PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5011753-67.2025.4.03.0000 RELATOR: Gab.
01 - DES. FED. DAVID DANTAS AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO DA SILVA PINTO Advogado do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Carlos Alberto da Silva Pinto contra decisão que indeferiu a tutela nos autos n. 5002613-82.2025.4.03.6119. A parte agravante solicita o efeito suspensivo para sustar os efeitos dos leilões ocorridos nos dias 15/04/2025 e 24/04/2025, tendo em vista a ausência de notificação pessoal para a purga da mora, bem como pela falta de intimação pessoal acerca dos leilões designados, sendo o seu imóvel levado à leilão extrajudicial sem que lhe fosse garantido o direito de consignar as parcelas em atraso ou, ainda, de exercer seu direito de preferência na aquisição.
É o relatório.
DECIDO. Depreende-se em consulta aos autos originários que o agravante celebrou com a agravada o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – recursos do FGTS com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS dos devedores. O inadimplemento de algumas parcelas da prestação gerou a consolidação da propriedade do imóvel em favor da ré, anotada em 4/10/2024, devidamente registrada na matrícula do imóvel Av.10/169.511.
No caso em tela, a parte agravante sustenta que não lhe foi dada oportunidade para purgar a mora e nem foi comunicado sobre a realização dos leilões. Afirma que não foi observada a intimação pessoal e que não foi respeitado o prazo entre os leilões. Tais fatos maculam o procedimento de execução extrajudicial. Não obstante tais afirmações, não restam evidentes as irregularidades quanto à consolidação da propriedade do imóvel, haja vista a averbação, na matrícula do imóvel, para constar que o procedimento de retomada do imóvel observou a disciplina do artigo 26 da Lei n. 9.514/97 em face do devedor, ora agravante.
Saliente-se que o pedido de suspensão deve ser fundamentado, além de ser comprovada a irregularidade apontada. Por outro lado, a mera intenção do devedor de purgar a mora não é apta à suspensão da consolidação da propriedade. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI 9.514/97. LEI 13.465/17.
INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. No contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, o contratante (devedor/fiduciante), transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Na alienação fiduciária, conforme dispõe a Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a obrigação pelo fiduciante, bem como respeitados os procedimentos legais, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e posterior leilão público para a alienação do imóvel.
2. No caso em tela, a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira CAIXA ECONÔMICA FEDERAL foi averbada na matrícula do imóvel em 23.12.2022 (Id 285364492, p. 4 dos autos originais), ou seja, após a vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, permitindo ao mutuário o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
3. Não constam nos autos informações de que a parte tenha tentado realizar depósitos em juízo ou efetuado diretamente o pagamento das parcelas em atraso à instituição financeira, demonstrando sua intenção na continuidade do contrato. Devem ser afastadas, portanto, as alegadas nulidades dos procedimentos previstos pela Lei nº 9.514/97. Precedentes deste Tribunal.
4. Agravo de instrumento não provido.” (TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel Des. Federal Nelton dos Santos, Primeira Turma, j. em 15/09/2023 ). Observe-se que a previsão quanto a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017. Por outro lado, são discutíveis o desconhecimento a respeito dos leilões e os prejuízos da alegada ausência de notificação, haja vista a proposição da demanda originária antes da data do segundo leilão, justamente para impugnar a ocorrência do mesmo.
Deve ser acrescido que o autor teve tempo hábil para o exercício do direito de preferência, cujo prazo se estendeu até a data de realização do 2º leilão em 24/04/2025. Sobre o tema, veja-se a seguinte jurisprudência. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. LEILÃO. INTIMAÇÃO. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.
INADIMPLÊNCIA.
I - Ausência de comprovação de irregularidades apontadas no procedimento de consolidação da propriedade. Alegação de falta de intimação para purgação da mora que não se confirma.
II - Exigência, somente a partir da entrada em vigor da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, de comunicação do devedor, e não por notificação pessoal, mas mediante correspondência, acerca das datas, horários e locais dos leilões. Hipótese dos autos em que a parte agravante interpôs o presente recurso anteriormente à data de realização dos leilões, demonstrando possuir ciência inequívoca acerca das datas dos leilões, não se vislumbrando qualquer prejuízo apto à anulação do procedimento de execução extrajudicial, eis que atingida a finalidade da norma para garantia do direito de preferência do devedor.
Inteligência dos §§ 2º-A e 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
III - Possibilidade do devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, como dispõe o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Precedentes do STJ.
IV - Mera manifestação de intenções de purgação da mora que não é elemento hábil a suspender os efeitos do ato de consolidação da propriedade. Precedentes da Corte.
V – Requisito de probabilidade do direito ausente no caso.
VI - Recurso desprovido. (TRF3, AI 5013942-28.20219.4.03.0000, 2ª Turma, Relator Desembargador Federal Peixoto Jr, j. 01/02/2023). “AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. AGRAVO DESPROVIDO. - A agravante objetiva a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Agravo de instrumento desprovido” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5029134-59.2023.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 07/03/2024, DJEN DATA: 15/03/2024) No caso em apreço, a parte agravante noticia que possui interesse em liquidar a mora, porém a atual jurisprudência acena no sentido de que, em virtude do advento das alterações introduzidas pela Lei n. 13.465/2017 à Lei n. 9.514/1997, a purgação da mora é viável apenas até a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
Após essa data, ao devedor fiduciante cabe apenas o direito de preferência a ser exercido para aquisição do imóvel. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. (....)
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.
Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, ‘com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: ‘i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997’ (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido.” (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.
LEI Nº 9.514/1997. DIREITO DE PREFERÊNCIA. - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97. - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários, sendo assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017. - Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2º-B da Lei n.º 9.514/1997). - No caso, o contrato entre os agravantes e a CEF foi celebrado em 19/07/19 e a consolidação da propriedade se deu em 22/02/22 (ID 304157687; ID 304306021), ou seja, depois da vigência da Lei nº 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo constatação de nulidades no procedimento administrativo de consolidação da propriedade e expropriação. - Agravo de instrumento improvido.” (TRF3, Agravo de Instrumento n. 5029445-50.2023.4.03.0000, Primeira Turma, Relator Desembargador Federal Antônio Morimoto Junior, j. 14.03.2024).
Nesse contexto, tendo em vista a celebração do contrato em 10/12/2018, durante a vigência da Lei n. 13.465/2017, a medida requerida revela-se indevida. Nesse ensejo, indefiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal. Nos termos do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, intime-se a parte agravada para apresentação da contraminuta. Após, conclusos os autos para julgamento. São Paulo, 21 de maio de 2025.
