5010345-07.2026.4.03.0000

A r. decisão – ID 367198283 indeferiu o pedido de tutela antecipada.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): A r. decisão que indeferiu o efeito suspensivo foi proferida em 22/4/2026 . Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente. Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: (...)

Decido. O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.” Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15. Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo. Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97. Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros.

Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

II - Purgação da mora após a Lei nº 13.465/2017 A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL nº 70/1996).

A Lei nº 13.465/2017, publicada em 12/7/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL nº 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária. Desta forma, após o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei nº 9.514/97).

Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2º-B, da Lei 9.514/97). A

C. 2ª Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora. Nesse aspecto, colaciono precedente: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. - Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ. - Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão). - Segundo orientação do E. TRF da 3ª Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017) - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. - Agravo de instrumento não provido.' (Agravo de Instrumento nº 5025302-81.2024.4.03.0000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/1/2025, DJE data: 6/2/2025) - grifos acrescidos No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do

C. STJ: RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE.

ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei nº13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.' (Recurso Especial nº 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/09/2023). - grifos acrescidos No presente caso, verifico que a averbação nº 18, efetuada em 7/1/2026 na matrícula do imóvel registrada sob o nº 50.588 perante o 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora.

Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 569362156- autos de origem). Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97.

III – Do caso concreto No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 1/7/2014 (ID 569362156- fls. 10), portanto, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017. Todavia, a manifestação para purgação da mora apenas ocorreu após a consolidação da propriedade em nome da CEF, em 2026. Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto.

Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência. Ademais, o ajuizamento da ação de conhecimento em 25/3/2026 (PJE 1ª Instância - ID 569360148 - autos de origem), antes da realização do leilão designado para 2ª Praça em 30/03/2026 gera a presunção de que a parte devedora, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local do leilão em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de preferência).

No sentido do acima exposto, segue o entendimento desta Corte, ao qual me filio: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/4/2023, DJEN DATA: 28/4/2023)" AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS.

RECURSO DESPROVIDO. (...)

7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos.

8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1ªPraça), e 04.01.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência.

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97.

10. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/4/2023, DJEN DATA: 24/4/2023)" DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES.

IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto por Nilto Ferreira Morais contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender a execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta ausência de notificação para purgação da mora e desconhecimento das datas dos leilões realizados.

II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel e se o recorrente possui o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

III. Razões de decidir A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel comprova a observância dos requisitos legais do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal reconhece que, com a vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer antes da consolidação da propriedade, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel.

A simples intenção do devedor de purgar a mora não constitui fundamento suficiente para a suspensão da consolidação da propriedade ou para anulação dos leilões. Inexistência de comprovação de prejuízo pela ausência de notificação específica das datas dos leilões, especialmente porque o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra sua ciência inequívoca dos eventos.

IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário torna inviável a purgação da mora pelo devedor fiduciante.

2. A ausência de intimação pessoal das datas dos leilões não enseja a nulidade do procedimento, desde que atingida a finalidade da norma." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 14.02.2023; TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, 15.09.2023. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/5/2025, DJEN DATA: 14/5/2025) - grifos acrescidos

IV - Do intervalo de seis dias entre o primeiro e o segundo leilão Quanto ao intervalo entre os leilões, a partir do que dispõe o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97, entende-se que o segundo leilão ocorrerá nos quinze dias seguintes, se tratando este apenas de um prazo máximo para a realização da 2ª praça, não de um prazo mínimo, assegurando-se a publicidade e razoabilidade do procedimento. Como bem assentado pelo eminente Desembargador Federal CARLOS FRANCISCO, integrante desta Colenda Turma, nos autos do Agravo de Instrumento nº 5023131-20.2025.4.03.0000, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025, colaciono o seguinte excerto: "(...) Dadas estas premissas, quanto ao intervalo entre os leilões, tem-se que o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97 é literal ao prescrever que o segundo leilão ocorrerá 'nos quinze dias seguintes', não estipulando, portanto, interregno mínimo, mas máximo.

Logo, não há aparente violação à lei pelo intervalo de três dias. (...) Quanto à insurgência pela não observância do prazo instituído no art. 27, § 1º, da Lei 9.514/97, verifico que o referido comando é claro no sentido de que o segundo leilão deve ser realizado 'nos quinze dias seguintes'. Destarte, considerando as datas do praceamento, não houve desrespeito ao supracitado dispositivo legal." Desta forma, não há qualquer violação ao que dispõe o referido dispositivo. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5023131-20.2025.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E PARA LEILÕES. PRAZO LEGAL OBSERVADO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de antecipação de tutela recursal em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. O agravante alegou nulidade do procedimento administrativo de consolidação da propriedade fiduciária por ausência de notificação para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, além da inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se houve nulidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e na realização dos leilões em razão de suposta ausência de notificações; e (ii) se foi respeitado o prazo legal para realização do segundo leilão previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997, com cláusula de alienação fiduciária de imóvel. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da instituição credora.

4. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis atesta a intimação do devedor para purgação da mora. O documento possui fé pública e não foi apresentada prova inequívoca em sentido contrário.

5. Quanto às notificações dos leilões, restou demonstrada a ciência inequívoca do agravante, que ajuizou ação logo após a realização da primeira praça e juntou o edital com as datas designadas, o que afasta a alegação de nulidade, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

6. O prazo entre a primeira e a segunda praça observou a determinação legal do art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis que atesta a intimação para purgação da mora goza de presunção de veracidade, somente afastável por prova inequívoca em contrário.

2. A ciência inequívoca do devedor acerca da realização de leilão afasta a alegação de nulidade por ausência de notificação.

3. O prazo de quinze dias para realização da segunda praça previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 deve ser observado, sendo válida a realização do leilão dentro desse interregno". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021297-79.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) - Grifos acrescidos. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA E LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. OBSERVÂNCIA DO ART. 27, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. O agravante alega nulidade do procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária em garantia, sob fundamento de ausência de notificação para purgação da mora, falta de intimação acerca das datas dos leilões e descumprimento do prazo legal previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões controvertidas consistem em: (i) verificar se houve irregularidade na notificação do devedor para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões; (ii) examinar se foi observado o prazo estabelecido no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997; e (iii) analisar se as alegadas nulidades processuais foram capazes de comprometer a validade do procedimento extrajudicial de execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A consolidação da propriedade fiduciária ocorreu nos termos da Lei nº 9.514/1997, com intimação do devedor para purgação da mora, conforme certificado por oficial de registro de imóveis, dotado de fé pública.

4. Quanto à notificação dos leilões, a legislação de regência admite diversos meios de comunicação, inclusive correspondência com aviso de recebimento. A ciência inequívoca do devedor restou demonstrada, tendo em vista que ajuizou a ação anulatória em data coincidente com o segundo leilão e juntou o respectivo edital, o que afasta alegação de prejuízo.

5. A jurisprudência do STJ afasta a decretação de nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor, aplicando-se o princípio "pas de nullité sans grief".

6. O prazo entre o primeiro e o segundo leilão observou o disposto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, inexistindo ilegalidade.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A certidão do oficial de registro de imóveis, que atesta a notificação para purgação da mora, goza de presunção de veracidade, somente afastada por prova inequívoca em contrário.

2. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões afasta a alegação de nulidade por ausência de notificação formal.

3. O prazo entre o primeiro e o segundo leilão deve observar o disposto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, sendo válida a realização dentro do período de quinze dias". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021146-16.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 26/11/2025, DJEN DATA: 28/11/2025) – Grifos acrescidos. Assim, entende-se que não há violação ao artigo supramencionado.

V - Da inversão do ônus da prova A agravante também aduziu quanto a devida aplicação do CDC no que tange a inversão do ônus da prova, contido no art. 6º, VIII, em favor do consumidor, por se tratar de parte hipossuficiente e visto que cabe a agravada comprovar a regularidade das intimações e a observância dos prazos legais. Quanto a este ponto, vejo que também não merece acolhimento. Isto porque, é sabido que os registros públicos gozam de fé pública, por previsão do art. 3º da Lei n. 8.935/1994, e obtém por assim, presunção relativa de veracidade (juris tantum) dos seus atos.

Veja-se, presunção relativa, na qual se admite prova em contrário. Cabe mencionar que a aplicação da inversão do ônus da prova não se dá de forma automática, necessitando que a agravante apresentasse prova em contrário que o ato da consolidação da propriedade realizada foi feita forma errônea. E, ao consultar os autos, não foi apresentado pela agravante nenhuma irregularidade ou vício no procedimento realizado pela agravada.

Nesta perspectiva, julgados deste E. Tribunal: "APELAÇÃO. CONTRATOS. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DELEILÃO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE.ARREMATAÇÃO.TERCEIRODE BOA-FÉ. NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. DIREITO DE PREFERÊNCIA.AUSÊNCIA DE PEDIDO DE DEPÓSITO JUDICIAL.ALEGAÇÃO GENÉRICA. NECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DO EFETIVO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DOPRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 10, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora.

Ademais, a CEF juntou todo o procedimento de intimação da mutuária, comprovando o decurso do prazo após a regular intimação realizada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. - Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que ação foi ajuizada em 19/01/2023, de modo que é incabível a purgação da mora - Outrossim, pela documentação carreada aos autos, o imóvel foi levado a leilão e arrematado por terceiro de boa-fé, não sendo mais possível qualquer tentativa de purgação da mora. - Deve-se salientar que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - Nessa senda, embora não comprovado pela CEF o envio de notificação da ocorrência dos leilões à parte autora, analisando os pedidos aduzidos na inicial, nota-se que não foi realizado qualquer pedido de depósito dos valores necessários para a purgação da mora ou para o exercício do direito de preferência, o que apenas corrobora se tratar de alegações genéricas de nulidade, por falta de intimação, sem a demonstração da efetiva possibilidade de arcar com os valores necessários à quitação da dívida. - Assim, nos termos da legislação em vigor, entendo que não foi demonstrada a irregularidade do procedimento de execução extrajudicial, de forma que não há razão para anular a arrematação do bem imóvel e possibilitar o exercício do direito de preferência, visto que a parte não demonstrou a efetiva intenção e a possibilidade de adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos demais encargos e despesas.

Com efeito, aplica-se o princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato sem que seja provado o prejuízo causado por ele. - Apelação desprovida, com majoração da verba honorária." (Apelação Cível nº 5000354-39.2023.4.03.6102, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Renata Andrade Lotufo, Data de Julgamento: 11/8/2024, DJE data: 15/8/2024) - Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO. CERCEAMENTODEDEFESA. REVISÃO CONTRATUAL. DIFICULDADE FINANCEIRA. ANATOCISMO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. VALIDADE DE NOTIFICAÇÃO. LEILÃO VÁLIDO. O juiz está autorizado a julgar a demanda que lhe for apresentada de acordo com o seu livre convencimento, apreciando e valorando as provas produzidas pelas partes, assim como indeferindo as provas que entender impertinentes, desde que motive a decisão proferida.

Princípio do livre convencimento motivado. Não caracteriza cerceamento de defesa o o perito não ter chegado às exatas conclusões pretendidas por uma das partes. A perícia técnica destina-se a elucidar questões técnicas de áreas específicas do conhecimento. Dificuldade financeira de corrente de diminuição da renda não constitui fato extraordinário superveniente, impossível à parte antever - o que afasta o argumento de onerosidade excessiva da avença ou mesmo a aplicação da teoria da imprevisão.

Não ocorre anatocismo em contratos de mútuo pela simples adoção de sistema de amortização que se utilize de juros compostos. Tampouco se vislumbra o anatocismo pela utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Por fim, a capitalização de juros devidos, vencidos e não pagos é permitida nos termos autorizados pela legislação e nos termos pactuados entre as partes.

A notificação do devedor corresponde ato pelo qual este toma ciência dos leilões. A forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada. Correspondência enviada para o endereço do devedor com AR assinado demonstra o alcance da finalidade do ato. A alegação de ausência de notificação pessoal para o leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que desconhecia a realização da hasta extrajudicial, bem como que intencionava purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

" (Apelação Cível nº 5004917-92.2017.4.03.6100, 1ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal Renato Lopes Becho, Data de Julgamento: 23/10/2024, DJE data: 28/10/2024) - Grifos acrescidos. "APELAÇÃO. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO DAS DATASDEREALIZAÇÃO DOS LEILÕES. LEILÕES NEGATIVOS. TERMODEQUITAÇÃO. - A presente demanda diz respeito à consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e a consequente realização de leilão do imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Fica evidente que a instituição financeira notificou o mutuário a respeito das datas dos leilões, sendo que a CEF juntou aos autos o Aviso de Recebimento devidamente assinado.

A intimação promovida pelo agente bancário foi regular, enviando-se ao endereço do imóvel constante em contrato. - Qualquer arguição de irregularidade do procedimento extrajudicial, tais como a ausência de intimação das datas dos leilões, deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - Após não ser vendido nos leilões públicos a CEF deu por extinta a dívida, não havendo como arguir a venda do imóvel por preço vil ao findar a relação entre as partes, não cabendo mais sequer restituição de valores ao mutuário.

Precedentes. - Apelação desprovida." (Apelação Cível nº 5003191-53.2021.4.03.6000, 2ª Turma - TRF 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Diana Brunstein, Data de Julgamento: 14/11/2024, DJE data: 21/11/2024) - Grifos acrescidos. Logo, não há do que se falar em reforma da decisão de primeiro grau. É o suficiente.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se. Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA DOS LEILÕES. PRAZO ENTRE AS PRAÇAS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual a agravante pretendeu a suspensão do leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, da consolidação da propriedade e dos efeitos decorrentes do procedimento extrajudicial, inclusive a impossibilidade de inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito.

A agravante sustentou a nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal para purgação da mora, ausência de ciência das datas dos leilões, desrespeito ao prazo previsto no art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997, em razão do intervalo entre as praças, e necessidade de inversão do ônus da prova com fundamento no Código de Defesa do Consumidor. O Juízo de origem indeferiu o pedido de tutela de urgência ao reconhecer a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária, diante da presunção de veracidade da certidão do Oficial de Registro de Imóveis, bem como a inexistência de ilegalidade no intervalo entre os leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na notificação da devedora para purgação da mora; (ii) verificar se a ausência de intimação formal acerca das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento extrajudicial; (iii) definir se o intervalo entre a primeira e a segunda praça violou o art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997; e (iv) examinar a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor da agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de financiamento imobiliário foi firmado com cláusula de alienação fiduciária regida pela Lei nº 9.514/1997. Verificado o inadimplemento e regularmente constituída a mora, a propriedade do imóvel foi consolidada em favor da credora fiduciária, nos termos do art. 26 da referida lei. A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982, inexistindo afronta ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

A averbação da consolidação da propriedade constante da matrícula do imóvel demonstra que a devedora foi regularmente intimada para purgação da mora. A certidão emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção relativa de veracidade, não afastada por prova inequívoca em sentido contrário. Após a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, deixou de ser aplicável o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 aos contratos garantidos por alienação fiduciária de imóvel.

A purgação da mora passou a ser admitida apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. No caso concreto, a manifestação da agravante para purgação da mora ocorreu após a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, o que inviabiliza a retomada do contrato de financiamento, restando apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

A agravante ajuizou a ação originária antes da realização da segunda praça, circunstância que evidencia ciência inequívoca acerca da data, horário e local do leilão, afastando alegação de nulidade por ausência de intimação formal, em observância ao princípio pas de nullité sans grief. O prazo previsto no art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece limite máximo para realização do segundo leilão nos quinze dias subsequentes ao primeiro, não impondo intervalo mínimo entre as praças.

Assim, o intervalo observado no caso concreto não caracteriza ilegalidade. A inversão do ônus da prova prevista no Código de Defesa do Consumidor não possui aplicação automática. A agravante não apresentou elementos mínimos capazes de infirmar a regularidade dos atos praticados pela instituição financeira e pelo registro imobiliário. Ausentes a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano aptos a justificar a concessão da tutela de urgência, deve ser mantida a decisão agravada.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A consolidação da propriedade fiduciária regularmente averbada impede a purgação da mora pelo devedor fiduciante após a vigência da Lei nº 13.465/2017.

2. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis que atesta a intimação para purgação da mora possui presunção relativa de veracidade, afastável apenas por prova inequívoca em sentido contrário.

3. A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões afasta alegação de nulidade por ausência de notificação formal.

4. O art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece prazo máximo, e não mínimo, para realização do segundo leilão.

5. A inversão do ônus da prova prevista no CDC não dispensa a parte da apresentação de elementos mínimos aptos a demonstrar irregularidade no procedimento extrajudicial.” Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º; CPC, arts. 300, 373, §1º, 1.015 e 1.019, I e II; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§1º, 3º e 7º, 26-A, 27, §1º e §2º-B, e 39, II; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34; Lei nº 8.935/1994, art. 3º; CDC, art. 6º,

VIII. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982, tese firmada sobre a constitucionalidade do procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/1997; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 23.08.2023, DJe 13.09.2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 31.01.2025, DJE 06.02.2025; TRF3, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.

Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 23.04.2023, DJEN 28.04.2023; TRF3, AI 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2ª Turma, j. 20.04.2023, DJEN 24.04.2023; TRF3, AI 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, 1ª Turma, j. 12.05.2025, DJEN 14.05.2025; TRF3, AI 5023131-20.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 10.12.2025, DJEN 15.12.2025; TRF3, AI 5021297-79.2025.4.03.0000, Rel.

Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 10.12.2025, DJEN 15.12.2025; TRF3, AI 5021146-16.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 26.11.2025, DJEN 28.11.2025; TRF3, AC 5000354-39.2023.4.03.6102, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2ª Turma, j. 11.08.2024, DJE 15.08.2024; TRF3, AC 5004917-92.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, 1ª Turma, j. 23.10.2024, DJE 28.10.2024; TRF3, AC 5003191-53.2021.4.03.6000, Rel.

Des. Fed. Diana Brunstein, 2ª Turma, j. 14.11.2024, DJE 21.11.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ALESSANDRO DIAFERIA Relator do Acórdão

Órgão

Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

GABRIELA FELIX

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Órgão

Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

GABRIELA FELIX

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.