PODER JUDICIÁRIO 19ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5017583-47.2025.4.03.6100 AUTOR: CONST.LAG REVESTIMENTOS LTDA ADVOGADO do(a) AUTOR: VIVIANE PAMPONET REBOUCAS - PR92651 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VICON - VITORIA CONSTRUCOES LTDA ADVOGADO do(a) REU: ANGELA SAMPAIO CHICOLET MOREIRA KREPSKY - SP120478-A ADVOGADO do(a) REU: MARCELO EMIDIO DE CASTILHO - SP286649 ADVOGADO do(a) REU: ARLEN SANTOS DA MOTA - SP509314
SENTENÇA
Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por CONSTLAG REVESTIMENTOS LTDA.-ME em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de VICON – VITÓRIA CONSTRUÇÕES LTDA., com pedido de tutela provisória, visando suspender qualquer ato executivo sobre os apartamentos nºs 406, Tipo J, e 906, Tipo M, ambos do empreendimento Residencial Arapoty, localizado na Avenida João Maria de Almeida, 148, Vila Campestre, São Paulo-SP, objeto das matrículas nºs 210.536 e 210.618 do 8ª Cartório de Registro de Imóveis da Capital, bem como para determinar à CEF a baixa/cancelamento da hipoteca registrada sobre o imóvel.
Subsidiariamente, requer a adjudicação dos imóveis, servindo a decisão judicial como título hábil para o registro da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, caso não haja outorga da escritura pela construtora. Afirma que, por meio de dois contratos de promessa de compra e venda firmados em 18 de outubro de 2023, adquiriu da corré Vicon os imóveis descritos na inicial, pelo preço de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) cada, valor esse já quitado.
Aduz que os contratos previam o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias para entrega da escritura de ambos os imóveis livres e desembaraços, mas após mais de um ano do fim do referido prazo, a construtora ré, em descumprimento às suas obrigações contratuais, ainda não obteve a baixa das hipotecas que recaem sobre os imóveis, nem outorgou a escritura definitiva, impedindo o registro da propriedade em nome do autor.
Assinala que já perdeu oportunidades de venda dos imóveis e, ainda, tomou conhecimento do ajuizamento pela CEF de ação de execução de título extrajudicial objetivando a penhora dos imóveis vinculados à hipoteca que serve de garantia ao contrato de empréstimo firmado com a construtora para a realização do empreendimento. Defende que a hipoteca que recai sobre os imóveis comercializados pela construtora não pode afetar os terceiros adquirentes, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 308.
Aponta, ainda, conexão com o processo nº 5003922-98.2025.4.03.6100, ajuizada por Carlos Eduardo dos Santos, que trata da mesma questão jurídica veiculada no presente feito. O Juízo da 21ª Vara Cível Federal, para o qual o feito inicialmente havia sido distribuído, determinou a redistribuição do feito a este Juízo (ID 372471218). A autora emendou a inicial comprovando o recolhimento das custas judiciais e requereu (IDs 374226622, 374226625 e 374226627).
A liminar foi parcialmente deferida para determinar a suspensão de atos executórios na Execução de Título Extrajudicial nº 5001154-05.2025.4.03.6100 em relação aos apartamentos nºs 406 e 906 do Empreendimento Residencial Arapoty, situado na Avenida João Maria de Almeida, n° 148, Vila Campestre, no 42° Subdistrito – Jabaquara, objeto das matrículas nºs 210.536 e 210.618 do 8ª Cartório de Registro de Imóveis da Capital.
A Construtora VICON – Vitória Construções LTDA. apresentou contestação, alegando, em síntese, que a parte autora tinha conhecimento das hipotecas que recaíam sobre os imóveis por ocasião da aquisição. Afirma não ter conseguido adimplir totalmente o contrato de mútuo realizado com a CEF para a construção do empreendimento, fato que impede a liberação das hipotecas, mas está à disposição para a outorga das escrituras de venda e compra à parte autora em momento oportuno.
A autora apresentou réplica e requereu o reconhecimento da revelia em relação à CEF. A CEF manifestou-se, refutando a pretensão. A autora replicou, reiterando o pedido de reconhecimento da intempestividade da defesa. Sem mais provas a produzir, vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Decido. Considerando que a controvérsia é de direito e que o feito se encontra em termos para tanto, passo ao julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Preliminarmente, diviso a intempestividade da contestação apresentada pela CEF. Contudo, deixo de decretar a sua revelia, nos termos do art. 345, I, do CPC. No mérito, conforme já foi consignado na decisão que deferiu a tutela provisória de urgência (ID 376223336), o imóvel objeto da presente ação é alvo da Execução de Título Extrajudicial nº 5001154-05.2025.4.03.6100, promovida pela CEF, em trâmite neste juízo.
A parte autora alega que a hipoteca é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé, não podendo responder pela dívida contraída pela construtora para a realização do empreendimento imobiliário. Com razão a autora, tendo em vista que a matéria foi pacificada no âmbito do
C. Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula nº 308, que assim dispõe: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Como se vê, o inadimplemento da construtora não deve ser imputado ao adquirente de os imóveis da construtora, quitando o preço integralmente, conforme parágrafo único da cláusula III dos contratos juntados nos IDs 372212095 e 372212096, segundo as quais “com a assinatura do presente instrumento, considerar-se-á quitado o presente negócio jurídico, não havendo nada mais a reclamar as partes contratantes uma da outra, seja a que título for”.
Assim, a hipoteca entre a construtora e a instituição financeira não pode ser oposta ao adquirente, ora autor. Nesse sentido, confiram-se os precedentes do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: APELAÇÃO. CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DA CEF. IMÓVEL RESIDENCIAL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308/STJ. APLICAÇÃO. REGÊNCIA PELAS NORMAS DO SFH. DESNECESSIDADE.
1. Caso dos autos em que a parte autora celebrara contrato de prestação de serviços prevendo, como pagamento, a entrega de unidade de apartamento em condomínio construído pela outra contratante. Prestado o serviço, a construtora não realizou a outorga definitiva da escritura ao autor, alegando a existência de hipoteca em favor da CEF, agente financeiro do empreendimento.
2. É entendimento do STJ ser irrelevante, para aplicação da Súmula, o fato de o contrato não ser regido pelas normas do Sistema Financeira da Habitação. Precedentes.
3. A aquisição de imóvel residencial por pessoa jurídica não impede a incidência da Súmula 308/STJ, que visa a proteger o terceiro adquirente de boa-fé e que apenas não deve ser aplicada na hipótese de imóvel comercial. Precedentes.
4. A ausência de oportuno registro do instrumento de permuta não afasta o direito do terceiro adquirente, baseado na aquisição de boa-fé, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 84/STJ. Precedente.
5. Recurso provido. (TRF3, 2ª Turma, ApCiv 0001093-16.2017.4.03.6003, Rel. Des. Fed. Alessandro Diaferia, julgado em 31/01/2025) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. TERCEIRO DE BOA FÉ. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. - Caracterizada a condição dos recorrentes como sendo terceiros de boa-fé, e tendo sido provada a quitação do preço da aquisição relativa a empreendimento residencial (ID 285260804, p. 2), aplica-se à espécie, o teor da Súmula nº 308 do
C. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." - Agravo de instrumento provido. (TRF3, 1ª Turma, AI 5002656-77.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Davi Dantas, julgado em 08/10/2024) Pelos mesmos motivos, e considerando que o gravame diz respeito a obrigações firmadas apenas entre a instituição financeira e a construtora, também assiste razão à parte autora quanto ao pedido de cancelamento da hipoteca.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, e confirmando a tutela provisória, para sustar atos executórios na Execução de Título Extrajudicial nº 5001154-05.2025.4.03.6100 em relação aos apartamentos nºs 406 e 906 do Empreendimento Residencial Arapoty, situado na Avenida João Maria de Almeida, n° 148, Vila Campestre, no 42° Subdistrito – Jabaquara, objeto das matrículas nºs 210.536 e 210.618 do 8ª Cartório de Registro de Imóveis da Capital, bem como para determinar o cancelamento da hipoteca objeto das matrículas nºs 210.536 e 210.618 do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, a fim de viabilizar a outorga da escritura definitiva em favor da parte autora.
Por consequência, condeno as rés, pro rata, a ressarcir as custas adiantadas pela parte autora, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, em favor da parte autora, no montante equivalente a 10% do valor atualizado da causa, conforme prevê o art. 85 do CPC. Em todo o caso, consigno à parte autora que, após o trânsito em julgado, em sede de cumprimento definitivo de sentença, também poderá ser adotada medida sub-rogatória, nos termos do art. 250, I, da Lei nº 6.015/1973.
Traslade-se o teor desta sentença para os autos da Execução de Título Extrajudicial nº 5001154-05.2025.4.03.6100.
Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data registrada eletronicamente. JOSE CARLOS MOTTA Juiz Federal
