5015953-53.2025.4.03.6100

Requerem a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da sentença para anular a consolidação da propriedade (ID 379676732). A CEF foi intimada para apresentar contrarrazões, mas deixou transcorrer o prazo, sendo determinada a remessa dos autos a este Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A controvérsia recursal cinge-se à regularidade da intimação editalícia dos devedores fiduciantes para purgação da mora, no procedimento de consolidação da propriedade previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997. A alegação de nulidade da sentença, tal como formulada pelos apelantes, confunde-se com o mérito recursal, pois se volta contra a conclusão adotada pelo juízo de origem a respeito da validade do procedimento extrajudicial.

Assim, será examinada conjuntamente com o mérito. A apelação merece provimento. Nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, vencida e não paga a dívida, o fiduciante deve ser intimado para satisfazer, no prazo legal, as prestações vencidas e demais encargos. A intimação, como regra, deve ser pessoal, admitindo-se formas extraordinárias apenas nas hipóteses legalmente previstas. A intimação por edital constitui medida excepcional, cabível quando demonstrado que o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível.

Não se trata de faculdade livre do credor fiduciário, mas de providência subsidiária, condicionada à demonstração de que foram frustradas as diligências ordinárias de localização do devedor. No caso concreto, a própria marcha processual revela a insuficiência da prova apresentada pela CEF. Após a contestação e a juntada de documentos pela instituição financeira, os autores sustentaram que a documentação não continha a certidão de diligências relativa às tentativas de intimação pessoal para purgação da mora.

O juízo de origem, então, converteu o julgamento em diligência e determinou que a CEF comprovasse, no prazo de 15 dias, as tentativas frustradas de notificação pessoal dos mutuários para purgação da mora, por intermédio do cartório de registro de imóveis, as quais teriam antecedido a intimação editalícia certificada no documento então indicado nos autos. É o que consta do despacho de ID 379676721, págs. 1/3.

Em resposta, a CEF apresentou manifestação acompanhada de documentos (ID 379676722, págs. 1/3). Contudo, a certidão de ID 379676723, pág. 1, apenas informa que a intimação extrajudicial de cobrança da dívida foi efetivada em 10/04/2024 “pela via editalícia”, com publicação dos editais em 10, 11 e 12/06/2024, e que o prazo de quinze dias transcorreu sem purgação da mora. Esse documento não descreve as diligências pessoais realizadas, os endereços diligenciados, as datas das tentativas, as pessoas consultadas, eventual retorno em horário diverso ou qualquer circunstância concreta que autorizasse a conclusão de que os fiduciantes estavam em local incerto, ignorado ou inacessível.

A sentença reconheceu que a certidão juntada era incompleta por não contemplar os atos anteriores exigidos para a intimação por edital, mas afastou a nulidade sob o fundamento de que os autores teriam tido acesso ao procedimento extrajudicial e não poderiam se beneficiar da própria torpeza. A conclusão não se sustenta. A regularidade do procedimento de consolidação da propriedade constitui fato impeditivo da pretensão anulatória e deve ser demonstrada pela credora fiduciária, especialmente porque a documentação relativa às diligências extrajudiciais se encontra sob sua disponibilidade ou sob disponibilidade do cartório responsável pelo procedimento.

Se, intimada judicialmente a comprovar as tentativas frustradas de intimação pessoal, a CEF apresenta apenas certidão conclusiva de intimação por edital e de decurso de prazo, permanece não demonstrado o pressuposto que autorizaria a via editalícia. A circunstância de os autores não residirem no imóvel, por si só, também não convalida a intimação por edital. O dever do devedor de manter o endereço atualizado pode ser relevante para a análise da diligência exigível, mas não dispensa a demonstração mínima de que foram efetivamente realizadas tentativas idôneas de intimação pessoal e de que a utilização do edital se mostrou necessária.

Do mesmo modo, a posterior ciência dos autores acerca dos leilões não supre eventual vício na etapa anterior de constituição em mora. A ciência sobre a realização das hastas públicas ou sobre o direito de preferência não se confunde com a intimação regular para purgação da mora, que deve preceder a consolidação da propriedade. Se a oportunidade legal de purgar a mora não foi validamente assegurada, ficam comprometidos os atos subsequentes do procedimento.

Não há, portanto, prova suficiente de que a CEF tenha observado o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 antes da consolidação da propriedade. A intimação editalícia deve ser declarada nula e, por consequência, também a consolidação da propriedade e os atos posteriores dela dependentes. Fica prejudicado o pedido de efeito suspensivo formulado na apelação, diante do julgamento do mérito recursal. Com a reforma da sentença, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais.

Condeno a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Ante o exposto, dou provimento à apelação para julgar procedente o pedido inicial, declarar a nulidade da intimação editalícia para purgação da mora e anular a consolidação da propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 2.856 do Cartório de Registro de Imóveis de Taboão da Serra/SP, bem como os atos posteriores dela decorrentes, ressalvada a possibilidade de renovação do procedimento extrajudicial pela credora fiduciária, desde que observadas as exigências do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade da intimação por edital para purgação da mora e, por consequência, da consolidação da propriedade de imóvel objeto de alienação fiduciária. Os apelantes sustentam a invalidade da intimação editalícia por ausência de comprovação das tentativas prévias de intimação pessoal exigidas pelo art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a intimação por edital para purgação da mora é válida quando a credora fiduciária não comprova a realização de tentativas frustradas de intimação pessoal aptas a justificar a adoção da modalidade editalícia.

III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora deve ocorrer, em regra, de forma pessoal, sendo a intimação por edital admitida apenas em caráter excepcional, quando demonstrado que o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível. A utilização da intimação por edital depende da comprovação de que foram previamente realizadas e frustradas diligências idôneas para localização e intimação pessoal do devedor, não constituindo faculdade da credora fiduciária.

A certidão apresentada pela credora limita-se a registrar a realização da intimação por edital e o decurso do prazo para purgação da mora, sem indicar as diligências pessoais realizadas, os endereços visitados, as datas das tentativas ou outras circunstâncias que justificassem a adoção da via editalícia. Compete à credora fiduciária comprovar a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, por constituir fato impeditivo da pretensão anulatória, especialmente quando a documentação necessária se encontra sob sua disponibilidade ou do cartório responsável.

O fato de os devedores não residirem no imóvel não dispensa a demonstração de tentativas efetivas de intimação pessoal nem legitima, por si só, a utilização da intimação por edital. A posterior ciência dos devedores acerca dos leilões ou do exercício do direito de preferência não supre eventual vício da intimação para purgação da mora, etapa indispensável e anterior à consolidação da propriedade. Ausente prova da observância dos requisitos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, impõe-se o reconhecimento da nulidade da intimação por edital, da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes, sem prejuízo da renovação do procedimento extrajudicial, desde que observadas as exigências legais.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A intimação por edital para purgação da mora no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária possui caráter excepcional e exige a prévia comprovação de tentativas frustradas de intimação pessoal do devedor. Incumbe à credora fiduciária demonstrar a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade quando impugnada sua validade.

A ausência de comprovação das diligências que autorizariam a intimação por edital acarreta a nulidade da constituição em mora, da consolidação da propriedade e dos atos posteriores dela decorrentes. A ciência posterior do devedor acerca dos leilões ou do direito de preferência não convalida vício na intimação para purgação da mora. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 26; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: Não houve citação de precedentes no voto.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. NELTON DOS SANTOS Relator do Acórdão

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

FABIOLA PAULO VETTILO

Advogado

GUILHERME TONIAZZO RUAS (OAB 496929/SP)

Órgão

13ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

FELIPE DAS NEVES VETTILO

Advogado

GUILHERME TONIAZZO RUAS (OAB 496929/SP)

Órgão

13ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

FELIPE DAS NEVES VETTILO

Advogado

GUILHERME TONIAZZO RUAS (OAB 496929/SP)

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Daí ser legítimo presumir que, uma vez celebrado o pacto, as partes passam a ocupar posição melhor do que aquela anterior. Caso contrário, não teriam contratado. A revisão contratual pelo Poder Judiciário deve ser medida excepcional. Sua banalização gera invariavelmente um ambiente institucional de incerteza em prejuízo da segurança jurídica, da clareza das regras e da certeza de sua aplicação, o que, em última análise, inibe o florescimento econômico.

Não é por outra razão que a obrigatoriedade dos contratos é protegida pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição de 1988. Antes de ser uma proteção ao indivíduo é uma proteção à própria coletividade que, indiscutivelmente, se beneficia das trocas voluntárias embasadas nos contratos, cuja confiabilidade em sua observância é a pedra angular de todo o sistema. Logo, apenas quando induvidosamente presentes um dos vícios do consentimento, tais como o erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude ou simulação (arts. 138 e seg. do Código Civil) ou, ainda, a abusividade prevista em vários dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V; 39, V e 51, IV), é que fica autorizada a intervenção judicial.

É certo que, em se tratando do Sistema Financeiro da Habitação, diversas normas de ordem pública limitam a disponibilidade das partes. Mas, uma vez celebrado o pacto, sendo as partes maiores e capazes, o que acima foi dito quanto à possibilidade de revisão contratual prevalece, ou seja, a revisão terá lugar apenas quando ficar evidenciada a não observância da lei ou norma de ordem pública. Não se ignora que a jurisprudência entende pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários (Súmula 297 do STJ).

No entanto, tal fato, por si só, não autoriza, dentre outras medidas, a inversão do ônus da prova, mesmo em se tratando de contrato de adesão. Conforme elucidativo precedente do E. TRF da 2ª Região: "O simples fato de o contrato firmado entre as partes constituir contrato de adesão não denota indícios de abusividade por parte da CEF. A alegação genérica de que o contrato de adesão rompe o equilíbrio entre as partes com a cobrança de encargos manifestamente abusivos, não tem o condão de afastar a validade de nenhuma cláusula contratual" (TRF-2ª Região, 7ª Turma Especializada, AC 599049, DJ 21/07/2014, Rel.

Des. Fed. Alexandre Libonati de Abreu). Aliás, conforme vem decidindo o STJ, a inversão do ônus da prova somente deve ser deferida em casos de verificação da verossimilhança das alegações da parte, de sua hipossuficiência ou da maior facilidade na obtenção da prova. Nesse sentido, dentre outros: "A inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, a partir do exame da verossimilhança da alegação do consumidor e de sua hipossuficiência, aspectos que se relacionam ao conjunto fático-probatório dos autos delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em sede especial, conforme disposto na Súmula nº 7/STJ.

4. Agravo regimental não provido" (STJ, 3ª Turma, AGA 1203259, DJ 13/12/2012, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cuevas). Ademais, a hipossuficiência que autorizaria a inversão do ônus pretendida é a jurídica, consistente na impossibilidade material daquela produzir as referidas provas, por se encontrarem essas em poder exclusivo da outra parte, o que não se vê nestes autos. Não há que se confundir vulnerabilidade com hipossuficiência, sendo aquela de direito material e essa de direito processual, sendo que, invocada a inversão com escora no CDC, o exame da possibilidade será ope judicis (pelo juiz, no caso concreto) e não ope legis (pela lei).

Nos termos do contrato celebrado entre as partes, a alienação fiduciária em garantia segue o disposto nos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido, respeitado o prazo de carência estabelecido, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem que ocorra a purgação da mora, será efetivada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal. Uma vez consolidada a propriedade, deverá o imóvel ser alienado pela Caixa a terceiros, consoante contratualmente disposto.

No caso em questão, pelos documentos apresentados, não se verifica qualquer irregularidade ou descumprimento do contrato por parte da Caixa. Ressalto, por oportuno, que diferentemente da constituição de mora anterior à consolidação da propriedade fiduciária, a comunicação das datas para realização de leilões não precisa ser realizada por meio de notificação extrajudicial, certificada por oficial de registro de imóveis ou tabelião de títulos e documentos, bastando a entrega de correspondência no endereço do contrato.

Desta forma, dentro desta análise prefacial, reputo como ausente a verossimilhança das alegações ante a inexistência de comprovação de que não teriam ocorrido regularmente as notificações para constituição de mora ou para a realização de leilões, mormente considerando que a parte autora teve ciência inequívoca dos editais dos leilões e ajuizou a presente demanda judicial, antes das datas aprazadas para os leilões.

No tocante à alegação de nulidade da notificação por edital para a purga da mora, não assiste razão à parte autora, na medida em que confessa em sua petição inicial que não residia no endereço do imóvel sendo que estava locado. Caberia, desse modo, aos mutuários o dever de comunicar a alteração de endereço ao credor fiduciário. Não é demais ressaltar que, a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que inseriu diversos dispositivos à Lei nº 9.514/1997, dentre os quais o § 2º-B do art. 27, restou superada qualquer controvérsia acerca da possibilidade do devedor fiduciante remir o imóvel alienado, mediante o pagamento integral do débito, acrescido das despesas pela cobrança e leilão, bem como das custas e emolumentos pela consolidação da propriedade fiduciária.

Aliás, antes mesmo da edição do aludido diploma legal, a jurisprudência já entendia que, muito embora a Lei nº 9.514/1997 fixe o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento das parcelas em atraso (art. 26, § 1º), nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, é possível a purgação da mora pelo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Assim, é de se concluir que a parte autora possui o direito à purgação da mora até o momento da assinatura de eventual auto de arrematação do imóvel ofertado em hasta pública.

No entanto, em decorrência da inadimplência e da consolidação da propriedade do imóvel, a dívida está vencida por antecipação, nos termos contratados, e, consequentemente, o saldo devedor total é exigível, inclusive para fim de purgação da mora. Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEPÓSITO. RECURSO DESPROVIDO. - Tendo a impontualidade no pagamento das prestações ensejado o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97, não verifico, ab initio, abusividade no reajuste das prestações. - Não comprovado o descumprimento de cláusulas contratuais, a mera discussão judicial da dívida não é suficiente para afastar a mora. - Somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc.

II, do art. 39 da Lei 9.514. - O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos representativos da controvérsia, assentou a possibilidade de suspender a execução extrajudicial, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, e de obstar a inscrição do nome dos mutuários junto ao serviço de proteção ao crédito, desde que preenchidos os requisitos que estabelece para que haja o deferimento dos requerimentos, os quais não se encontram presentes na situação em tela. - Agravo de Instrumento desprovido." (TRF-3ª Região, 2ª Turma, AI nº 5008195-34.2018.403.0000, DJ 13/06/2018, Des.

Fed. Luiz Alberto de Souza Ribeiro, grifei). Isto posto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA, ficando ressaltado o direito da parte autora de purgar a mora por meio da quitação integral da dívida perante a CEF, com encargos legais e contratuais, arcando os devedores com as despesas decorrentes, desde que anteriormente à assinatura de eventual auto de arrematação do imóvel objeto da lide. Manifeste-se a parte autora em réplica, bem como sobre as provas que pretende produzir, justificando a sua pertinência, no prazo de 15 (quinze) dias.

No mesmo prazo assinalado, determino à CEF que complemente a documentação atinente ao procedimento de execução extrajudicial, incluindo as tentativas de intimação para purga da mora, as quais antecederam a notificação editalícia. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura no sistema.