PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRO GRAU EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5012016-40.2022.4.03.6100 / 7ª Vara Cível Federal de São Paulo EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA PORTUGAL Advogado do(a) EXEQUENTE: ANAPAULA ZOTTIS - SP272024 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, JOSE LUIS PASCOAL GOMES D E S P A C H O Através da presente demanda, pretende o condomínio exequente a intimação da Caixa Econômica Federal e de José Luiz Pascoal Gomes para efetuar o pagamento das cotas condominiais em aberto referentes ao Apartamento 71, Bloco O, no montante total de R$ 4.744,18 (quatro mil, setecentos e quarenta e quatro reais e dezoito centavos).
No despacho ID 251890448 este Juízo determinou a intimação do exequente para pagamento das custas, juntada da ata de assembléia geral do condomínio, bem como para esclarecer a inclusão de JOSÉ LUÍS PASCOAL GOMES no polo passivo, uma vez que a certidão de matrícula apresentada no ID nº 251341355 aponta que o imóvel é de propriedade da Caixa Econômica Federal. Comprovado o pagamento das custas e anexada a ata de assembléia geral, informou o exequente que a inclusão de José Luiz Pascoal Gomes no feito se dá pelo fato do Coexecutado ser arrendatário da unidade objeto da presente ação, afirmando que há responsabilidade solidária entre este e a instituição financeira (ID 253074824).
Vieram os autos à conclusão.
É o relatório.
Decido. O documento ID 251341355 demonstra que a Caixa Econômica Federal detém a propriedade fiduciária do imóvel em questão. O próprio exequente afirma que o executado pessoa física é o arrendatário do imóvel. Nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não pode recair sobre a instituição financeira, que figura na qualidade de proprietária fiduciária do imóvel. Conforme já decidido pelo E.
STJ, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais somente ocorre a partir da consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, não havendo solidariedade: "DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.
2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.
4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.
7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.
8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.
9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
10. Recurso especial conhecido e provido." - grifei. (REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018) Citem-se ainda as decisões proferidas pelo E. TRF da 3ª Região: "PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. - Consoante entendimento do E.
STJ, o credor fiduciário é responsável pelo pagamento de cotas condominiais apenas após eventual consolidação da propriedade plena para si, com imissão na posse direta do bem dado em garantia, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02, o que não ocorreu na hipótese dos autos. Precedentes. - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5004541-66.2018.4.03.6102 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 04/05/2021 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) "APELAÇÃO CÍVEL.
COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA À JUSTIÇA ESTADUAL. - As taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. - Entretanto, nos casos de alienação fiduciária, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário.
Entendimento do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do
CC. - Ao apreciar a questão em debate, o
C. STJ decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem, nos termos do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC, no que vem sendo acompanhado por esta E. Corte. Precedentes. - No caso dos autos, não houve a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária; portanto, as despesas condominiais são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à parte apelante.
Consequentemente, a CEF é parte ilegítima para compor o polo passivo da demanda. - Apelação provida. Ação extinta sem resolução do mérito em relação à CEF, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Remessa dos autos à Justiça Estadual." (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 0004353-18.2014.4.03.6000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 29/11/2021 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) "CIVIL.
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/1997. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DE POSSE. CEF. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL. EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO.
1. Não havendo notícia nos autos de que houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, não pode ela responder por dívidas condominiais contraídas pela mutuária.
2. Conforme reza o artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, o fiduciante responde o fiduciante pelo pagamento dos débitos condominiais que recaem sobre o imóvel até a data em que é transferida a posse para o credor fiduciário.
3. Reformada a decisão, para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da CEF.
4. Apelação da CEF provida. Julgado extinto o feito, com base no art. 485, VI, do CPC. Determinação de remessa dos autos à Justiça Estadual." (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 0003110-10.2012.4.03.6000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/12/2020 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) "PROCESSUAL CIVIL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. - Consoante entendimento do E. STJ, o credor fiduciário é responsável pelo pagamento de cotas condominiais apenas após eventual consolidação da propriedade plena para si, com imissão na posse direta do bem dado em garantia, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02, o que não ocorreu na hipótese dos autos.
Precedentes. - Reconhecida a ilegitimidade da CEF para a demanda, caracteriza-se a incompetência da Justiça Federal para o processo e julgamento do feito. - Recurso da CEF provido com determinação de remessa dos autos à Justiça Estadual. Recurso da corré Rosimeri Vieira de Oliveira prejudicado." (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 0016254-76.2011.4.03.6100 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/08/2020 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) Em face do exposto, reconheço a ilegitimidade passiva da CEF para figurar no polo passivo da demanda e determino a remessa do feito para a Justiça Comum Estadual, com a devida baixa do presente feito no sistema.
Intime-se e, na ausência de impugnação, cumpra-se.. SÃO PAULO, 20 de junho de 2022.
