1ª Vara Federal de Campo Grande, MS Processo nº 5010791-36.2023.4.03.6201 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RENATO GONCALVES NARCIZO, LUCILENE DA SILVA SOBRINHO NARCIZO Advogado do(a) AUTOR: LUIZ AUGUSTO VALERIO ESTIGARRIVIO CATANANTE - MS29102 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834B, FERNANDO ANDRE PINHEIRO GOMES JUNIOR - MA20211 S E N T E N Ç A Trata-se de ação anulatória proposta inicialmente perante o Juizado Especial Federal, por RENATO GONCALVES NARCIZO e LUCILENE DA SILVA SOBRINHO NARCIZO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual são apresentados os seguintes pedidos: “a) Sejam concedidos a parte Autora os benefícios da justiça gratuita, por não ter condições de arcar com as custas despesas processuais e honorários de sucumbência sem prejuízo da subsistência da sua família; b) O Desfazimento do ato de consolidação da propriedade em questão e a retomada do contrato de financiamento imobiliário entre as partes; c) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, bem como a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6º, VIII deste; d) o deferimento da tutela de urgência para, liminarmente: (a) cancelar os leilões do imóvel, o qual forem designados; (b) o imediato bloqueio da matrícula do imóvel, mediante expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis competente, para obstar o prosseguimento da execução extrajudicial do imóvel; e (c) seja obstada a promoção, pela RÉ, de medida judicial para haver a posse do imóvel; até final decisão a ser proferida nesta ação pelas inúmeras nulidades procedimentais e descumprimentos contratuais da RÉ; [...] g) reste confirmada a tutela de urgência concedida e seja JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, para a anulação do Procedimento de Execução Extrajudicial do imóvel em questão, com o respectivo cancelamento da consolidação em nome da RÉ, com seus consequentes efeitos, bem como seja arbitrada multa por Vossa Excelência, porém não inferior à 2% (dois por cento) do valor do imóvel e eventuais perdas e danos por cada descumprimento contratual da RÉ; h) a abertura de conta para que seja efetuado o depósito judicial do valor referente a purgação da mora, de R$ 5.808,17, e havendo valores a complementar, que a requerente seja intimada para tanto; i) A condenação da RÉ ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbências;”.
Argumentam os autores, em resumo: “[...] E assim, acontece que o procedimento do prazo para purgar a mora e posterior consolidação de propriedade realizado pela RÉ não cumpriu os requisitos previstos na Lei 9.514/1997, mostrando essencial o imediato cancelamento de consolidação de propriedade e de eventuais leilões serem designados, MEDIANTE A CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA, pelos motivos apontados nos itens consequentes. [...] Probo Juiz, naturalmente para que se promova tais atos há requisitos que devem ser preenchidos em conformidade com a lei, algo que não foi respeitado pela Caixa Econômica, que agiu sem observar os requisitos legais, isto é, muito embora a Lei nº 9.514/97 confira a possibilidade da venda, em leilão, do imóvel dado em garantia, quando da inadimplência, necessária prévia notificação do devedor e ausência de purgação, tal providência não fora observada pela Caixa Econômica e assim impediu o Autor de exercer o direito para purgação da mora até o momento até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme previsto Art. 26A, § 2°, da Lei 9.514/97 [...] Assim, de rigor a declaração de nulidade dos atos expropriatórios, visto que não foi conferido ao Autor a prerrogativa da purgação da mora, e, consequentemente, retornando as partes ao “status quo ante” a intimação do Autor para purgação da mora, conforme determina o Art. 26, § 1° da Lei 9.514/97.” O pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 307849843).
Emenda à inicial, no ID 309458748, para alterar o valor da causa. Citada, a CEF apresentou contestação (ID 311031317). Em preliminar, impugnou a concessão de gratuidade de justiça e arguiu inépcia da inicial. No mérito, defendeu a legalidade dos procedimentos executórios deflagrados e o exercício regular do direito de cobrança da dívida. Requereu, ao final, a improcedência dos pedidos. Réplica, no ID 312965179/313978914.
Ao apreciar o pedido de sustação de leilão (ID 319141585), o JEF manteve a decisão que indeferiu a tutela de urgência e declinou da competência (ID 322315579). A decisão ID 324204319 rejeitou a impugnação à justiça gratuita, deferiu a gratuidade de justiça e manteve as decisões proferidas perante o Juízo de origem. A CEF apresentou documentos referentes ao leilão extrajudicial (ID 324708937/324709813).
A parte autora manifestou-se no sentido de que não tem outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide (ID 325164562). Os autores requereram o julgamento do feito, com urgência (ID 337228482 e 350245217). No ID 351009015 os autores requerem tutela de urgência incidental para permanecerem no imóvel até o julgamento da lide.
É o relatório.
Decido. Impugnação à gratuidade de justiça A impugnação a gratuidade de justiça já foi apreciada e rejeitada pela r. decisão ID 324204319. Inépcia da inicial Não vislumbro defeitos na petição inicial, aptos a considerá-la inepta. As causas de pedir estão delineadas, bem como o pedido, podendo-se deduzir das primeiras, as razões que levam ao segundo. Ademais, da formulação da inicial não se verificou prejuízo ao contraditório e à ampla defesa.
Como, no presente caso, é possível identificar-se a causa de pedir e o pedido, e considerando que não houve prejuízo ao contraditório e à ampla defesa, não há que se falar em inépcia da petição inicial. Rejeito, pois, a preliminar de inépcia da inicial. Inversão do ônus da prova De início, registro que a questão relativa a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras não comporta maiores digressões, tendo em vista o disposto na Súmula 297 do STJ: "O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras".
Todavia, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações de financiamento habitacional não é regra de aplicação automática, porquanto o legislador tratou de maneira diferenciada as relações de financiamento para a aquisição da casa própria. Para a inversão do ônus da prova, nos moldes em que requerido pela parte autora, é necessária a comprovação da hipossuficiência, além da plausibilidade da tese defendida pelo devedor.
No caso, não estão presentes esses requisitos. Como se verá detalhadamente adiante, os documentos que instruem os autos demonstram a ausência de irregularidades no procedimento da consolidação da propriedade deflagrado pela ré. Ademais, a hipossuficiência que justifica a aplicação do instituto de que ora se trata é aquela que impede o requerente, do ponto de vista técnico, de produzir prova indispensável ao deslinde da questão, o que não se verifica no presente caso.
Registre-se que também não estão presentes os requisitos elencados no §1º do art. 373 do Código de Processo Civil, de modo que o ônus da prova deve ser distribuído nos termos previstos no caput do referido dispositivo legal. Portanto, não tendo a parte autora comprovado o atendimento dos pressupostos do inciso VIII do art. 6º da Lei nº 8.078/90, bem como daqueles insculpidos no art. 373, §1°, do CPC, não lhe assiste o direito à inversão do ônus da prova.
A respeito, e porque pertinente, colaciona-se o seguinte precedente: CIVIL. PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA.
1. A aplicação do Código de Defesa do consumidor nas relações de financiamento habitacional não é regra de aplicação automática, porquanto o legislador tratou de maneira diferenciada as relações de financiamento para a aquisição da casa própria. Não tendo o mutuário comprovado o atendimento dos pressupostos aludidos no inc. VIII do art. 6º da Lei nº 8.078/90, não lhe assiste o direito à inversão do ônus da prova. (...) (TRF4, AC 5033642-66.2020.4.04.7100, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 31/08/2021).
Assim, indefiro a inversão do ônus da prova, requerida pela parte autora. Não havendo outras questões preliminares pendentes de apreciação, passo ao exame do mérito. Mérito Ao apreciar o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, o Juízo de origem assim se pronunciou (ID 307849843): “ Para a concessão da tutela antecipada, devem ser demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do artigo 300, do CPC; ou poderá ser concedida tutela de evidência, nas hipóteses do artigo 311, do CPC.
No caso em tela, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97, localizado na Rua Antonio Trajano, nº 216, Bairro São Conrado, em Campo Grande-MS. Os demandantes argumentam que houve irregularidade no procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, visto que a RÉ não aguardou o prazo para purgação da mora, consolidando a propriedade. Entretanto, verifica-se que no registro da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária há anotação de que houve o decurso do prazo sem a purgação da mora (ID302347428, p.3), presumindo-se que houve a regularidade do procedimento, ao menos até ser oportunizada à CEF a apresentação dos respectivos documentos referentes à notificação para purgação da mora.
Além disso, o próprio autor na inicial afirmou que tentou negociar a dívida, com abatimento de juros e multa e que, não sendo possível, a propriedade foi consolidada pela CEF, indicando conhecimento sobre a necessidade de purgar a mora, em tese. Observa-se, de outro lado, que a consolidação da propriedade ocorreu em 21/08/2023 (ID302347428, p. 3), já na vigência da Lei nº 13.465/17, de modo que o autor possui apenas direito de preferência para readquirir o imóvel discutido, pelo valor da dívida, acrescido dos encargos e despesas despendidos pela CEF, nos termos do art. 26-A, §2ºB, do mencionado diploma legal, após a consolidação da propriedade.
Nesse sentido precedente do
C. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.
Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ; REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023 – grifou-se) Frisa-se, outrossim, que caso seja arrematado o bem e posteriormente sejam julgados procedentes os pedidos, restarão nulos todos os atos subsequentes ao vício no procedimento e, consequentemente, a arrematação. Por fim, ainda que houvesse demonstração mínima de nulidade do procedimento, o que não há nesse momento processual, o valor indicado pelo demandante para purgar a mora, de R$ 5.808,17 seria insuficiente para tal finalidade.
Dessa forma, ausentes os elementos que evidenciem a probabilidade do direito - requisito indispensável à concessão da medida antecipatória pretendida, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil - INDEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, sem prejuízo de eventual reanálise do pedido por ocasião da sentença, caso alterado o quadro fático-probatório, ou mesmo após eventual juntada de documentos pelas partes”.
Neste momento, decorrido o trâmite processual, não vejo razões para alterar esse entendimento, proferido em sede de apreciação de tutela de urgência, uma vez que não houve, em relação à questão sub judice, qualquer alteração fática, legislativa ou jurisprudencial vinculante, apta a modificar a situação até então existente nos autos. Note-se também que, de acordo com os autos, não houve interposição de Agravo de Instrumento e, consequentemente, alteração do que restou decidido no âmbito de tutela de urgência.
Noutros termos, as mesmas razões de fato e de direito que conduziram ao indeferimento daquela medida antecipatória se apresentam, agora, como motivação per relationem, suficiente para a improcedência do pedido. No caso, a parte autora não se desincumbiu do ônus que lhe cabia de comprovar as alegadas ilegalidades praticadas pela ré.
Registre-se que caberia à parte autora, enquanto parte interessada e a fim de subsidiar a defesa dos direitos ditos violados, a apresentação de cópia do procedimento da consolidação de propriedade que tramitou junto ao Cartório de Registro de Imóveis, mas não o fez. Por outro lado, os documentos vindos aos autos demonstram satisfatoriamente a regularidade do procedimento extrajudicial deflagrado pela CEF.
A averbação AV-04 da matrícula (ID 302347428, p. 3), no sentido de que os devedores, apesar de devidamente notificados, não purgaram a mora, goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94, a rechaçar a alegação de nulidade. A respeito: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. - O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora. - A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas. Transcorrido o referido prazo, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. - No tocante às modalidades de intimação, além da intimação pessoal (§3º do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997), o mesmo Diploma Legal autoriza expressamente a notificação por edital, quando o devedor se encontrar em local incerto e não sabido - Consta na matrícula do imóvel que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer in albis o prazo (ID 140673535, pág. 07, averbação 14), informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94. - As notificações extrajudiciais colacionadas aos autos para a purga da mora e o edital (ID 140673545) também comprovam o cumprimento pela CEF dos termos contratuais e dos requisitos previstos na Lei 9.514/1997. - O apelante não comprovou vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe competia, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I, do CPC. - Em momento algum do curso processual, o apelante manifestou o seu interesse em purgar a mora, de modo que não restou comprovado efetivo prejuízo decorrente da consolidação da propriedade em favor da CEF e da prática de atos de expropriação do bem.
Assim sendo, a decretação de nulidade, ainda que fosse o caso, não resultaria em efeito prático favorável ao autor. - Apelação não provida (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001633-06.2019.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 15/08/2024, DJEN DATA: 20/08/2024). Da mesma forma, os documentos apresentados pela CEF (ID 324708937/324709813) demonstram o envio de notificações extrajudiciais aos autores tanto no endereço do contrato, como no endereço eletrônico, a demonstrar a estrita observância da legislação de regência (especialmente, o art. 27, §2°-A, da Lei n. 9.514/97).
Reitere-se ainda que não há possibilidade de purgação da mora, eis que já consolidada a propriedade em favor da CEF. Nesse sentido, colaciona-se o seguinte julgado do e. TRF da 3ª Região: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POSTERIOR À LEI 13.465/17. DIREITO DE PURGAR A MORA ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.
SALDO DE FGTS PARA QUITAR DÉBITO APÓS A CONSOLDIAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO DIREITO AO SAQUE ANUAL DO SALDO DA CONTA FUNDIÁRIA. - Pugna o agravante a reforma de decisão recorrida para suspender a consolidação da propriedade fiduciária em prol da CFE, e que seja autorizado o uso do saldo da conta vinculada ao FGTS para quitação do saldo devedor. - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.
Inteligência da Lei 9.514/97. - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo mutuário, sendo assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017. - Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2º-B da Lei n.º 9.514/1997). - No caso, o contrato entre os agravantes e a CEF foi celebrado em 23/05/13 e a consolidação da propriedade se deu em 2023, ou seja, depois da vigência da Lei nº 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel. - Quando do ajuizamento da ação, já havia decorrido o prazo de purgação da mora e se aperfeiçoado a consolidação da propriedade fiduciária em prol da CEF. [...] - Agravo de instrumento improvido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011421-71.2023.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 18/03/2024) Nesse contexto, analisando as questões abordadas na presente demanda com mais profundidade, típica de cognição exauriente, não se verifica nenhuma das ilegalidades apontadas na inicial. Portanto, valendo-me da técnica da motivação per relationem, e, com a complementação dos fundamentos ora expostos, ratifico as decisões IDs 307849843 e 324204319.
Ante exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na presente ação e dou por resolvido o mérito da lide, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por esses mesmos fundamentos, indefiro o pedido de tutela de urgência incidental, formulado no ID 351009015. Diante dos princípios da causalidade e da sucumbência, condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, atento às vetoriais do artigo 85, § 2º do CPC (grau de complexidade, trabalho executado e tempo despendido).
Todavia, dada à concessão da gratuidade de justiça, o pagamento desses valores ficará condicionado ao preenchimento dos requisitos e prazo previstos no §3º do art. 98 do CPC.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Havendo interposição de apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo. Não havendo recurso, com o trânsito em julgando, intimem-se as partes para requerer o que for de direito no prazo de 5 dias. Sem requerimentos, arquive-se.
Campo Grande/MS, data e assinatura, conforme certificação digital.
