Da arrematação do imóvel em primeiro leilão Ao tratar dos leilões para alienação do imóvel, a Lei n. 9.514/1997 prevê em seu art. 27, § 1º, o seguinte: Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
Por sua vez, o art. 24 do mesmo diploma legal estabelece: Art.
24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...)
VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; (…) Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
No caso, a cláusula décima sétima do contrato, ao tratar do valor da garantia, assim dispõe (ID 266320910, f. 5): CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – DO VALOR DA GARANTIA – Concordam as partes que o valor do imóvel oral alienado fiduciariamente par afins do disposto no inciso VI do artigo 24 da Lei nº 9.514/97, é o expresso em moeda corrente nacional, assinalado na letra “C4” deste contrato, sujeito à atualização monetária a partir da data de contratação deste instrumento contratual (…) Por sua vez, consta do item C4 do contrato em debate que o valor da garantia fiduciária é de R$ 190.000,00.
Considerando, portanto, que a arrematação do imóvel em primeiro leilão ocorreu por R$ 321.255,33 (ID 266320906, item
14) e que tal valor é superior ao da garantia fiduciária fixada no contrato, não vislumbro nulidade no certame que culminou com a arrematação do bem por terceiro de boa-fé. Registro, por fim, que não há prova nos autos de que o valor da garantia contratual seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos nos termos do parágrafo único do artigo 24, retro transcrito, de modo a comprovar a irregularidade na arrematação do bem pelo valor noticiado.
4. Dispositivo
Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos. Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL. COMPROVAÇÃO. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. FALTA DE PROVA INEQUÍVOCA EM CONTRÁRIO. INTIMAÇÕES DOS LEILÕES. ENVIO DE NOTIFICAÇÃO AO ENDEREÇO DO CONTRATO. PURGAÇÃO DA MORA. REGISTRO DA CONSOLIDAÇÃO POSTERIOR À LEI N. 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA OPORTUNIZADO.
ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. VALOR DA ARREMATAÇÃO SUPERIOR AO VALOR DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. ART. 24 DA LEI N. 9.514/1997. AUSÊNCIA DE NULIDADE DO LEILÃO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
1. Diz a controvérsia acerca da regularidade da consolidação da propriedade e leilões realizados para alienação do imóvel dado em garantia fiduciária em favor da CEF.
2. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida, pelo devedor, a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei.
3. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verifica no caso.
4. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, que somente pode ser ilidida por prova inequívoca em contrário, a qual não foi produzida no caso. Precedente.
5. A Lei n. 9.514/1997, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017), também é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação dos leilões ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A), o que também restou demonstrado. Portanto, são válidos os leilões realizados.
6. Quanto à purgação da mora, a Lei n. 9.514/1997 prevê em seu art. 39 a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n. 70/1966 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o art. 34 do referido decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura da arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.
7. Contudo, quando a propriedade foi consolidada em nome da credora após a publicação da Lei n. 13.465/2017, em 12/07/2017, não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
8. Caso concreto em que a consolidação da propriedade foi averbada na matrícula do imóvel após a vigência do citado dispositivo. Portanto, a pretensão de purgação do débito e retomada do contrato não se sustenta, garantindo-se aos autores somente o direito de preferência, o qual foi devidamente oportunizado mediante as notificações enviadas antes das datas designadas para os leilões.
9. Consta do item C4 do contrato que o valor da garantia fiduciária é de R$ 190.000,00. Uma vez que o imóvel foi arrematado em primeiro leilão por R$ 321.255, 33, e que tal valor é superior ao da garantia fiduciária fixada em contrato, não vislumbro nulidade no certame que culminou com a arrematação do bem por terceiro de boa-fé.
10. Não há prova nos autos de que o valor da garantia contratual seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos nos termos do art. 24, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997, de modo a comprovar a irregularidade na arrematação do bem pelo valor noticiado.
11. Apelação não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO à apelação, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos e com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majorou os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
