PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5017625-75.2025.4.03.6301 AUTOR: KARINA CAMILA SANTOS LEITE ADVOGADO do(a) AUTOR: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741 ADVOGADO do(a) AUTOR: FABIO MOLEIRO FRANCI - SP370252 ADVOGADO do(a) AUTOR: THIAGO GUARDABASSI GUERRERO - SP320490 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Vistos em sentença. Trata-se de ação por meio da qual postula KARINA CAMILA SANTOS LEITE a condenação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na obrigação de reparar vícios de construção do imóvel adquirido mediante financiamento habitacional, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. Narra a requerente que reside em imóvel financiado no âmbito do “Programa Minha Casa Minha Vida” junto à CEF. Relata a ocorrência de inúmeras falhas de construção depois de ingressar no imóvel, como desplacamento e infiltração.
Citada, a CEF apresentou contestação.
Fundamento e decido. Afasto a alegada inépcia da peça inaugural, principalmente porque eventual irregularidade não impediu que a CEF, em sua contestação, apresentasse defesa, inclusive ingressando no mérito. Rejeito, ainda, a preliminar de falta de interesse processual, visto que, no caso concreto, é inexigível prévio indeferimento na seara administrativa, sob pena de ofensa ao princípio da inafastabilidade da jurisdição.
Em relação à ilegitimidade, entendo que, nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, a CEF não age, exclusivamente como agente financeiro, mas também fiscaliza a execução da obra, tendo legitimidade para constar no polo passivo da ação. Consequentemente, a competência é da Justiça Federal. Vislumbro, ainda, a possibilidade de exames técnicos no âmbito dos Juizados Especiais, sem qualquer ressalva em relação à perícia em questão (engenharia), não se justificando, pois, a fixação da competência do juízo comum.
Quanto ao litisconsórcio passivo necessário, trata-se de apontamento que deve ser refutado, visto que: a) reconhecida a legitimidade passiva da CEF e b) a possibilidade de a parte ré, se entender o caso, proceder ao ajuizamento, pela via própria, de ação regressiva em face da construtora. Sem mais preliminares, passo ao mérito propriamente dito.
DECIDO: Dois importantes princípios suportam a segurança jurídica das relações contratuais. São eles o da autonomia das vontades e o da força obrigatória dos contratos. Pelo primeiro, “o sujeito de direito contrata se quiser, com quem quiser e na forma que quiser” (Fábio Ulhôa Coelho in Curso de Direito Comercial, Saraiva, vol.
3. pag. 9). HÁ liberdade da pessoa de optar por contratar ou não, e, se contratar, com quem vai contratar, e ainda como vai contratar. Do princípio da força obrigatória dos contratos nasce a expressão “o contrato é lei entre as partes”, oriunda da expressão latina “pacta sunt servanda”, o que significa que aos contratantes não é permitido o descumprimento das cláusulas previamente acordadas a não ser que as mesmas padeçam de algum vício que as torne nulas, anuláveis ou inexistentes.
Nesse sentido é a lição de Orlando Gomes: “O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado validamente seu conteúdo, vale dizer, definidos os direitos e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm, para os contratantes, força obrigatória” (Atualizador Humberto Teodoro Junior, in Contratos, Ed. Forense, 17ª ed, p.
36) Conforme sobejamente se expendeu acerca dos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, os tratados têm força legal entre as partes que os implementaram, pois devem ser efetuados sob a égide da lei. Frise-se que, segundo o disposto no art. 187 do Código Civil, também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes, o que demonstra a igual gravidade do descumprimento dos deveres contratuais e dos intitulados “deveres satelitários ou laterais”, estes independentes da manifestação de vontade.
A restrição destes direitos subjetivos pelos deveres acessórios, atrelados à boa-fé objetiva, decorre, em parte, da justa expectativa, presente nas relações sociais, de se lidar com pessoas íntegras, assegurando-se, dentre outros aspectos, a transparência e a plena informação quanto aos termos do contrato, bem como a lealdade entre as partes envolvidas. Saliente-se, nesse diapasão, que, segundo o art. 422 do Código Civil, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
No entanto, é evidente que a norma ofereceu uma proteção insuficiente, uma vez que não fez menção às fases pré-contratual, no âmbito das negociações, e pós-contratual, o que resultou na elaboração Enunciado nº 25 da 1ª Jornada de Direito Civil, estendendo-se a aplicação da boa-fé, igualmente, a estes dois momentos. Ressalto que o mesmo entendimento foi firmado pelo Enunciado 170 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato”.
A controvérsia envolve empreendimento subsidiado com recursos do FAR, vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, conforme descrito na contestação. Ao atuar como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a empresa pública federal é responsável tanto pela aquisição quanto pela construção dos imóveis.
Disso decorre a responsabilidade da CEF a pela entrega do empreendimento apto à moradia dos arrendatários, respondendo por eventuais vícios de construção de forma solidária coma construtora. Neste sentido, transcreve-se a ementa do julgado do Superior Tribunal de Justiça, no bojo do RESP nº 1.352.227/RN, 3ª Turma, Relator Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 02/03/2015: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA.
CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.
3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.
4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.
5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.
6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC
7. Recurso Especial a que se nega provimento. O contrato, recorde-se, segue o regramento do “Programa Minha Casa Minha Vida”. Por ser instrumento de política pública (e não de exploração de atividade econômica), o contrato de arrendamento residencial não é instrumento de relação de consumo. Por isso, não é regido pela legislação consumerista, como não são outros contratos instrumentais de política pública habitacional, a exemplo dos outrora celebrados no âmbito do SFH.
Contudo, ainda que não se apliquem as disposições do CDC, consoante consignado acima, se faz necessária a inversão do ônus da prova à CEF, nos termos do art. 373, § 1º do CPC (teoria da distribuição dinâmica), haja vista que a instituição financeira detém melhores condições de produzi-la, considerando a hipossuficiência técnica da autora. Neste diapasão, segue o precedente: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. - A inversão do ônus da prova é medida prevista tanto no CDC quanto no CPC, que redistribui o ônus da prova àquele que detém melhores condições de produzi-la, seja porque possua maior capacidade técnica, seja pelo fato de que a outra parte não possui meios para constituir prova robusta do seu direito. - É verdade que há divergências sobre a impossibilidade de aplicação do CDC a casos como o presente, pois o feito envolve imóvel do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001 com o objetivo de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
Conforme art. 1º, §1º, e art. 2º, §7º, ambos da referida lei, a operacionalização do programa e a alienação dos imóveis pertencentes ao programa será efetivada diretamente pela CEF. - Por certo, trata-se de política pública, voltado à promoção de moradia a pessoas de baixa ou baixíssima renda, razão pela qual há argumentos no sentido de que esses contornos afastariam o objeto desta ação da relação de consumo protegida pelo CDC.
Contudo, em vista da necessária coerência interpretativa entre múltiplos atos normativos, com o imprescindível diálogo entre os propósitos de proteção de hipossuficientes presentes em vários diplomas (muitas vezes sobrepostos), negar a inversão do ônus da prova em casos de FAR/PAR sob o argumento de que não se trata de relação de consumo corresponderia à desproteção do mais vulnerável (justamente o destinatário da política pública de moradia). - A inversão do ônus da prova (seja com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, seja com base no art. 373, §1º, do CPC) se justifica plenamente, uma vez que a parte agravada é notadamente hipossuficiente em relação à instituição financeira que, por sua vez, possui grande poderio econômico, além da possibilidade de contar com profissionais qualificados e especializados para a defesa de seus direitos. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5005979-95.2021.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 05/07/2021, DJEN DATA: 12/07/2021) No caso, provou-se que as falhas apontadas na inicial, percebidas no imóvel, decorrem mesmo de vício de construção. A perícia que nos autos se realizou (id 584237471) constatou a existência das anomalias construtivas reclamadas na inicial. Ao examinar o imóvel em comento, constatou a Perita, em relação à infiltração, que: “O dano apresentado caracteriza vício construtivo, pois decorre de falha de vedação na interface parede–esquadria, elemento cuja estanqueidade é obrigação da construtora conforme ABNT NBR 15575 (Desempenho) e ABNT NBR 10821 (Esquadrias).
A infiltração compromete o desempenho mínimo exigido e ocorre antes do término da vida útil de projeto, evidenciando que o sistema não atende aos requisitos normativos. Trata-se de vício oculto, não relacionado à manutenção do usuário, uma vez que nenhuma atividade de manutenção prevista para o morador seria capaz de evitar ou corrigir falhas de instalação ou vedação da esquadria”. Quanto aos problemas de desplacamento, afirmou que: “Durante a vistoria foi constatado pisos cerâmicos, azulejos com som cavo e alguns descolando em vários locais.
Conforme as normas: - ABNT NBR 13755. • A argamassa colante deve garantir aderência plena; • A aplicação deve evitar vazios (falhas de preenchimento); • A técnica correta é o duplo espalhamento (quando necessário); • O contato deve ser praticamente total, especialmente em áreas molhadas. Ou seja: presença de som cavo indica não conformidade com a execução prevista na norma. - ABNT NBR 15575. • Exige durabilidade, segurança e estanqueidade; • Revestimentos não podem apresentar falhas que comprometam o uso ao longo da vida útil.
Azulejos e pisos ocos podem evoluir para descolamento, infiltrações e perda de estanqueidade”. Concluiu, por fim, a Sra. Perita que: “Diante do exposto no presente trabalho, este profissional é capaz de concluir que a edificação periciada apresenta algumas manifestações patológicas que podem ser consideradas vícios ocultos simples. O dano é decorrente de falha de vedação entre a parede e a esquadria, configurando vício construtivo.
A infiltração compromete a estanqueidade exigida pelas normas e surge antes da vida útil prevista, demonstrando que não atende ao desempenho mínimo. Durante a vistoria técnica, constatou-se que diversas placas cerâmicas do revestimento da cozinha apresentam som cavo quando submetidas à percussão manual, evidenciando falha de aderência entre o revestimento e o substrato. Tal condição caracteriza vício construtivo decorrente de inadequação no processo executivo, em desconformidade com as diretrizes da NBR 13755 da ABNT, podendo evoluir para destacamento das peças e comprometimento da durabilidade e estanqueidade do sistema.
Todos os vícios encontrados podem ser reparados com sucesso”. Para a profissional, em suma, as patologias verificadas são decorrentes de vícios de construção e limitam a utilização do imóvel. Consignou detalhadamente todos os serviços e reparos imprescindíveis para conferir habitabilidade ao imóvel, precificando-os segundo os índices do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI).
Conforme planilha de estimativa de reparação (fl. 27 do id 584237471), a Perita concluiu que o valor necessário ao reparo do bem residencial perfaz a quantia de R$ 25.515,35 (vinte e cinco mil, quinhentos e quinze reais e trinta e cinco centavos), atualizada para março de 2026. A parte autora manifestou concordância no id 586480010. A CEF, por sua vez, ofereceu impugnação (id 588144040). A perita é profissional equidistante e suas conclusões não foram afastadas por meio de argumentos suficientes.
Assentada, assim, a ocorrência de vícios construtivos, bem como quantificado o prejuízo material decorrente da situação descrita, a responsabilidade da ré pela sua reparação é inconteste. De fato, à CEF, como ponta de lança de projetos de habitação popular (no caso, o Programa “Minha Casa Minha Vida” – Lei nº 11.977/2009), cumpre papel maior e mais importante do que o de simples financiador, que só acompanha projetos e construção para liberar parcelas do mútuo e assegurar, via alienação fiduciária, o retorno do capital mutuado.
Na situação "sub judice", não houve só financiamento, mas a CEF interveio nos contratos incumbida da administração e provisão de recursos, promoção, execução e fiscalização do projeto, a partir de recursos do PMCMV, que serviram como estoque financeiro (“funding”) da operação.
Diante do exposto, deve a CEF reparar o dano material sofrido pela autora, pagando-lhe a quantia necessária à reparação dos vícios construtivos observados no imóvel objeto dos autos. Ademais, no caso, há dano moral que reclama reparação. Danos dessa natureza decorrem de atos que violem direitos de personalidade, causando à vítima angústia, sofrimento, desvio produtivo ou qualquer padecimento de ordem física ou moral que transcenda o mero aborrecimento.
Apanha, inclusive, dispêndio de tempo útil, que a pessoa precisa devotar à resolução de problema para o qual não contribuiu. A responsabilidade do agente, nessa situação, resulta do próprio fato. Incide in re ipsa, independendo da comprovação do significativo abalo psicológico sofrido pela vítima. Evidencia-se pelas simples circunstâncias do evento lesivo. Diante do que se colheu, as circunstâncias do caso repercutiram na esfera íntima da requerente, que viu abalado seu direito de moradia e sem perspectiva de solução para sua agrura.
A ré causou-lhe frustração e insegurança extraordinários. Não escapa à vista, ainda, que a requerente precisou diligenciar incessantemente, administrativa e judicialmente, em busca de solucionar a questão. Tudo para concluir que não se trata de mero incômodo, mas de transtorno de magnitude tal que reclama indenização. Na fixação dos danos morais, leva-se em conta a razoabilidade e a proporcionalidade.
É preciso, pois, buscar sutil equilíbrio que faça escapar do irrisório e não deixe resvalar para o excessivo. De fato, “o dano moral, se não é, verdadeiramente, dano suscetível de fixação pecuniária equivalencial, tem-se de reparar equitativamente” (Pontes de Miranda, “Tratado”, tomo 54, parágrafo 5.536, n. 1, p. 61). Dito de outro modo: “o problema haverá de ser solucionado dentro do princípio do prudente arbítrio do julgador, sem parâmetros apriorísticos e à luz das peculiaridades de cada caso, principalmente em função do nível sócio-econômico dos litigantes e da maior ou menor gravidade da lesão” (Humberto Theodoro Júnior, “Alguns Impactos da Nova Ordem Constitucional sobre o Direito Civil”, in RT 662, p. 9).
Nesse diapasão, considerando-se o disposto no art. 945 do Código Civil e as demais circunstâncias da causa, tenho por adequada a fixação do montante indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Diante de todo o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do CPC: (a) julgo procedente o pedido de reparação de dano material, condenando a CEF a pagar à autora o valor de R$ 25.515,35 (vinte e cinco mil, quinhentos e quinze reais e trinta e cinco centavos), atualizada para março de 2026 e (b) julgo parcialmente procedente o pedido de indenização por danos morais, condenando a CEF a pagar à demandante a quantia de 10.000,00 (dez mil reais), acrescida da taxa SELIC, que já embute os juros e a correção monetária, incidindo a partir da data desta sentença (art. 406 do CC e Súmula 362 do STJ).
A atualização monetária e a incidência de juros de mora observarão o Manual de Cálculos vigente da Justiça Federal. Sem condenação em custas e honorários, nos termos da lei. Defiro os benefícios da justiça gratuita, nos termos dos arts. 98 e ss. do CPC.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura digital. RICARDO MENDONCA CARDOSO Juiz Federal Substituto
