PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5012000-75.2025.4.03.6102 AUTOR: RAQUEL MICHELIN PINTON, GUSTAVO MURAD PINTON ADVOGADO do(a) AUTOR: ROMULO CARDOSO DOS SANTOS - SP506802 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO
Trata-se de ação revisional de contrato bancário ajuizada por Raquel Michelin Pinton e Gustavo Murad Pinton em face da Caixa Econômica Federal, em que requerem a substituição do sistema de amortização SAC pelo denominado método GAUSS, a declaração de abusividade e restituição da tarifa de avaliação de bens no valor de R$ 841,44, a redução do valor do seguro por morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI) no valor de R$ 300,24 mensais, e a declaração de abusividade da taxa de administração de contrato no valor de R$ 25,00 mensais com sua restituição em dobro.
Na petição inicial, a parte autora narra que firmou contrato de financiamento imobiliário (Cédula de Crédito Imobiliário nº 1.4444.2051397-6) em 04 de abril de 2023 com a Caixa Econômica Federal para aquisição do imóvel situado na Rua Professor Jorge Huay, nº 500, Loteamento Terras de Florença, Ribeirão Preto/SP. Alegam que o valor do imóvel era de R$ 1.600.000,00, tendo sido paga entrada de R$ 800.000,00 e financiado o restante (R$ 800.000,00) em 180 parcelas mensais, com taxa de juros de 9,79% a.a. (reduzida para 9,3764% a.a. por reciprocidade) e sistema de amortização SAC.
Afirmam que a primeira prestação foi de R$ 11.020,61 e que foram cobrados R$ 841,44 de tarifa de avaliação, R$ 300,24 de seguro prestamista e R$ 25,00 de taxa de administração. Sustentam que o sistema SAC é excessivamente oneroso e que, caso fosse aplicado o método GAUSS, haveria diferença de R$ 295.900,83 no valor total do financiamento. Alegam, ainda, abusividade na cobrança da tarifa de avaliação (por ausência de comprovação de sua efetiva realização), do seguro MIP/DFI (por ausência de livre escolha da seguradora) e da taxa de administração (por se tratar de atividade inerente à instituição financeira).
Requereram a concessão da gratuidade da justiça e a tramitação do feito em segredo de justiça. Atribuíram à causa o valor de R$ 100.273,40 (evento 425965385). Por meio de despacho, o juízo concedeu prazo de 15 dias para que os autores comprovassem a alegada hipossuficiência financeira e, considerando o caráter sigiloso do documento de id. 425967751 (extrato bancário), limitou sua visualização às partes e seus procuradores (evento 426244360).
A parte autora requereu dilação de prazo por 15 dias (evento 430029102) e posteriormente juntou documentos para comprovar a hipossuficiência, incluindo extratos bancários e declarações de imposto de renda dos exercícios de 2024 e 2025 (eventos 430255365, 430255370, 430255373 e 430255374). Em despacho, o juízo indeferiu o pedido de segredo de justiça, por entender que a restrição de acesso apenas ao extrato bancário já seria suficiente para proteger a intimidade dos autores sem impor sigilo desnecessário ao restante do processo.
Indeferiu, ainda, o pedido de gratuidade da justiça, tendo em vista que os autores não se enquadram na condição de hipossuficientes. Determinou a citação da CEF e, com a vinda da contestação, a abertura de vista aos autores para réplica (evento 431166243). A parte autora apresentou petição de emenda à inicial reiterando os pedidos formulados na exordial e juntando guias de recolhimento e comprovantes de pagamento das custas judiciais (eventos 447615926 e 447615927).
A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (evento 454634598). Em preliminar, impugnou o pedido de concessão da justiça gratuita e suscitou a inexistência de relação de consumo, sustentando que operações de crédito com destinação específica (habitação) não se submeteriam ao Código de Defesa do Consumidor. No mérito, defendeu a regularidade do sistema de amortização SAC, afirmando que este é previsto em lei e não gera capitalização de juros.
Argumentou que os juros aplicados no sistema SAC são juros simples, calculados mensalmente sobre o saldo devedor, sem incidência de juros sobre juros. Quanto à tarifa de avaliação, sustentou sua legalidade. No tocante ao seguro MIP/DFI, alegou que se trata de cobertura obrigatória por força do Decreto-Lei nº 73/1966, do Decreto nº 61.867/1967 e da Lei nº 11.977/2009, sendo o prêmio calculado de acordo com o risco (idade, valor financiado, valor do imóvel).
Quanto à taxa de administração de contrato (TAC), defendeu sua legalidade com fundamento na Resolução CMN nº 3.932/2010, que estabelece o limite de R$ 25,00 mensais. Requereu a improcedência da ação. A parte autora apresentou réplica (evento 464421608), refutando as teses defensivas e reiterando os pedidos formulados na inicial. Alegou que o pedido de gratuidade da justiça já havia sido indeferido, razão pela qual deixou de impugnar as alegações da ré sobre o tema.
Sustentou que os seguros MIP e DFI não foram livremente escolhidos e que a seguradora foi imposta pela instituição financeira, configurando venda casada vedada pelo artigo 39, I, do CDC. Reiterou, ainda, a abusividade da capitalização de juros. É a síntese do necessário.
II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria eminentemente de direito e estando a prova documental suficiente para o deslinde da controvérsia. A Caixa Econômica Federal, em sua contestação, suscitou preliminar de inexistência de relação de consumo, sustentando que operações de crédito com destinação específica (habitação) não se submeteriam ao Código de Defesa do Consumidor.
A preliminar não merece acolhida. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras é matéria pacificada no Superior Tribunal de Justiça desde a edição da Súmula 297, que assim dispõe: 'O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras'. Tal entendimento foi consolidado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 2.591/DF, que reconheceu a constitucionalidade da aplicação do CDC às instituições financeiras.
No caso dos autos, resta evidente a relação de consumo entre as partes. Os autores, na qualidade de consumidores (art. 2º do CDC), contrataram com a Caixa Econômica Federal, instituição financeira fornecedora de serviços (art. 3º do CDC), um contrato de financiamento imobiliário para aquisição de imóvel destinado à moradia familiar, caracterizando-os como destinatários finais do produto financeiro.
Destarte, rejeito a preliminar de inexistência de relação de consumo. Os autores pleiteiam a substituição do sistema de amortização SAC pelo denominado método GAUSS, alegando que este último seria menos oneroso e que a diferença entre os métodos perfaria o montante de R$ 295.900,83 (duzentos e noventa e cinco mil e novecentos reais e oitenta e três centavos). O pedido não merece acolhida. Quanto ao sistema de amortização, o contrato firmado entre as partes (Id. 425967752) prevê expressamente a utilização da Tabela Price (Sistema Francês de Amortização).
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a utilização da Tabela Price, por si só, não implica a prática de anatocismo (capitalização de juros sobre juros) vedada por lei. A Tabela Price consiste em um sistema de amortização em que as prestações são constantes, compostas por uma parcela de juros (que decresce ao longo do tempo) e uma parcela de amortização (que cresce).
Não há ilegalidade na sua estipulação quando a taxa de juros nominal e a efetiva estejam expressas no contrato, como ocorre no caso presente (item B9 do Quadro Resumo - Id. 425967752, Pág. 2), onde a taxa efetiva anual é superior à taxa nominal, autorizando a capitalização anual. Sobre o tema, transcreve-se escólio jurisprudencial: A Tabela Price caracteriza-se por ser um sistema de amortização de financiamento baseado em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do chamado conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas subparcelas distintas, isto é: uma de juros e outra de capital (denominada amortização).
Portanto, quando se pretende pagar um financiamento em parcelas constantes, compreendendo amortização de juros, em regra, utiliza-se a Tabela Price, que tem por traço central o fato de, ao longo dos pagamentos, o montante de juros pagos serem decrescentes ao passo que a amortização é crescente. No Sistema Francês de Amortização - Tabela Price os juros são calculados sobre o saldo devedor apurado ao final de cada período imediatamente anterior e como a prestação é composta de amortização de capital e juros, ambos quitados mensalmente, à medida que ocorre o pagamento, inexiste capitalização, pois os juros não são incorporados ao saldo devedor, mas sim pagos mensalmente.
Logo, o puro uso da Tabela Price não acarreta, por si só, a figura do anatocismo, isto é, pagamento de juros sobre juros, razão pela qual não há nenhuma ilegalidade no uso da referida tabela. Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a legalidade da adoção do Sistema Francês de Amortização nos contratos de mútuo para aquisição de imóvel pelo SFH. Precedentes: REsp 600.497/RS, 3ª T., Rel.
Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 21/02/2005; AgRg no Ag 523.632/MT, 3ª T., Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, DJ 29/11/2004; REsp 427.329/SC, 3ªT., Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 09/06/2003. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001688-37.2025.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 12/12/2025, DJEN DATA: 19/12/2025) (grifo nosso) O pedido de substituição da Tabela Price pelo "Método Gauss" ou "Sistema de Amortização Linear" é improcedente.
O referido método não é reconhecido pela legislação bancária ou pelo Sistema Financeiro da Habitação como um sistema de amortização válido para contratos de mútuo feneratício. Trata-se de uma construção doutrinária baseada em progressões aritméticas que desconsidera o valor do dinheiro no tempo e a taxa de juros contratada, resultando em encargos artificialmente reduzidos que não remuneram adequadamente o capital emprestado.
A jurisprudência pátria, incluindo a do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, é pacífica ao rejeitar a aplicação do Método Gauss em substituição aos sistemas de amortização pactuados (Price ou SAC): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. SEGUROS MIP E DFI. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Apelação cível interposta por mutuária contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal, sob o regime do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A autora alegou: (a) abusividade na capitalização de juros; (b) necessidade de substituição da Tabela Price pelo método Gauss; e (c) ilegalidade na cobrança dos seguros MIP e DFI.
II. Questão em discussão HÁ três questões em discussão: (i) saber se a utilização da Tabela Price implica capitalização indevida de juros; (ii) saber se é possível a substituição do sistema de amortização contratado (Price) pelo método Gauss; e (iii) saber se é ilegal a cobrança dos seguros obrigatórios MIP e DFI no âmbito do SFH.
III. Razões de decidir O contrato foi celebrado sob o SFH, regime legalmente regulamentado pela Lei nº 4.380/1964, com recursos do FGTS, não havendo ampla liberdade contratual entre as partes. O CDC aplica-se de forma mitigada. A Tabela Price não acarreta anatocismo, pois os juros incidem apenas sobre o saldo devedor anterior e são pagos mensalmente, inexistindo capitalização ilícita. A jurisprudência do STJ reconhece a legalidade do uso da Tabela Price em contratos de mútuo habitacional.
A alteração unilateral do sistema de amortização (Price para Gauss) é inadmissível, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda, uma vez que o método foi livremente aceito no momento da contratação. A capitalização de juros é admitida desde a edição da MP nº 1.963-17/2000 (atual MP nº 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. O contrato prevê taxa nominal e efetiva anual distintas, evidenciando a pactuação válida.
A contratação dos seguros MIP e DFI é obrigatória nos contratos do SFH, conforme a Circular SUSEP nº 111/1999. A jurisprudência do STJ (REsp 969.129/MG, repetitivo) reconhece que, embora o seguro seja obrigatório, o mutuário pode escolher a seguradora, o que não foi demonstrado como violado no caso. Ausentes ilegalidades ou abusividades contratuais, mantém-se a sentença de improcedência. Majoram-se os honorários advocatícios em 2%, observada a gratuidade de justiça, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.
IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: "1. É lícita a utilização da Tabela Price em contratos de financiamento no âmbito do SFH, não configurando anatocismo.
2. É válida a capitalização mensal de juros quando expressamente pactuada e autorizada pela MP nº 2.170-36/2001.
3. A contratação dos seguros MIP e DFI é obrigatória, não havendo ilegalidade na ausência de demonstração de recusa do agente financeiro à livre escolha da seguradora." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001688-37.2025.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 12/12/2025, DJEN DATA: 19/12/2025) (grifo nosso) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH.
CDC. ANATOCISMO. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO. APELAÇÃO IMPROVIDA. (...)
6. Não existe vedação legal à utilização da Tabela Price (SFA), do SAC ou do Sacre, estes sistemas de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro no contrato, enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade, cada um deles possui uma configuração própria de vantagens e desvantagens. Na ausência de nulidade na cláusula contratual que preveja a utilização de qualquer um destes sistemas, na ausência de óbices à prática de juros compostos, não se justifica a revisão do contrato para a adoção do Método Gauss.
7. Caso em que a parte Autora limitou-se a questionar a validade das cláusulas contratadas, as quais são regulares. Ademais, não logrou demonstrar que a CEF deixou de aplicá-las ou que sua aplicação provocou grande desequilíbrio em virtude das alterações das condições fáticas em que foram contratadas, apresentando fundamentação insuficiente para a produção de prova pericial. Em suma, na ausência de comprovação de abuso ou desequilíbrio contratual, não havendo qualquer ilegalidade nas cláusulas contratadas, não há que se falar em compensação dos valores pagos a maior, repetição do indébito, enriquecimento sem causa ou devolução em dobro, não assistindo razão à apelante.
8. Apelação improvida. Honorários advocatícios majorados para 11% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, observados os benefícios da assistência judiciária gratuita. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000308-48.2022.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 02/02/2023, DJEN DATA: 08/02/2023) (grifo nosso) PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
REVISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO SISTEMA SAC DE AMORTIZAÇÃO PARA O MÉTODO GAUSS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.
1. No feito de origem, o agravante pretende a revisão do contrato de financiamento habitacional, sob o argumento de que as cláusulas são abusivas, bem como requer a suspensão da sua exigibilidade.
2. Entre a primeira e a última prestação do contrato já decorreram mais de 10 (dez) anos, tempo em que o país viveu inflação contínua, de sorte que do cotejo nominal dos valores não resulta aparente abuso.
3. Não obstante tratar-se de contrato de adesão, inexiste qualquer dificuldade na interpretação das cláusulas contratuais. SÓ cabe a mitigação do princípio do "pacta sunt servanda", com adoção da Teoria da Imprevisão, que autoriza a revisão das obrigações previstas em contrato, se demonstrado que as condições econômicas do momento da celebração se alteraram de tal maneira, em razão de algum acontecimento inevitável, que passaram a gerar para o mutuário extrema onerosidade e para o credor excessiva vantagem.
4. O agravante, além disso, não demonstrou por que a utilização do método de Gauss seria juridicamente melhor em relação ao sistema SAC, amplamente utilizado pelas instituições bancárias para fins de amortização de dívida. Ele não é previsto no contrato e não decorre de lei de ordem pública que se sobreponha à vontade das partes. A impressão que se tem é a de que o agravante defende a utilização desse outro tipo de reajuste apenas porque lhe seria financeiramente mais favorável.
Precedentes.
5. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5020949-32.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 29/02/2024, DJEN DATA: 05/03/2024) (grifo nosso) Quanto à capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, em contratos bancários, é certo que a Medida Provisória nº 1.963-17, de 31.03.2000, reeditada sob o nº 2.170-36/2001, passou a autorizá-la expressamente, desde que haja pactuação.
Nessa linha, dispõe a Súmula nº 539 do Superior Tribunal de Justiça: "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada". No caso concreto, o instrumento contratual foi firmado em data posterior à edição da referida Medida Provisória, razão pela qual entendo aplicável a regra nela contida.
Ressalte-se, ademais, que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp repetitivo nº 973.827/RS consolidou a orientação de que a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual é admitida, desde que pactuada de forma clara e expressa. Fixou-se, ainda, que a simples previsão contratual de taxa efetiva anual superior ao duodécuplo da taxa mensal é suficiente para caracterizar a pactuação da capitalização.
Cumpre observar, por outro lado, que a estipulação de taxas efetiva e nominal não implica, por si só, capitalização, mas apenas a definição da taxa pelo método composto, o que não é vedado pelo ordenamento. No âmbito específico do Sistema Financeiro da Habitação, a Lei nº 11.977/2009 introduziu o art. 15-A na Lei nº 4.380/64, permitindo expressamente a capitalização mensal dos juros nas operações realizadas por instituições integrantes do SFH.
Do mesmo modo, a Lei nº 9.514/97, que rege o Sistema Financeiro Imobiliário, dispõe em seu art. 5º, inciso III, que a capitalização de juros é condição essencial ao contrato. No que tange à Taxa de Administração de Contrato, no valor de R$ 25,00 mensais, sua cobrança é legítima nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Resolução nº 3.932/2010 do Conselho Monetário Nacional (CMN) autoriza a cobrança dessa tarifa para cobertura de custos operacionais de manutenção dos contratos de financiamento habitacional, não havendo abusividade no valor estipulado, que é padrão para a modalidade.
Sobre o tema: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). JUROS REMUNERATÓRIOS. CAPITALIZAÇÃO. LIMITAÇÃO LEGAL. SEGURO HABITACIONAL (FGHAB). TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VENDA CASADA. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE.
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME Apelação interposta por mutuários contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do SFH e do PMCMV, para aquisição de imóvel residencial. Pretensão de aplicação de juros simples pelo método SAC-Gauss, declaração de nulidade de cláusula relativa ao seguro habitacional por suposta venda casada, restituição em dobro de valores pagos e afastamento da taxa de administração.
Sentença de improcedência, com condenação em honorários advocatícios, cuja exigibilidade foi suspensa em razão da gratuidade de justiça.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Controvérsias: (i) possibilidade de substituição do sistema de amortização SAC por método de cálculo de juros simples; (ii) existência de capitalização indevida de juros; (iii) eventual limitação legal da taxa de juros remuneratórios; (iv) configuração de venda casada na contratação do seguro habitacional (FGHab); (v) legalidade da taxa de administração prevista no contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O contrato foi celebrado livremente, sem alegação de vício de consentimento, devendo prevalecer o princípio do pacta sunt servanda.
6. O sistema SAC não implica capitalização de juros, consistindo em método matemático que assegura amortização constante e redução gradual das parcelas, sendo admitido pela jurisprudência.
7. A taxa de juros remuneratórios pactuada (6,66% nominal e 6,8671% efetiva ao ano) está em conformidade com os limites da Resolução CCFGTS nº 702/2012 e não excede o teto legal de 12% ao ano previsto na Lei nº 8.692/1993. O art. 6º, "e", da Lei nº 4.380/1964 não estabelece limitação de 10% ao ano, conforme Súmula 422 do STJ.
8. O seguro habitacional contratado via FGHab decorre de imposição legal (Lei nº 11.977/2009) e integra a natureza da operação, não configurando venda casada.
9. A taxa de administração de R$ 25,00 mensais possui previsão legal (Resolução BACEN nº 3.932/2010 e Resolução CCFGTS nº 702/2012) e contratual, não havendo abusividade.
10. Ausente demonstração concreta de cláusula abusiva ou onerosidade excessiva, não há fundamento para revisão contratual ou repetição de indébito.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
11. Apelação desprovida.
12. Tese de julgamento: Nos contratos de financiamento habitacional celebrados no âmbito do SFH e do PMCMV, (i) o sistema de amortização SAC não implica capitalização de juros; (ii) a taxa de juros remuneratórios deve observar os limites legais e regulamentares, não se aplicando a limitação de 10% ao ano do art. 6º, "e", da Lei nº 4.380/1964; (iii) a contratação do seguro habitacional via FGHab, prevista em lei, não configura venda casada; (iv) a taxa de administração prevista em lei e no contrato é legítima; (v) a revisão contratual exige prova concreta de abusividade ou onerosidade excessiva. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003634-18.2024.4.03.6317, Rel.
Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 15/12/2025, Intimação via sistema DATA: 17/12/2025) (grifo nosso) Em relação à Tarifa de Avaliação de Bens, no valor de R$ 841,44, prevista no item F do Quadro Resumo (Id. 425967752, Pág. 3), o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.578.553/SP (Tema 958), fixou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como a de registro do contrato, ressalvada a abusividade por cobrança de serviço não prestado ou onerosidade excessiva.
No caso em tela, a concessão do financiamento imobiliário pressupõe necessariamente a avaliação do imóvel para a definição do valor da garantia e do percentual de financiamento (LTV). A alegação genérica da parte autora de que "não existe nenhuma prova de que a avaliação fora realmente realizada" não se sustenta diante da efetivação do contrato de mútuo, que não teria ocorrido sem a prévia avaliação do bem pela instituição financeira.
Ademais, o valor cobrado encontra previsão expressa no contrato assinado pelas partes e na regulamentação do CCFGTS (Resolução nº 702/2012), não se mostrando excessivo frente à complexidade da operação imobiliária. A propósito: APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. SFH. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. DESNECESSIDADE. COBRANÇA DE TARIFAS. VALIDADE. CONTRATAÇÃO DE SEGURO. PREVISÃO EXPRESSA DA POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DA SEGURADORA CONTRATADA.
ABERTURA DE CONTA CORRENTE. DÉBITO DAS PARCELAS. VENDA CASADA. INOCORRÊNCIA. SUBSTITUIÇÃO DO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO ADOTADO. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO. RECURSO DESPROVIDO.
1. Em relação à taxa paga à vista no importe de R$ 596,92 e a tarifa de avaliação de bens, no valor de R$ 250,00 (fls. 49/50 do processo físico), cuidam-se de tarifas previstas na Tabela de Serviços da Caixa, devidas em razão da contratação de financiamento habitacional, conforme assinalado na r. sentença.
2. Quanto à tarifa de avaliação do bem dado em garantia e das despesas com registro do contrato/gravame, o
C. STJ, em julgamento de recurso especial submetido ao rito dos repetitivos (REsp 1578553), fixou tese considerando válidas tais cobranças, ressalvadas as hipóteses de reconhecimento de abuso por cobrança de serviço não efetivamente prestado e a possibilidade de controle da onerosidade excessiva em cada caso concreto, o que não se verifica na presente hipótese.
3. No que tange à aquisição do plano de previdência e do consórcio de moto, a obrigação assumida pelos requerentes tem previsão legal e foi livremente ajustada entre as partes, sem eiva de qualquer nulidade, porquanto não ficou comprovado qualquer vício do negócio jurídico, não sendo suficiente a mera alegação de "venda casada".
4. No que se refere à alegação de venda casada, firmado o entendimento de que é de livre escolha do mutuário a seguradora que melhor lhe aprouver, cumpria à parte autora demonstrar a recusa do agente financeiro em aceitar a contratação com empresa diversa ou a proposta de cobertura securitária por outra companhia, o que não ocorreu nos autos, razão pela qual também fica mantida a r. sentença nesse ponto.
5. Além disso, conforme consta na cláusula vigésima primeira do contrato foram ofertadas aos mutuários mais de uma opção de seguro, restando acordada a possibilidade de substituição da seguradora.
6. É firme a jurisprudência no sentido de que a abertura de conta corrente, mesmo em hipóteses de financiamento, não pode ser considerada abusiva sem prova de que tenha a instituição financeira condicionado o financiamento ao oferecimento desse serviço. Precedentes desta E. Corte.
7. Não procede a alegação de abusividade de cláusulas contratuais que extraem seu fundamento de validade não apenas da vontade das partes, mas também, diretamente, da Lei 4.380/1964, no que autoriza a capitalização mensal de juros, a livre pactuação do sistema de amortização e a obrigatoriedade, dentre estes, de oferecimento do SAC, o qual foi o escolhido pelos mutuários, sendo certo que não lograram demonstrar a recusa da CEF em aceitar outro sistema de amortização quando da contratação do financiamento.
8. A pretensão da parte autora, ora apelante, em alterar, unilateralmente, o sistema de amortização adotado para outra metodologia, não prospera, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do pacta sunt servanda.
9. Destarte, o contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusula contratual da qual tinha conhecimento e anuiu, apenas, por entender que está lhe causando prejuízo, podendo, assim, descumprir a avença. Mesmo porque, o sistema SAC, é consabidamente mais benéfico ao mutuário, pois garante uma redução efetiva do saldo devedor, com diminuição progressiva do valor das prestações.
10. Apelação não provida, com majoração honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0014311-88.2016.4.03.6119, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 01/06/2023, DJEN DATA: 05/06/2023) (grifo nosso) Por fim, quanto aos Seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), a sua contratação encontra previsão legal no art. 20, "f", do Decreto-Lei nº 73/66 e no art. 79 da Lei nº 11.977/2009, com a redação dada pela Lei nº 12.424/2011, à época vigentes, essenciais à natureza da contratação.
O art. 5º, inciso IV, da Lei nº 9.514/97, estabelece, igualmente, como condição essencial para a operação de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, a "contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente". Trata-se de garantia essencial para a viabilidade do sistema habitacional, protegendo tanto o mutuário e sua família (na quitação do saldo devedor em caso de morte ou invalidez) quanto a garantia real (em caso de danos ao imóvel).
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 969129/MG, sob o rito dos recursos repetitivos, estabeleceu que, conquanto seja necessária a contratação do seguro habitacional no âmbito do SFH, o mutuário não está obrigado a fazê-lo diretamente com o agente financeiro ou seguradora por este indicada, sob pena de caracterizar-se a "venda casada", prática vedada pelo ordenamento jurídico pátrio: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TAXA REFERENCIAL (TR). LEGALIDADE. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAÇÃO OBRIGATÓRIA COM O AGENTE FINANCEIRO OU POR SEGURADORA POR ELE INDICADA. VENDA CASADA CONFIGURADA.
1. Para os efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei n.º 8.177/91, também é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico. 1.2.
É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura "venda casada", vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC.
2. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido. (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 09/12/2009, DJe de 15/12/2009) Nessa toada, a contratação do seguro somente seria considerada abusiva caso comprovado que tenha sido obstada a contratação do seguro junto à instituição de preferência do mutuário ou que as quantias cobradas a esse título são significativamente superiores àquelas praticadas no mercado.
Sobre a temática, cito a prevalente jurisprudência deste Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SEGURO. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade.
Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - O
C. STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, o CDC não pode ser aplicado indiscriminadamente para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato - A Lei nº 8.692/1993, em seu art. 25, estabeleceu, para os contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o limite de 12% (doze por cento) ao ano.
O contrato celebrado entre as partes prevê taxa de juros dentro dos parâmetros legais, não exorbitante da média aplicada pelo mercado - A cobrança de "Taxa de Administração" está expressa no contrato livremente pactuado entre as partes, não havendo que se falar em abusividade - Para que a contratação do seguro seja considerada abusiva, faz-se necessário que se comprove que as quantias cobradas a este título são consideravelmente superiores às taxas praticadas no mercado ou que a parte autora pretendeu exercer sua faculdade de contratar o seguro junto à instituição de sua preferência, o que não ocorreu no caso concreto - Apelação desprovida." (Segunda Turma, ApCiv 5013364-93.2022.4.03.6100, Rel.
Des. Federal Carlos Francisco, j. em 07/12/2023, DJEN de 13/12/2023) APELAÇÃO EM AÇÃO REVISIONAL. CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SEGURO OBRIGATÓRIO. VENDA CASADA NÃO CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. APELAÇÃO IMPROVIDA.
I - O CDC se aplica às instituições financeiras (Súmula 297 do STJ), mas as cláusulas dos contratos do SFH observam legislação cogente imperando o princípio pacta sunt servanda. A teoria da imprevisão e o princípio rebus sic stantibus requerem a demonstração de que não subsistem as circunstâncias fáticas que sustentavam o contrato, justificando o pedido de revisão contratual. Mesmo nos casos em que se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe a incidência dos termos do artigo 6º, V, artigo 51, IV e § 1º do CDC, sendo o contrato de adesão espécie de contrato reconhecida como regular pelo próprio CDC em seu artigo
54. II - O artigo 14 da Lei nº 4.380/64 e os artigos 20 e 21 do Decreto-lei 73/66, preveem a obrigatoriedade de contratação de seguro para os imóveis que são objeto e garantia de financiamento pelas normas do SFH. A alegação de venda casada só se sustenta se as quantias cobradas a título de seguro forem consideravelmente superiores às taxas praticadas por outras seguradoras em operação similar, ou se a parte Autora pretender exercer a faculdade de contratar o seguro junto à instituição de sua preferência.
III - Não é abusiva a cobrança de taxa de administração ou taxa de risco de crédito quando prevista em contrato, uma vez que há também previsão legal para sua incidência. Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso especial em ação civil pública (REsp 1.568.368/SP).
IV - Caso em que não há previsão de incidência de comissão de permanência, nem qualquer indício de cobrança nesse sentido. A parte Autora limitou-se a questionar a validade das cláusulas contratadas, as quais são regulares, não havendo comprovação de que a CEF deixou de aplicar as cláusulas contratadas ou que sua aplicação provocou grande desequilíbrio em virtude das alterações das condições fáticas em que foram contratadas, apresentando fundamentação insuficiente para a produção de prova pericial.
Em suma, na ausência de comprovação de abuso ou desequilíbrio contratual, não havendo qualquer ilegalidade nas cláusulas contratadas, não há que se falar em compensação dos valores pagos a maior, repetição do indébito, enriquecimento sem causa ou devolução em dobro.
V - Apelação improvida. (Primeira Turma, ApCiv: 5003060942020403610, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 10/03/2022, DJEN de 15/03/2022) A parte autora não comprovou que lhe foi negada a possibilidade de escolher outra seguradora no momento da contratação, limitando-se a alegar abusividade no valor. A mera alegação de "venda casada" ou onerosidade, sem a demonstração concreta de que o prêmio está em desconformidade com as taxas de mercado ou de que houve coação para a contratação com a seguradora estipulada pelo banco, não é suficiente para afastar a cobrança.
Nesse diapasão: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS. SEGURO HABITACIONAL OBRIGATÓRIO. ALEGAÇÃO DE VENDA CASADA. ABUSIVIDADE NÃO COMPROVADA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação interposta por mutuário contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para aquisição de terreno e construção de imóvel, com recursos do FGTS e sistema de amortização Price. O autor pleiteou: (i) recálculo das parcelas pelo método Gauss, com juros simples; (ii) declaração de nulidade da cláusula de seguro por suposta venda casada, com devolução em dobro dos valores pagos; (iii) restituição ou abatimento das diferenças pagas.
A tutela de urgência foi indeferida. A sentença manteve as cláusulas contratuais, reconheceu a legalidade dos encargos e condenou o autor ao pagamento de custas e honorários, com exigibilidade suspensa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As controvérsias centrais são: (i) possibilidade de revisão da forma de cálculo dos juros e amortização (Tabela Price) para método linear; (ii) legalidade da capitalização mensal de juros; (iii) limitação da taxa de juros remuneratórios; (iv) alegação de venda casada na contratação de seguro habitacional; (v) repetição de indébito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A jurisprudência do STF e STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do SFH, mas exige prova concreta de abusividade, vedada a declaração de ofício (Súmula 381/STJ).
6. A capitalização mensal de juros é permitida em contratos celebrados após a MP 1.963-17/2000 (MP 2.170-36/2001), desde que pactuada, sendo a Tabela Price admitida pelo ordenamento jurídico. O contrato foi firmado após a Lei 11.977/2009, que autoriza a capitalização mensal no SFH.
7. A taxa de juros nominal de 5% ao ano, efetiva de 5,1161% ao ano, está dentro dos limites legais e regulamentares do PMCMV e abaixo da taxa média de mercado.
8. O seguro habitacional é obrigatório por lei, mas não há prova de que o mutuário tenha sido impedido de contratar com seguradora de sua escolha ou que os valores cobrados sejam superiores aos de mercado, afastando a alegação de venda casada.
9. Ausente demonstração de abusividade ou desequilíbrio contratual, não há fundamento para repetição de indébito ou recálculo das parcelas.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
10. Apelação desprovida. Honorários majorados em 1%, mantida a suspensão da exigibilidade.
11. Tese de julgamento: Nos contratos de financiamento habitacional celebrados no âmbito do SFH e PMCMV, posteriores à Lei 11.977/2009, é lícita a capitalização mensal de juros, inclusive pela Tabela Price, desde que pactuada; a taxa de juros remuneratórios deve observar os limites legais e regulamentares; a contratação de seguro habitacional é obrigatória, não configurando venda casada sem prova de impedimento à livre escolha ou cobrança abusiva; a revisão contratual exige prova concreta de abusividade ou desequilíbrio. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002183- 92.2024.4.03.6143, Rel.
Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 15/12/2025, DJEN DATA: 19/12/2025) (grifo nosso) Assim, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou abusividade nas cláusulas contratuais impugnadas que justifique a revisão pretendida. O contrato deve ser mantido em seus termos, em observância ao princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos.
III.
DISPOSITIVO
Pelo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Por força da sucumbência, a parte autora deverá arcar com as despesas e custas, além dos honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 82, 84, 85, caput e § 2º e 86, do Código de Processo Civil.
Anoto que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios (inclusive voltados à mera rediscussão do julgado) poderá dar ensejo à aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Caso interposto recurso de apelação, dê-se vista à parte recorrida para contrarrazões. Após, independentemente de juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos termos do artigo 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil, tomando-se as providências necessárias.
Ausente recurso, certifique-se o trânsito em julgado.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se.
Cumpra-se. Ribeirão Preto/SP, data e assinatura eletrônica. JONATHAS CELINO PAIOLA Juiz Federal Substituto
