5012396-67.2025.4.03.6000

Determinada a emenda à inicial, para inclusão do litisconsorte ativo necessário (ID 470594478). Sobreveio contestação da CEF, acompanhada de documentos (ID 502153093). Emenda apresentada (ID 525026856).

É o relatório.

Decido. Recebo a emenda à inicial, a ensejar a retificação da autuação para inclusão de EVELYN PATRÍCIA SILVA DOS SANTOS no polo ativo da ação. Passo, então, à análise do pedido de tutela de urgência. A tutela de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, será concedida quando houver elementos que indiquem a probabilidade do direito reclamado (o fumus boni iuris), e, bem assim, em concomitância, o perigo de dano irreparável ou risco ao resultado útil do processo (o periculum in mora), nos termos do artigo 300 do CPC.

No caso dos autos, entretanto, não estão presentes os requisitos ensejadores da concessão da tutela antecipada pretendida. A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel, conforme estabelecido no art. 22, da Lei nº 9.514/97. O contrato firmado entre as partes, com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão na Lei nº 9.514/97, estabelece o procedimento de consolidação da propriedade nas mãos do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário, e permite a alienação do imóvel, por meio de leilão, após efetivada a consolidação.

A norma em questão foi alterada e possui a seguinte redação: [...] Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...] § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)" […] Dos elementos constantes dos autos até o momento, observa-se que a parte autora não nega a inadimplência das prestações do financiamento, reconhecendo, consequentemente, o direito de crédito da CEF.

No que se refere à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, por ausência de notificação para purgação da mora e de intimação dos leilões, não há nos autos documentos nesse sentido. Por outro lado, denota-se, pela averbação constante da matrícula do imóvel (ID 468984666 – p. 3), bem como pela Certidão ID 502254869, que a parte autora foi notificada para purgar a mora, indicando que a parte ré observou a legislação de regência.

Nota-se, ainda, que a parte autora não comprova qualquer intenção ou tratativa com a requerida, objetivando o pagamento das parcelas em atraso.

Registre-se que, por ser parte interessada, a fim de subsidiar a defesa dos direitos ditos violados e mesmo em se tratando de fato negativo, a parte autora poderia obter cópia dos documentos referentes ao procedimento da consolidação de propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis ou à CEF, mas não o fez. Além disso, a parte autora ajuizou a presente ação em 25/11/2025 para obstar os leilões marcados para os dias 12 e 18 de dezembro de 2025, conforme narrativa da inicial, fato que traz indícios da ciência acerca das hastas públicas, bem como demonstra que teve tempo hábil para o exercício do direito de preferência (o item 16 do edital assegura esse direito “até a data de realização do 2º leilão” – ID 361114425 - p. 15/16).

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. AGRAVO DESPROVIDO. - A agravante objetiva a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Agravo de instrumento desprovido” – destaquei (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5029134-59.2023.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 07/03/2024, DJEN DATA: 15/03/2024) Ainda, eventual ausência de intimação pessoal da parte acerca dos leilões não trouxe nenhum prejuízo e não induz à nulidade: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI. AÇÃO ANULATÓRIA. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. RECURSO DESPROVIDO.

1. Não restam demonstrados os requisitos autorizadores previstos no art. 300 do CPC, especialmente no tocante à probabilidade do direito.

2. Não havendo elementos capazes de demonstrar a existência de vícios no procedimento de execução da garantia fiduciária, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.

3. Consta da ação subjacente que a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária conforme registro na matrícula do imóvel, sendo que a CEF realizou diversas tentativas de notificação do devedor para purgação da mora por intermédio do Oficial de Títulos e Documentos, as quais restaram frustradas, porquanto o mesmo não foi ali encontrado, o que a levou a publicar os editais de intimação.

4. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade.

5. No que tange à notificação pessoal para o leilão, verifico que a parte agravante ajuizou a presente demanda em 19.06.2023, requerendo a suspensão dos leilões designados para 05.06.2023 (1ª Praça), e 20.06.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca, ao menos, da realização do segundo leilão extrajudicial.

6. Essa a orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, indica a inexistência de prejuízo. Em outras palavras, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão, não trouxe nenhum prejuízo para o agravante, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito.

7. Agravo de instrumento não provido. – destaquei (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019216-31.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 23/11/2023, DJEN DATA: 27/11/2023). Quanto à alegação de nulidade dos leilões, devido à inobservância do prazo mínimo legal estabelecido para realização do segundo certame, também não lhe assiste razão.

Conforme a legislação de regência acima transcrita (art. 27, § 1º), se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. Ou seja, dentro do prazo de quinze dias e não após, como pretende fazer crer a autora – o que foi observado pela CEF. Assim, embora aplicáveis à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao menos em sede de cognição sumária, não se vislumbra qualquer ilegalidade nos atos praticados pela CEF.

Não demonstrado, portanto, qualquer erro no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto dos autos em favor da CEF, de intimação para purgação da mora e das datas de leilão, ao menos nesse momento processual, não há que se falar em suspensão da alienação do imóvel à terceiros, mesmo que até a data da audiência de conciliação, como pretendido. Nesse cenário, reputo ausente a probabilidade do direito vindicado.

Prejudicada, assim, a análise do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, porquanto cumulativos os requisitos.

Diante do exposto, indefiro os pedidos formulados em sede de tutela de urgência. Defiro a justiça gratuita à autora EVELYN PATRÍCIA SILVA DOS SANTOS (art. 99, § 3º, CPC). Proceda-se à retificação da autuação, a fim de incluir EVELYN PATRÍCIA SILVA DOS SANTOS no polo ativo da ação (ID 525026856). A CEF compareceu espontaneamente nos autos (ID 502153093). Dispensada, portanto, a citação. Intimem-se. Na mesma oportunidade, intime-se a parte autora para oferecer resposta no prazo legal.

Oportunamente, retornem os autos conclusos. Campo Grande, MS, data e assinatura conforme certificação digital. DALTON IGOR KITA CONRADO Juiz Federal

Órgão

1ª Vara Federal de Campo Grande

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ROGERIO HENRIQUE CEZARIO

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)