PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5011679-97.2023.4.03.6332 EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDINS II ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) EXECUTADO: NEI CALDERON - SP114904-A
DECISÃO
VISTOS, em decisão. O condomínio exequente pretende o pagamento das seguintes despesas condominiais em atraso, referentes ao apartamento 24, bloco 07, do "CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDINS II": cotas condominiais de "10/06/2022 até 10/08/2022; 10/11/2022 até 16/05/2023", conforme constou da inicial. Vieram aos autos a convenção de condomínio e atas de assembleia (IDs 288581473; 288581475; 288581477; 366058467) e a certidão de matrícula que indica a CEF como proprietária do imóvel (ID 366058474).
A Caixa Econômica Federal apresentou embargos à execução (Id. 294802762).
DECIDO Inicialmente, admitido o processamento da execução de título extrajudicial, tal como originalmente ajuizada a ação, recebo a peça defensiva da CEF (Id. 294802762), como exceção de pré-executividade. A alegação de inépcia da inicial não prospera, visto que a petição inicial atende aos requisitos legais. Não falta à inicial pedido nem causa de pedir; o pedido não é indeterminado; da narração dos fatos decorre sim logicamente a conclusão e não há pedidos incompatíveis entre si (art. 330, I e §1º do CPC).
Os documentos trazidos são suficientes para amparar ação executiva. A alegação de ilegitimidade passiva não comporta acolhimento. O pedido autoral é pelo reconhecimento da responsabilidade da CEF pelo valor devido o que, em aplicação da teoria da asserção, basta para a verificação das condições da ação. A efetiva responsabilidade da executada é questão de mérito. Sustenta a executada que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais seria do arrendatário, com base em cláusula contratual firmada no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Tal alegação, contudo, não merece acolhimento. A jurisprudência relativa à responsabilidade do promissário comprador e sua responsabilidade nos casos de imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio (tema 886 do STJ) não se aplica à espécie, pois diversa a natureza e o regime jurídico do arrendatário. O contrato de arrendamento residencial celebrado no âmbito do PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001, não possui natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, razão pela qual o arrendatário não é equiparado ao condômino nem ao promitente comprador.
O STJ consignou expressamente que condômino é o proprietário do imóvel, sendo o arrendatário mero possuidor direto, sem legitimidade para participar da administração condominial ou ser responsabilizado externamente por obrigações típicas do proprietário (REsp n. 1.576.651/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/6/2020, DJe de 25/6/2020). Assim, a propriedade permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Caixa Econômica Federal, que continua sendo o sujeito passivo das obrigações condominiais perante o condomínio.
Nesse contexto, a cláusula contratual que transfere ao arrendatário a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais é inoponível ao condomínio, uma vez que este não participou da relação contratual privada firmada entre a CEF e o arrendatário, razão pela qual a responsabilidade externa permanece com a proprietária formal do imóvel. Enquanto o art. 1.334, §2º do CC equipara expressamente aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, dentro das relações condominiais, não o fez em relação ao arrendatário, justamente pela diferente natureza jurídica da relação com o arrendador.
Deste modo, a responsabilidade por arcar com as cotas condominiais não é do eventual arrendatário, e sim do proprietário do imóvel. No presente caso restou comprovada a propriedade da unidade (apartamento 24, bloco
7) em nome da CEF (ID 366058474). Pelo acima exposto resta afastado o pedido de chamamento ao processo do arrendatário. Quanto à alegação de inadequação da via eleita em caso de ação de execução e não apresentação de documentos que demonstram certeza, liquidez e exigibilidade, também resta afastada pois a Lei 9.099/95 admite a execução, nos juizados especiais em geral, de títulos executivos extrajudiciais (art. 3, §1º, inciso II); de outro lado, embora a Lei 10.259/01 mencione apenas a competência para execução "de suas sentenças" (art. 3º, caput, in fine), ela não exclui expressamente da competência dos Juizados Especiais Federais as execuções extrajudiciais (como faz, por exemplo, com as execuções fiscais - art. 3º, §1º), donde se tem admitido a execução de títulos executivos extrajudiciais também nos JEF's.
Nada obstante, não se pode olvidar que o Poder Público Federal não pode, nunca, figurar como parte autora no processo civil dos Juizados Especiais Federais, como evidencia o art. 6º, incisos I e II da Lei 10.259/01. E tendo os embargos à execução, sabidamente, natureza jurídica de ação, é manifesta a inviabilidade processual da utilização, pela ré, desse instrumento processual de defesa na execução extrajudicial que lhe seja dirigida em Juizado.
A despeito da executada não questionar a exatidão do valor das cotas condominiais cobradas (circunstância que demonstra a irrelevância, in casu, dos documentos faltantes apontados), assevero que não se faz necessária a juntada de atas, recibos e notas fiscais para a comprovação das despesas condominiais, as quais estão incluídas na prestações de contas feitas regularmente pelo síndico e submetidas à aprovação da assembleia condominial, presumindo-se conhecimento dessas por parte dos proprietários das unidades autônomas, convindo anotar que é dever do condômino o pagamento das despesas condominiais (cf. art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1336, inciso I, do Código Civil).
Quanto aos consectários legais, a correção monetária não constitui um plus, mas mero mecanismo de preservação da expressão monetária da dívida, de sorte que deve incidir a partir do vencimento de cada obrigação, segundo os critérios do Manual de Cálculos da Justiça Federal. Inexiste previsão legal que isente a CEF, enquanto proprietária de imóveis em condomínio, do pagamento da multa e dos juros moratórios, sendo eles devidos.
Ainda, a CEF não demonstra que os percentuais da multa e dos juros estão em desacordo com a legislação (cfr. Código Civil, art. 1.336, §1º e Lei 4.591/64, art. 12, §3º, respectivamente. Ao contrário do alegado pela CEF, não há inclusão, no valor exigido pelo exequente, de honorários. Por fim, os valores cobrados a título de água, gás, luz, igualmente possuem natureza propter rem e são de responsabilidade do proprietário da unidade.
Presentes estas considerações, REJEITO a peça defensiva da CEF recebida como exceção de pré-executividade. REMETAM-SE os autos à Contadoria Judicial, para adequação e atualização do valor devido, conforme planilha (Id. 366058471), referente às cotas condominiais (período 10/06/2022 até 10/08/2022; 10/11/2022 até 16/05/2023), e cotas condominiais vincendas constantes da planilha apresentada (10/06/2023 até 10/05/2025) considerando que a ação foi distribuída em 24/05/2023.
Com o retorno, dê-se ciência às partes, pelo prazo de 10 dias. Após, não havendo impugnação, INTIME-SE a executada para pagamento, no prazo de 5 dias. Guarulhos, data da assinatura eletrônica. RICCARDO SPENGLER HIDALGO SILVA Juiz Federal Substituto
