5014257-46.2025.4.03.0000

Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel. O procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel está prevista na Lei nº 9.514/97, nos artigos 22, 23, 26 e 27, precipuamente.

Da leitura dos dispositivos mencionados depreende-se que, para que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário seja válida, o devedor deve ser notificado pessoalmente para purgar a mora pelo oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de quinze dias. Por sua vez, as diretrizes para a purgação da mora estão previstas no artigo 39, da Lei 9.514/97, que indica que devem ser aplicadas as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/66.

De acordo com o artigo 34 do mencionado DL 70/66, é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito. Eis as disposições do artigo 34 do DL 70/66: Art.

34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. Neste momento, é necessário mencionar que as alterações da Lei 9.514/97, em decorrência da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, trouxeram grande discussão acerca da aplicabilidade dessas inovações aos contratos firmados antes do início da sua vigência.

De acordo com o entendimento que vinha sendo adotado por esta Primeira Turma, nos casos em que a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, ocorreu antes das alterações de 2017, o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e por força das disposições constantes no artigo 39 da Lei nº 9.514/97. No entanto, se a propriedade foi consolidada após a publicação da Lei 13.465/2017, o devedor não pode mais purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, cabendo-lhe apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2º B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017: "Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." Dito isso, embora viesse decidindo no sentido anterior, em respeito ao princípio da colegialidade passei a adotar a linha do novo entendimento adotado por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de Relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, de sorte que, se o contrato foi firmado antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

Seja como for, no caso dos autos, depreende-se que a parte agravante firmou contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro com obrigações e alienação fiduciária em 14/12/2017, alienando fiduciariamente o imóvel em favor da Caixa Econômica Federal (ID 363486342, p. 24), ou seja, foi celebrado na vigência da Lei nº 13.465/2017 (12/07/2017). Assim, constatada a inadimplência da devedora, a CEF deu início ao procedimento extrajudicial e na matrícula do imóvel nº 28.517, consta a informação que, após a devida intimação da devedora fiduciante, transcorreu o prazo legal sem que houvesse purgação da mora pela mesma, motivo pelo qual, em fevereiro de 2023, a propriedade foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal que, então, designou datas para o leilão do bem.

Ora, a averbação realizada na matrícula do imóvel goza de fé pública, sendo que a parte não apresentou elementos robustos que infirmem as informações lançadas pelo Cartório de Registro de Imóveis. No que tange à notificação pessoal para o leilão, verifico que a autora ajuizou a ação anulatória em 12/05/2025, requerendo a suspensão dos leilões agendados para 12/05/2025 (1ª Praça) e 19/05/2025 (2ª Praça), o que demonstra que possuía ciência inequívoca da realização dos leilões extrajudiciais, portanto, em tempo hábil ao exercício do direito de preferência.

A propósito, E. STJ afasta a nulidade do procedimento extrajudicial nos casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, indica a inexistência de prejuízo. Nesse sentido os seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ.

2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO.DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF.

3. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ.

2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça.

3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973.

4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe 28/3/2019) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO VERIFICADO EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E FORMAL ACERCA DO LEILÃO.

CONHECIMENTO ACIDENTAL. NULIDADE NÃO DECLARADA. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS.

DECISÃO

MANTIDA.

1. Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Discute-se nos autos a nulidade de leilão extrajudicial levado a efeito com fundamento na Lei nº 9.514/97 por falta de notificação prévia dos devedores que, todavia, tiveram conhecimento acidental do certame com antecedência de cinco dias.

3. De acordo com o princípio processual da instrumentalidade das formas, sintetizado pelo brocardo pas de nullité sans grief, positivado nos arts. 249 e 250 do CPC/73, e acolhido em diversos precedentes desta Corte, não é possível declarar a nulidade quando não verificado nenhum prejuízo efetivo.

4. Agravo interno não provido, com aplicação de multa. (AgInt nos EDcl no REsp 1.698.143/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, DJe 14/8/2018) No âmbito desta Turma, cito também julgado nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97. CONTRATO DE FINANCIAMENTO POSTERIOR A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/2017. SUSPENSÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS.

LEILÃO. INDEFERIDO. OBRIGATORIEDADE DE INTIMAÇÃO AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. CIÊNCIA ACERCA DAS DATAS E HORÁRIOS DOS LEILÕES. RECURSO NÃO PROVIDO. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida nos autos de Ação Anulatória, que indeferiu o pedido de tutela provisória. Em que se pretendia a suspensão dos atos de expropriação do imóvel em decorrência da suposta nulidade do procedimento de execução extrajudicial, e ausência notificação pessoal dos devedores fiduciantes quanto a data do leilão.

A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97 e, inadimplida a obrigação pelo fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e superveniente leilão público para a alienação do imóvel. Consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, o pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago.

Assim, com a consolidação da propriedade, obedecidos os requisitos legais, o fiduciário está autorizado a promover a alienação do imóvel, conforme o artigo 27 da Lei nº 9.514/97. A lei exige a notificação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no §2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017.

Os agravantes celebraram o contrato de financiamento habitacional para a aquisição de um imóvel em 22/09/2017, sendo devidamente intimados em 05/12/2022 para purgar a mora, como se depreende dos documentos acostados aos autos, o que autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Na espécie, não há qualquer documento que comprove a intimação pessoal dos devedores/agravantes acerca das datas dos leilões.

Contudo, verifica-se que os devedores fiduciantes demonstraram conhecimento acerca da realização da primeira e segunda hastas públicas, vez que indicaram expressamente na exordial a data e o horário dos referidos atos, bem como juntaram aos autos cópia do edital de leilão público de venda de imóveis. Destacou-se que os agravantes propuseram a ação anulatória de execução extrajudicial em 23/11/2023, ou seja, em data anterior à realização do primeiro leilão (24/11/2023).

Tal constatação demonstra que os devedores possuíam todas as informações necessárias para o exercício do direito de preferência, inexistindo, por isso, qualquer prejuízo às garantias previstas pela lei (art. 27, § 2-B, da Lei nº 9.514/1997). Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5033930-93.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 29/05/2024, DJEN DATA: 05/06/2024) Desta feita, já consolidada a propriedade do bem em favor da Caixa Econômica Federal, conforme averbação na matrícula do imóvel, cabe apenas à recorrente o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão.

Por fim, vale destacar que a agravante em nenhum momento demonstrou a sua real intenção de quitar o débito ou purgar a mora, se restringindo em apresentar pleito vazio de fundamento para alcançar a suspensão dos leilões. A mera alegação de que pretende quitar seu débito, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, sob pena de impor ao credor ônus a que não deu causa.

Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É como voto. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO FIRMADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO.

I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação anulatória de ato jurídico, objetivando a suspensão de leilões extrajudiciais de imóvel dado em garantia fiduciária. A agravante alegou ausência de notificação pessoal para purgação da mora e das datas dos leilões, bem como o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

II. Questão em discussão As questões em discussão consistem em: (i) saber se é possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação nos contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.465/2017; (ii) saber se a ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões invalida o procedimento extrajudicial.

III. Razões de decidir O contrato de mútuo com alienação fiduciária foi firmado em 14/12/2017, já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017. Nesse contexto, não subsiste o direito à purgação da mora após a consolidação da propriedade, cabendo à devedora apenas o exercício do direito de preferência até a data da segunda praça (art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997). A consolidação da propriedade em nome da CEF, devidamente averbada na matrícula do imóvel, goza de presunção de veracidade e não foi infirmada por prova inequívoca nos autos.

Embora a agravante alegue ausência de notificação pessoal para o leilão, ficou evidenciado que teve ciência inequívoca das datas, tendo ajuizado ação anulatória antes da realização da primeira praça. Aplica-se, portanto, o princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), afastando-se a alegação de nulidade. Não há comprovação de intenção concreta de purgar a mora ou de quitar o débito por parte da agravante, sendo incabível a suspensão do procedimento extrajudicial apenas com base em alegações genéricas.

IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. COTRIM GUIMARÃES Desembargador Federal

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

ALINE SOARES CHAVES SANTOS

Advogado

CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA (OAB 398417/SP)

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

ALINE SOARES CHAVES SANTOS

Advogado

CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA (OAB 398417/SP)

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.