5012983-17.2024.4.03.6100

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5012983-17.2024.4.03.6100 RELATOR: Gab.

05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

APELADO: CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS Advogado do(a)

APELADO: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460542-A OUTROS PARTICIPANTES:

RELATÓRIO

Trata-se de embargos de declaração opostos por CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS contra o acórdão de ID 336516282, assim ementado: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CREDOR FIDUCIÁRIO. IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de cobrança ajuizada por CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), visando ao pagamento de cotas condominiais vencidas e vincendas relativas a imóvel de propriedade resolúvel da ré, dado em garantia fiduciária. Sentença de procedência condenou a CEF ao pagamento das despesas condominiais e honorários advocatícios. A ré interpôs apelação, sustentando ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário, proprietário resolúvel do imóvel, tem legitimidade para responder pelo pagamento das cotas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Embora, como regra, as dívidas condominiais tenham natureza propter rem (artigo 1.345, do Código Civil), os artigos 27, §8º, da Lei 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, excepcionam os casos de alienação fiduciária, dispondo que o devedor fiduciante responde pelo pagamento de encargos condominiais, responsabilidade que passa ao credor fiduciário apenas quando este se torna proprietário pleno do imóvel e imite-se na posse do bem.

Precedentes.

4. No caso concreto, embora comprovada a consolidação da propriedade pela CEF, inexiste prova de que ela tenha sido imitida na posse do imóvel, o qual permanecia ocupado pelo antigo devedor fiduciante, como indicam os boletos de condomínio emitidos em seu nome.

5. Sentença reformada, para se reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Recurso provido. Tese de julgamento:

1. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais somente se configura a partir da imissão na posse do imóvel.

2. A ausência de posse direta pelo credor fiduciário afasta sua legitimidade passiva em ação de cobrança de despesas condominiais. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, §8º; Código Civil, art. 1.345 e art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.11.2018, DJe 22.11.2018; TRF 3ª Região, AI nº 5030433-42.2021.4.03.0000, Rel.

Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1ª Turma, j. 14.10.2022, DJe 19.10.2022. Alega a parte embargante a existência de contradição no acórdão, que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF mesmo diante da natureza propter rem da obrigação condominial. Dada vista dos autos à parte contrária, nos termos do artigo 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil, foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Segundo disposto no art. 1.022, do Código de Processo Civil, são cabíveis embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II) suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III) corrigir erro material. Alega a parte embargante ponto contraditório no acórdão. Verifica-se que, no caso, tudo quanto efetivamente posto para discussão foi devidamente analisado, de forma clara e fundamentada. Nesta senda, não há se falar em omissão, contradição ou obscuridade, tampouco em erro material a justificar a integração do julgado. Destaca-se que a motivação das decisões se efetiva com a exposição dos argumentos que o julgador considera decisivos para suas conclusões de acolhimento ou não das teses formuladas pelas partes e não há se cogitar de lacunas pela falta de exaustiva apreciação, ponto por ponto, de tudo quanto suscetível de questionamentos.

Neste sentido já se pronunciou o Eg. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA.

1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço.

2. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida.

3. No caso, entendeu-se pela ocorrência de litispendência entre o presente mandamus e a ação ordinária n. 0027812-80.2013.4.01.3400, com base em jurisprudência desta Corte Superior acerca da possibilidade de litispendência entre Mandado de Segurança e Ação Ordinária, na ocasião em que as ações intentadas objetivam, ao final, o mesmo resultado, ainda que o polo passivo seja constituído de pessoas distintas.

4. Percebe-se, pois, que o embargante maneja os presentes aclaratórios em virtude, tão somente, de seu inconformismo com a decisão ora atacada, não se divisando, na hipótese, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, a inquinar tal decisum.

5. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no MS n. 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe de 15/6/2016.) A declaração do julgado pelo motivo de contradição apenas se justifica se há discrepância nas operações lógicas desenvolvidas na decisão, e não suposta incoerência entre acórdão e dispositivos legais ou constitucionais ou precedentes jurisprudenciais que a parte invoca em seu favor.

Conforme iterativa jurisprudência do Eg. STJ, não podem os embargos de declaração ser utilizados com o objetivo de rediscutir a matéria sob o enfoque dado pela parte embargante, como se pudessem servir de réplica aos fundamentos da decisão, com nítido e exclusivo intuito de questionar o valor das conclusões do julgador. Neste sentido: EDcl no REsp n. 1.846.407/RS, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023; EDcl no AgInt no AgInt no AREsp n. 1.732.097/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 28/4/2023; EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.269.627/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023; EDcl no REsp n. 1.929.450/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023; EDcl no AgInt no CC 144334/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, 2ª Seção, j. 24/08/2016, publ.

DJe 29/08/2016; EDcl no AgRg no AREsp n. 713.546/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/11/2016, DJe de 25/11/2016. Esse é o caso dos autos, em que a parte embargante, a pretexto de suposta contradição, pretende discutir o acerto das conclusões adotadas no acórdão, tentando fazer prevalecer a tese ventilada na ação. Todavia, para tal finalidade, dispõe o CPC de via recursal própria.

No caso, o acórdão foi expresso ao afirmar que, embora, como regra, as dívidas condominiais, de fato, tenham natureza propter rem (artigo 1.345, do Código Civil), os artigos 27, §8º, da Lei 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, excepcionam os casos de alienação fiduciária, dispondo que o devedor fiduciante responde pelo pagamento de encargos condominiais, responsabilidade que passa ao credor fiduciário apenas quando este se torna proprietário pleno do imóvel e imite-se na posse do bem.

Não se verifica, portanto, vício que justifique a oposição dos presentes embargos, havendo, em verdade, mero descontentamento da parte embargante com o resultado do julgamento. Por fim, anota-se que mesmo os embargos de declaração opostos com o propósito de pré-questionamento devem ser rejeitados quando não demonstrado nenhum dos vícios elencados no art. 1.022 do CPC. Neste sentido: 3ª Seção, AR - AÇÃO RESCISÓRIA - 5001261-60.2018.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal TORU YAMAMOTO, julgado em 29/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 05/05/2020.

Diante do exposto, rejeito os embargos de declaração, nos termos supra. É como voto. AUDREY GASPARINI Desembargadora Federal

EMENTA

Autos: APELAÇÃO CÍVEL - 5012983-17.2024.4.03.6100 Requerente: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Requerido: CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF para figurar em ação ajuizada pela embargante, objetivando a cobrança de cotas condominiais incidentes sobre imóvel de propriedade da instituição financeira.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão é verificar se o acórdão impugnado incorreu em contradição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Segundo disposto no art. 1.022, do CPC, são cabíveis embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III) corrigir erro material.

4. Caso dos autos em que tudo quanto efetivamente posto para discussão foi devidamente analisado, de forma clara e fundamentada, pronunciando-se o acórdão embargado sobre as questões devolvidas ao conhecimento do Tribunal.

5. No caso, o acórdão foi expresso ao afirmar que, embora, como regra, as dívidas condominiais, de fato, tenham natureza propter rem, os casos de alienação fiduciária representam exceção legalmente prevista, segundo a qual o devedor fiduciante responde pelo pagamento de encargos condominiais, responsabilidade que passa ao credor fiduciário apenas quando este se torna proprietário pleno do imóvel e imite-se na posse do bem.

6. Conforme iterativa jurisprudência do Eg. Superior Tribunal de Justiça, não podem os embargos de declaração ser utilizados com o objetivo de rediscutir matéria já decidida pelo julgador.

7. Acórdão proferido sem quaisquer dos vícios elencados no art. 1.022, do CPC, não se justificando a declaração do julgado, mesmo para fins de pré-questionamento.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento:

1. Não há contradição quando o acórdão enfrenta de forma fundamentada as questões relevantes para o deslinde da causa.

2. Os embargos de declaração não constituem meio hábil para rediscutir o mérito da decisão recorrida. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no MS nº 21.315/DF, rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, j. 08.06.2016, DJe 15.06.2016; STJ, EDcl no REsp nº 1.846.407/RS, rel. Min. Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, j. 13.03.2023, DJe 16.03.2023; STJ, EDcl no AgInt no AREsp nº 1.732.097/SP, rel.

Min. Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, j. 24.04.2023, DJe 28.04.2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão

I N T I M A Ç Ã O D E P A U T A D E J U L G A M E N T O São Paulo, 5 de novembro de 2025 Processo n° 5012983-17.2024.4.03.6100 (APELAÇÃO CÍVEL (198)) O seu processo foi incluído para julgamento na sessão abaixo. Se não for julgado nesse dia e não houver adiamento oficial, ele será colocado em uma nova pauta. Detalhes da Sessão: Tipo da sessão de julgamento: ORDINÁRIA VIRTUAL (SEM VIDEOCONFERÊNCIA) Data: 27-01-2026 Horário de início: 14:00 Local: (Se for presencial): Segunda Turma - Sala Virtual, Torre Sul – Av.

Paulista, 1.842, Cerqueira César, São Paulo/SP - Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) (Se for virtual assíncrona): https://plenario-virtual.app.trf3.jus.br/ (Se for videoconferência): pela plataforma Microsoft Teams As sessões virtuais assíncronas terão duração de 3 dias úteis. Destinatário: CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS Como solicitar Sustentação Oral em sessões presenciais ou híbridas O pedido deve ser feito preferencialmente até 48 horas antes do início da sessão de julgamento pelo formulário eletrônico no site do Tribunal; Também é possível solicitar presencialmente, até o início da sessão; É facultada a juntada de sustentação oral gravada diretamente no PJe até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras do art. 9º, caput, da Resolução CNJ nº 591/2024, por interpretação sistemática e extensiva, em substituição à inscrição para sustentação oral presencial ou por videoconferência.

O termo de declaração previsto no § 3º do art. 9º da mesma Resolução do CNJ deverá ser elaborado/juntado diretamente no sistema PJe. Nas hipóteses cabíveis previstas no art. 143 do Regimento Interno desta Corte, a apresentação da sustentação oral prescinde de prévio requerimento, devendo o respectivo arquivo ser tão somente juntado aos autos eletrônicos a que se refere. Devem ser observados o tipo e o tamanho do arquivo permitidos no sistema PJe, bem como o tempo máximo fixado para o ato, nos termos do art. 6º da Resolução PRES nº 482, de 09 de dezembro de 2021.

Se a sessão for exclusivamente presencial e houver suporte técnico, advogados de outras cidades podem participar por videoconferência. O pedido deve ser feito até as 15h do dia útil anterior à sessão, apenas pelo formulário eletrônico. Para mais informações sobre a sessão, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal. Como realizar Sustentação Oral em sessão virtual assíncrona A sustentação oral deve ser juntada (não é necessário ser requerida), pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 9º, caput), respeitados o tipo e tamanho de arquivo fixados para o PJe, bem como a duração máxima estabelecida para esse ato (Resolução PRES 764, de 30 de janeiro de 2025).

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.

I N T I M A Ç Ã O D E P A U T A D E J U L G A M E N T O São Paulo, 14 de julho de 2025 Processo n° 5012983-17.2024.4.03.6100 (APELAÇÃO CÍVEL (198)) O seu processo foi incluído para julgamento na sessão abaixo. Se não for julgado nesse dia e não houver adiamento oficial, ele será colocado em uma nova pauta. Detalhes da Sessão: Tipo da sessão de julgamento: ORDINÁRIA VIRTUAL (SEM VIDEOCONFERÊNCIA) Data: 09-09-2025 Horário de início: 14:00 Local: (Se for presencial): Segunda Turma - Sala Virtual, Torre Sul – Av.

Paulista, 1.842, Cerqueira César, São Paulo/SP - Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) (Se for virtual assíncrona): https://plenario-virtual.app.trf3.jus.br/ As sessões virtuais assíncronas terão duração de 3 dias úteis. Destinatário: CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS Como solicitar Sustentação Oral em sessões presenciais ou híbridas O pedido deve ser feito preferencialmente até 48 horas antes do início da sessão de julgamento pelo formulário eletrônico no site do Tribunal; Também é possível solicitar presencialmente, até o início da sessão; Se a sessão for exclusivamente presencial e houver suporte técnico, advogados de outras cidades podem participar por videoconferência.

O pedido deve ser feito até as 15h do dia útil anterior à sessão, apenas pelo formulário eletrônico. Para mais informações sobre a sessão, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal. Como realizar Sustentação Oral em sessão virtual assíncrona A sustentação oral deve ser juntada (não é necessário ser requerida), pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 9º, caput), respeitados o tipo e tamanho de arquivo fixados para o PJe, bem como a duração máxima estabelecida para esse ato (Resolução PRES 764, de 30 de janeiro de 2025).

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5012983-17.2024.4.03.6100 / 8ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS Advogado do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460.542 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - RJ099589 S E N T E N Ç A Trata-se de ação de cobrança ajuizada por CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual se requer o pagamento de R$ 10.456,80 (dez mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais e oitenta centavos), correspondentes às obrigações condominiais, vencidas e vincendas no curso da demanda, devidamente atualizadas com encargos moratórios legais e convencionados.

Narra a parte autora que a CEF, proprietária do apartamento 502, Bloco 07, do Condomínio Viva Vida Zona Oeste, está inadimplente com a obrigação de pagar as contribuições condominiais. No tocante à legitimidade ativa, argumenta que o crédito condominial é oriundo de Contrato de Promessa de Cessão de Direitos Creditórios, Sem Coobrigação e Outras Avenças. Citada, a CEF arguiu, preliminarmente, acerca de sua ilegitimidade para responder pelo pagamento de taxas condominiais, sob o fundamento de que o arrendatário residente no imóvel seria responsável pelas dívidas condominiais (ID 332559087).

Réplica (ID 334963307). Manifestação da CEF (ID 335780697). É o necessário.

Decido. Sem preliminares, passo ao exame do mérito. Inicialmente, insta ressaltar que a CEF possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação consistente na cobrança de taxas de condomínio de imóvel, na medida em que devidamente comprovada a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, em razão de inadimplemento de financiamento habitacional com garantia firmado entre a instituição bancária e o fiduciário Maurício Santana da Silva (ID 325930451).

Outrossim, em se tratando de alienação fiduciária, a propriedade é transferida ao fiduciário, sendo do credor fiduciário a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais perante o condomínio, haja vista que o parágrafo 8º do artigo 27 da Lei 9.514/97 não é oponível a terceiros, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. No caso, o autor da ação pretende a cobrança de despesas condominiais relativo ao apartamento 502, bloco 07, do Condomínio Viva Vida Zona Oeste, localizado na Estrada da Pedra, 753, Rio de Janeiro/RJ.

Acerca dos deveres do condômino, preceitua o art. 1.336 do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (destaquei)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024) § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Insta ressaltar que as taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o próprio bem. Desse modo, cabível imputar a responsabilidade pelo pagamento à ré, porquanto proprietária resolúvel do imóvel. Além disso, as despesas exigidas (taxas condominiais, correção monetária, juros e demais encargos) foram devidamente discriminadas no documento ID 325930482, cujos valores, porém, não foram objeto de impugnação específica pela parte demandada.

Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: PROCESSO CIVIL E ADMINISTRATIVO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ATRASADAS. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CREDORA FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. IMÓVEL PERTENCENTE AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL COMUM. VALOR DA CAUSA SUPERIOR A 60 (SESSENTA) SALÁRIOS-MÍNIMOS.

INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. APELAÇÃO PROVIDA.

1. Trata-se de ação de cobrança ajuizada por condomínio edilício em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando o recebimento das despesas condominiais de mais de 142 unidades habitacionais pertencentes ao Programa “Minha Casa Minha Vida”.

2. O empreendimento imobiliário foi edificado sob o regime do PAR - Programa de Arrendamento Residencial, um programa do governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia.

3. Os moradores firmaram com a Caixa Econômica Federal um “Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos FAR”, regulado pela Lei nº 10.188/2001.

4. Os contratos do PAR são firmados com a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, que age na qualidade de agente operador do Programa, na forma § 1º do artigo 1º da Lei nº 10.188/2001.

5. Na alienaçãofiduciária em garantia, o imóvel financiado remanesce na propriedade do agente fiduciário (credor), sendo conferida ao devedor apenas a posse direta sobre a coisa dada em garantia, além dos direitos de uso e gozo, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

6. Considerando que as obrigações condominiais detêm natureza “propter rem”, e possuindo a CEF, enquanto credora fiduciária, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem sobre o qual recai a cobrança das taxas condominiais, a instituição financeira apresenta legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. Precedentes.

7. Não importa, deste modo, se as unidades habitacionais inadimplentes estão à venda ou alienadas fiduciariamente, a CEF possui responsabilidade pelas taxas condominiais em atraso e, sendo a instituição financeira parte legítima para figurar no polo passivo da ação, há de se reconhecer a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito.

8. O caso aqui é de litisconsórcio passivo facultativo e não de litisconsórcio ativo facultativo, como consignado na sentença, pois ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a demanda ser ajuizada contra um ou outro, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.

9. Além disso, a jurisprudência já firmou entendimento de que os condomínios podem litigar nos Juizados Especiais, desde que o valor da causa não ultrapasse o montante de 60 (sessenta) salários-mínimos

10. No caso sub judice, o condomínio autor deu à causa o valor de R$ 183.545,20 (cento e oitenta e três mil, quinhentos e quarenta e cinco reais e vinte centavos), relativo à soma das despesas condominiais de todos os condôminos inadimplentes, superando, assim, o teto do JEF.

11. Inversão do ônus de sucumbência.

12. Apelação provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001110-52.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 12/06/2023, DJEN DATA: 14/06/2023) APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE DA CEF. - A execução de título extrajudicial tem por objeto a cobrança de cotas condominiais de imóvel cujo proprietário é o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. - O Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, com o objetivo de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, cabendo à CEF a operacionalização dessa política pública (art. 1º, §1º), bem como a gestão do Fundo de Arrendamento Residencial (art. 2º, §8º). - As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. - A CEF é parte legítima para figurar na demanda e responder pelo pagamento das taxas condominiais, na qualidade de gestora do FAR e representante do arrendador. - Agravo interno provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000370-32.2019.4.03.6102, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 24/02/2022, DJEN DATA: 07/03/2022) (destaques inseridos) PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRESCRIÇÃO. RECURSO PROVIDO.

1. As taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, mesmo quando geradas em momento anterior à transmissão do imóvel.

2. Na alienação fiduciária em garantia, o imóvel financiado remanesce na propriedade do agente fiduciário, sendo conferida ao devedor apenas a posse direta sobre a coisa dada em garantia, além dos direitos de uso e gozo, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante.

3. Possuindo o credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem sobre o qual recai a cobrança de despesas condominiais, é responsável pelo seu pagamento mesmo antes da consolidação da propriedade. Precedentes.

4. A Jurisprudência já se consolidou no sentido de que as dívidas de cotas condominiais se submetem ao prazo prescricional de 05 (cinco) anos, previsto no inciso I do § 5º do artigo 206 do Código Civil, aplicável à pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Portanto, estão prescritos todos os débitos vencidos anteriormente a 20/02/2012.

5. Apelação provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5014238-20.2018.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 14/10/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/10/2020) (destaques inseridos)

Diante do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento das despesas condominiais exigidas, inclusive aquelas vencidas no curso da presente ação. Sobre as parcelas vencidas até a data da presente sentença incidirá multa moratória de 2% e juros de mora de 1% ao mês, desde o vencimento de cada obrigação, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, tudo corrigido monetariamente, até o efetivo pagamento, nos termos acima expostos, observados, ainda, demais parâmetros existentes no Manual de Cálculos da Justiça Federal.

Por consequência, condeno a ré a restituir as custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal. Certificado o trânsito em julgado, e inexistindo outros pedidos, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se. Intimem-se São Paulo, data da assinatura eletrônica.

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5012983-17.2024.4.03.6100 AUTOR: CONDOBEM FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS Advogado do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - MG175706 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ATO ORDINATÓRIO Em conformidade com o disposto no artigo 203, § 4º, do CPC, e com a Portaria SP-CI-08V nº 48, de 14 de fevereiro de 2024, deste Juízo, fica intimada a parte autora/exequente/impetrante para regularizar a representação processual, conforme certidão expedida, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do feito sem resolução de mérito.

Em conformidade com o disposto no artigo 203, § 4º, do CPC, e com a Portaria SP-CI-08V nº 48, de 14 de fevereiro de 2024, deste Juízo, fica intimada a parte autora/exequente/impetrante para recolhimento das custas processuais ou juntada de declaração de hipossuficiência econômica, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do feito sem resolução de mérito. São Paulo, 3 de junho de 2024.