PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma , São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5011854-07.2025.4.03.0000 AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL AGRAVADO: DEBORA FERREIRA DE SOUZA QUEIROZ, JOAO HENRIQUE QUEIROZ JUNIOR ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LUZIA DE SOUSA OLIVEIRA - SP316233-A
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra a decisão proferida pelo Juízo Federal da 2ª Vara de Mogi das Cruzes que, nos autos do processo n. 5000296-69.2025.4.03.6133, deferiu o pedido de tutela de urgência "a fim de sustar os efeitos da consolidação da propriedade do imóvel, com a suspensão de eventuais leilões que estejam agendados" (ID 360288668 dos referidos autos).
A parte agravante sustenta a legítima consolidação da propriedade em seu nome, tendo sido cumprido os procedimentos determinados na Lei n. 9.514/97. Afirma ter a parte agravada reconhecido a inadimplência, não sendo possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade. Aduz que "o procedimento de execução extrajudicial já teve a legalidade e constitucionalidade há muito reconhecidas pelo E.
STF, no julgamento do Recurso Extraordinário n.º 223075-1. Nesse caso tratou-se do procedimento de execução extrajudicial do Decreto Lei 70/66, cuja razão de decidir aplica-se igualmente ao trâmite previsto na execução extrajudicial da Lei 9.514/1997" (ID 324594235, p. 6). Por fim, entende não haver previsão legal para a suspensão do procedimento de execução, uma vez terem sido observados todos os requisitos previstos na Lei n. 9.514/97.
Requer a antecipação da tutela recursal. Passo ao exame. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não sendo deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Em uma análise perfunctória permitida neste momento processual, entendo que a parte agravante demonstrou parcialmente a presença dos requisitos necessários à tutela pretendida.
No presente caso, a controvérsia cinge-se à legitimidade da consolidação da propriedade imobiliária em nome da credora - CEF, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97, à impossibilidade de purgação da mora após a aludida consolidação da propriedade e à necessidade de manutenção do procedimento de execução extrajudicial. Nessa modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.
Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97.
Esta Primeira Turma vinha adotando o entendimento de que, com as alterações trazidas pela Lei n. 13.465, de 11/7/2017, à Lei n. 9.514/97, somente nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa poderia o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.
Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmado o entendimento de "ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei n. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (....) até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66" (AgInt no AREsp n. 1.286.812/SP, rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. em 10/12/2018, DJe de 14/12/2018). Por outro lado, quando a propriedade tivesse sido consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017, não mais se discutia a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, apenas, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
Contudo, impressionado com a fundamentação lançada pelo Desembargador Federal Nelton dos Santos no julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, passei a defender a posição de que a inovação legislativa não se aplica aos contratos anteriormente firmados. Naquele voto, o magistrado explicou o entendimento que ora passo a adotar: "Ocorre que, sob o prisma CONSTITUCIONAL, há fundadas razões para sustentar a tese contrária, entendimento que ora passo a justificar.
Com efeito, o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que "a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada". In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. Ora, o direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram.
Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual. Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, aí, sim, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso.
Frise-se, porém, que não é essa a hipótese de que se cuida, pois a purgação da mora produz efeitos na relação jurídica de direito material. Nesse sentido, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Veja-se: (...) Tornando ao caso dos autos, não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato.
A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato. A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. Deveras, ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual.
Assim, se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso - e, no caso, também adverso -, talvez a parte ora agravada nem mesmo firmasse o contrato.
Acrescente-se que, a prevalecer o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, corre-se o risco de, em alguns casos, suprimir-se por completo o direito à purgação da mora. Sim, pois segundo aquela
C. 3ª Turma, se a consolidação da propriedade ocorrer já na vigência da lei nova, restará ao devedor fiduciário apenas a possibilidade de exercer o direito de preferência, ou seja, pode ocorrer que o prazo para a purgação da mora, que se estenderia até a data da assinatura do auto de arrematação, esgote-se antes mesmo da consolidação - por força do § 1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 - e, talvez, até mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, em claro e indevido caráter retroativo.
Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário." Da análise do voto do magistrado, depreende-se que é preciso determinar, previamente, quais as regras legais que vinculam as partes contratantes e que servirão para a interpretação das cláusulas do contrato.
De fato, as relações jurídicas decorrentes de tais contratos, livremente pactuadas e observada a autonomia da vontade das partes, devem ser compreendidas à luz da segurança jurídica, de maneira a conferir estabilidade aos direitos de todos os envolvidos, presumindo-se o conhecimento que as partes tinham das regras às quais se vincularam. Assim, em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, entendo que não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei 13.465/17, mas sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária.
Examinando o feito originário, observa-se do contrato de financiamento firmado entre as partes que o acordo foi celebrado em 30/12/2010, ou seja, antes da vigência da norma supracitada (ID 356006639, p. 18/39). Portanto, a possibilidade de purgar a mora deve se estender até a data da assinatura do auto de arrematação. Contudo, com relação à alegação de legitimidade da consolidação da propriedade, cumpridos os procedimentos determinados na Lei n. 9.514/97, e com relação à manutenção dos atos expropriatórios praticados em execução extrajudicial, merecem guarida os argumentos da parte agravante.
O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de quitar a dívida, de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, situações que, in casu, não foram comprovadas.
No caso em apreço, verifica-se da matrícula do imóvel - documento que goza de fé pública - ter havido a regular intimação para purgação da mora, permanecendo a parte agravada inerte. Ademais, consta do feito subjacente, certidão de transcurso de prazo para purgação da mora, do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes (ID 364290583). Dessa forma, em 9/12/2024 foi devidamente averbada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal (ID 364290580, p. 6).
Assim, em análise sumária, não verifico nenhuma irregularidade que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora, nem que fosse hábil a justificar a suspensão dos leilões.
Ante o exposto, antecipo parcialmente a tutela recursal apenas para assegurar à agravante o direito de dar continuidade aos procedimentos de execução extrajudicial, conforme pretendido. Comunique-se. DÊ-se ciência. Nos termos do art. 1.019, inc. II, do CPC, intime-se a parte agravada para apresentar resposta. São Paulo, data registrada no sistema. HERBERT DE BRUYN Desembargador Federal
