5011153-67.2025.4.03.6104

A ré Marcasa Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação no ID 545537132, sustentando, em síntese, a improcedência do pedido antecipatório. Defende a licitude da cobrança da diferença de valor não financiado, argumentando que o preço do imóvel foi livremente pactuado em R$ 259.000,00 e que o montante de R$ 249.000,00 indicado no contrato bancário refere-se tão somente ao valor de avaliação adotado pela instituição financeira (ID 545537132).

Assevera que a simulação de crédito possui caráter estimativo, havendo previsão contratual expressa acerca da responsabilidade do comprador pela complementação do preço em caso de aprovação de financiamento em valor inferior. Salienta, ainda, que a perda do desconto de R$ 11.980,08 decorreu da mora do autor, sendo legítima a retenção das chaves enquanto pendente o adimplemento integral das obrigações pactuadas.

A Caixa Econômica Federal ofereceu contestação no ID 558947392, sustentando a ausência de qualquer conduta ilícita ou falha na prestação do serviço. Arguiu que o financiamento habitacional no montante de R$ 181.197,14 e a utilização de R$ 4.554,88 do FGTS observaram estritamente a avaliação técnica do imóvel e a capacidade de crédito do mutuário (ID 558947392). Enfatizou que o contrato bancário assinado pelo autor discrimina de forma clara todas as condições do financiamento e que a instituição financeira não intervém na negociação comercial do saldo de entrada ou na concessão e revogação de descontos por parte da construtora (ID 558947392).

O autor apresentou réplica no ID 560141752, reiterando os fundamentos da inicial quanto ao dever de informação e à responsabilidade solidária das rés (ID 560141752). Intimadas a especificar provas (ID 560342568), as rés requereram o julgamento antecipado (IDs 560450687 e 560624178). O autor requereu a produção de prova testemunhal (ID 561780348). Vieram os autos conclusos para decisão.

É o relatório.

DECIDO. Afastam-se, de início, as questões preliminares suscitadas. A impugnação ao valor da causa não comporta acolhimento, eis que o montante atribuído à causa reflete o proveito econômico pretendido na exordial, em observância ao previsto nos artigos 291 e 292 do Código de Processo Civil. Por consequência, superado o limite de alçada previsto na Lei dos Juizados Especiais Federais, a competência para análise e processamento da presente demanda é deste Juízo Federal.

Passo à análise do pleito antecipatório. O artigo 300 do Código de Processo Civil condiciona o deferimento da tutela de urgência à presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Dessa forma, a antecipação da tutela não deve se basear em simples alegações, mas precisa estar pautada em prova preexistente e robusta do direito perseguido, capaz de sustentar a fundamentação do provimento judicial provisório.

No caso, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pelo autor. Cinge-se a controvérsia à exigibilidade do saldo devedor remanescente oriundo da diferença entre o preço de venda do imóvel ajustado com a construtora (R$ 259.000,00) e o montante efetivamente financiado pela Caixa Econômica Federal (R$ 181.197,14 acrescidos de recursos do FGTS), bem como à legalidade do cancelamento do desconto por pontualidade de R$ 11.980,08 e à consequente retenção das chaves pela promitente vendedora.

Com efeito, dos elementos trazidos aos autos, verifica-se que o instrumento contratual de promessa de compra e venda estabeleceu o valor total da aquisição em patamar fixo, sendo de conhecimento inequívoco do adquirente que a aprovação do crédito pelo agente financeiro dependia de análise técnica de risco e de avaliação cadastral e do bem. A simulação realizada na fase pré-contratual possui caráter eminentemente estimativo, não vinculando a instituição financeira a conceder empréstimo em montante integral se os critérios regulamentares do Sistema Financeiro da Habitação indicarem limite inferior.

Desse modo, a liberação do financiamento em valor menor do que o almejado pelo comprador não reduz o preço do imóvel nem transfere à construtora ou à instituição financeira o ônus de suportar a diferença do saldo devedor, cuja responsabilidade pela complementação é do adquirente. Outrossim, no tocante à perda do desconto por pontualidade no valor de R$ 11.980,08, consta dos autos a existência de cláusula pactuada condicionando a manutenção do benefício ao adimplemento pontual e integral de todas as obrigações do negócio (ID 545537132).

Existindo controvérsia acerca da quitação tempestiva do saldo de entrada, a revogação do desconto encontra amparo nas disposições contratuais avençadas entre as partes. Veja-se que o autor afirma que foi induzido a acreditar, por informações prestadas pelos prepostos da vendedora e pela simulação, que o valor do financiamento seria suficiente para quitar o saldo remanescente, de modo que a aprovação de crédito em montante inferior o teria surpreendido, gerando a exigência de complementação e a revogação de desconto condicionado.

Todavia, a efetiva caracterização do vício de informação pressupõe prova de que, na fase pré‑contratual, a conduta dos prepostos das rés omitiu, distorceu ou declarou fatos relevantes de modo a criar expectativa legítima que não correspondeu à realidade, e que tal expectativa foi determinante para a celebração do contrato. Nos autos há documento que expressamente contém informação de que a simulação realizada não assegura liberação do crédito e que a promitente vendedora não possui ingerência nos critérios da instituição financeira, sendo possível, conforme o próprio instrumento, que o comprador deva pagar eventual diferença (ID 546023778).

Além disso, a CAIXA juntou extratos e planilhas que demonstram o valor efetivamente aprovado e liberado, bem como o contrato de financiamento rubricado pelo autor, o que, em princípio, afasta prova inequívoca de induzimento ou de omissão que torne manifestamente ilegal a conduta das rés (IDs 558947394 e 558947396). Consequentemente, enquanto pendente a quitação integral do preço ajustado ou a prestação de garantia idônea, a recusa da construtora ré em entregar as chaves da unidade imobiliária encontra respaldo no exercício regular de direito e na exceção do contrato não cumprido, positivada no artigo 476 do Código Civil, que veda ao contratante exigir o adimplemento da obrigação do outro antes de cumprir a sua própria.

Ademais, a entrega da posse do imóvel ao autor, sem a composição das garantias exigidas pela CAIXA e sem a elucidação sobre a exigibilidade da diferença reclamada, poderia gerar risco de grave lesão aos interesses da instituição credora (e de terceiros), mormente em se tratando de imóvel sujeito a normativo específico do Programa MCMV, cuja regularização documental e financeira tem requisitos próprios.

Quanto à proibição de inscrição em cadastros de inadimplentes, trata-se de medida de caráter excepcional e a concessão depende de prova idônea de que a cobrança é claramente indevida e de que há risco imediato e irreparável ao autor. No caso, não obstante o abalo alegado, a documentação acostada pela CAIXA indica que o contrato de financiamento foi celebrado e que houve liberação em patamar informado ao mutuário, sem omissão documental inequívoca, de modo que, tampouco nesta vertente, se vê demonstrado o risco de dano para justificar a medida liminar pleiteada.

Assim, ausente a verossimilhança das alegações e o periculum in mora, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, o feito encontra-se saneado. Passo à organização da instrução. Fixa-se como matéria fática controvertida a regularidade dos débitos cobrados, a ocorrência de falha no dever de informação e a legalidade das condutas contratuais adotadas pelas rés.

O ônus da prova é distribuído nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil: incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos do seu direito, notadamente o adimplemento tempestivo das parcelas assumidas e o vício de informação; enquanto compete às réus comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, em especial a higidez dos cálculos do financiamento, a transparência na repactuação dos valores e o amparo contratual para a retenção das chaves.

Por consequência, não há que se falar em inversão do ônus probatório, eis que a distribuição prevista no artigo 373 do CPC mostra-se adequada e suficiente à instrução do feito, não se verificando hipossuficiência técnica ou insuperável dificuldade na produção da prova a justificar sua inversão. Fixadas tais premissas e à luz do artigo 357, §1º, do CPC, digam as partes, devendo a autora esclarecer, ainda, se persiste o interesse na prova oral pleiteada na manifestação id 561780348.

Intimem-se. Santos, 10 de agosto de 2026. JULIANA BLANCO WOJTOWICZ Juíza Federal

Órgão

3ª Vara Federal de Santos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EDNOR MEDEIROS BARBOSA

Advogado

RAFAEL LOBATO MIYAOKA (OAB 271825/SP)

Órgão

3ª Vara Federal de Santos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EDNOR MEDEIROS BARBOSA

Advogado

RAFAEL LOBATO MIYAOKA (OAB 271825/SP)

Órgão

3ª Vara Federal de Santos

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EDNOR MEDEIROS BARBOSA

Advogado

RAFAEL LOBATO MIYAOKA (OAB 271825/SP)