PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5016996-69.2018.4.03.6100 AUTOR: WILLIAN PORFIRIO PALMEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: ANNA ANDREA SMAGASZ BARROS - SP179775 ADVOGADO do(a) AUTOR: IRANI GUEDES BARROS - SP41643 REU: CONSTRUTORA & EMPREENDIMENTOS MARINHO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MARIANA OLIVEIRA DE SOUSA - SP334645 ADVOGADO do(a) REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A
SENTENÇA
Vistos em inspeção. Trata-se de ação de procedimento comum, ajuizada por WILLIAN PORFIRIO PALMEIRA, em face da CONSTRUTORA & EMPREENDIMENTOS MARINHO LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em que pretende a restituição do valor de R$ 42.448,21 (quarenta e dois mil, quatrocentos e quarenta e oito reais e vinte e um centavos), acrescido de valores pagos a título de condomínio e IPTU, no bojo de contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, cumulado com pedido de indenização por danos morais, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) - ID 9359493 - págs. 13-14.
Requereu a inversão do ônus da prova (ID 9359493 - pág. 14). Alega o autor haver firmado contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial em obra referente à casa de n.° 33 do Condomínio Residencial Piazza Di Roma situado na Rua Maringá n.º 420, Vila Ursulina, Itaquaquecetuba, São Paulo. Relata que as condições do contrato se deram mediante o pagamento do valor de R$ 113.000,00 (cento e treze mil reais), nas condições de pagamento de R$ 2.000,00 (dois mil reais) no ato da assinatura do contrato, representado pelo cheque n.° 000054, da agência 0463, do banco Nossa Caixa, R$ 6.158,71 (seis mil, cento e cinquenta e oito reais e setenta e um centavos) após 10 (dez) dias da data da assinatura do contrato e 10 (dez) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 616,00 (seiscentos e dezesseis reais), com vencimento inicial em 25/11/2010, devidamente reajustadas pelo INCC/FGV, todas quitadas em favor da primeira requerida (ID 9359493 - pág. 2).
Discorre que o restante do valor referente à aquisição do imóvel, no montante de R$ 104.841,29 (cento e quatro mil, oitocentos e quarenta e um reais e vinte e nove centavos) fora financiado junto à Caixa Econômica Federal, em 360 (trezentos e sessenta) meses através do contrato n.° 8.44440535.715-0, na data de 07/02/2014, passando a residir no imóvel em 06/2015 (ID 9359493 - pág. 2). Alega que, a partir do início de 2017, percebeu a aparição de rachaduras no imóvel em questão, as quais aumentaram de forma gradativa, impossibilitando o fechamento de janelas e porta do imóvel, pelo que acionou a primeira ré, cujo comparecimento teria demonstrado a condenação do imóvel, o que lhe causou maior desassossego (ID 9359493 - pág. 3).
Afirma haver contratado perícia técnica realizada por engenheiro civil, pela qual ficou caracterizada a existência de diversas rachaduras que provocaram a movimentação da estrutura do imóvel, o que poderia causar risco de desabamento do bem, verificando-se, ainda, que a construtora responsável tentava, de forma inadvertida, realizar um novo escoramento na base da obra, uma vez que a anterior apresentava sérias rachaduras, comprometendo toda a estrutura de base do imóvel (ID 9359493 - pág. 3).
Assevera que o imóvel, assim como os de n.° 34, 35, 62, 64 e 68 do condomínio, foram interditados pela Defesa Civil, por apresentarem o abalo estrutural relatado (ID 9359493 - pág. 3). Aduz haver notificado extrajudicialmente a construtora primeira ré, para os fins de ressarcimento dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, de forma corrigida, considerando referidos vícios como hipótese de grave vício oculto, pelo que recebeu contraproposta daquela primeira, disponibilizando-se à realização de reparos das estruturas afetadas, bem como ao pagamento de um salário mínimo acrescido do valor do condomínio, enquanto perdurassem as obras (ID 9359493 - págs. 3-4).
Entende que referidos vícios não seriam passíveis de reparo, mas tão somente de demolição do bem, sustentando a ocorrência de quebra de confiança na construtora, primeira ré, bem como o seu direito ao recebimento de todos os valores despendidos para a aquisição do imóvel (ID 9359493 - pág. 4). Requer o reconhecimento de vício oculto no bem em questão, mediante a realização de perícia técnica. Com a inicial foram acostados documentos, sendo requeridos os benefícios da justiça gratuita (ID 9359493 - pág. 13).
A ação foi originariamente proposta perante o Juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional V de São Miguel Paulista em São Paulo/SP (ID 9360056). No Juízo originário foram deferidos os benefícios da justiça gratuita (ID 9360061). Audiência de conciliação designada infrutífera (ID 9360066 - pág. 33). A primeira ré foi citada e ofertou contestação (ID 9360067). Sustentou a inexistência de vício oculto ou defeito na construção da estrutura do bem, afirmando que, não somente o imóvel, mas todo o condomínio, foram entregues em totais condições de uso, solidez e segurança (ID 9360067 - pág. 2).
Asseverou que, caso o empreendimento apresentasse problemas tão graves em sua estrutura, jamais seria possível a expedição de “habite-se”, bem como a liberação dos financiamentos pela CEF, a qual somente libera valores após a realização de vistoria no imóvel por seu departamento técnico. Narrou haver recebido a notícia da ocorrência de trincas e rachaduras em algumas residências do condomínio, bem como no muro divisório e rampa de acesso de veículos, verificando-se posteriormente tratarem-se de danos decorrentes de terraplanagem realizada no imóvel vizinho ao condomínio em questão, a qual teria sido feita de maneira irregular, sem a construção de muro de arrimo, o que teria acabado por abalar a estrutura do terreno do Residencial Piazza di Roma, sobre o que, apesar de notificado, nenhuma providência teria sido adotada por parte do referido condomínio (ID 9360067 - pág. 3).
Afirma que, mesmo considerando pela ausência de qualquer responsabilidade de sua parte, em acordo com o condomínio, se propôs a realizar obras para reparo da estrutura das residências, bem como para prestar auxílio aos moradores que tiveram as casas interditadas, tendo o autor recusado tal proposta (ID 9360067 - pág. 3). Defendeu que o imóvel não se encontra condenado, aduzindo o retorno das condições anteriores do bem após a reparação das estruturas afetadas e que, neste sentido, a Defesa Civil teria orientado os moradores do local acerca do procedimento de desinterdição após a realização de obras para fins de estabilidade do terreno, asseverando a ocorrência de ato exclusivo de terceiro (ID 9360067 - pág. 4).
Impugnou o laudo pericial acostado pelo autor (ID 9360067 - pág. 4). Após incursão no mérito, apresentou preliminar de ilegitimidade passiva (ID 9360067 - págs. 5 e seguintes), considerando como responsáveis pelo prejuízo em questão o proprietário e a construtora responsáveis pela construção da referida obra no terreno vizinho (ID 9360067 - pág. 9). Impugnou o pedido de justiça gratuita (ID 9360067 - pág. 10).
Sustentou o descabimento da ação redibitória (ID 9360067 - pág. 12), sustentando o decurso do prazo para tanto em 06/2016, considerando a entrega do bem imóvel em 05/2014 e a distribuição da ação em 28/08/2017 (ID 9360067 - pág. 13). Entende, ainda, pelo decurso do prazo do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, pugnando pela extinção do feito nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil (ID 9360067 - pág. 19).
No mérito, reiterou as alegações inicialmente sustentada, reiterou os termos das alegações iniciais (ID 9360067 - págs. 20 em diante). Pugnou pela redução do valor requerido a título de dano moral para 1% (um por cento) do valor pretendido, na eventualidade de acolhimento da pretensão neste sentido (ID 9360067 - pág. 26). Requereu o afastamento do pedido de inversão do ônus da prova (ID 9360067 - pág. 29).
Ao final requereu a improcedência da ação (ID 9360067 - pág. 30). A parte autora apresentou réplica (ID 9360071), requerendo a produção de prova documental pela requerida construtora, bem como prova pericial, reiterando os termos da inicial (ID 9360071 - pág. 12). Foi determinada a emenda à inicial para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação e, após, a redistribuição dos autos à Justiça Federal (ID 9360075).
Os autos foram redistribuídos a esta Vara Federal Cível, com ciência às partes acerca da redistribuição, sendo deferidos ao autor os benefícios da justiça gratuita e determinada a citação da Caixa Econômica Federal (ID 9386000). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 10118140), alegando, em preliminar, sua ilegitimidade passiva, aduzindo que o financiamento foi concedido para aquisição da unidade e não para a construção do empreendimento, defendendo sua posição no caso dos autos como de mera agente financeira.
Denunciou a lide à corré. No mérito, afirmou que não financiou a construção do empreendimento, mas apenas a aquisição da unidade habitacional, que já se encontrava concluída, afirmando não haver acompanhado da obra por parte de seu engenheiro. Requereu o acolhimento das preliminares suscitadas, com a extinção do processo sem resolução do mérito com relação à sua participação no processo, e a remessa dos autos à Justiça Estadual.
Subsidiariamente, requereu a denunciação da lide à construtora corré, o acolhimento das razões de fato e de direito aduzidas na defesa e a improcedência da ação. Foi determinada a intimação do autor para apresentação de réplica e das partes para especificação de provas (ID 10250760). A Caixa Econômica Federal requereu o julgamento antecipado da lide (ID 10366115). O autor apresentou réplica (ID 10664855) e requereu a produção de prova pericial (ID 10664873).
A corré Construtora e Empreendimentos Marinho Ltda. pugnou pela produção de prova testemunhal, para fins de comprovação acerca do estado dos imóveis do Condomínio Residencial Piazza di Roma até o início de obra em terreno vizinho, o que entende ser a causadora dos danos narrados na inicial, aduzindo, ainda, que tal informação fora omitida na inicial com o intuito de levar o Juízo a erro (ID 10854803).
Pelo ID 11098962, a corré Construtora e Empreendimentos Marinho Ltda. requereu a juntada de perícia realizada em processo diverso, sustentando pela desnecessidade da realização de nova perícia, conforme requerido pelo autor, requerendo subsidiariamente a utilização do documento como auxiliar para a realização de eventual perícia judicial a ser designada, tendo em vista a identidade de partes e objeto.
As preliminares arguidas pelas partes foram apreciadas, fixando-se o ponto controvertido da demanda e intimando-se as partes para se manifestarem sobre o laudo pericial acostado pela corré Construtora e Empreendimentos Marinho Ltda. (ID 23480534). A Caixa Econômica Federal reiterou os termos da sua contestação, requerendo a improcedência da ação (ID 24140957), afirmando que as anomalias incidentes no imóvel, objeto destes autos, já foram objeto de investigação, mediante perícia técnica que instrui o processo n.º 1008938-16.2017.8.26.0278, que tramita na 2ª Vara Cível do Foro da Comarca de Itaquaquecetuba/SP.
A parte autora contestou a totalidade do laudo pericial apresentando pela corré construtora, afirmando que, além de não ter participado dos quesitos, tal não fora dirigido especificamente ao imóvel de sua titularidade, tratando-se de documento unilateral (ID 24214753). Deferimento do pedido de produção de prova pericial, formulado pela parte autora, e indeferimento do pedido de produção de prova oral, apresentado pela corré construtora, na decisão de ID 36971965.
Quesitos da parte autora no ID 39105360 e nomeação de assistente técnico no ID 39132162. Pela petição de ID 39871346, a CEF requereu a utilização da perícia técnica que instrui a ação n.º 1008938-16.2017.8.26.0278, que tramita na 2ª Vara Cível do Foro da Comarca de Itaquaquecetuba/SP, como prova emprestada, apresentou quesitos e indicou assistente técnico. Laudo pericial em engenharia civil acostado no ID 319653604.
Manifestação do autor no ID 322064589. Manifestação da CEF no ID 323328915. Laudo pericial complementar no ID 336922364, com decurso de prazo para manifestação das partes nos ID´s 366255665 e 413953553. Despacho para encerramento da instrução no ID 429619158, com manifestação da parte autora no ID 430018016, da CEF no ID 448110211 e certidão de decurso de prazo para a corré construtora no ID 452275974, sem manifestação.
Instrução encerrada no ID 457233671. Alegações finais da CEF no ID 468680354. Alegações finais da parte autora no ID 468809650. Alegações finais da CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS MARINHO LTDA. no ID 469081532. Reconhecida a incompetência do juízo da 5ª Vara Cível Federal de São Paulo, em razão do imóvel ser situado em Itaquaquecetuba e determinada a remessa dos autos à uma das Varas Federais desta Subseção de Guarulhos (id. 564051609).
A parte autora se manifestou (id. 564641105). Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
Fundamento e decido. De início, reafirmo a legitimidade passiva da CEF, nos termos da decisão saneadora (id. 23480534). A CEF, em sua defesa (id. 10118140), sustenta que sua atuação se restringiu ao papel de agente financeiro, não podendo ser responsabilizada por vícios na construção. Contudo, a pretensão da parte autora inclui a rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária, do qual a CEF é parte como credora fiduciária.
A eventual rescisão do contrato de compra e venda, por sua natureza, impacta diretamente a relação jurídica acessória de financiamento. Assim, sendo a CEF a credora fiduciária do bem, a sua presença no polo passivo é indispensável para que os efeitos de uma eventual sentença de procedência possam atingi-la. Dessa forma, a existência de um nexo de interdependência entre o contrato de compra e venda e o de financiamento, justifica a formação do litisconsórcio passivo.
Portanto, a análise da responsabilidade da CEF pelos danos é matéria de mérito, e não condição para a ação. Superada tal questão, passo à análise do mérito. A controvérsia dos autos está na origem dos danos estruturais no imóvel do autor e a responsabilidade das rés pela sua reparação e pelas indenizações pleiteadas. Nessa linha, a controvérsia foi dirimida pelo laudo pericial (ids. 319653604 e 336922364), o qual foi conclusivo e fundamentado, não deixando margem para dúvidas quanto à causa dos danos.
O Perito Judicial, Eng. Almir Roberson Aizzo Sodré, após realizar três vistorias no local, analisar a vasta documentação acostada, incluindo laudos anteriores e projetos, atestou de forma categórica: "Trata-se de imóvel residencial comprado e financiado pelo Autor à 12 anos, junto aos Requeridos dos Autos. Sendo que o Réu Construtora e Incorporado Marinho foi a responsável pela Construção e Incorporação do empreendimento, porquanto o Réu Caixa Econômica Federal o agente financeiro do financiamento.
De fato, se observam diversas anomalias de origem construtivas no imóvel, todavia essas anomalias são exógenas, ocasionadas por terceiro. (grifei) O Surgimento dos problemas se deu em julho de 2017, quando foi realizado movimentação de terra e escavações no terreno vizinho, que iniciava a construção do Condomínio Jardim das Amoreiras. Considerando toda análise feita, com evidências registradas nos Autos e nesse Laudo, a movimentação de terra e escavações no Condomínio Jardim das Amoreiras além de ter sido iniciada de forma irregular, sem as devidas licenças, ocorreu sem nenhum rigor técnico e construtivo.
Não foram observados, premissas básicas como elaboração de Laudo Cautelar de Vistoria, serviços de contenção de escavação e movimentação de terra. Isso, corroborou para que acontecesse a instabilidade do subsolo de várias residências do Condomínio Piazza Di Roma, onde está a Casa 33, objeto desse Laudo. Ademais, as cargas provenientes das construções do Condomínio Residencial Piazza Di Roma, não exigem por sua natureza fundações complexas.
Tanto que, antes das movimentações de terra e escavações do solo irregulares na construção do Condomínio Jardim das Amoreiras, não se observavam e ou registraram anomalias dessa magnitude. Considerando as anomalias verificadas na Casa 33, do Autor, de fato resta-lhe razão no sentido de não ter condições de uso por não apresentar condições de habitabilidade, segurança e estabilidade (...) A responsabilidade pelos Vícios constatados pertence a terceiros.
No caso em tela, são dos executantes/construtores do Condomínio Jardim das Amoreiras, quais sejam, CR Tech Incorporadora, Construtora SPE LTDA e Ivaldo Cuencas Martins.” (grifei) (id. 336922364) Observa-se, pois, que o laudo detalha que o surgimento das anomalias, em julho de 2017, coincidiu com a movimentação de terra e escavações realizadas de forma irregular no terreno vizinho, destinado à construção do "Condomínio Jardim das Amoreiras".
Ainda, o perito aponta que tais obras foram executadas sem as devidas licenças e sem a adoção das cautelas técnicas necessárias, como a construção de contenções, o que provocou a instabilidade do subsolo e, por consequência, o recalque diferencial que afetou diversas residências do condomínio do autor, incluindo a sua. Além disso, tal conclusão é corroborada pela prova emprestada trazida pela corré Construtora, consistente em laudo pericial produzido em outra ação judicial (Processo nº 1008938-16.2017.8.26.0278), que também apurou a responsabilidade da obra vizinha pelos danos (id. 11102624 e 11103307).
Resta comprovado, portanto, fato de terceiro como causa exclusiva dos danos sofridos pelo autor. Nessa linha, tal constatação fática rompe o nexo de causalidade, que é pressuposto indispensável da responsabilidade civil, tanto em relação à construtora, quanto à CEF. A responsabilidade civil, seja ela objetiva (como a do construtor, nos termos do art. 12 do CDC) ou subjetiva, exige a presença de três elementos: a conduta (ação ou omissão), o dano e o nexo de causalidade entre eles.
Ausente o nexo causal, não há que se falar em dever de indenizar. No caso da primeira ré, a perícia afastou a existência de vícios de construção endógenos, ou seja, decorrentes de falhas de projeto ou execução da obra por ela realizada, demonstrado que os problemas surgiram anos após a entrega do imóvel e foram desencadeados por um fator externo e imprevisível à época da construção. Assim, não se pode imputar à construtora a responsabilidade pelos danos sofridos pelo autos.
JÁ quanto à segunda ré, sua responsabilidade é ainda mais remota, pois atuou como agente financeiro, se limitando a viabilizar a aquisição do imóvel pelo autor. Ademais, o Sr. Perito, no laudo pericial, ao ser questionado sobre a participação da CEF, foi claro ao afirmar que não encontrou evidências que pudessem lhe imputar responsabilidade pelas anomalias. Nesse sentido, conforme bem asseverado pela CEF, a sua vistoria realizada antes da concessão do financiamento tem por objetivo avaliar o bem como garantia do mútuo, não se confundindo com uma fiscalização técnica da obra.
Dessa forma, ausente o nexo de causalidade entre qualquer conduta das rés e os danos sofridos pelo autor, a improcedência de todos os pedidos é medida que se impõe. Por fim, convém salientar que o direito do autor de buscar a reparação dos seus prejuízos permanece hígido, devendo, contudo, ser direcionado contra aqueles que a prova pericial apontou como os verdadeiros causadores do dano, ou seja, os responsáveis pela obra no condomínio vizinho.
Dispositivo
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados, resolvendo o mérito da causa nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% obre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, suspensa a sua exigibilidade, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.
PIC. GUARULHOS, data da assinatura eletrônica.
