5015190-82.2026.4.03.0000

Alega que, desde o ato da contratação, esclareceu que não necessitava do acabamento adaptado disponibilizado pela construtora, em virtude da classificação da unidade como acessível/PCD, requerendo a entrega do apartamento em acabamento padrão, o que foi recusado pela construtora. Argumenta, ainda, que a adaptação para unidade PCD acarretou na redução de um dos dormitórios (transformado em closet) para ampliação do banheiro, suprimindo a funcionalidade do imóvel.

E que, embora esta configuração constasse na planta que lhe foi apresentada, segundo informação do corretor imobiliário, tal alteração não envolvia paredes estruturais, sendo possível a posterior adaptação interna de layout. Além disso, afirma que a unidade foi finalizada sem adaptação para a instalação de ponto grill, o que reduziu o seu padrão em relação às demais unidades “garden”. Expõe, outrossim, que, no ato da contratação, deixou de receber a informação adequada de que tal unidade estaria situada em pavimento diretamente exposto ao estacionamento do empreendimento, construído em três níveis, com baixo muro de fechamento e posicionamento frontal em relação às unidades voltadas para o interior do condomínio, comprometendo a segurança e a privacidade dos moradores daquela residência.

Sustenta que a parte interna do imóvel consiste em passagem de tubulações hidráulicas e sanitárias de unidades superiores; que possui teto rebaixado de gesso, improvisado para ocultar grosseiramente a passagem de encanamentos; que a área externa lhe foi entregue em estado bruto, com barro, entulho e restos de obra; que a unidade foi indevidamente utilizada como depósito e refeitório para operários da obra, com livre acesso de terceiros; além de conter falhas de acabamento, presença de resíduos de obras e de sua entrega ter ocorrido em condições precárias e inferiores àquelas contratualmente previstas.

Assevera, outrossim, a ocorrência de atraso na conclusão das unidades gardens em relação às demais do mesmo empreendimento entregues em dezembro/2025, sem justificativa plausível da construtora, bem como afirma que, após período de paralisação das obras, houve a retomada dos trabalhos apenas em data próxima ao prazo final de tolerância contratual, culminando na entrega apressada e precária daquelas unidades.

Por derradeiro, argumenta também que vem sofrendo cobranças supostamente abusivas de encargos contratuais, tais como “COO ilegal, juros abusivos no financiamento, além de cobrança em duplicidade e negativação ilegal”. Afirma, ainda, que lhe foram indevidamente cobrados juros de obra referentes à data posterior à previsão contratual de entrega do imóvel. Diante das supostas irregularidades e vícios construtivos apontados, argumenta a agravante que postulou, extrajudicialmente, a substituição da unidade por ela adquirida pela unidade nº 000401, torre A, a qual alega ter sido alienada a terceiro durante o período em que tentava negociação amigável com a construtora, motivo pelo qual passou a pretender a substituição de seu imóvel por outro (de nº 000601, na mesma torre A), última unidade disponível para venda.

Aduz que, em consulta à matrícula nº 175.089 junto ao sistema eletrônico do Cartório de Registro de Imóveis, verificou o apontamento de "ocorrências" em relação à unidade de nº 000601, circunstância passível de indicar prenotação de título incidente sobre o imóvel. Assim sendo, a agravante, visando evitar perecimento do direito, formulou pedido de tutela de urgência para que a construtora ré se abstivesse de praticar qualquer ato de disposição sobre a unidade nº 000601, torre 01 A, incluindo oferta, negociação ou alienação a terceiros, bem como se abstivesse de efetuar eventual prenotação de título relacionado à mencionada unidade.

O juízo singular, em despacho de mero expediente, inicialmente determinou a remessa dos autos à CECON para a realização de audiência de tentativa de conciliação entre as partes, designada para o dia 11/06/2026 às 14h30. Posteriormente, após sucessivas reiterações do pedido de tutela de urgência, o magistrado de Primeiro Grau indeferiu a liminar, em suma, por entender que a verificação e a extensão dos vícios construtivos relatados depende de dilação probatória, especialmente prova pericial, submetida ao crivo do contraditório (ID 584584552).

Em suas razões recursais, alegou a agravante que a prenotação do cancelamento da hipoteca do imóvel (unidade de nº 000601, Torre 01 A) foi encerrada em 21/05/2026, de modo que o aludido apartamento encontra-se livre para a alienação a terceiros, informação esta que também teria sido confirmada em conversa com o corretor vinculado à agravada. Requereu a concessão de liminar, inaudita altera pars, diante do alegado risco concreto e iminente de alienação da unidade e perecimento do objeto da demanda para: a) A concessão da tutela recursal de urgência, para determinar o bloqueio e a indisponibilidade da unidade nº 000601, Torre 01-A, matrícula nº 175.089, vedando-se sua alienação, cessão, promessa de venda, reserva comercial, transferência ou qualquer ato de disposição registral ou negocial; b) A expedição de ordem de indisponibilidade via CNIB (ou sistema eletrônico equivalente vigente), com comunicação imediata ao 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, para cumprimento da medida; c) A expedição de ofício ao referido Registro de Imóveis para ciência imediata da decisão e adoção das providências necessárias ao registro da restrição; d) A determinação de que eventuais prenotações futuras, caso venham a ocorrer no curso do processo, não produzam efeitos de consolidação registral enquanto pendente apreciação definitiva desta demanda recursal, preservando-se a utilidade do provimento jurisdicional; e) A determinação de abstenção, pelas agravadas, de praticar quaisquer atos negociais, contratuais ou administrativos de disposição da unidade durante a tramitação do recurso; f) A fixação de multa diária em caso de descumprimento da ordem judicial, em valor a ser arbitrado por Vossa Excelência; g) A reserva judicial da unidade nº 000601 em caráter estritamente conservativo, até julgamento final do presente agravo. h) A suspensão imediata da exigibilidade de valores vinculados ao contrato da unidade originalmente adquirida, especialmente saldo de COO e cobranças correlatas, abstendo-se as Agravadas de promover novas cobranças durante a tramitação da demanda, sob pena de multa diária; i) A determinação de exclusão de eventual apontamento restritivo em nome da Agravante perante órgãos de proteção ao crédito, caso existente, expedindo-se os competentes ofícios, sob pena de multa diária.

Em 02/06/2026, a liminar foi parcialmente deferida tão somente para determinar o bloqueio e a indisponibilidade da unidade nº 000601, Torre 01-A, matrícula nº 175.089, vedando-se a sua alienação, cessão, promessa de venda, reserva comercial, transferência ou qualquer ato de disposição registral ou negocial apenas até a data da realização de audiência de tentativa de conciliação designada para o dia 11/06/2026, em aplicação ao princípio do Poder Geral de Cautela, a fim de evitar perecimento do direito, considerando a iminência de possível composição entre as partes (ID 376978506).

Posteriormente, peticionou a agravante, informando a regular realização da audiência em 11/06/2026, restando, porém, infrutífera a tentativa de acordo entre as partes (ID 3808441298). Pugna pela prorrogação dos efeitos da tutela de urgência concedida a fim de que seja mantido o bloqueio e a indisponibilidade da unidade nº 000601, Torre 01-A, matrícula n.º 175.089. Contraminuta pela CEF. Em seguida (ID 385374206), a agravante reiterou o pedido de prorrogação da tutela recursal de urgência, sob a alegação de fato superveniente, qual seja, a recusa da construtora em realizar nova vistoria na unidade adquirida.

Afirma, ainda, que tal negativa ocorreu, pois, segundo alegação da VIVAZ, a agravante não teria comparecido em revistoria da unidade dentro do prazo disponibilizado pela construtora, o que, conforme narrativa da agravante, não corresponderia à realidade. Prossegue a agravante, argumentando que a construtora lhe encaminhou cópia do laudo técnico unilateral, dotado de relevantes inconsistências técnicas e que, após a recusa da construtora em autorizar o ingresso de engenheiro particular naquela unidade imóvel, providenciou a elaboração de laudo técnico confeccionado por engenheiro legalmente habilitado, que constatou vícios construtivos e demais inconformidades já anteriormente apontadas pela recorrente.

Na mesma petição, relata que, consoante informação fornecida por funcionária do 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital/SP, inexiste, até o momento, notícia de transferência da unidade nº 000601 a terceiros. Por derradeiro, sustenta a manutenção dos requisitos que ensejaram o deferimento parcial da tutela. Prossegue a agravante reiterando a necessidade de concessão da tutela de urgência, diante das circunstâncias atuais, consistentes na privação da moradia, na continuidade da amortização do financiamento e na concreta possibilidade de alienação da unidade 601, diante da cessação dos efeitos da liminar anteriormente concedida, tendo em vista a tentativa infrutífera de conciliação (ID 394270349).

Em sustentação oral (ID 394329837), ratifica a alegada incompatibilidade entre as vistorias reprovadas pela agravante no apartamento por ela adquirido e o início da fase de amortização do financiamento, impondo à requerente ônus financeiro sem a garantia de moradia em condições dignas. Pugna novamente pelo restabelecimento da proteção à unidade habitacional adquirida nº 601, diante de quadro probatório supostamente mais robusto, e a concessão da imissão provisória da requerente na posse daquele imóvel; subsidiariamente, requer a preservação da unidade nº 601 até a apreciação da medida pelo juízo de origem ou a suspensão temporária das prestações contratuais.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Inicialmente, esclareço que os fatos narrados pela agravante nos petitórios por ela apresentados em momento superveniente à interposição recursal (ID 3808441298/385374206/394270349), e reiterados na sustentação oral (ID 394307421), extrapolam o objeto recursal, motivo pelo qual devem ser inicialmente levados a conhecimento do juízo de Primeiro Grau para serem por ele apreciados, sob pena de configurar supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Passo a analisar a matéria sujeita à apreciação pelo Órgão Colegiado. Das cobranças supostamente abusivas Os arts. 421 e 421-A do CC/02 consagram a intervenção mínima no âmbito contratual, a excepcionalidade da revisão e a presunção relativa de paridade e simetria. No caso, a agravante requer a suspensão imediata da exigibilidade de valores vinculados ao contrato da unidade originalmente adquirida e cobranças correlatas, abstendo-se as agravadas de promover novas cobranças durante a tramitação da demanda.

Em relação às supostas cobranças de débitos relativos ao contrato originalmente firmado pela autora e à alegada abusividade dos juros do financiamento, tais questões consistem em matéria de prova, incapazes de serem dirimidas, de plano, sem ao menos a instalação do contraditório. Do alegado atraso da obra No tocante ao atraso da obra, o contrato firmado entre a parte autora e a VIVAZ estabelece a data prevista para a conclusão do empreendimento em 30/09/2025, sujeito à prorrogação por 180 dias, em caso de situação imprevisível (caso fortuito) ou força maior (ID 580141230, item 5).

Portanto, para se aferir a ilegalidade da cobrança dos juros de obra, é imprescindível esclarecer, mediante oitiva da parte contrária e eventual instrução, se, no caso concreto, ocorreu, de fato, a mora na entrega da unidade, já que, segundo documentado nos autos (ID 580141214), o imóvel foi disponibilizado pela construtora para vistoria realizada pela autora em 12/03/2026, ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente.

Logo, não há probabilidade do direito para suspender a exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento, considerando que a CEF está exercendo seu legítimo direito de credora fiduciária ao cobrar as parcelas às quais se obrigou a agravante ao contratar. Da inserção do nome da autora nos órgãos de restrição ao crédito A negativação também se apresenta como exercício regular de direito de cobrança.

Ainda, a inclusão do nome de devedor nos órgãos de proteção ao crédito não pode ser obstada apenas pela pendência de ação questionando o débito. É o entendimento deste E. Tribunal, vejamos: "69602999 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. INCLUSÃO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas taxa de evolução de obra, juros de obra, juros de pé, taxa de obra etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Muito embora haja uma inegável relação entre ambos os contratos, fato é que se tratam de instrumentos distintos: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a propriedade do imóvel é transferida à CEF, que procede à liberação do valor à construtora/incorporadora.

A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - O STJ, ao julgar o Tema 1.095, firmou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, ou mesmo a suspensão das respectivas prestações. - É pacífico o entendimento no sentido de que, havendo inadimplência, é legítima a inclusão do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito, pois tal conduta não constitui ato ilícito (Lei n. 8.078/1990, art. 43; Código Civil de 2002, art. 188, I). - Em um juízo de cognição sumária, inexiste fundamento legal para a rescisão ora pretendida, devendo ser mantido o contrato em questão, bem como o pagamento das prestações, livremente entabulados pelas partes. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª R.; AI 5024741-28.2022.4.03.0000; SP; Segunda Turma; Rel.

Des. Fed. José Carlos Francisco; Julg. 21/03/2023; DEJF 27/03/2023)". Do bloqueio e da indisponibilidade da unidade nº 000601, Torre 01-A, matrícula nº 175.089 No tocante à pretensão de substituição da unidade adquirida, em virtude das alegações de propaganda enganosa e de vícios construtivos, independentemente da análise acerca da matéria de fundo, no caso, os autos foram remetidos à CECON para a audiência de tentativa de conciliação, designada para o dia 11/06/2026 às 14h30.

Na data de 02 de junho, ao analisar o pedido de tutela de urgência, em sede recursal, considerando a iminência da audiência de tentativa de conciliação naquela época, concedi parcialmente a liminar tão somente para, no exercício do poder geral de cautela, determinar o bloqueio e a indisponibilidade da unidade imóvel em questão apenas até a data da mencionada audiência, visando evitar perecimento do objeto processual e tornar possível eventual negociação, caso isto ocorresse por livre manifestação de vontade das partes.

Infrutífera a tentativa de composição amigável, passo adentrar no mérito da controvérsia. Compulsando os autos de origem, verifico que os documentos colacionados são insuficientes para a comprovação, de plano, do direito alegado. Afere-se daqueles autos que a planta da unidade garden nº 000003, Torre 01 A adquirida foi apresentada à agravante, no momento da negociação, contendo adaptações (ampliação do banheiro e redução de um dos dormitórios) em relação às demais unidades garden devido à sua classificação como PCD.

Entretanto, alega a agravante que teria sido erroneamente informada pelo corretor de imóveis sobre a possibilidade de adaptação interna de layout (ID 580158214, pág. 08 último parágrafo) e que teria requerido à construtora que o apartamento lhe fosse entregue em acabamento padrão (ID 580158214, pág.

05) Assim sendo, uma vez que a autora tinha ciência de que a unidade por ela adquirida apresentava uma planta contendo tais especificidades por ela relatada, com adaptação PCD, é inviável a atribuição, notadamente em uma análise preambular, de prática de propaganda enganosa à construtora e à instituição financeira corrés. Da mesma forma, no tocante à questão relacionada ao estacionamento, “com múltiplos pavimentos e muro baixo”, comprometendo a segurança e a privacidade do núcleo familiar, não há nos autos informações suficientes para se aferir, nesse momento processual, se a localização e a estrutura do estacionamento eram de conhecimento da parte agravante no momento da negociação com as corrés e, portanto, se houve falta de transparência e prática abusiva por estas últimas ou mero arrependimento do negócio pela adquirente do imóvel.

Consta, ainda, dos relatos da parte agravante e de conversas de WhatsApp carreadas aos autos que o imóvel foi reprovado nas vistorias, sobretudo em razão dos alegados vícios estruturais, ilustrados por meio de fotografias, as quais não são suficientes para se provar sequer se dizem respeito à unidade objeto de controvérsia. Ocorre que, consoante entendimento jurisprudencial consolidado nesta E. Corte, a comprovação acerca da existência de vícios construtivos depende da produção de laudo pericial conclusivo, produzido de forma imparcial e sob o crivo do contraditório.

Confira: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA POR CONDUTA DA AUTORA. ÔNUS DA PROVA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação indenizatória por danos materiais e morais fundada em alegados vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC. No curso do processo foi determinada a realização de prova pericial de engenharia, com fixação e depósito de honorários periciais pelas rés.

A perícia não foi realizada em razão da ausência de acesso do perito ao imóvel na data designada para a vistoria. Posteriormente, a autora requereu a desistência da ação e a extinção do processo sem resolução do mérito. O Juízo de origem entendeu que a impossibilidade de produção da prova essencial decorreu da própria conduta da autora, motivo pelo qual julgou improcedentes os pedidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se a impossibilidade de realização da prova pericial indispensável, decorrente de conduta da própria parte autora, conduz à improcedência do pedido ou à extinção do processo sem resolução do mérito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A verificação da existência de vícios construtivos em imóvel demanda prova técnica especializada, apta a demonstrar a ocorrência dos defeitos, sua extensão e eventual nexo causal com a atuação da construtora ou da instituição financeira.

4. Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, cabendo-lhe viabilizar a produção das provas necessárias ao esclarecimento da controvérsia.

5. A impossibilidade de realização da perícia decorreu da ausência de acesso do perito ao imóvel na data designada, circunstância atribuída à própria autora, que informou ter realizado reformas no apartamento e não haver problemas a serem constatados.

6. Nessa hipótese, a inviabilização da prova essencial pela própria parte que detém o ônus probatório conduz ao reconhecimento da ausência de comprovação do fato constitutivo do direito alegado, ensejando a improcedência do pedido.

7. A extinção do processo sem resolução do mérito permitiria a repropositura da demanda pela própria parte que inviabilizou a produção da prova, em afronta aos princípios da boa-fé processual e da segurança jurídica.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento:

1. A impossibilidade de produção de prova pericial essencial, decorrente de conduta da própria parte autora, conduz à improcedência do pedido por ausência de comprovação do fato constitutivo do direito.

2. Não se admite a extinção do processo sem resolução do mérito quando a inviabilização da prova decorre da conduta da parte que detém o ônus probatório. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 487, I, 85, §§2º e 11, e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: Princípio segundo o qual ninguém pode se beneficiar da própria torpeza. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018466-86.2019.4.03.6105, Rel.

Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 08/05/2026, DJEN DATA: 13/05/2026) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – FAIXA

1. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MANUTENÇÃO DAS CONCLUSÕES DO LAUDO PERICIAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Ação indenizatória ajuizada por condomínio residencial em face da Caixa Econômica Federal, com pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, decorrentes de danos físicos em áreas comuns do empreendimento construído no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A sentença julgou parcialmente procedente o pedido e ambas as partes apelam.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ três questões em discussão: (i) determinar se a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade por vícios construtivos em empreendimento do PMCMV/FAR; (ii) verificar a ocorrência ou não de vícios de construção e (iii) estabelecer se é adequada a quantificação da indenização com base no laudo pericial, inclusive quanto à exclusão de determinados itens e à incidência de BDI.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Caso de contratações realizadas envolvendo o FAR em que a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda, devendo responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda.

4. A prova pericial identifica vícios de construção no condomínio, expressamente distinguindo-os de danos oriundos de falta de manutenção do imóvel ou daquelas que, com ela, poderiam ter sido evitados.

5. O perito judicial, como órgão auxiliar do Juízo, é dotado de fé pública, caracterizando-se pela imparcialidade e equidistância das partes, e cujo laudo goza de presunção de veracidade e legitimidade.

6. A inclusão de BDI na estimativa de custos é legítima, pois representa despesas indiretas inerentes à execução dos reparos por terceiros.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

7. Recursos desprovidos, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento:

1. A Caixa Econômica Federal responde pelos vícios de construção em empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida quando financiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial.

2. O laudo do perito judicial, auxiliar do Juízo e dotado de fé pública, goza de presunção de veracidade e legitimidade, não sendo afastado por mera inconformidade das partes. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 10.188/2001, art. 4º; Lei nº 11.977/2009, arts. 1º, 2º e 6º-A; Lei nº 14.620/2023, arts. 1º, 4º e 6º; CPC, art. 82, §2º, e

84. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006262-60.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020; (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004218-32.2021.4.03.6110, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 19/05/2026, DJEN DATA: 25/05/2026) Não vislumbro, portanto, ante a necessidade de dilação probatória dos fatos alegados, a plausibilidade do direito para manter o bloqueio e a indisponibilidade do imóvel, obstando o livre exercício de disposição daquele bem em favor de terceiro.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao agravo de instrumento apenas para confirmar a liminar que determinou o bloqueio e a indisponibilidade da unidade nº 000601, Torre 01-A, matrícula nº 175.089, vedando-se a sua alienação, cessão, promessa de venda, reserva comercial, transferência ou qualquer ato de disposição registral ou negocial apenas até a data da realização de audiência de tentativa de conciliação designada para o dia 11/06/2026.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TUTELA DE URGÊNCIA. REVISÃO CONTRATUAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROPAGANDA ENGANOSA. SUSPENSÃO DE COBRANÇAS. NEGATIVAÇÃO. BLOQUEIO TEMPORÁRIO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PARA VIABILIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação de obrigação de fazer cumulada com revisão contratual e indenização por danos materiais e morais, na qual a autora pretende, em caráter principal, a substituição da unidade imobiliária adquirida por outra unidade do mesmo empreendimento, em razão de alegada propaganda enganosa, vícios construtivos, atraso na entrega da obra e cobranças contratuais reputadas abusivas.

A agravante requereu, em sede recursal, a indisponibilidade da unidade nº 000601, matrícula nº 175.089, a suspensão das cobranças contratuais, a exclusão de eventual restrição creditícia e outras medidas assecuratórias. Em decisão liminar, foi determinado o bloqueio temporário da unidade imobiliária apenas até a realização da audiência de tentativa de conciliação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para suspensão das cobranças contratuais e dos encargos decorrentes do financiamento; (ii) saber se é cabível impedir eventual inscrição do nome da agravante em cadastros de proteção ao crédito; (iii) saber se há probabilidade do direito apta a justificar o bloqueio e a indisponibilidade da unidade imobiliária pretendida para futura substituição contratual; e (iv) definir os efeitos da tutela provisória anteriormente concedida em caráter cautelar.

III. RAZÕES DE DECIDIR Os arts. 421 e 421-A do Código Civil consagram a intervenção mínima nas relações contratuais, a excepcionalidade da revisão dos contratos e a presunção relativa de paridade entre as partes. As alegações de cobrança abusiva, ilegalidade dos juros do financiamento e incidência indevida de juros de obra demandam produção de prova e prévia instauração do contraditório, inexistindo elementos suficientes para suspensão da exigibilidade das obrigações contratuais em sede de cognição sumária.

A documentação constante dos autos indica que a unidade foi disponibilizada para vistoria dentro do prazo contratual de tolerância, circunstância que impede, neste momento processual, o reconhecimento da mora da construtora e da alegada ilegalidade das cobranças decorrentes do contrato de financiamento. A inscrição do nome da devedora em cadastros de proteção ao crédito constitui exercício regular do direito de cobrança e não pode ser obstada apenas em razão da existência de ação judicial discutindo o débito.

A autora teve ciência, no momento da contratação, de que a unidade adquirida possuía adaptações destinadas à acessibilidade, não sendo possível, em juízo de cognição sumária, reconhecer a ocorrência de propaganda enganosa ou de violação ao dever de informação. As alegações relativas à localização da unidade, às características do estacionamento, aos vícios construtivos, às falhas de acabamento e às demais irregularidades narradas dependem de ampla instrução probatória, especialmente de prova pericial produzida sob o crivo do contraditório.

A jurisprudência desta Corte reconhece que a comprovação da existência, extensão e origem de vícios construtivos exige prova técnica especializada, sendo insuficientes, para esse fim, fotografias, mensagens eletrônicas e demais elementos unilaterais apresentados pela parte. O bloqueio cautelar da unidade imobiliária mostrou-se adequado apenas até a realização da audiência de tentativa de conciliação, com fundamento no poder geral de cautela, para preservar a utilidade da negociação entre as partes.

Frustrada a tentativa de composição amigável e ausente demonstração da probabilidade do direito, não subsistem fundamentos para manutenção da indisponibilidade do imóvel durante o prosseguimento da demanda.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Agravo de instrumento parcialmente provido para confirmar a tutela recursal apenas no período compreendido até a realização da audiência de tentativa de conciliação designada para 11/06/2026, permanecendo hígida a decisão que indeferiu as demais medidas de urgência postuladas. Tese de julgamento: “1. A suspensão de cobranças contratuais e de encargos decorrentes de financiamento imobiliário exige demonstração inequívoca da probabilidade do direito, não sendo suficiente a mera alegação de abusividade.

2. A comprovação de propaganda enganosa, atraso na entrega da obra e vícios construtivos depende, em regra, de dilação probatória e produção de prova pericial submetida ao contraditório.

3. A negativação decorrente de inadimplemento contratual constitui exercício regular do direito de cobrança.

4. O bloqueio cautelar de unidade imobiliária pode ser admitido, com fundamento no poder geral de cautela, apenas para preservar a utilidade de audiência de conciliação, inexistindo fundamento para sua manutenção após frustrada a tentativa de composição e ausente demonstração da probabilidade do direito.” Legislação relevante citada: CC, arts. 421 e 421-A; art. 43; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AI 5024741-28.2022.4.03.0000, Rel.

Des. Fed. José Carlos Francisco, Segunda Turma, j. 21/03/2023; TRF 3ª Região, ApCiv 5018466-86.2019.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, 1ª Turma, j. 08/05/2026, DJEN 13/05/2026; TRF 3ª Região, ApCiv 5004218-32.2021.4.03.6110, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, 2ª Turma, j. 19/05/2026, DJEN 25/05/2026.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão

Órgão

Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

CIBELE FERREIRA DE PAULA

Advogado

KELI DO NASCIMENTO SAEKI (OAB 327101/SP)

Órgão

Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

Classe

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Destinatário

CIBELE FERREIRA DE PAULA

Advogado

KELI DO NASCIMENTO SAEKI (OAB 327101/SP)